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Comment calculer le rendement réel d'une SCPI en 2025
Le rendement affiché par les SCPI ne reflète pas ce que vous touchez vraiment. Entre fiscalité, frais et méthodes de calcul différentes, comprendre le rendement net réel est essentiel avant d'investir. Ce guide complet vous explique comment calculer précisément ce que rapporte réellement une SCPI.
Comment calculer le rendement réel d'une SCPI en 2025
Le rendement affiché par les SCPI ne reflète pas ce que vous toucherez réellement. Entre fiscalité, frais d'acquisition et méthodes de calcul différentes, comprendre votre rendement net est essentiel avant d'investir. Ce guide vous explique comment calculer précisément ce que rapporte une SCPI.
1. Le TDVM : comprendre l'indicateur officiel
Qu'est-ce que le TDVM ?
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est l'indicateur principal utilisé par les sociétés de gestion pour communiquer sur le rendement d'une SCPI.
TDVM = (Dividende annuel distribué / Prix de souscription) × 100
Exemple simple :
- Prix de souscription : 200 € / part
- Dividende annuel : 10 € / part
- TDVM = (10 / 200) × 100 = 5,00%
✓ Point clé : Le TDVM est déjà net des frais de gestion. Les sociétés de gestion prélèvent leurs frais (8-12% HT des loyers) AVANT de vous distribuer les dividendes. Vous n'avez donc pas à "recalculer" quoi que ce soit sur ce point.
Variantes du rendement SCPI
| Indicateur | Méthode de calcul | Usage |
|---|---|---|
| TDVM | Dividende / Prix de souscription | Indicateur officiel, le plus utilisé |
| Taux de distribution | Dividende / Valeur de reconstitution | Performance économique pure du patrimoine |
| Rendement sur PRU | Dividende / Prix d'achat réel (avec décote) | Votre rendement personnel (marché secondaire) |
| TRI | Performance globale (dividendes + évolution prix) | Mesure de la rentabilité totale sur X années |
2. Les 2 seuls niveaux de rendement qui comptent
! Attention aux faux calculs : Beaucoup d'articles mentionnent un "rendement net de frais de gestion" comme étape intermédiaire. C'est une erreur. Le TDVM est déjà net de ces frais.
Les 2 seuls niveaux pertinents
| Niveau | Ce qu'il mesure | Exemple (TDVM 5%) |
|---|---|---|
| 1. TDVM (rendement brut) | Dividende annuel distribué / Prix de souscription (Déjà net des frais de gestion) |
5,00% |
| 2. Rendement net après impôts | (Dividende - Impôts) / Coût d'acquisition réel | 2,64% (TMI 30%) |
💡 Règle d'or
Ne jamais comparer les SCPI uniquement sur le TDVM brut. Deux SCPI avec le même TDVM peuvent avoir des rendements nets très différents selon :
- Votre tranche marginale d'imposition (TMI)
- Votre mode d'achat (marché primaire avec frais inclus ou marché secondaire avec décote)
- La fiscalité spécifique de la SCPI (revenus français vs étrangers)
3. Impact de la fiscalité sur vos revenus
La double imposition des revenus SCPI
Les revenus des SCPI sont imposés selon le régime des revenus fonciers :
- Impôt sur le revenu (IR) : selon votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%
- Prélèvements sociaux (PS) : taux fixe de 17,2%
Taux d'imposition total = TMI + 17,2%
Calcul selon votre TMI
| Votre TMI | Taux total | Pour 1 000 € bruts | Net perçu | Rendement net si TDVM 5% |
|---|---|---|---|---|
| 0% (non imposable) | 17,2% | 1 000 € | 828 € | 4,14% |
| 11% | 28,2% | 1 000 € | 718 € | 3,59% |
| 30% | 47,2% | 1 000 € | 528 € | 2,64% |
| 41% | 58,2% | 1 000 € | 418 € | 2,09% |
| 45% | 62,2% | 1 000 € | 378 € | 1,89% |
Exemple
Situation : Vous êtes à la TMI de 30% et recevez 1 000 € de revenus SCPI.
- Revenus bruts : 1 000 €
- Impôt sur le revenu (30%) : -300 €
- Prélèvements sociaux (17,2%) : -172 €
- Total prélevé : 472 €
- Net perçu : 528 € (soit 52,8% du brut)
Cas particuliers : revenus étrangers
Les SCPI européennes génèrent des revenus dans plusieurs pays. La fiscalité peut varier :
- Allemagne : Retenue à la source 25% (partiellement récupérable via crédit d'impôt)
- Pays-Bas : Pas de retenue à la source grâce à la convention fiscale
- Espagne : Retenue 19% (crédit d'impôt en France)
👉 Les SCPI à forte composante étrangère peuvent avoir une fiscalité plus complexe mais potentiellement optimisée selon les conventions fiscales.
4. Les frais qui impactent votre investissement
Frais à l'entrée : marché primaire vs secondaire
Marché primaire (souscription)
Frais de souscription : 8-12% HT
- ✓ Inclus dans le prix annoncé
- ✗ Décote immédiate à la revente
Exemple :
- Prix payé : 200 € / part
- Frais inclus : ~18,18 € (10% HT)
- Prix de retrait immédiat : ~181,82 €
- Perte latente : -9,1%
Marché secondaire (2nd Market)
Frais acheteur :
- Commission 2ndMarket : 1,8% TTC
- Frais avant-contrat : 240 € TTC
- Frais société de gestion : 0-200 €
- Droits d'enregistrement : 5%
✓ Mais possibilité d'acheter avec décote (-10% à -35%)
i Important : Les frais de souscription ne s'ajoutent PAS au prix. Quand vous payez 200 €, vous payez 200 €. Mais ces frais créent une décote entre le prix de souscription et le prix de retrait ( environ 8-12%).
Frais récurrents (déjà déduits du TDVM)
Ces frais sont prélevés avant distribution des dividendes :
- Frais de gestion : 8-12% HT des loyers collectés
- Provision pour travaux : Variable selon l'âge du patrimoine
- Frais administratifs : Inclus dans les frais de gestion
✓ Bonne nouvelle : Vous n'avez pas à calculer l'impact de ces frais. Le TDVM communiqué par la société de gestion est déjà net de ces frais.
Frais à la sortie
| Canal de revente | Délai moyen | Frais vendeur |
|---|---|---|
| Retrait officiel (capital variable) | 600+ jours | 0% (mais prix de retrait = -8 à -12% vs souscription ) |
| Marché secondaire 2nd Market | 2-6 semaines | Commission ~6% TTC (dégressif) + Notaire ~3% TTC (dégressif) |
| Marché secondaire société de gestion | Variable | 0-5% selon SCPI |
5. TRI vs Rendement annuel : la différence cruciale
! Erreur fréquente : Confondre le rendement annuel avec la performance globale de l'investissement.
Rendement annuel : ce que vous touchez chaque année
Rendement annuel = (Dividendes nets / Coût d'acquisition) × 100
Ce qu'il mesure : Le flux de revenus annuel par rapport à votre investissement initial.
Limite : Il ignore la perte/gain en capital à la revente.
TRI (Taux de Rendement Interne) : la performance globale
TRI = Taux d'actualisation qui égalise flux sortants et flux entrants
Ce qu'il mesure : La rentabilité totale incluant :
- Les dividendes perçus chaque année
- Le prix de revente final (ou prix de retrait)
- L'effet temps (valeur actualisée de l'argent)
Avantage : Vision complète de la performance économique.
Exemple comparatif : même SCPI, résultats différents
Investissement marché primaire :
- Coût : 20 000 € (100 parts × 200 €, frais inclus)
- TDVM : 5% → Revenus nets annuels : 528 € (TMI 30%)
- Rendement annuel : 2,64%
Si revente au bout de 10 ans au prix de retrait (181,82 € / part) :
- Flux année 0 : -20 000 €
- Flux années 1-10 : +528 € / an
- Flux année 10 (revente) : +18 182 €
- TRI réel : ~1,65%
💡 Le TRI (1,65%) est bien inférieur au rendement annuel (2,64%) à cause de la perte en capital (-1 818 €) due aux frais de souscription.
Quand le TRI peut être meilleur que le rendement annuel
Cas 1 : Revalorisation du prix de la part
Si la SCPI revalorise ses parts de 1% par an :
- Année 10 : Prix de retrait = 200 € (au lieu de 181,82 €)
- TRI : ~2,75% (vs 2,64% rendement annuel)
Cas 2 : Achat sur marché secondaire 2nd Market avec décote
Achat à 160 € / part (-20%) :
- Coût total : 17 428 € (avec frais acheteur)
- Revente à 181,82 € / part après 10 ans
- TRI : ~3,45% (la décote à l'achat compense la perte à la revente)
6. Calcul pratique : exemples
📊 Cas pratique : SCPI avec TDVM 5%
🔹 Scénario 1 : Achat marché primaire
Données de départ :
- Prix de souscription : 200 € / part
- Nombre de parts : 100 parts
- TDVM annoncé : 5,00%
- Frais de souscription inclus : 10% HT
- Votre TMI : 30%
Étape 1 : Coût total d'acquisition
Coût = 200 € × 100 = 20 000 €
(Frais déjà inclus dans ce montant)
(Frais déjà inclus dans ce montant)
Étape 2 : Revenus bruts annuels
Revenus bruts = 200 € × 100 × 5% = 1 000 €
Étape 3 : Fiscalité (TMI 30%)
- Impôt sur le revenu (30%) : 300 €
- Prélèvements sociaux (17,2%) : 172 €
- Total impôts : 472 €
Étape 4 : Revenus nets annuels
Revenus nets = 1 000 € - 472 € = 528 €
Étape 5 : Rendement annuel net
Rendement annuel = (528 / 20 000) × 100 = 2,64%
Étape 6 : TRI sur 10 ans (revente au prix de retrait)
- Prix de retrait : 181,82 € / part (après déduction des frais inclus initialement)
- Valeur de revente : 18 182 €
- Perte en capital : -1 818 €
- TRI : ~1,65%
Résultat : Votre rendement annuel est de 2,64%, mais votre TRI réel sur 10 ans n'est que de 1,65% à cause de la décote à la revente. La différence (0,99 point) représente l'amortissement des frais de souscription.
🔹 Scénario 2 : Achat marché secondaire 2nd Market avec décote -20%
Même SCPI, achat via 2ndMarket à 160 € / part
Calcul du coût total
- Prix négocié : 160 € × 100 = 16 000 €
- Commission 2ndMarket (1,8%) : 288 €
- Frais avant-contrat : 240 €
- Droits d'enregistrement (5%) : 800 €
- Frais société de gestion : 100 €
- Coût total : 17 428 €
Rendement annuel et TRI
- Revenus nets annuels : 528 € (identiques, basés sur la valeur nominale 200 €)
- Rendement annuel : (528 / 17 428) × 100 = 3,03%
- Revente après 10 ans à 181,82 € / part : 18 182 €
- TRI sur 10 ans : ~3,45%
Gain vs marché primaire :
• Rendement annuel : +0,39 point (3,03% vs 2,64%)
• TRI sur 10 ans : +1,80 point (3,45% vs 1,65%)
💡 L'achat avec décote compense largement les droits d'enregistrement et améliore significativement le TRI.
7. Les 5 erreurs à éviter absolument
❌ Erreur n°1
Comparer uniquement les TDVM bruts
Une SCPI à 4,5% de TDVM peut être plus rentable qu'une SCPI à 5,5% selon votre TMI et votre mode d'achat.
❌ Erreur n°2
Oublier sa fiscalité personnelle
Le rendement net dépend de votre TMI. À 45%, vous perdez 3,11 points de rendement vs une personne non imposable.
❌ Erreur n°3
Croire qu'il faut "recalculer" les frais de gestion
Le TDVM est déjà net de ces frais. N'appliquez pas de formule supplémentaire.
❌ Erreur n°4
Confondre rendement annuel et TRI
Le rendement annuel mesure les flux de revenus. Le TRI mesure la performance globale incluant la revente.
❌ Erreur n°5
Ignorer le coût de l'illiquidité
Une SCPI bloquée avec 600 jours de délai a un coût d'opportunité énorme, même avec un bon TDVM.
✅ La bonne approche
Calculer le TRI sur votre horizon d'investissement
Intégrez : dividendes nets, prix de revente estimé, et votre durée de détention prévue.
8. Outils gratuits pour calculer votre rendement
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Simulez précisément votre rendement net et votre TRI avec nos outils en ligne :
- Simulateur de rendement SCPI net : Calcul après impôts selon votre TMI
- Calculateur de TRI SCPI : Performance globale sur 5-10-15 ans
- Calculateur de frais SCPI : Estimez tous les coûts (entrée, sortie)
- Comparateur marché primaire vs secondaire : Quelle option est la plus rentable ?
Checklist : les 7 chiffres à vérifier avant d'investir
- ✅ TDVM actuel et évolution sur 5 ans (stabilité)
- ✅ Votre TMI pour calculer le rendement net réel
- ✅ Prix d'achat réel : marché primaire (avec frais inclus) ou secondaire (avec décote)
- ✅ Prix de retrait actuel pour estimer le TRI en cas de revente
- ✅ TOF (Taux d'Occupation Financier) : stabilité des revenus (>90% = bon)
- ✅ Report à nouveau : réserves pour lisser les distributions (bon si >5% de la capitalisation)
- ✅ Délai de retrait actuel : liquidité réelle (>300 jours = problématique)
En résumé : ce que vous devez retenir
Le TDVM est trompeur
Il affiche 5%, mais vous ne toucherez que 1,89% à 4,14% selon votre TMI.
Les frais sont déjà inclus
Le TDVM est net de frais de gestion. Vous payez 200 € la part (frais inclus), mais décote immédiate à la revente.
Rendement ≠ TRI
Le rendement annuel ignore la perte/gain en capital. Le TRI donne la vraie performance.
Marché secondaire 2nd Market = meilleur TRI
Acheter avec décote (-10 à -35%) améliore significativement votre TRI malgré les droits d'enregistrement (5%).
La fiscalité est l'ennemi n°1
À TMI 45%, vous perdez 62,2% des revenus. Envisagez le démembrement ou l'assurance-vie.
Simulez avant d'investir
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La règle d'or finale
Ne vous fiez jamais au TDVM seul. Calculez toujours :
- Votre rendement net annuel après impôts (flux de revenus)
- Votre TRI prévisionnel sur votre horizon d'investissement (performance globale)
- Comparez marché primaire vs secondaire pour optimiser votre entrée
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Avertissement légal
Les informations de cet article sont fournies à titre purement informatif et pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas un conseil en investissement personnalisé. Les SCPI présentent des risques de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les calculs présentés sont des exemples théoriques et peuvent varier selon les SCPI et votre situation personnelle. Avant tout investissement, consultez la documentation officielle (note d'information visée par l'AMF, bulletins trimestriels) et, si nécessaire, un conseiller en gestion de patrimoine habilité.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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