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Démembrement de Parts SCPI en Succession : Guide Pratique 2025
Le démembrement de propriété des parts SCPI lors d'une succession permet de séparer l'usufruit (droit aux dividendes) de la nue-propriété (propriété du capital). Cette technique juridique offre des opportunités d'optimisation fiscale tout en créant des situations complexes pour la revente.
Part de l'usufruit dans valorisation SCPI (personne 70 ans)
Droits de succession sur nue-propriété (entre parents/enfants sous abattement)
Délai revente usufruit/nue-propriété sur 2nd Market vs 18+ mois traditionnel
Qu'est-ce que le Démembrement de Parts SCPI ?
Définition et Mécanisme
Le démembrement scinde la propriété d'une part SCPI en deux droits distincts :
- Usufruit : Droit de percevoir les dividendes (loyers) pendant une durée déterminée ou viagère
- Nue-propriété : Propriété du capital, sans droit aux revenus, qui se reconstitue en pleine propriété à l'extinction de l'usufruit
📌 Exemple Concret
Situation : Jean, 68 ans, possède 500 parts SCPI Corum Origin (valeur 1 000 € chacune, soit 500 000 € total).
Au décès de Jean :
- Son épouse Marie (65 ans) reçoit l'usufruit → perçoit 5% dividendes annuels = 25 000 €/an
- Ses 2 enfants reçoivent la nue-propriété → aucun revenu pendant usufruit
Valorisation fiscale (barème article 669 CGI) :
| Usufruit (Marie 65 ans) | 50% × 500 000 € = 250 000 € |
| Nue-propriété (enfants) | 50% × 500 000 € = 250 000 € |
Droits de succession :
- Épouse : exonération totale (conjoint survivant)
- Enfants : 250 000 € ÷ 2 = 125 000 €/enfant
- Après abattement 100 000 €/enfant → 25 000 € taxable chacun
- Taux 20% → 5 000 € droits/enfant
À l'extinction de l'usufruit (décès de Marie) :
- Enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement
- Aucun droit de succession supplémentaire (déjà payés)
Barème Fiscal Usufruit / Nue-Propriété
Tableau de Répartition selon l'Âge de l'Usufruitier (Article 669 CGI)
| Âge Usufruitier | Valeur Usufruit | Valeur Nue-Propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
⚠️ Important
Ce barème est utilisé uniquement pour le calcul des droits de succession. Pour une revente sur le marché secondaire, la valorisation commerciale peut différer selon l'appétence des acheteurs pour l'usufruit ou la nue-propriété.
Revente de Parts SCPI Démembrées : Défis et Solutions
Pourquoi la Revente Est-Elle Complexe ?
- Profils d'acheteurs opposés
- Usufruit → recherché par investisseurs âgés cherchant revenus immédiats
- Nue-propriété → recherchée par jeunes investisseurs optimisant fiscalité
- Valorisation difficile
Le barème fiscal ne reflète pas toujours le prix de marché. Un usufruit à 40% fiscalement peut se vendre à 30% si l'usufruitier est très âgé (espérance faible).
- Liquidité réduite
Les sociétés de gestion SCPI ne gèrent généralement pas le rachat de droits démembrés. Seul le marché secondaire de gré à gré permet ces transactions.
Options de Revente sur 2nd Market
Option 1 : Vendre Séparément Usufruit et Nue-Propriété
✅ Avantages
- Permet vente rapide d'une partie (ex : usufruit seul)
- Chaque vendeur négocie son prix indépendamment
- Pas besoin accord entre usufruitier et nu-propriétaire
❌ Inconvénients
- Pool acheteurs réduit pour droits démembrés seuls
- Décotes plus importantes (30-40% vs 15-25% pleine propriété)
- Complexité juridique accrue
Cas Pratique
Parts Corum Origin démembrées (prix souscription 1 000 €/part)
| Valorisation Fiscale | Prix Marché 2nd Market | |
|---|---|---|
| Usufruit (usufruitier 75 ans) | 300 € (30%) | 200-250 € (décote car âge élevé) |
| Nue-propriété | 700 € (70%) | 550-600 € (décote marché) |
| Total reconstitué | 1 000 € | 750-850 € |
Option 2 : Reconstitution Pleine Propriété Avant Revente
L'usufruitier et le nu-propriétaire s'accordent pour fusionner leurs droits puis vendre en pleine propriété.
✅ Avantages
- Décote plus faible (15-25% vs 30-40%)
- Pool acheteurs beaucoup plus large
- Vente plus rapide (2-4 semaines)
❌ Inconvénients
- Nécessite accord entre usufruitier et nu-propriétaire
- Répartition prix de vente à négocier (rarement 50/50)
- Droits d'enregistrement 5% payés sur transaction totale
Étapes Reconstitution
- Accord entre parties : Usufruitier et nu-propriétaire signent convention
- Reconstitution notariée : Acte de cession croisée (usufruit contre nue-propriété)
- Mise en vente pleine propriété : Dépôt annonce sur 2nd Market
- Répartition prix : Selon accord (souvent proche barème fiscal)
Option 3 : Vente Conjointe à Acheteur Unique
Usufruitier et nu-propriétaire trouvent un acheteur qui rachète les deux droits simultanément.
✅ Avantages
- Pas de reconstitution préalable nécessaire
- Économie droits d'enregistrement intermédiaires
- Vente simplifiée juridiquement
❌ Inconvénients
- Acheteur rare (doit avoir capacité financière totale)
- Négociation prix complexe (3 parties)
- Délai potentiellement plus long
Stratégies d'Optimisation Succession SCPI avec Démembrement
Stratégie 1 : Donation Nue-Propriété de Son Vivant
Le parent donne la nue-propriété de ses parts SCPI aux enfants tout en conservant l'usufruit (revenus) jusqu'à son décès.
Bénéfices Fiscaux
- Abattement donation : 100 000 €/enfant tous les 15 ans
- Assiette réduite : Donation porte uniquement sur valeur nue-propriété (30-70% selon âge)
- Pas de droits au décès : Usufruit s'éteint automatiquement sans taxation
Cas Pratique
Situation : Martine, 60 ans, possède 300 000 € de parts SCPI. Elle veut optimiser transmission à ses 2 enfants.
Sans démembrement (transmission au décès) :
- Assiette taxable : 300 000 € ÷ 2 = 150 000 €/enfant
- Après abattement 100 000 € → 50 000 € taxable
- Droits succession (~15%) : 7 500 €/enfant = 15 000 € total
Avec donation nue-propriété (à 60 ans = 50% valeur) :
- Valeur nue-propriété : 300 000 € × 50% = 150 000 €
- 150 000 € ÷ 2 enfants = 75 000 €/enfant
- Sous abattement 100 000 € → 0 € droits donation
- Au décès : usufruit s'éteint → 0 € droits succession
Économie totale : 15 000 €
Bonus : Martine conserve 15 000 €/an dividendes (5%) pendant son vivant.
Stratégie 2 : Achat en Nue-Propriété pour Jeunes Investisseurs
Un investisseur de 30-40 ans achète uniquement la nue-propriété d'une SCPI avec décote importante, sans percevoir dividendes pendant 15-20 ans.
Avantages
- Décote 50-60% sur prix d'achat
- Pas d'imposition pendant durée usufruit (aucun revenu)
- Constitution patrimoine long terme à coût réduit
- Plus-value latente : Reconstitution pleine propriété sans fiscalité
Cas Pratique
Paul, 35 ans, TMI 30%, veut investir dans SCPI sans fiscalité immédiate.
Option A : Achat pleine propriété marché secondaire
| Prix marché secondaire (-20%) | 80 000 € |
| Dividende annuel (5% brut) | 5 000 € |
| Impôt + PS (47,2%) | -2 360 € |
| Rendement net annuel | 2 640 € (3,3%) |
Option B : Achat nue-propriété (usufruit 20 ans)
| Prix nue-propriété (-60%) | 40 000 € |
| Dividende pendant 20 ans | 0 € (usufruit temporaire tiers) |
| Valeur dans 20 ans (pleine propriété) | ~100 000 € (hypothèse valorisation) |
| TRI sur 20 ans | 4,7% (sans fiscalité pendant période) |
Économie initiale : 40 000 € → investis ailleurs ou conservés
Stratégie 3 : Usufruit Temporaire pour Revenus Immédiats
Un retraité achète uniquement l'usufruit pour 10-15 ans à décote, maximisant rendement sans se soucier de la revente future.
Profil Idéal
- Retraité 65-75 ans cherchant compléments revenus
- Pas d'objectif transmission (héritiers déjà dotés)
- Besoin liquidité dans 10-15 ans (fin usufruit programmée)
Cas Pratique
Claude, 70 ans, retraité, veut 800 €/mois revenus supplémentaires pendant 15 ans.
Option A : Achat pleine propriété
| Investissement requis (pour 9 600 €/an à 5%) | 192 000 € |
| Revente à 85 ans (potentiel) | ~150 000 € (-20% marché secondaire) |
Option B : Achat usufruit 15 ans
| Investissement usufruit (35% valeur) | 67 200 € |
| Dividende annuel identique | 9 600 € |
| À 85 ans | Usufruit s'éteint, 0 € à revendre |
| Rendement effectif | 14,3% (9 600 ÷ 67 200) |
Économie : 124 800 € conservés pour héritiers ou dépenses personnelles
Fiscalité de la Revente SCPI Démembrée
Imposition Plus-Value
| Situation | Assiette Plus-Value | Imposition |
|---|---|---|
| Vente usufruit seul | Prix vente - Valeur usufruit succession/donation | 36,2% (IR 19% + PS 17,2%) |
| Vente nue-propriété seule | Prix vente - Valeur nue-propriété succession/donation | 36,2% (+ abattements durée détention après 6 ans) |
| Reconstitution puis vente pleine propriété | Prix vente total - Somme valeurs succession/donation | 36,2% sur plus-value nette |
💡 Abattements pour Durée de Détention (Nue-Propriété)
La nue-propriété bénéficie d'abattements progressifs :
- 6 ans : 6% abattement/an → 36% après 12 ans
- 22 ans : exonération totale IR
- 30 ans : exonération totale prélèvements sociaux
L'usufruit ne bénéficie pas de ces abattements (revente avant 22 ans imposée plein taux).
Droits d'Enregistrement (5% Article 726 CGI)
S'appliquent sur chaque transaction de parts SCPI :
- Vente usufruit seul → 5% du prix usufruit
- Vente nue-propriété seule → 5% du prix nue-propriété
- Reconstitution + revente → 5% sur reconstitution + 5% sur revente pleine propriété
⚠️ Attention Double Taxation
Si reconstitution puis revente, les 5% s'appliquent deux fois :
- Lors de la fusion usufruit/nue-propriété (5% sur valeur reconstituée)
- Lors de la revente pleine propriété à tiers (5% sur prix vente)
Optimisation : Privilégier vente conjointe directe à acheteur unique pour éviter double imposition.
Checklist Avant de Vendre SCPI Démembrées
✅ Documents à Rassembler
- Acte de donation ou succession (justificatif démembrement)
- Certificat parts SCPI (société de gestion)
- RIB usufruitier et nu-propriétaire
- Pièces identité + justificatifs domicile
✅ Questions à Se Poser
- Ai-je l'accord du co-détenteur (usufruitier ou nu-propriétaire) ?
- Vaut-il mieux reconstituer avant vente ou vendre séparément ?
- Quel prix de marché réaliste (décote 30-40% vs 15-25%) ?
- Urgence de la vente (fiscalité/succession vs optimisation prix) ?
✅ Simulations à Effectuer
- Calcul plus-value potentielle selon option vente
- Estimation droits enregistrement (5% × 1 ou 2 transactions)
- Comparaison net vendeur selon scénarios
FAQ Démembrement SCPI Succession
L'usufruitier peut-il vendre son usufruit sans accord du nu-propriétaire ?
Oui, juridiquement l'usufruitier peut céder son usufruit sans autorisation du nu-propriétaire (article 595 Code Civil). Cependant, trouver un acheteur est difficile car l'usufruit est viager (durée incertaine) et le nu-propriétaire peut bloquer certaines opérations (ex : vente pleine propriété future). Sur 2nd Market, la décote usufruit seul atteint 40-50%.
Peut-on acheter seulement la nue-propriété d'une SCPI fermée ?
Oui, le marché secondaire permet d'acquérir la nue-propriété de SCPI fermées (ex : Epargne Pierre, Efimmo) à décote importante (60-70%). C'est une stratégie patrimoniale long terme : investissement réduit aujourd'hui, reconstitution pleine propriété dans 15-25 ans sans fiscalité intermédiaire. Idéal pour jeunes investisseurs (30-40 ans) sans besoin revenus immédiats.
Quels sont les frais pour reconstituer une pleine propriété SCPI ?
La reconstitution nécessite un acte notarié (coût 500-1 500 € selon valeur) + droits d'enregistrement 5% (article 726 CGI) calculés sur la valeur du droit cédé. Exemple : fusion usufruit 40% + nue-propriété 60% d'une SCPI à 100 000 € → droits 5% × 40 000 € (usufruit cédé) = 2 000 €. Coût total ~3 000-4 000 €.
Comment est réparti le prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Par défaut, on utilise le barème fiscal article 669 CGI pour répartir le prix. Exemple : vente 80 000 €, usufruitier 65 ans (40% barème) → usufruitier reçoit 32 000 €, nu-propriétaire 48 000 €. Mais les parties peuvent négocier librement. En pratique, on ajuste selon : âge réel usufruitier, état santé, rentabilité SCPI, urgence vente.
La donation de nue-propriété SCPI est-elle toujours avantageuse ?
Avantageuse si : (1) Donateur a moins de 70 ans (nue-propriété ≥ 40% → décote max), (2) Patrimoine global dépasse abattements succession (sinon donation inutile), (3) Donateur veut conserver revenus (usufruit) jusqu'au décès. À éviter si : besoin liquidité future (nue-propriété invendable seule), relations familiales conflictuelles (blocage gestion SCPI), donateur jeune sans certitude stabilité financière.
Combien de temps faut-il pour vendre un usufruit SCPI sur 2nd Market ?
Délai moyen 6-12 semaines pour usufruit seul (vs 2-4 semaines pleine propriété) car marché acheteurs réduit. Facteurs accélérant vente : usufruitier jeune (durée longue attractive), SCPI performante (5%+ dividendes), prix compétitif (≤35% valeur pleine propriété). Pour vente rapide (<4 semaines), privilégier reconstitution puis vente pleine propriété ou vente conjointe acheteur unique.
Vendre Usufruit ou Nue-Propriété SCPI sur 2nd Market
2nd Market facilite les transactions de parts SCPI démembrées en mettant en relation vendeurs et acheteurs spécialisés dans ces droits complexes.
Services 2nd Market pour Démembrement
🔍 Valorisation Expertisée
Estimation prix marché selon âge usufruitier, SCPI, urgence vente
🤝 Mise en Relation Ciblée
Acheteurs spécialisés usufruit (retraités) ou nue-propriété (jeunes investisseurs)
⚖️ Assistance Reconstitution
Facilitation accord usufruitier/nu-propriétaire + notaire partenaire
📋 Gestion Administrative
Rédaction avant-contrat, coordination notaire, information société gestion
Frais 2nd Market Démembrement
| Type Transaction | Commission 2nd Market | Frais Notaire | Droits Enregistrement |
|---|---|---|---|
| Vente usufruit seul | 6% TTC (si ≤50k€) dégressif | 3% TTC dégressif (min.540€) | 5% prix usufruit |
| Vente nue-propriété seule | 6% dégressif | 3% TTC dégressif (min.540€) | 5% prix nue-propriété |
| Reconstitution + vente PP | 6% dégressif | 3% TTC dégressif (min.540€) 2 actes | 5% × 2 (reconst. + vente) |
| Vente conjointe directe | 6% dégressif | 3% TTC dégressif (min.540€) | 5% prix total (une fois) |
💡 Optimisation Frais
Pour minimiser coûts, privilégiez vente conjointe (usufruitier + nu-propriétaire → acheteur unique). Économie : pas de double droits enregistrement (5% payés une fois vs deux fois si reconstitution).
En savoir plus
- Depuis le guide SCPI et succession → lien vers cette page dédiée au démembrement.
- Depuis le guide revente de parts SCPI
- Depuis le simulateur frais de revente SCPI
- IFI et démembrement et SCPI en démembrement
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