SCPI Aestiam en 2025 :Acheter, vendre ou attendre ? Analyse complète Investisseurs

En 2025, les SCPI Aestiam se retrouvent au cœur d'une situation paradoxale : des performances de distribution solides qui côtoient des files d'attente significatives pour les retraits. Avec 36 322 parts en attente chez Aestiam Horizon et 42 925 parts chez Aestiam Agora, faut-il voir une opportunité d'achat décotée ou un signal d'alarme ? Décryptage complet pour acheteurs, vendeurs et investisseurs patrimoniaux.

Aestiam : Plus de 50 Ans d'Expertise au Service de l'Immobilier à Taille Humaine

Fondée en 1964, Aestiam est une société de gestion indépendante agréée AMF qui traverse les cycles immobiliers depuis plus d'un demi-siècle. Avec 1,4 milliard d'euros sous gestion et environ 18 000 associés, la société gère actuellement 5 SCPI et 1 SCI, réparties sur près de 450 actifs immobiliers.

Ce qui distingue Aestiam ? Son positionnement clair sur l'immobilier à taille humaine : des actifs de petites et moyennes surfaces (bureaux, commerces, hôtels) qui créent des portefeuilles granulaires. Cette approche vise à limiter l'impact d'une vacance localisée et à mieux mutualiser les risques. La valeur unitaire moyenne des actifs se situe autour de 3 millions d'euros, loin des méga-acquisitions qui concentrent les risques.

État des Lieux 2025 : Performance vs Liquidité

Aestiam Horizon : La SCPI de Bureaux Qui Résiste

Anciennement Aestiam Placement Pierre, cette SCPI créée en 1986 s'est repositionnée en 2025 sous le nom Aestiam Horizon pour clarifier son identité : une SCPI spécialisée dans les bureaux à taille humaine (taille moyenne des immeubles limitée à 8 M€).

Malgré 36 322 parts en attente de retrait, Aestiam Horizon a obtenu le Top d'Or 2025 dans la catégorie "Meilleure performance long terme – SCPI de bureaux". Son TRI (Taux de Rendement Interne) à 20 ans s'élève à 9,78 % au 31/12/2024, témoignant d'une solidité historique.

Aestiam Agora : La Nouvelle SCPI Diversifiée Issue de la Fusion

En 2025, Aestiam a procédé à une opération stratégique majeure : la fusion-absorption d'Aestiam Cap'Hébergimmo (SCPI hôtelière de 82 M€) par Aestiam Pierre Rendement, donnant naissance à Aestiam Agora. Cette fusion, rétroactive au 1er janvier 2025, vise à créer une SCPI diversifiée plus résiliente.

Le principal enjeu d'Aestiam Agora est la forte liste d'attente héritée d'Aestiam Pierre Rendement : 42 925 parts représentent environ 9 % de la capitalisation. Pour y répondre, un fonds de remboursement a été mis en place avec un prix de 720 €/part, soit une décote de 13,23 % par rapport à la valeur de retrait théorique de 829,80 €/part.

Le Patrimoine Foncier : L'Historique à Capital Fixe

Créée en 1968, Le Patrimoine Foncier est l'une des plus anciennes SCPI du marché français. En tant que SCPI à capital fixe, sa liquidité dépend structurellement du marché secondaire par confrontation des ordres.

Cette SCPI se distingue par son TRI exceptionnel de 11,77 % sur 20 ans, témoignant d'une gestion patrimoniale de long terme réussie sur des actifs parisiens prime.

Pierrevenus : La SCPI Diversifiée en Assurance Vie

Créée en 1988, Pierrevenus est une SCPI à capital variable positionnée sur un patrimoine diversifié d'environ 80 actifs répartis équitablement sur toute la France.

Le Marché Secondaire : La Solution Gré à Gré Face au Blocage

Comprendre la Tension sur la Liquidité

Pour les SCPI à capital variable comme Aestiam Horizon et Agora, la liquidité repose sur un principe simple : les nouvelles souscriptions compensent les demandes de retrait. Quand les retraits excèdent durablement les entrées, des files d'attente se forment.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : au T2 2025, Aestiam Horizon affiche 36 322 parts en attente contre seulement 1 109 parts souscrites sur le trimestre. Le déséquilibre est structurel et ne se résorbera pas rapidement via le circuit classique.

Pour les Vendeurs : Arbitrer Entre Patience et Besoin de Liquidité

Un détenteur de parts Aestiam Horizon qui reste en file d'attente continue de percevoir une distribution de 5,40 % par an. Mais pour combien de temps ? Le délai n'est pas communiqué car il dépend de la collecte future.

Le marché secondaire de gré à gré offre une alternative concrète : céder ses parts directement à un acheteur, sans dépendre de la société de gestion. Les plateformes spécialisées comme 2nd Market permettent cette mise en relation sécurisée par notaire.

Le trade-off est clair : une sortie rapide (4 à 6 semaines si le prix est attractif) contre une décote sur le prix. Pour Aestiam Agora, le fonds de remboursement propose 720 € contre 829,80 € en valeur de retrait théorique, soit une décote de 13,23 %. Sur le marché secondaire, les décotes observées varient généralement entre 10 % et 25 % selon l'urgence du vendeur et la popularité de la SCPI.

Pour les Acheteurs : La Décote Améliore Mécaniquement le Rendement

Prenons un exemple concret avec Aestiam Agora :

La décote transforme un rendement de 4,49 % en 5,61 % avec une acquisition à -20 %. Cette surperformance de +1,12 point récompense l'acheteur qui apporte de la liquidité au marché.

Au-delà du rendement immédiat, l'achat décoté offre un potentiel de plus-value à moyen terme. Si le marché se normalise dans 3 à 5 ans et que le prix de part retrouve sa valeur de reconstitution, l'acheteur peut cumuler : dividendes réguliers + appréciation du capital.

Analyse des Risques et Conseils d'Optimisation

Les Risques à Ne Pas Ignorer

Risque de liquidité : La revente des parts n'est pas garantie, que ce soit via la société de gestion ou sur le marché secondaire. Les délais peuvent être longs et dépendent de l'existence d'une contrepartie.

Risque de perte en capital : Le capital investi n'est pas garanti. La valeur des parts peut baisser en fonction des conditions du marché immobilier. Pour Aestiam Horizon, la valeur de reconstitution a d'ailleurs baissé de 0,58 % en 2025.

Risque lié au marché immobilier : Les revenus locatifs et la valeur des actifs ne sont pas garantis. Un TOF en baisse (comme celui d'Aestiam Horizon à 81,69 %) peut signaler des difficultés locatives.

Risque de distribution : Les dividendes futurs dépendent des loyers encaissés et peuvent varier. Aucune SCPI ne garantit un rendement futur.

Conseils pour Naviguer le Marché Actuel

1. Adopter une vision long terme (10 ans minimum)

L'investissement en SCPI n'est pas un placement de trésorerie. La durée recommandée de 10 ans n'est pas une suggestion marketing : c'est le temps nécessaire pour amortir les frais d'entrée (12 % TTC pour Aestiam Horizon et Agora) et traverser sereinement les cycles immobiliers.

2. Pour les vendeurs : calculer le coût de l'attente vs la décote

Un détenteur d'Aestiam Horizon en file d'attente perçoit 5,40 % par an. Sur une année, cela représente 18,90 € par part de 350 €. Si accepter une décote de 15 % (52,50 €) permet de sortir immédiatement plutôt que d'attendre 3 ans, le calcul peut être favorable selon les besoins de liquidité.

3. Pour les acheteurs : analyser les fondamentaux au-delà de la décote

Une forte décote sur une SCPI de mauvaise qualité n'est pas une opportunité. Il faut évaluer :

• La qualité intrinsèque du patrimoine (localisation, typologie, locataires)
• Le taux d'occupation financier et son évolution
• La solidité de la société de gestion et son historique
• Le taux de distribution et sa régularité

Aestiam bénéficie d'un historique de plus de 50 ans, d'un patrimoine granulaire et de TRI long terme solides. Ces fondamentaux justifient une approche patrimoniale malgré les tensions actuelles.

Foire Aux Questions (FAQ)

Comment acheter ou vendre des parts de SCPI Aestiam en 2025 ?

Pour acheter :

• Aestiam Horizon et Agora (capital variable) : souscription directe possible au prix affiché (350 € et 922 € respectivement), mais le marché secondaire permet d'acquérir avec décote. Pour comprendre les mécanismes d'achat, vous pouvez consulter le guide dédié au marché primaire et secondaire SCPI.
• Le Patrimoine Foncier (capital fixe) : achat exclusivement sur le marché secondaire par confrontation des ordres

Pour vendre :

• Option 1 : Inscription au registre des retraits auprès d'Aestiam (délai non garanti, file d'attente)
• Option 2 : Vente de gré à gré sur une plateforme spécialisée comme 2nd Market (liquidité en 4-6 semaines si prix attractif, décote variable)
• Option 3 : Pour Agora, activer le fonds de remboursement (prix fixé à 720 €/part, décote -13,23 %)

Quels sont les principaux risques et opportunités avec Aestiam aujourd'hui ?

Risques :

• Liquidité réduite avec des files d'attente significatives (36 322 parts pour Horizon, 42 925 pour Agora)
• Risques inhérents à tout placement immobilier (perte en capital, variation des revenus locatifs)
• TOF en baisse pour Horizon (81,69 % au T2 2025) signalant des difficultés locatives

Opportunités :

• Possibilité d'acquérir avec décote sur le marché secondaire, améliorant le rendement servi (de 4,49 % à 5,61 % avec -20 % pour Agora)
• Fondamentaux solides : TRI long terme excellents (11,77 % sur 20 ans pour Patrimoine Foncier, 9,78 % pour Horizon)
• Société de gestion expérimentée (50+ ans) avec approche granulaire limitant les risques concentrés
• Potentiel de plus-value à moyen terme si le marché se normalise

Est-ce le bon moment pour investir dans les SCPI Aestiam ?

La réponse dépend entièrement de votre profil et de votre horizon d'investissement.

Pour un investisseur avec un horizon long terme (10+ ans) et sans besoin de liquidité immédiate, la période actuelle peut s'avérer intéressante. La possibilité d'acheter avec décote des portefeuilles immobiliers de qualité, gérés par une société historique, améliore mécaniquement le rendement futur et offre un potentiel de plus-value.

Pour un investisseur qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital rapidement, les SCPI Aestiam à capital variable présentent un risque de liquidité élevé au vu des files d'attente actuelles. Le marché secondaire offre une sortie possible mais avec décote.

Pour un vendeur actuel coincé en file d'attente, le marché de gré à gré via des plateformes comme 2nd Market représente la seule alternative concrète pour récupérer son capital sans attendre une durée indéterminée. La décote acceptée doit être mise en perspective avec les dividendes abandonnés en cas de sortie immédiate.

Process de Vente ou d'Achat sur 2nd Market

Pour les Vendeurs

La plateforme 2nd Market facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs dans un cadre juridique sécurisé :

1. Dépôt d'annonce gratuit : renseignez vos parts (SCPI, nombre, prix souhaité)
2. Mise en relation : si un acheteur est intéressé, vous êtes notifié
3. Avant-contrat notarié : signature électronique (DocuSign) avec arrhes de 10 %
4. Acte authentique : signature chez le notaire désigné
5. Libération des fonds : versement au vendeur sous 7 jours après signature

Frais vendeur :

• Commission 2nd Market : 6 % TTC (dégressif selon montant)
• Frais notaire : 3 % TTC (dégressif, minimum 540 €)

Pour les Acheteurs

L'achat sur le marché secondaire suit le même process sécurisé :

1. Consultation des annonces disponibles sur app.2ndmarket.fr/scpi
2. Proposition d'achat si une annonce correspond à vos critères
3. Avant-contrat et versement arrhes (10 % du prix)
4. Versement du solde au notaire (90 % + frais)
5. Signature acte authentique
6. Transfert effectif des parts après information de la société de gestion

Frais acheteur :

• Commission 2nd Market : 1,8 % TTC (fixe)
• Frais avant-contrat : 240 € TTC
• Droits d'enregistrement : 5 % du prix (article 726 CGI, obligatoire)
• Frais société de gestion : 0 à 200 € selon SCPI

Conclusion : Une Vision à Long Terme pour Saisir les Opportunités

Le marché des SCPI Aestiam en 2025 illustre parfaitement la dichotomie entre valeur fondamentale et perception de la liquidité. Les chiffres sont clairs :

• Des distributions robustes (5,40 % pour Horizon, 4,49 % pour Agora, 5,72 % pour Patrimoine Foncier)
• Des TRI long terme excellents témoignant d'une gestion patrimoniale réussie
• Un patrimoine granulaire limitant les risques concentrés
• Une société de gestion expérimentée (50+ ans) qui a traversé plusieurs cycles

Face à ces fondamentaux, les files d'attente actuelles (36 322 parts pour Horizon, 42 925 pour Agora) créent un décalage de valorisation exploitable par les investisseurs patients.

Pour les vendeurs coincés en file d'attente, le marché secondaire de gré à gré représente la seule alternative concrète pour récupérer du capital rapidement. La décote acceptée (10 % à 25 % généralement) doit être mise en perspective avec les dividendes abandonnés et le coût de l'immobilisation prolongée.

Pour les acheteurs avec un horizon long terme et sans besoin de liquidité immédiate, acquérir des parts Aestiam avec décote améliore mécaniquement le rendement servi et offre un potentiel de plus-value à moyen terme lorsque le marché se normalisera.

La question n'est pas de savoir si Aestiam fait face à des défis – c'est une évidence partagée par l'ensemble du marché SCPI en 2025. La vraie question est de savoir si vous possédez la patience stratégique pour capitaliser sur les écarts de valorisation temporaires.

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