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SCPI Edissimmo 2026 : prix, rendement et solutions de revente

⚠️ File de retrait active : au 30 septembre 2025, 503 398 parts d'Edissimmo sont en attente de retrait, soit 2,86 % de la capitalisation totale — en hausse par rapport aux 2,58 % au 30 juin 2025.

Edissimmo en chiffres (T3 2025)

Société de gestion : Amundi Immobilier. Stratégie : SCPI diversifiée, à prédominance bureaux, investie en France et en Europe.

172 € Prix de souscription

4,27 % TDVM 2024

503 398 Parts en attente (30/09/2025)

2,86 % % de la capitalisation en file

2,07 € Distribution T3 2025 / part

87,1 % TOF T3 2025

Pourquoi la liquidité d'Edissimmo est-elle contrainte ?

Causes structurelles

Déséquilibre offre/demande persistant : les demandes de retrait dépassent durablement la collecte nette, malgré l'activation du fonds de remboursement.
Progression de la file de retrait : 2,58 % au 30 juin 2025 → 2,86 % au 30 septembre 2025.
Patrimoine majoritairement bureaux : segment sous pression depuis la remontée des taux BCE (2022–2024) et la généralisation du télétravail.
Valeur de reconstitution en recul : environ −10 % en 2024, ce qui renforce les anticipations négatives des porteurs souhaitant sortir.
TOF à 87,1 % : marge limitée pour compenser d'éventuelles nouvelles vacances locatives.

Performance récente

Année	TDVM	Prix de souscription	Distribution brute
2024	4,27 %	172 €	≈ 7,34 € / part
2023	3,77 %	191 €	≈ 7,20 € / part
2022	3,64 %	237 €	≈ 8,63 € / part

Source : bulletins trimestriels Amundi Immobilier. Le TDVM est calculé sur le prix de souscription moyen annuel.

Conséquences pour les porteurs de parts

❌ Liquidité réduite : la file de retrait reste active et progresse depuis le T2 2025.
❌ Délai de sortie imprévisible : l'absorption des parts en attente dépend de la collecte future et des ventes d'actifs, sans calendrier garanti.
❌ Décote probable sur le marché secondaire : les annonces de gré à gré affichent généralement une décote significative par rapport au prix de retrait pour attirer des acheteurs.
⚠️ Pression sur les revenus : un TOF à 87,1 % laisse peu de marge si de nouvelles surfaces se libèrent.

Options de sortie pour les porteurs d'Edissimmo

Option 1 — Circuit officiel de retrait (capital variable)

Avantages :

Sortie au prix de retrait officiel, sans décote de marché.
Aucun droit d'enregistrement (5%) ni frais de notaire : la société de gestion rachète les parts directement.

Inconvénients :

Délai non garanti : dépend de la collecte nette et du fonds de remboursement.
File de retrait en hausse au T3 2025 (2,86 % du capital).
Risque d'une nouvelle baisse du prix de part d'ici la sortie effective.

Option 2 — Revente en gré à gré sur 2nd Market

Avantages :

✅ Sortie possible même si la file de retrait reste saturée.
✅ Prix librement négocié entre vendeur et acheteur.
✅ Délai moyen : 4 à 8 semaines (sous réserve d'un prix attractif).
✅ Transaction sécurisée par notaire, fonds en séquestre.

Coûts à intégrer :

Vendeur : commission 2nd Market dégressive (à partir de 6 % TTC) + frais notaire.
Acheteur : 1,8 % TTC + 240 € TTC avant-contrat + droits d'enregistrement 5 % (art. 726 CGI, taxe d'État) + 0–200 € SDG.

Important : contrairement au retrait via la société de gestion, la cession de gré à gré est soumise aux droits d'enregistrement de 5 % du prix, quelle que soit la nature du capital (fixe ou variable). Ce coût est supporté par l'acheteur.

Vendeurs Déposer une annonce Edissimmo → Acheteurs Voir les annonces Edissimmo →

Edissimmo s'échange en gré à gré — achetez avec décote sur le marché secondaire. Notre guide acheteur SCPI marché secondaire explique les conditions d'acquisition, les frais applicables et la sécurisation notariale de la transaction.

Outils pour calculer votre stratégie

Calculateur de frais de revente — net vendeur après commission et fiscalité.
Simulateur d'arbitrage SCPI — comparer vendre, conserver ou réinvestir.
Calculateur de rendement effectif — impact d'une décote sur le rendement pour l'acheteur.

Edissimmo comparée à des SCPI similaires (données 2025)

SCPI	TDVM 2024	TOF	Liquidité	Stratégie
Edissimmo	4,27 %	87,1 %	File active : 2,86 % du capital (T3 2025)	Bureaux + commerces, France / Europe
Primopierre	≈ 3,5 %	≈ 85 %	Capital fixe — retrait impossible, marché secondaire uniquement	Bureaux France
Corum Origin	≈ 6 %	> 95 %	Pas de file de retrait signalée fin 2025	Diversifiée Europe

2nd Market est la plateforme de mise en relation pour la revente de parts SCPI en gré à gré. Transactions validées par notaire. Délai moyen : 4 à 8 semaines.

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Questions fréquentes sur Edissimmo

Edissimmo est-elle une SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

Edissimmo est une SCPI à capital variable, gérée par Amundi Immobilier. Les associés peuvent en théorie demander le rachat de leurs parts directement à la société de gestion, au prix de retrait en vigueur. Toutefois, depuis 2023, une file d'attente structurelle s'est constituée, rendant les délais de sortie imprévisibles.

Quel est le délai actuel pour vendre des parts Edissimmo via le retrait officiel ?

Au 30 septembre 2025, 503 398 parts sont en file d'attente de retrait, soit 2,86 % de la capitalisation totale. La durée réelle de traitement dépend du volume de collecte nette et des ventes d'actifs. Aucun délai n'est garanti par la société de gestion.

Puis-je vendre mes parts Edissimmo sur le marché secondaire de gré à gré ?

Oui. La cession de gré à gré est autorisée pour les SCPI à capital variable, sous réserve de l'agrément de la société de gestion (formalité dans la majorité des cas). La transaction doit être formalisée par acte notarié. Sur 2nd Market, le processus est 100 % digital via DocuSign, avec délai moyen de 4 à 8 semaines.

Coût acheteur : droits d'enregistrement de 5 % (art. 726 CGI) — taxe d'État payée au notaire — s'ajoutent aux frais de plateforme. Ces droits s'appliquent à toute cession de gré à gré, même pour une SCPI à capital variable.

Quelle décote accepter pour trouver un acheteur rapidement ?

Sur le marché secondaire, les annonces avec une décote de 20 à 30 % par rapport au prix de souscription suscitent davantage d'intérêt. Une décote inférieure à 15 % peut rallonger significativement le délai de mise en vente. Au-delà de 35 %, le signal envoyé peut alerter les acheteurs sur la santé de la SCPI.

Les parts Edissimmo achetées sur le marché secondaire donnent-ils droit aux dividendes immédiatement ?

Oui. Une fois inscrit au registre des associés par la société de gestion, le nouvel acquéreur perçoit les dividendes à partir du premier versement suivant le transfert de propriété. Il n'y a pas de délai de jouissance spécifique lié au marché secondaire — contrairement à la souscription en primaire, qui impose généralement un délai de 3 à 6 mois.

Quelle est la fiscalité de la plus-value pour un vendeur de parts Edissimmo ?

La plus-value réalisée lors de la cession de parts SCPI est imposée au régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (PS), avec abattements pour durée de détention. Exonération totale IR après 22 ans ; exonération totale PS après 30 ans. (Source : art. 150 U CGI, BOFiP.)

Sources et méthodologie

Bulletins trimestriels Amundi Immobilier — Edissimmo, T1 à T3 2025
ASPIM — Rapports trimestriels du marché SCPI (aspim.fr)
Code Général des Impôts — art. 726 (droits d'enregistrement) et art. 150 U (plus-values immobilières)
BOFiP — Bulletin Officiel des Finances Publiques (bofip.impots.gouv.fr)

Dernière mise à jour : février 2026 — Données T3 2025 (30 septembre 2025).

Avertissement légal — 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ni société de gestion. Les informations publiées sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un risque de variation des revenus. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Consultez un professionnel habilité avant toute décision d'investissement ou de cession.

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