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Pierval Santé SCPI 2026 : Prix, Rendement et Revente | 2nd Market
Pierval Santé est une SCPI européenne spécialisée dans l’immobilier de santé (EHPAD, cliniques, résidences médicalisées)
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SCPI Pierval Santé 2026 : rendement, file d'attente, valeurs et revente de parts
327 503 parts en attente de retrait au 31/12/2025 — 1,8 % de la capitalisation (59,7 M€)
La collecte brute 2025 (35,9 M€) a été intégralement utilisée pour servir les retraits. La liquidité est en deçà des standards du marché selon la société de gestion, qui en fait une priorité pour 2026. La vente de gré à gré via 2nd Market reste disponible à tout moment.
Pierval Santé sur 2nd Market
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Prix de souscription : 204 €/part. Valeur de reconstitution (30/06/2025) : 199,19 €/part.
Distribution brute 2025 : 8,28 €/part — TD 4,06 %. T4 en hausse : 2,26 €/part.
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File de retrait : 327 503 parts — collecte intégralement absorbée par les retraits.
Sur 2nd Market, vous fixez votre prix et négociez directement avec l'acheteur, sans attendre la compensation.
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Pourquoi vendre via 2nd Market plutôt qu'attendre la compensation ?
Sur le registre des retraits, les parts sont exécutées au rythme des nouvelles souscriptions. En 2025, la collecte brute de Pierval Santé (35,9 M€) a été intégralement absorbée par les retraits — sans dégager aucun excédent pour accélérer les remboursements.
2nd Market fonctionne différemment. Vous négociez directement avec l'acheteur, au prix que vous choisissez.
- ✓ Vous fixez votre prix minimum. Vous n'êtes pas soumis au prix de retrait de la société de gestion ni à l'ordre chronologique du registre.
- ✓ Les acheteurs vous contactent directement et font une offre. Vous acceptez, refusez ou négociez — la décision vous appartient.
- ✓ Transactions sécurisées par acte notarié. Les fonds sont conservés en séquestre par le notaire jusqu'au transfert effectif des parts.
- ✓ Délai maîtrisé : 4 à 8 semaines en moyenne de l'annonce au virement, selon les délais de la société de gestion.
- ✓ Dépôt d'annonce gratuit, sans engagement. Vous ne payez une commission qu'à la vente effective.
Chiffres clés au 31/12/2025
| Société de gestion | Euryale Asset Management Label ISR — Fonds de partage |
| Type de capital | Capital variable — Stratégie 100 % santé internationale |
| Distribution brute 2025 | 8,28 €/part (T1 1,80 € + T2 2,14 € + T3 2,08 € + T4 2,26 €) |
| Distribution T4 2025 | 2,26 €/part brut (2,11 € net) — versée le 30/01/2026 — point d'inflexion annoncé |
| Taux de distribution 2025 | 4,06 % (base prix 204 € au 01/01/2025) |
| Performance globale 2025 | 4,06 % (prix part inchangé à 204 €) |
| Prix de souscription | 204,00 € (maintenu, aucune baisse) |
| Commission de souscription | 21,44 € TTC |
| Valeur de retrait | 182,56 €/part |
| Valeur de reconstitution (30/06/2025) | 199,19 €/part — prix en décote de 2,4 % vs valeur de reconstitution |
| Valeur IFI résident 2024 | 163,10 €/part |
| TOF au 31/12/2025 | 94,04 % — 5,96 % en recherche de locataires |
| Endettement | 18,5 % (dette financière 15 % + engagement construction 3,5 %) — max 40 % |
| Parts en attente de retrait | 327 503 parts — 59,7 M€ — 1,8 % de la capitalisation |
| Collecte brute 2025 | 35,9 M€ — intégralement utilisée pour servir les retraits |
| Capitalisation | 3,3 Md€ — 16 182 025 parts — 60 787 associés |
| TRI 10 ans | 3,99 % |
| TRI 5 ans | 2,65 % |
| TRI depuis l'origine | 3,92 % |
| Patrimoine | 253 actifs — 1 192 775 m² (dont 101 435 m² à construire) — 1 006 locataires |
| WALT / WALB | 15,39 ans / 14,51 ans |
| Loyers quittancés T4 | 40 956 298 € |
| Délai de jouissance | 1er jour du mois suivant (réduit de 5 mois à 1 mois depuis le 01/07/2025) |
| 16 actifs en construction | Livraisons prévues en 2026 et 2027 — amélioration progressive du rendement attendue |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : BT T4 2025 N°48, Euryale Asset Management. Données au 31/12/2025.
Distribution 2025 — Détail trimestriel
| T1 | T2 | T3 | T4 | Total 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Distribution brute/part | 1,80 € | 2,14 € | 2,08 € | 2,26 € | 8,28 € |
| Net après fiscalité étrangère | 1,63 € | 1,80 € | 1,80 € | 2,11 € | — |
Le T4 2025 est le premier trimestre en hausse depuis plusieurs trimestres. La société de gestion annonce que cela marque un point d'inflexion pour une reprise progressive du taux de distribution annuel, portée notamment par les livraisons d'actifs neufs en 2026-2027.
Signal positif sur la distribution
16 actifs encore en construction à fin 2025, pour des livraisons qui s'échelonneront en 2026 et 2027. Ces livraisons représenteront à terme ~6,31 M€ de loyers annualisés supplémentaires et devraient permettre de revenir à un rendement normatif.
File d'attente et liquidité
| Indicateur | Valeur au 31/12/2025 |
|---|---|
| Parts en attente de retrait | 327 503 parts |
| Montant en attente | 59,7 M€ |
| Poids dans la capitalisation | 1,8 % |
| Parts souscrites T4 2025 | 25 442 |
| Parts retirées T4 2025 | 25 442 (compensation exacte) |
| Collecte brute 2025 | 35,9 M€ — intégralement absorbée par les retraits |
Le ratio de 1,8 % est présenté par la société de gestion comme "en deçà des standards du marché" mais néanmoins naturel pour une SCPI de cette ancienneté. Les flux de demandes de retrait tendent à se stabiliser sur les 4 derniers mois. L'amélioration de la liquidité est affichée comme priorité 2026.
La collecte brute couvre exactement les retraits sans dégager d'excédent. Pour les associés souhaitant sortir dans un horizon court, la vente de gré à gré sur 2nd Market permet de négocier librement un prix avec un acheteur, indépendamment du rythme de collecte.
Patrimoine immobilier — 253 actifs / 1 192 775 m²
Répartition typologique (valeur vénale)
- Médico-social (EHPAD, Alzheimer, RSS…) : 71,4 %
- Sanitaire et soins de ville : 19,9 %
- Autres santé (laboratoires, bureaux…) : 8,7 %
WALT exceptionnel de 15,39 ans — visibilité locative très forte.
Répartition géographique (valeur vénale)
- France : 31,8 %
- Royaume-Uni : 19,2 %
- Pays-Bas : 13,8 %
- Allemagne : 14,0 %
- Irlande 8,9 % — Italie 7,8 % — Portugal 2,4 % — Espagne 1,4 % — Canada 0,7 %
Risque de change : présence hors zone euro (Royaume-Uni, Canada).
Activité immobilière T4 2025
Acquisition — Lombardie (Italie)
EHPAD 240 lits — Lodi Vecchio — 14/11/2025
Prix : 24,1 M€ — Surface : 12 000 m² — Bail ferme : 25 ans — Locataire : Codess Sociale — Rendement AEM : 5,00 %
Cessions — Royaume-Uni (2 EHPAD)
EHPAD Bridge of Weir : 15,4 M€ — 4 235 m² — locataire Simply
EHPAD Musselburgh : 8,4 M€ — 2 000 m² — locataire Simply
Total T4 : 23,8 M€
Livraison T4 — Sandersdorf (Allemagne)
EHPAD 113 lits — extension de 3 187 m² — 10 536 m² au total — bail 22 ans — locataire Inter Pares. Acquis en 2022 (27,4 M€), livré le 01/10/2025.
Bilan 2025 : 9 acquisitions (115 M€, rendement AEM 5,52 %, durée ferme 23,8 ans en moyenne) — 14 cessions dont 9 EHPAD UK acquis par Welltower (leader mondial immobilier santé) — 9 livraisons VEFA (122 M€, ~6,31 M€ de loyers à terme). Programme total 2025 : ~500 M€.
Acheter des parts Pierval Santé à décote
Simulation acheteur — 50 parts (à titre illustratif)
| Prix souscription (204 €) | Proche valeur de retrait (~183 €) | Prix négocié (~165 €) | |
|---|---|---|---|
| Investissement | 10 200 € | ~9 150 € | ~8 250 € |
| Distribution brute 2025 | 414 € | 414 € | 414 € |
| Rendement / prix d'entrée (base 2025) | 4,06 % | ~4,52 % | ~5,02 % |
Montants illustratifs. Le prix de souscription (204 €) est proche de la valeur de reconstitution (199,19 €) — la décote sur le marché secondaire dépend de la négociation. Les revenus ne sont pas garantis.
Point positif spécifique à Pierval Santé : le délai de jouissance a été ramené à 1 mois (depuis juillet 2025). Un acheteur au secondaire perçoit les revenus dès le mois suivant la transaction, sans délai réglementaire long.
Vendre ses parts Pierval Santé en 2026
La collecte nette est nulle — chaque euro de souscription est absorbé par les retraits. Le délai de sortie via le registre est indéterminé. La vente de gré à gré permet de définir son propre horizon.
Comment ça fonctionne sur 2nd Market ?
- Vous déposez votre annonce gratuitement en indiquant le prix auquel vous souhaitez vendre.
- Des acheteurs intéressés vous contactent et vous font une offre.
- Vous acceptez, refusez ou négociez — à votre rythme.
- Une fois l'accord trouvé, un notaire sécurise la transaction et conserve les fonds en séquestre.
- Le virement intervient dans la semaine suivant le transfert des parts.
Simulation vendeur — 50 parts (illustrative)
| Prix / part visé | Montant brut | Net vendeur estimé (après frais) |
|---|---|---|
| ~183 € (proche valeur de retrait) | 9 150 € | ~8 350 € |
| ~165 € (décote marché) | 8 250 € | ~7 530 € |
| Prix librement négocié | Variable | Variable |
Les frais vendeur sont dégressifs : 6 % sur la première tranche de 50 000 €, puis 4 %, 3 %, 1,5 % et 0,75 % au-delà. Calculer mes frais exacts.
Points d'attention pour les acheteurs
Éléments favorables
- Prix de souscription maintenu à 204 € — aucune baisse depuis la création. Résilience confirmée.
- WALT exceptionnel : 15,39 ans — visibilité locative longue avec grands opérateurs de santé.
- Endettement très modéré : 18,5 % (max 40 %) — pas d'effet de levier excessif.
- T4 2025 en hausse (2,26 €) — point d'inflexion annoncé vers une reprise progressive.
- 16 actifs VEFA en cours — livraisons 2026-2027 génèreront ~6,31 M€ de loyers supplémentaires.
- Délai de jouissance réduit à 1 mois (depuis juillet 2025) — revenus perçus très rapidement.
- Diversification européenne dans 9 pays — secteur santé défensif et démographiquement soutenu.
- Acquisitions 2025 à 5,52 % AEM en moyenne avec durée ferme de 23,8 ans.
Risques à évaluer
- Distribution en baisse depuis 2021 (5,26 %) à 4,06 % en 2025 — retour à la normale progressif.
- TRI 5 ans limité : 2,65 % — reflet du coût du programme VEFA absorbé ces dernières années.
- Collecte nette nulle — liquidité dépendante du rythme de souscriptions.
- Risque de change : présence au Royaume-Uni (19,2 %) et au Canada (0,7 %) hors zone euro.
- Concentration sur quelques grands exploitants de santé (Colisée, Clariane, etc.).
- Surface vacante de 77 862 m² — 5,96 % en recherche de locataires.
- Besoins en capex récurrents liés aux normes santé et à l'entretien du patrimoine.
Questions fréquentes
Pourquoi la distribution a-t-elle baissé depuis 2021 ?
La SCPI a conduit un programme d'investissements majeur en VEFA (actifs neufs) qui n'ont pas immédiatement généré de loyers. Les 9 livraisons de 2025 (~122 M€) et les 16 actifs encore en construction (livraisons 2026-2027) devraient progressivement augmenter les revenus distribués pour revenir à un "rendement normatif" selon la société de gestion.
Le prix de souscription (204 €) est-il maintenu ?
Oui. Aucune baisse de prix n'a été effectuée depuis la création de la SCPI. La valeur de reconstitution au 30/06/2025 est de 199,19 €, ce qui positionne le prix de souscription en légère surcote par rapport à cette valeur — ce qui est habituel pour une SCPI en bonne santé.
Quel est le délai de retrait via la société de gestion ?
La collecte brute 2025 (35,9 M€) a été intégralement absorbée par les retraits — sans excédent. Le délai dépend donc du rythme de collecte future, qui reste incertain dans un marché attentiste. La société de gestion affiche l'amélioration de la liquidité comme priorité 2026.
Quel prix espérer à la vente sur 2nd Market ?
Le prix est librement négocié. La valeur de retrait (182,56 €) et la valeur de reconstitution (199,19 €) constituent les deux références objectives. Le prix d'exécution dépend de la confrontation offre/demande au moment de la mise en vente.
Qu'est-ce que le fonds de partage Pierval Santé ?
Pierval Santé reverse chaque année un don à l'Institut du Cerveau. Ce don est effectué par la SCPI et ne donne pas lieu à réduction d'impôt pour les associés.
Outils utiles
Avertissement
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre strictement informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les parts de SCPI comportent des risques : perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis, risque de change. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La vente sur le marché secondaire ne garantit pas un prix ou un délai d'exécution particulier.
2nd Market n'est ni conseiller en investissement financier, ni société de gestion. Avant toute décision, référez-vous aux documents officiels de la SCPI (bulletins trimestriels, rapports annuels, note d'information disponibles sur le site d'Euryale) et, le cas échéant, à un professionnel habilité.
Source principale : Bulletin Trimestriel d'Information T4 2025 (N°48), Euryale Asset Management. Données au 31/12/2025.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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