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Simulateur Viager Occupé Gratuit 2025 – Calcul DUH, Bouquet & Rente
Calculez gratuitement et instantanément le bouquet, la rente mensuelle et le DUH de votre bien en viager occupé selon la méthode économique NPV 4 %. Outil conforme INSEE 2024, comparatif fiscal/economique, aucun engagement ni inscription.
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Simulateur Viager Occupé Gratuit 2025
Calculez instantanément votre bouquet, rente mensuelle et DUH selon la méthode économique NPV 4% (vs barème Daubry propriétaire). Résultats précis avec tables INSEE 2024, méthodologie transparente, sans inscription.
✅ Méthode économique officielle • +30-50% vs méthode fiscale
Qu'est-ce qu'un viager occupé ?
Le viager occupé représente 70% des ventes viagères en France. C'est une solution patrimoniale qui permet au vendeur de :
- Percevoir un capital immédiat (le bouquet)
- Obtenir une rente mensuelle à vie, indexée sur l'inflation
- Rester dans son logement jusqu'à son décès (droit d'usage et d'habitation)
- Bénéficier d'une fiscalité avantageuse (jusqu'à 70% d'exonération après 70 ans)
Pour l'acheteur, c'est un investissement avec une décote de 20% à 40% par rapport à la valeur vénale, en contrepartie de l'occupation par le vendeur.
📊 Repères pratiques : Le viager occupé s'appuie sur l'âge du vendeur,
la valeur du bien et le loyer de marché. Le résultat correspond à une estimation indicative,
à confronter avec un notaire.
Pourquoi 2ndMarket utilise la méthode économique
Contrairement à certains calculateurs qui emploient le barème Daubry (données démographiques obsolètes), 2nd Market privilégie la méthode économique NPV 4% pour trois raisons majeures :
- Transparence totale : formule mathématique claire (actualisation des loyers futurs).
- Plus favorable aux vendeurs : DUH généralement +30% à +50% vs barème fiscal CGI 669.
- Conformité INSEE 2024 : tables officielles TGH05 actualisées.
Ce calcul est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier ou fiscal. Pour toute décision, consultez un notaire.
Résultat : Pour un bien de 300 000€, la méthode économique génère des bouquets et rentes jusqu'à 85 000€ plus élevés que les calculs basés sur Daubry.
🧮 Simulateur Viager Occupé
Calculez en 2 minutes le bouquet et la rente mensuelle que vous pouvez percevoir en vendant votre bien en viager occupé. Résultats basés sur les tables INSEE 2024 TGH05 et la méthode économique NPV à 4%.
Prix du bien sur le marché classique
Combien se louerait votre bien
Standard : 20-30%
Veuillez vérifier les valeurs saisies. L'âge doit être entre 60 et 100 ans, et toutes les valeurs doivent être positives.
💰 Bouquet
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📅 Rente Mensuelle
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🏠 DUH (Droit d'Occupation)
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📊 Valeur Occupée
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💵 Prix Estimé Acheteur
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📉 Décote
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✅ Hypothèses de calcul
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📐 Méthodologie de Calcul
1. Espérance de Vie (Tables INSEE 2024 TGH05)
2ndMarket utilise les tables officielles INSEE 2024 (TGH05) avec interpolation par puissance inverse pour les âges ≥ 70 ans.
| Âge | Espérance Femme | Espérance Homme |
|---|---|---|
| 65 ans | 23,4 ans | 19,7 ans |
| 70 ans | 18,8 ans | 15,4 ans |
| 75 ans | 14,7 ans | 12,0 ans |
| 80 ans | 11,0 ans | 8,8 ans |
| 85 ans | 7,7 ans | 6,1 ans |
🎯 Choix de 2ndMarket : Méthode Économique en Standard
2ndMarket a décidé en novembre 2024 d'utiliser la méthode économique NPV 4% comme calcul par défaut après validation sur 150+ transactions viager et comparaison avec 8 concurrents. Notre analyse a révélé que :
- ✅ La méthode économique reflète la vraie valeur de marché du DUH
- ✅ Les vendeurs obtiennent des valorisations 30% à 50% supérieures vs méthode fiscale
- ✅ Alignement avec les pratiques notariales modernes (Chambre des Notaires 2024)
- ⚠️ Le barème Daubry (utilisé par concurrents) sous-estime systématiquement le DUH
Notre simulateur permet de comparer les deux méthodes (économique vs fiscale) pour transparence totale.
2. Calcul du DUH
✅ RECOMMANDÉ
Méthode Économique (NPV 4%)
Principe : Actualisation des loyers futurs économisés.
DUH = Σ (Loyer_annuel / (1.04)^t)
pour t = 1 à espérance_vie
Avantages :
- Reflète la vraie valeur économique
- Plus favorable aux vendeurs (+30-50%)
- Méthode transparente
📋 RÉFÉRENCE
Méthode Fiscale (CGI Art. 669)
Principe : Barème forfaitaire basé sur l'âge.
DUH = Usufruit × 60%
Limites :
- Ne tient pas compte du loyer réel
- Sous-estime le DUH de 30-50%
- Usage : documentation fiscale
⚠️ Important : La méthode fiscale génère des DUH 30% à 50% inférieurs.
Pour un bien de 300 000€, cela représente une différence de 40 000€ à 85 000€.
2ndMarket utilise la méthode économique pour des valorisations justes.
❓ Questions Fréquentes
Comment calculer un viager occupé en 2025 ?
Le calcul d'un viager occupé se base sur 3 éléments : la valeur vénale du bien, le DUH (méthode économique NPV 4% ou fiscale CGI 669),
et l'espérance de vie selon tables INSEE 2024 TGH05. La formule : Valeur occupée = Valeur vénale - DUH, puis répartition en bouquet (20-30%)
et rente mensuelle.
Qu'est-ce que le DUH en viager occupé ?
Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) représente la valeur économique du droit d'occupation du vendeur. Il se calcule par actualisation des loyers futurs
économisés (méthode NPV 4%). Le DUH réduit la valeur transmise à l'acheteur, donc le bouquet et la rente.
Quel est le bouquet moyen en viager occupé ?
Le bouquet représente généralement 20% à 30% de la valeur occupée (après déduction du DUH). Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet peut être élevé (jusqu'à 40%).
Comment est calculée la rente viagère occupée ?
Formule : Rente mensuelle = (Valeur occupée - Bouquet) / Espérance de vie / 12. L'espérance de vie est calculée selon tables INSEE 2024 avec interpolation inverse
pour les 70+.
Quelle différence entre DUH économique et fiscal ?
Le DUH économique (NPV 4%) actualise les loyers futurs réels, donnant une valorisation précise.
Le DUH fiscal (CGI Art. 669) utilise un barème forfaitaire basé uniquement sur l'âge.
Le DUH fiscal sous-estime généralement de 30-50% la vraie valeur d'occupation, défavorisant les vendeurs.
Le simulateur viager occupé est-il vraiment gratuit ?
Oui, 100% gratuit, sans inscription. Résultats instantanés avec méthodologie transparente (INSEE 2024, NPV 4%).
Peut-on vendre en viager occupé sans bouquet ?
Oui, le viager sans bouquet est légal mais rare. Toute la valeur occupée est convertie en rente mensuelle.
Quelle est la décote moyenne d'un viager occupé ?
La décote d'un viager occupé (DUH) varie selon l'âge : 40-50% pour vendeurs <70 ans, 30-40% entre 70-80 ans, 20-30% au-delà de 80 ans.
Cette décote compense le droit d'occupation du vendeur.
Comment vérifier la fiabilité d'un calcul viager ?
Vérifiez 5 points : source des tables (INSEE 2024 TGH05), méthode DUH (économique vs fiscale),
taux d'actualisation (4% standard), bouquet cohérent (20-40%), transparence méthodologique.
Peut-on modifier le bouquet après signature ?
Non, le bouquet et la rente sont fixés définitivement à la signature chez le notaire. Seule l'indexation annuelle de la rente est possible si prévue.
Pourquoi 2ndMarket utilise la méthode économique et pas le barème Daubry ?
Parce qu'elle est transparente (formule publique), précise (loyer de marché réel) et plus équitable pour les vendeurs (+30% à +50% vs fiscal).
Le barème Daubry sous-estime systématiquement le DUH.
🎯 Pourquoi Utiliser 2ndMarket ?
✅ Méthode Économique Transparente
Nous utilisons la méthode économique NPV 4% (vs barème Daubry), avec tables INSEE 2024 officielles.
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📊 Comparaison DUH Économique vs Fiscal
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⚖️ Avertissement Légal
Nature des Estimations
Ces calculs sont des estimations indicatives basées sur des moyennes statistiques (espérance de vie INSEE 2024). Ils ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni une garantie de résultat.
Consultation Professionnelle Requise
Avant toute décision d'engagement dans une transaction viager, consultez impérativement un notaire spécialisé.
Absence de Garantie
2nd Market ne garantit pas l'exactitude absolue des calculs ni leur adéquation à votre situation particulière. Ces outils sont fournis à titre informatif uniquement.
Aide disponible
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Vous pouvez demander à être rappelé gratuitement par un agent partenaire indépendant, sélectionné par 2nd Market, pour :
- Obtenir une estimation de la valeur vénale de votre logement
- Recevoir des conseils sur le bouquet, la rente ou le type de viager adapté
- Vérifier que les montants calculés sont cohérents avec votre situation
- Finaliser la description et les photos de votre annonce
- Être orienté vers un notaire si nécessaire
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Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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