Le bouquet viager représente le capital initial versé lors de la vente. En 2025, il se calcule en appliquant un pourcentage (généralement 20-30%) à la valeur occupée du bien (et non la valeur vénale totale).

Formule : Bouquet = Valeur occupée × % choisi
Valeur occupée = Valeur vénale - DUH (Droit d'Usage et d'Habitation)

Notre simulateur applique la méthode économique NPV 4% conforme INSEE 2024 pour un calcul précis du DUH, garantissant une valorisation optimale pour le vendeur.

Le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) représente la valeur du droit d'occupation du vendeur qui reste dans le logement en viager occupé.

Méthode économique (recommandée par 2nd Market) :
DUH = Σ (Loyer annuel / (1 + 4%)^année) sur espérance de vie

Méthode fiscale (référence CGI Art. 669) :
DUH = Valeur vénale × Barème usufruit × 60%

La méthode économique valorise le DUH 30-50% plus haut, ce qui est plus favorable au vendeur car cela réduit la valeur occupée taxable et augmente les revenus totaux (bouquet + rentes).

Viager occupé : Le vendeur conserve le droit d'habiter le bien jusqu'à son décès (DUH). La valeur occupée est réduite de 20-40% vs valeur libre. Représente 67% des transactions viager en France (2025).

Viager libre : L'acheteur dispose immédiatement du bien (aucun DUH). Pas de décote d'occupation mais rentabilité moindre pour l'acheteur. Représente 13% des transactions.

Notre simulateur calcule automatiquement le DUH pour les viagers occupés selon la méthode économique, garantissant une estimation précise de la valeur occupée.

La rente viagère se calcule selon la formule :

Rente mensuelle = (Valeur occupée - Bouquet) / Espérance de vie / 12 mois

Le taux technique standard est de 3,5% (fourchette 2-5% selon profil risque). Notre simulateur utilise les tables officielles INSEE 2024 (TGH05) pour l'espérance de vie, avec interpolation scientifique inverse power pour les âges ≥70 ans.

Exemple : Bien à 300 000€, homme 75 ans, bouquet 25%
• DUH économique : ~90 000€
• Valeur occupée : 210 000€
• Bouquet 25% : 52 500€
• Résiduel : 157 500€
• Espérance vie : 11,99 ans
• Rente mensuelle : ~1 095€

Le bouquet standard représente 20-30% de la valeur occupée. Le choix dépend de vos besoins :

Bouquet faible (10-20%) : Maximise les revenus mensuels, idéal pour compléter une retraite modeste.

Bouquet équilibré (25%) : Compromis liquidité/revenus (recommandé). Configuration la plus fréquente sur le marché.

Bouquet élevé (30-40%) : Liquidité immédiate importante pour financer des projets spécifiques (travaux, aide familiale, santé).

⚠️ Au-delà de 50%, la rente devient très faible et l'équilibre financier est rompu. Notre simulateur propose 3 scénarios optimisés selon votre profil.

Oui, 100% gratuit et sans inscription. Aucune donnée personnelle n'est collectée lors de l'utilisation du simulateur.

Fonctionnalités incluses gratuitement :
• Calcul bouquet, rente et DUH économique
• Comparaison DUH économique vs fiscal
• 3 scénarios d'optimisation personnalisés
• Conformité INSEE 2024 avec tables TGH05
• Résultats instantanés
• Téléchargement PDF (option disponible)

Notre mission : rendre le viager transparent et accessible à tous, vendeurs comme acheteurs.

Le barème Daubry utilise des données démographiques obsolètes (années 1980-1990) et des coefficients propriétaires non transparents.

2nd Market privilégie la méthode économique NPV 4% pour 3 raisons :

1. Transparence totale : Formule mathématique claire (actualisation NPV des loyers futurs), accessible et vérifiable par tous.

2. Plus favorable aux vendeurs : Valorisation DUH +30-50% vs barème fiscal CGI 669. Exemple : DUH économique 229 000€ vs fiscal 144 000€ pour un bien à 1,2M€ (différence : +85 000€).

3. Conformité INSEE 2024 : Tables officielles TGH05 actualisées annuellement, garantissant une espérance de vie statistique précise.

Nos concurrents (Costes Viager, Viager Europe) utilisent encore Daubry, ce qui sous-valorise systématiquement le DUH et pénalise les vendeurs.

La rente viagère est partiellement imposable selon l'âge du crédirentier au moment du premier versement :

• 70% imposable si moins de 50 ans
• 50% imposable si 50-59 ans
• 40% imposable si 60-69 ans
• 30% imposable si 70 ans et plus

S'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%) sur la fraction imposable.

Le bouquet est exonéré d'impôt sur le revenu mais soumis aux droits de mutation (environ 5-8% selon département).

Exemple : Rente 1 000€/mois, crédirentier 75 ans
• Fraction imposable : 30% = 300€
• Impôt (TMI 30%) : 90€
• Prélèvements sociaux : 52€
• Rente nette : ~858€

Oui, la revente d'un viager est légalement possible (marché secondaire du viager).

L'acheteur initial (débirentier) cède son contrat à un nouvel acquéreur qui reprend le paiement des rentes viagères jusqu'au décès du crédirentier.

Valorisation du viager à revendre :
• Âge actuel du crédirentier (espérance vie restante)
• Montant des rentes dues (historique paiements)
• État du bien (occupation, entretien)
• Conditions marché immobilier local

2nd Market facilite ces transactions via sa plateforme spécialisée marché secondaire viager, seule plateforme française dédiée à la revente de viagers entre particuliers.

Le loyer de marché est nécessaire pour calculer le DUH économique (actualisation des loyers futurs économisés par le vendeur).

Méthodes d'estimation :

1. Annonces locatives similaires : Consultez SeLoger, LeBonCoin, PAP pour des biens comparables (surface, localisation, standing).

2. Estimation conservative : Valeur bien × 6% / 12 mois
Exemple : 300 000€ × 6% / 12 = 1 500€/mois

3. Agent immobilier local : Demandez une évaluation gratuite du loyer potentiel.

Notre simulateur pré-remplit automatiquement une estimation basée sur la valeur du bien (6% annuel), que vous pouvez ajuster selon le marché local réel.