Pourquoi calculer le DUH avant toute négociation viager
Le DUH est l'élément qui détermine la valeur occupée de votre bien (valeur libre − DUH). C'est sur cette valeur occupée que se calculent ensuite le bouquet et la rente. Mal estimé, le DUH peut faire perdre des dizaines de milliers d'euros au vendeur.
- Méthode économique : actualisation des loyers économisés sur l'espérance de vie
- Repère fiscal (CGI 669) : barème forfaitaire par tranches d'âge, souvent défavorable au vendeur
- Différence type : 30 % à 50 % d'écart entre les deux méthodes selon le profil
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DUH économique vs repère fiscal CGI 669 : la vraie différence
Méthode économique (NPV 4 %)
Calcul actuariel transparent : on prend le loyer de marché annuel, on l'actualise au taux de 4 % sur l'espérance de vie statistique du crédirentier (tables INSEE 2025), et on plafonne à 60 % de la valeur vénale (standard notarial).
Cette méthode reflète la valeur économique réelle du droit d'occupation. Elle est défendable face à un acheteur informé et un notaire.
Repère fiscal (article 669 CGI)
Barème forfaitaire utilisé pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions). Il prend uniquement l'âge du crédirentier en compte, sans considérer la valeur locative réelle du bien. Pour un crédirentier de 75 ans, le DUH fiscal vaut 18 % de la valeur vénale (30 % d'usufruit × 60 %).
Pourquoi notre simulateur favorise la méthode économique
Pour un bien de 300 000 € à Paris loué 1 500 €/mois et un crédirentier de 75 ans, la méthode économique peut donner un DUH de 30 % à 40 % de la valeur, contre 18 % pour le repère fiscal. Différence : 36 000 € à 66 000 € en faveur du vendeur. La méthode fiscale ignore le rendement locatif réel du bien, ce qui sous-estime systématiquement le DUH dans les zones tendues.
Trois scénarios bouquet / rente expliqués
Scénario 1 — Rente maximisée (bouquet 20 %)
Bouquet réduit pour maximiser la rente mensuelle. Adapté aux vendeurs qui cherchent avant tout un complément de retraite régulier et qui n'ont pas de besoin immédiat de liquidités.
Scénario 2 — Équilibré (bouquet 25 %, recommandé)
Répartition standard utilisée comme repère sur le marché viager français. Bon compromis entre liquidité immédiate et revenus mensuels stables. C'est généralement le point de départ d'une négociation transparente.
Scénario 3 — Bouquet renforcé (bouquet 30 %)
Bouquet plus élevé pour répondre à un besoin de liquidités significatif (travaux, donation aux enfants, remboursement d'emprunt). La rente mensuelle est mécaniquement réduite en contrepartie.
Facteurs qui influencent le DUH calculé
Âge du crédirentier
Plus le crédirentier est âgé, plus l'espérance de vie résiduelle est courte, et donc plus le DUH est faible. Un crédirentier de 85 ans aura un DUH bien inférieur à celui d'un crédirentier de 70 ans, à valeur de bien équivalente.
Loyer de marché du bien
Le loyer locatif que rapporterait le bien s'il était libre est l'input clé de la méthode économique. Un bien parisien à fort rendement locatif aura un DUH plus élevé qu'un bien équivalent en zone détendue.
Sexe du crédirentier
Les tables INSEE distinguent les espérances de vie homme (TGH05) et femme (TGF05). À âge égal, une femme a une espérance de vie supérieure, donc un DUH plus élevé.
Plafond pratique 60 %
Pour rester dans les usages notariaux, le DUH économique calculé est plafonné à 60 % de la valeur vénale. Au-delà, l'opération deviendrait peu attractive pour l'acheteur et difficile à passer en notaire.
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Informations importantes
- Nature des estimations : les chiffres affichés sont indicatifs et pédagogiques. Ils n'engagent ni l'éditeur du site, ni les agents partenaires indépendants. Le prix réel d'une transaction dépend du marché, de la négociation et de la qualité du dossier.
- Méthode économique vs fiscale : la méthode économique est plus favorable au vendeur dans la majorité des cas, mais le notaire peut retenir une autre approche selon la nature de l'acte. La méthode fiscale (CGI 669) reste obligatoire pour les calculs de droits de mutation à titre gratuit.
- Aucune garantie de transaction : publier une annonce sur 2nd Market ne garantit pas la vente. La probabilité de transaction dépend du prix demandé, des caractéristiques du bien et des conditions de marché.
- Rôle du notaire : tout passage à l'acte se fait devant notaire. Les conditions précises de l'acte (DUH retenu, indexation de la rente, clause résolutoire) sont fixées par le notaire instrumentaire en accord avec les parties.
- Fiscalité : la rente viagère a un régime fiscal spécifique (article 158 CGI, abattements selon l'âge). Consultez votre notaire ou un avocat fiscaliste avant tout engagement.
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