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SCPI en Démembrement : Simulation et Avantages Fiscaux
Comparez usufruit, nue-propriété et pleine propriété pour optimiser vos revenus et votre transmission patrimoniale.
Simulateur de démembrement de parts SCPI
Résultats de la simulation
Valeur de l'usufruit
Valeur de la nue-propriété
Revenus annuels bruts
Perçus par l'usufruitier
Revenus nets estimés
Économie fiscale
Comparaison des options
| Critère | Pleine propriété | Option choisie |
|---|
Avantages de l'usufruit
- Percevoir 100% des revenus locatifs
- Investissement initial fortement réduit (décote de 10 à 90% selon barème)
- Idéal pour compléter revenus retraite
- Transmission automatique de la pleine propriété sans droits supplémentaires
Avantages nue-propriété
- Aucun revenu imposable pendant la durée
- Acquisition avec décote importante
- Récupération pleine propriété gratuite
- Hors assiette IFI (en partie)
- Idéal pour jeunes investisseurs ou hauts revenus fortement imposés
Optimisation succession
- Réduction assiette droits donation
- Abattements classiques applicables (100 000 €)
- Démembrement temporaire ou viager
- Stratégie multi-générations
Guide Complet du Démembrement SCPI
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts :
Usufruit : Le droit de percevoir les revenus du bien (loyers, dividendes) et de l'utiliser.
Nue-propriété : Le droit de disposer du bien (vendre, donner) mais sans en percevoir les revenus.
Dans le cadre des SCPI, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine, de réduire les droits de donation ou succession, et d'adapter l'investissement à ses besoins (revenus vs capitalisation).
Les barèmes fiscaux de valorisation (Art. 669 CGI)
L'administration fiscale fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier :
| Âge usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Pour les démembrements temporaires, la valeur de l'usufruit est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, plafonnée par la valeur de l'usufruit viager correspondant à l'âge de l'usufruitier.
Démembrement viager vs temporaire
Démembrement viager :
- Dure jusqu'au décès de l'usufruitier
- Valorisation selon barème fiscal ci-dessus
- Transmission automatique et sans frais à la fin
- Idéal pour donation parents → enfants
Démembrement temporaire :
- Durée fixée contractuellement (ex : 5, 10, 15 ans)
- Calcul : 23% de la pleine propriété par période de 10 ans
- Plafonné au barème viager (ne peut excéder l'usufruit viager)
- Réunification automatique à l'échéance
Cas d'usage typiques
Scénario 1 : Donation parents → enfants
Parent 70 ans donne la nue-propriété (60% de la valeur) à son enfant. Il conserve l'usufruit (40%) et continue à percevoir les revenus. À son décès, l'enfant récupère automatiquement la pleine propriété sans nouveaux droits de succession.
Économie fiscale : 40% de réduction de l'assiette taxable + abattements classiques (100 000 € tous les 15 ans).
Scénario 2 : Jeune investisseur achète nue-propriété
Investisseur 35 ans achète la nue-propriété (30% de la valeur). Dans 20–30 ans, il récupère automatiquement la pleine propriété sans rien payer de plus.
Avantage : Investissement initial très réduit, pas de revenus imposables pendant la durée, récupération pleine valeur in fine.
Fiscalité du démembrement SCPI
Pour l'usufruitier :
- Imposé sur 100% des revenus fonciers perçus (TMI + 17,2% PS)
- Peut déduire les charges (intérêts d'emprunt si acquisition à crédit)
- L'usufruit s'amortit sur la durée : perte du capital investi à l'échéance (temporaire)
Pour le nu-propriétaire :
- Aucun revenu imposable pendant le démembrement
- Pas de déclaration fiscale liée aux parts SCPI
- IFI : valorisation à la valeur de la nue-propriété uniquement, selon le même barème fiscal (Article 669 CGI)
Attention : En cas de vente de parts démembrées, usufruitier et nu-propriétaire doivent agir ensemble. Le prix de vente est réparti selon la valorisation fiscale du moment.
Démembrement et marché secondaire
Sur 2ndMarket, vous pouvez acheter ou vendre uniquement l'usufruit ou la nue-propriété, et négocier des décotes supplémentaires (démembrement + marché secondaire). Les droits d'enregistrement (5%) s'appliquent sur la valeur de la part démembrée, pas sur la pleine propriété.
Sources officielles
- Code Général des Impôts : Article 669 (barème usufruit viager)
- Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) : ENR-DMTG-10-40-20
- ASPIM : Guide pratique SCPI et démembrement
Comparatif : Pleine propriété vs Démembrement
| Critère | Pleine propriété | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 100% | 10–90% | 10–90% |
| Revenus perçus | 100% | 100% | 0% |
| Fiscalité revenus | TMI + 17,2% PS | TMI + 17,2% PS | Aucune |
| IFI | Valeur totale | Valeur usufruit | Valeur NP |
| Transmission | Droits succession | Automatique | Déjà transmis |
| Capital à l'échéance | Conservé | Perdu (temporaire) | Récupéré à 100% |
| Revente | Libre | Accord NP requis | Accord USF requis |
| Idéal pour | Revenus + patrimoine | Retraités, complément revenus | Jeunes actifs, capitalisation |
Exemples concrets avec chiffres
Exemple 1 : Achat usufruit pour la retraite
Marie, 70 ans, achète l'usufruit de 100 000 € de SCPI (rendement 5%).
• Prix payé : 30 000 € (30% barème viager)
• Revenus annuels bruts : 5 000 €
• Rendement brut sur capital investi : 16,7%
• Attention : Si viager, l'usufruit s'éteint au décès. Le rendement élevé compense la perte progressive du capital.
Exemple 2 : Nue-propriété temporaire 10 ans
Thomas, 35 ans, achète la nue-propriété de 100 000 € de SCPI (usufruit temporaire 10 ans).
• Prix payé : 77 000 € (100% − 23%)
• TRI annualisé : ~2,6% sans revalorisation
• Avantage fiscal : 0 € d'impôt sur 10 ans
• Dans 10 ans : Récupération automatique de la pleine propriété
Exemple 3 : Donation parents → enfants
Parents 65 ans donnent nue-propriété de 200 000 € SCPI à leurs 2 enfants.
• Valeur nue-propriété : 120 000 € (60%)
• Par enfant : 60 000 € (sous l'abattement de 100 000 €)
• Droits de donation : 0 €
• Parents conservent : 100% des revenus
Questions fréquentes sur le Démembrement SCPI
Puis-je acheter uniquement l'usufruit ou la nue-propriété sur 2ndMarket ?
Oui, 2ndMarket permet d'acheter ou vendre séparément l'usufruit et la nue-propriété de parts SCPI. Les droits d'enregistrement (5%) s'appliquent sur la valeur démembrée, pas sur la pleine propriété.
Quel est l'âge optimal pour acheter en nue-propriété ?
Plus vous êtes jeune, plus l'opération est intéressante : décote maximale à l'achat, temps pour amortir l'absence de revenus, valorisation future maximale. Idéalement entre 30–50 ans, avec un horizon 15–30 ans.
L'usufruit temporaire est-il risqué ?
Le capital investi dans l'usufruit est perdu à l'échéance (l'usufruit s'éteint). Le rendement élevé compense cette perte progressive. Vérifiez que le total des revenus perçus dépasse l'investissement initial — c'est le seuil de rentabilité, calculé dans notre simulateur.
Comment se calculent les revenus dans un démembrement temporaire ?
L'usufruitier perçoit 100% des revenus distribués pendant toute la durée fixée. À l'échéance, la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire.
Peut-on vendre des parts SCPI démembrées avant la fin ?
Oui, mais cela nécessite l'accord des deux parties. Le prix de vente est réparti selon le barème fiscal en vigueur au moment de la vente. Sur 2ndMarket, il est possible de céder uniquement l'usufruit ou la nue-propriété à un tiers.
Le démembrement SCPI est-il intéressant pour l'IFI ?
Oui. En nue-propriété, seule sa valeur fiscale est déclarée (10–90% selon l'âge). L'usufruitier déclare la valeur de son usufruit. Le démembrement permet de réduire significativement l'assiette IFI.
Quelle différence entre démembrement viager et temporaire ?
Viager : Jusqu'au décès de l'usufruitier, valorisation selon l'âge. Idéal pour transmission familiale.
Temporaire : 5, 10, 15 ans… Calcul 23%/10 ans (plafonné au viager). Réunification automatique à l'échéance.
Que se passe-t-il si l'usufruitier décède avant l'échéance (temporaire) ?
Le décès de l'usufruitier avant l'échéance entraîne la réunification immédiate de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire, sans droits supplémentaires.
Les frais de gestion SCPI sont-ils répartis entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Les frais de gestion (prélevés avant distribution) incombent à l'usufruitier puisqu'il perçoit les revenus. Le nu-propriétaire ne paie aucun frais courant pendant le démembrement.
Le démembrement fonctionne-t-il pour toutes les SCPI ?
Oui, pour toutes les SCPI (rendement, fiscales, capital variable ou fixe). Les SCPI de rendement sont les plus adaptées pour l'usufruit.
Prêt à optimiser votre investissement SCPI ?
Découvrez nos annonces avec usufruit et nue-propriété disponibles sur le marché secondaire.
Avertissement
Ces informations et simulations sont fournies à titre indicatif. Elles ne constituent ni un conseil en investissement ni une garantie de performance. Les SCPI comportent des risques : perte en capital, variabilité des revenus, liquidité. Consultez un professionnel. Nous contacter