Simulateur de stratégie viager 2025 : bouquet, rente et choix libre / occupé

Ce simulateur viager vous aide à comparer, pour un même bien, plusieurs stratégies possibles : viager libre ou viager occupé, niveau de bouquet, montant de rente et équilibre pour l’acheteur. L’objectif est de rester proche des pratiques 2025 : taux techniques raisonnables, DUH économique, bouquet rarement au-delà de 40 % et TRI acheteur cohérent.

Les calculs reposent sur des hypothèses de marché actuelles (tables d’espérance de vie INSEE 2024, taux d’actualisation et DUH économique) afin de vous donner un repère chiffré avant d’échanger avec un notaire ou un professionnel.

Résultat indicatif, non contractuel. Ce simulateur ne remplace pas une estimation notariale ni un conseil personnalisé.

Ce que le simulateur viager prend en compte

Paramètres utilisés pour vos calculs

Valeur vénale du bien et loyer de marché mensuel.
Âge et sexe du vendeur pour l’espérance de vie (tables INSEE 2024).
Taux d’actualisation viager autour de 3,5 % (fourchette 2–5 % selon le risque).
DUH économique calculé à partir des loyers futurs actualisés, plafonné à environ 60 % de la valeur du bien.
Bouquet recommandé en pratique entre 20 % et 40 % de la valeur de référence, rarement au-delà.
TRI acheteur cible autour de 4–7 % par an, pour rester attractif sans devenir irréaliste.

Ces paramètres suivent les standards observés sur le marché viager en 2024-2025, sans surpromettre de rentabilité.

Viager libre ou occupé ?

Le simulateur compare le viager libre et le viager occupé en intégrant :

La décote liée au droit d’usage et d’habitation (DUH).
L’économie de loyer pour l’acheteur en viager occupé.
Les seuils au-delà desquels le couple bouquet + rente devient dissuasif pour la majorité des acheteurs.

En pratique, la grande majorité des viagers en France sont occupés. Le simulateur le prend en compte dans l’analyse de la stratégie.

Comment lire les résultats de votre simulation

Indicateurs affichés

Bouquet estimé pour chaque scénario (libre / occupé).
Rente viagère mensuelle calculée avec une formule d’annuités actuarielles.
Revenus totaux estimés sur la durée statistique de versement.
Économie de loyer cumulée dans le cas d’un viager occupé.
TRI acheteur estimé, présenté comme un ordre de grandeur et non comme un engagement.
Score d’attractivité acheteur pour visualiser si les conditions semblent équilibrées.

Les résultats restent des simulations. Ils servent de repère pour calibrer votre projet, avant négociation avec un acheteur ou validation par un notaire.

Vous avez déjà un projet viager ?

Si vous avez déjà une idée de prix, de bouquet ou de montant de rente, vous pouvez :

utiliser le simulateur viager 2025 pour tester plusieurs scénarios ;
préparer une annonce de vente en viager sur la plateforme ;
ou revenir vers votre notaire avec des hypothèses chiffrées pour affiner le montage.

La mise en relation avec des acheteurs potentiels se fait via la plateforme. Les avant-contrats et actes définitifs restent gérés par un notaire.

Besoin d'aide pour estimer votre bien ou finaliser votre annonce ?

Vous pouvez demander à être rappelé gratuitement par un agent partenaire indépendant, sélectionné par 2nd Market, pour :

Obtenir une estimation de la valeur vénale de votre logement

Recevoir des conseils sur le bouquet, la rente ou le type de viager adapté

Vérifier que les montants calculés sont cohérents avec votre situation

Finaliser la description et les photos de votre annonce

Être orienté vers un notaire si nécessaire

Vos informations personnelles restent confidentielles et protégées (RGPD).

Simulateur de stratégie viager : libre ou occupé ?

Ce simulateur vous aide à choisir entre deux grandes stratégies de vente en viager : le viager libre (l’acheteur prend possession immédiatement) ou le viager occupé (vous restez dans votre logement). Il compare les deux options selon vos objectifs personnels : besoin de liquidité, recherche de revenu régulier ou équilibre entre les deux.

Questions auxquelles ce simulateur répond

Quelle est la différence entre un viager libre et un viager occupé ?
Quelle stratégie me permet d’obtenir le plus de revenus dans le temps ?
Quel bouquet puis-je espérer obtenir selon mes besoins de liquidité ?
Quelle rente mensuelle puis-je recevoir selon mon profil ?
Quelle est la valeur totale perçue si je reste dans le logement ?
Est-ce plus avantageux pour moi de vendre libre ou occupé ?
Quelle stratégie est la plus attractive pour un acheteur ?
Comment ajuster ma proposition selon mon objectif (revenu, compromis ou capital immédiat) ?
Est-ce que l’économie de loyer est prise en compte ?
Comment optimiser ma vente pour qu’elle soit rapide mais juste ?

Ce que ce simulateur calcule

Une estimation du bouquet optimal (montant versé au départ)
Une projection de la rente mensuelle selon le scénario choisi
La valeur totale perçue sur la durée estimée de vie
Les économies de loyer si vous restez dans votre bien (viager occupé)
Un score d’attractivité pour l’acheteur basé sur son rendement estimé
Une recommandation automatique adaptée à votre profil

Pourquoi l’utiliser avant de signer ?

Comprendre les conséquences de vos choix sur vos revenus futurs
Ajuster votre bouquet en fonction de vos besoins immédiats
Connaître les attentes des acheteurs en matière de rendement
Maximiser vos chances de vente grâce à une stratégie attractive

Hypothèses intégrées

Espérance de vie calculée à partir des tables officielles INSEE
Taux technique standard de 4,5 % utilisé pour la rente
Décote d’occupation (DUH) basée sur l’âge et le sexe
Comparaison automatique avec le loyer de marché
Calculs adaptés à votre priorité : revenu, liquidité ou compromis

Limites

Ce simulateur fournit une projection indicative basée sur les pratiques usuelles du marché. Il ne remplace pas un calcul notarié ou fiscal personnalisé. Il vous aide à préparer votre stratégie de négociation ou d’optimisation avant de vendre.

Simulez gratuitement dès maintenant

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Simulateur de stratégie viager : libre ou occupé ?

Simulateur de stratégie viager 2025 : bouquet, rente et choix libre / occupé