Acheter des SCPI décotées en 2025 : opportunité et rendement amélioré

Pourquoi acheter des SCPI décotées ?

Depuis 2023, les demandes de retrait explosent alors que la collecte ralentit. Résultat : des milliers de parts en attente et des vendeurs pressés de sortir. Pour les acheteurs, c’est l’occasion d’acquérir des parts moins chères que le prix officiel, avec :

• Un rendement d’entrée supérieur.
• Aucun délai de jouissance : loyers dès le 1er mois complet.
• Une valeur d’achat plus attractive que sur le marché primaire.

Comprendre la décote

La décote est l’écart entre le prix de souscription officiel et le prix réellement payé sur le marché secondaire.

Exemple :

• Prix de souscription officiel : 1 000 €
• Valeur de retrait : 900 €
• Prix négocié au secondaire : 750 €

L’acheteur paie 25 % de moins que le prix officiel, mais perçoit les mêmes loyers. C’est cet écart qui améliore le rendement.

Impact sur le rendement

Les loyers distribués sont calculés sur le prix de souscription, pas sur le prix payé.

Cas pratique :

• SCPI distribuant 5 %/an sur 1 000 € → 50 € de loyers annuels.
• Achat en primaire (1 000 €) : rendement réel ≈ 4,5 % après frais.
• Achat au secondaire (750 €) : rendement brut ≈ 6,6 %.
• Après frais de transaction : rendement net ≈ 5,5–6 %.

Autre avantage : aucun délai de jouissance. Les loyers démarrent dès l’enregistrement de la cession par la société de gestion et la validation notariale.

Repérer les bonnes opportunités

Toutes les décotes ne se valent pas. Avant d’acheter, analysez :

• Taux d’occupation financier.
• Baux fermes et durée des loyers sécurisés.
• Diversification géographique.
• Solidité et réputation de la société de gestion.

En 2025, une décote de 15 à 30 % peut être attractive, sous réserve d’une analyse des vacances locatives et du patrimoine.

Frais à prévoir

• Commission 2nd Market : 1,8 % TTC.
• Droits d’enregistrement : 5 %.
• Frais d’avant-contrat : 240 € TTC.
• Frais éventuels de société de gestion : 0 à 200 €.

Profils d’opportunités 2025

• SCPI résidentielles : loyers stables, décotes modérées.
• SCPI logistiques : actifs porteurs, forte demande.
• SCPI diversifiées : équilibre rendement/risque.
• SCPI de bureaux : décotes importantes, analyse indispensable.

Exemple investisseur

Achat de 25 parts d’une SCPI diversifiée :

• Prix officiel : 1 000 € / part.
• Prix payé secondaire : 820 €.
• Montant investi : 20 500 € + frais.
• Loyers annuels : 1 250 €.
• Rendement net estimé : ≈ 5,5 %.

Conclusion

Acheter des SCPI décotées en 2025, c’est accéder à :

• Un prix d’achat inférieur au prix officiel.
• Des loyers immédiats sans délai de jouissance.
• Un rendement amélioré dès la première année.

Stratégie adaptée aux investisseurs long terme (> 8 ans), prêts à patienter pour que le marché se rééquilibre.

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