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Le marché SCPI en chiffres (bilan 2025)
Les données ci-dessous sont issues du bulletin ASPIM T4 2025, publié le 10 février 2026. Elles reflètent l'ensemble du marché des SCPI françaises.
Rendement moyen SCPI 2026 : 4,91 % (TD 2025)
Le taux de distribution moyen des SCPI françaises s'établit à 4,91 % sur l'exercice 2025 (source ASPIM T4 2025). Les meilleures SCPI diversifiées affichent jusqu'à 9,52 % (Sofidynamic), tandis que les SCPI bureaux plafonnent à 4,62 %. Sur le marché secondaire, une décote de −20 à −30 % permet de viser un rendement brut de 6 à 7 % sur les mêmes SCPI.
Lecture : la collecte nette a progressé de +29 % par rapport à 2024, tandis que le montant des parts en attente de retrait atteint un niveau record à 2,8 milliards d'euros. Le taux de distribution moyen reste au-dessus de 4,9 %, mais les baisses de prix de part (−3,45 % en moyenne) affectent la performance globale.
Performance globale 2025 par catégorie de SCPI
La performance globale combine le taux de distribution (revenus versés) et l'évolution du prix de part (plus ou moins-value latente). Une catégorie peut distribuer un bon rendement tout en affichant une baisse de valorisation.
| Catégorie | TD 2025 | Évolution prix | Performance globale |
|---|---|---|---|
| Diversifiée | 5,99 % | +0,3 % | +6,27 % |
| Logistique | 5,59 % | +0,2 % | +5,83 % |
| Hôtels / Tourisme | 5,10 % | 0,0 % | +5,10 % |
| Commerces | 4,91 % | −0,8 % | +4,14 % |
| Bureaux | 4,62 % | −4,9 % | −0,25 % |
| Santé / Éducation | 4,19 % | −5,5 % | −1,32 % |
| Résidentiel | 4,19 % | −8,6 % | −4,46 % |
| Moyenne SCPI | 4,91 % | −3,45 % | +1,46 % |
Le grand écart : collecte nette vs parts en attente
Deux classements qui racontent deux histoires. D'un côté, les SCPI qui attirent le plus de souscriptions. De l'autre, celles dont les associés souhaitent sortir. Ce décalage alimente directement le marché secondaire et crée des opportunités d'achat à prix décoté.
| # | SCPI | Société de gestion | Collecte |
|---|---|---|---|
| 1 | Transitions Europe | Arkéa REIM | 560 M€ |
| 2 | Corum Origin | Corum AM | 532 M€ |
| 3 | Iroko Zen | Iroko | 513 M€ |
| 4 | Comète | Alderan | 399 M€ |
| 5 | Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 292 M€ |
| 6 | Remake Live | Remake AM | 199 M€ |
| 7 | Corum Eurion | Corum AM | 150 M€ |
| 8 | Cristal Life | Inter Gestion | 141 M€ |
| 9 | Sofidynamic | Sofidy | 120 M€ |
| 10 | Activimmo | Alderan | 95 M€ |
| # | SCPI | Montant | % capi. |
|---|---|---|---|
| 1 | Patrimmo Commerce | 120 M€ | 19,63 % |
| 2 | Pierrevenus | 30 M€ | 14,09 % |
| 3 | Patrimmo Croissance | 25 M€ | 13,06 % |
| 4 | Primopierre | 252 M€ | 11,56 % |
| 5 | Crédit Mutuel Pierre 1 | 85 M€ | 10,56 % |
| 6 | LF Grand Paris Patrimoine | 108 M€ | 10,07 % |
| 7 | Primofamily | 24 M€ | 9,58 % |
| 8 | Périal O2 | 222 M€ | 9,24 % |
| 9 | Sélectinvest 1 | 112 M€ | 8,97 % |
| 10 | Épargne Foncière | 299 M€ | 7,21 % |
Le paradoxe : les SCPI les plus en file de retrait sont aussi les plus recherchées sur le marché secondaire. À −20 / −30 % de décote, le rendement brut visé passe de ~5 % à 6-7 %. Même patrimoine, même gestionnaire, prix d'entrée différent.
Classement des 20 meilleures SCPI à suivre en 2026
Ce tableau croise les SCPI les plus collectées, les plus en tension sur le retrait, et celles présentant les meilleures opportunités observées sur le marché secondaire. Les données TDVM correspondent à l'exercice 2024 (dernières données annuelles publiées). Les décotes sont indicatives et reflètent les annonces observées sur 2ndMarket.fr.
| Rang | SCPI | Catégorie | TDVM 2024 | Collecte 2025 | Attente retrait | Décote observée | Action |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Transitions Europe | Diversifiée | 8,25 % | 560 M€ | — | −5 % | Voir offres |
| 2 | Corum Origin | Bureaux | 6,05 % | 532 M€ | — | −10 à −15 % | Voir offres |
| 3 | Iroko Zen | Diversifiée | 5,80 % | 513 M€ | — | −5 % | Voir offres |
| 4 | Comète | Diversifiée | N/C | 399 M€ | — | N/A | Voir offres |
| 5 | Sofidynamic | Diversifiée | 9,52 % | 120 M€ | — | N/A | Voir offres |
| 6 | Remake Live | Diversifiée | 7,05 % | 199 M€ | — | −5 à −10 % | Voir offres |
| 7 | Cœur de Régions | Diversifiée | 6,20 % | 41 M€ | — | −8 % | Voir offres |
| 8 | Épargne Pierre Europe | Diversifiée | 6,26 % | 292 M€ | — | −5 % | Voir offres |
| 9 | Primopierre | Bureaux | 5,48 % | — | 252 M€ (11,56 %) | −20 à −30 % | Voir offres |
| 10 | Épargne Foncière | Bureaux | 4,43 % | — | 299 M€ (7,21 %) | −15 à −25 % | Voir offres |
| 11 | Périal O2 (PFO2) | Bureaux | 4,10 % | — | 222 M€ (9,24 %) | −20 à −30 % | Voir offres |
| 12 | Primovie | Santé | 4,21 % | — | 207 M€ (5,28 %) | −15 à −25 % | Voir offres |
| 13 | Rivoli Avenir Patrimoine | Bureaux | 3,81 % | — | 153 M€ (5,24 %) | −20 à −30 % | Voir offres |
| 14 | Patrimmo Commerce | Commerces | 4,02 % | — | 120 M€ (19,63 %) | −25 à −35 % | Voir offres |
| 15 | Activimmo | Logistique | 5,52 % | 95 M€ | — | −5 à −10 % | Voir offres |
| 16 | Efimmo 1 | Bureaux | 4,65 % | — | 85 M€ (4,88 %) | −15 à −25 % | Voir offres |
| 17 | Cristal Life | Diversifiée | 6,02 % | 141 M€ | — | N/A | Voir offres |
| 18 | Accès Valeur Pierre | Bureaux | 4,55 % | — | 80 M€ (4,40 %) | −15 à −25 % | Voir offres |
| 19 | Corum Eurion | Bureaux | 5,53 % | 150 M€ | — | −5 à −10 % | Voir offres |
| 20 | LF Grand Paris Patrimoine | Bureaux | 3,92 % | — | 108 M€ (10,07 %) | −20 à −30 % | Voir offres |
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Lecture recommandée : ces informations reflètent la situation du marché à la date de publication. Elles ne constituent ni un conseil en investissement ni une garantie de performance future. Les décotes sont indicatives et basées sur les annonces observées sur 2ndMarket.fr.
Marché secondaire : décotes et opportunités 2026
- Les SCPI bureaux et résidentielles affichent les baisses de prix de part les plus marquées (−4,9 % et −8,6 % respectivement), ce qui se traduit par des décotes significatives sur le marché secondaire.
- Les SCPI diversifiées et logistique maintiennent des prix stables ou en légère hausse, avec des décotes plus modérées.
- Le montant record de 2,8 milliards d'euros de parts en attente de retrait crée un flux d'offre important sur le marché secondaire de gré à gré.
- Le rendement effectif dépend du prix d'achat sur le marché secondaire et n'est pas garanti.
- Les délais de cession varient selon les sociétés de gestion : de quelques semaines à plus de 12 mois via le canal officiel.
Important : chaque investisseur doit confronter ces données à sa situation personnelle (fiscalité, horizon, objectifs). Le marché secondaire de gré à gré offre une alternative aux files d'attente des sociétés de gestion, mais implique une négociation directe du prix.
Comprendre les notions clés
- Taux de distribution (TD)
- Rapport entre le dividende brut distribué sur l'année et le prix de part au 1er janvier. C'est l'indicateur de rendement courant. Le TD moyen 2025 s'établit à 4,91 %.
- Performance globale
- Combine le taux de distribution et l'évolution du prix de part. Une SCPI peut distribuer 5 % mais afficher une performance globale négative si son prix de part baisse de plus de 5 %.
- Décote (marché secondaire)
- Écart entre le prix d'annonce sur le marché secondaire et la valeur de retrait ou le prix de souscription. Une décote peut améliorer le rendement d'achat, mais traduit un ajustement de marché.
- Parts en attente de retrait
- Nombre de parts dont les détenteurs ont demandé le rachat auprès de la société de gestion, sans que celui-ci ait pu être exécuté. Un ratio élevé (en % de la capitalisation) signale une tension sur la liquidité.
- Rendement brut visé
- Résulte du taux distribué rapporté au prix d'entrée effectif. À revenu identique, un prix d'achat plus bas augmente mécaniquement le rendement. Ce rendement n'est ni garanti ni contractuel.
- Délai de jouissance
- Période avant le premier revenu, à prendre en compte pour la planification de la trésorerie.
- Démembrement
- Technique de séparation nue-propriété / usufruit pour adapter revenus et fiscalité à l'horizon d'investissement.
Ce que montrent les données
- Une annonce ne garantit pas une exécution : le prix final dépend de l'équilibre offre/demande.
- Les SCPI diversifiées et logistique affichent les meilleures performances globales 2025, grâce à des prix de part stables.
- Les SCPI bureaux subissent un double effet : baisse des prix de part et files d'attente, ce qui crée les décotes les plus importantes sur le secondaire.
- À −20 % de décote sur une SCPI distribuant 4,5 % de TD, le rendement brut visé passe à ~5,6 %. À −30 %, il atteint ~6,4 %. Ces rendements ne sont pas garantis.
Ressources utiles & simulateurs
- Calculer un prix d'achat ou de vente
- Simuler l'effet d'une décote sur le rendement
- Estimer les frais associés
- Consulter la FAQ
Fixer un prix juste sur le marché secondaire
- Se baser sur la dernière valeur de retrait publiée par la société de gestion.
- Comparer des annonces similaires (date, décote, composition du portefeuille).
- Simuler l'impact de la décote sur le rendement brut attendu avec le simulateur d'arbitrage.
- Tenir compte du taux de parts en attente : un ratio élevé peut justifier une décote plus importante.
Le prix affiché correspond à une intention. La transaction dépend de la liquidité du marché et des contreparties disponibles.
Un cadre simple et transparent
- Pas de « vente garantie » ni d'exécution automatique.
- Fonds conservés sous séquestre notarial jusqu'à la signature de l'acte.
- Plus de 50 SCPI référencées, 235 annonces actives, 115 transactions sous compromis.
Rôle de 2ndMarket : offrir un accès simple, sécurisé et indépendant au marché secondaire des SCPI, avec des décotes de −20 à −30 % et des rendements bruts visés de 6 à 7 %.
Sources :
- ASPIM – Bulletin trimestriel T4 2025 (publié le 10 février 2026).
- Données publiques SCPI et rapports annuels des sociétés de gestion (exercice 2024).
- Annonces et transactions observées sur 2ndMarket.fr (février 2026).
- Documents et publications de l'AMF.
- Classement Le Particulier, n° 1233, octobre 2025.
- Palmarès et presse spécialisée 2025.
Aller plus loin
FAQ : classement, rendement et fiscalité SCPI 2026
Quelles sont les meilleures SCPI en 2026 ?
Les SCPI affichant les meilleurs rendements en 2026 sont principalement des SCPI diversifiées et logistiques. Le top 5 par taux de distribution 2024 inclut Sofidynamic (9,52 %), Transitions Europe (8,25 %), Remake Live (7,05 %), Épargne Pierre Europe (6,26 %) et Cœur de Régions (6,20 %). Ces rendements passés ne garantissent pas les performances futures.
Quel est le rendement moyen des SCPI en 2026 ?
Le taux de distribution moyen des SCPI françaises s'établit à 4,91 % sur l'exercice 2025 (dernière donnée annuelle publiée par l'ASPIM, février 2026). Les SCPI diversifiées affichent la meilleure performance globale (+6,27 %), tandis que les SCPI bureaux et résidentielles sont en territoire négatif en performance globale.
Comment fonctionne le classement SCPI de 2nd Market ?
Notre classement croise trois critères : le taux de distribution (rendement courant), le niveau de parts en attente de retrait (tension sur la liquidité) et les décotes observées sur le marché secondaire. Les données proviennent du bulletin ASPIM T4 2025 et des annonces actives sur 2ndMarket.fr. Ce classement est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Quelle fiscalité pour les SCPI en 2026 ?
Les revenus SCPI sont imposés au barème progressif de l'IR plus prélèvements sociaux (17,2 %). Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI au prorata de leur fraction immobilière. Le PLF 2026 n'a pas modifié la fiscalité des SCPI (le projet d'IFI « improductif » a été abandonné). Sur le marché secondaire, l'achat à prix décoté ne génère pas de frais de souscription supplémentaires.
Quelles SCPI acheter sur le marché secondaire ?
Les SCPI les plus échangées sur le marché secondaire sont celles présentant des files d'attente de retrait importantes : Épargne Foncière (299 M€ en attente), Primopierre (252 M€, capital fixe depuis janvier 2026), Périal O2 (222 M€) et Primovie (207 M€). Ces SCPI s'échangent avec des décotes de −15 à −35 %, ce qui améliore mécaniquement le rendement brut visé.
