Guide Complet pour la Revente de SCPI en 2025
Le marché des SCPI traverse une période de tension inédite. Avec plus de 2,3 milliards d'euros de parts bloquées en file d'attente et des délais de retrait dépassant 600 jours en moyenne, comprendre vos options de revente devient essentiel pour récupérer votre liquidité rapidement.
Ce guide vous présente les différentes solutions pour vendre vos parts SCPI, le processus étape par étape et les éléments clés à connaître pour une transaction réussie.
La crise de liquidité du marché SCPI
En janvier 2025, plus de 2,3 milliards d'euros de parts SCPI restent en attente de retrait selon les données officielles des sociétés de gestion. Le délai moyen de retrait dépasse désormais 600 jours — contre 90 jours il y a encore 3 ans.
| Indicateur | 2021 | 2023 | 2025 (T1) |
|---|---|---|---|
| Délai moyen retrait | 90 jours | 380 jours | 600+ jours |
| Parts en attente | 580 M€ | 1,8 Mds€ | 2,3 Mds€ |
| Taux satisfaction | 85% | 52% | 38% |
Capital variable vs capital fixe : impact sur la revente
Les SCPI se divisent en deux catégories avec des mécanismes de sortie très différents :
SCPI à capital variable (ex: Corum XL, PFO2)
- La société de gestion rachète vos parts au "prix de retrait"
- Prix fixe sans négociation possible
- Délai dépend de la file d'attente (peut dépasser 1000 jours)
- Aucun contrôle sur le timing de sortie
SCPI à capital fixe (ex: Primopierre, Epargne Foncière)
- Vente sur marché secondaire organisé ("confrontation des ordres")
- Prix déterminé par l'équilibre offre/demande trimestriellement
- Délai variable selon liquidité du marché
- Possibilité de fixer un prix attractif
💡 Bon à savoir : Quelle que soit la structure de capital, la vente en gré à gré via 2nd Market reste possible pour les deux types, avec un délai moyen de 4 à 6 semaines si le prix est compétitif.
Les 3 options pour revendre vos parts SCPI
Option 1 : Retrait via la société de gestion
Vous demandez à la société de gestion de racheter vos parts selon les statuts de la SCPI. Vous êtes inscrit en file d'attente chronologique et attendez que de nouvelles souscriptions compensent votre sortie.
Avantages :
✅ Processus officiel et encadré
✅ Prix de retrait connu à l'avance
✅ Aucune négociation nécessaire
✅ Pas de frais de transaction apparents
Inconvénients :
⏳ Délai moyen : 600 jours en 2025
❌ Aucun contrôle sur le timing
❌ Risque de blocage prolongé
❌ Pas de négociation de prix possible
Option 2 : Marché secondaire de la société de gestion
Pour les SCPI à capital fixe, vente sur le marché secondaire organisé par la société de gestion avec confrontation trimestrielle des ordres d'achat et de vente.
Avantages :
✅ Cadre officiel et sécurisé
✅ Processus encadré par la société de gestion
✅ Possibilité de fixer un prix plancher
Inconvénients :
🗓️ Une seule occasion tous les 3 mois
❌ Vente non garantie si marché déséquilibré
⚠️ Fourchette de prix limitée (±10% du prix référence)
📉 Risque de vente partielle seulement
Option 3 : Vente en gré à gré via 2nd Market
Mise en relation directe entre vendeur et acheteur sur plateforme dédiée, avec transaction 100% sécurisée par notaire partenaire.
Avantages :
⚡ Délai moyen : 4-6 semaines (vs 600 jours)
💰 Prix librement négociable
👀 Visibilité immédiate auprès d'acheteurs qualifiés
🔒 Transaction sécurisée par notaire
📱 Processus 100% digital
Inconvénients :
💸 Frais de transaction (variables selon montant)
📉 Souvent nécessité de décote pour vente rapide (-10% à -35%)
⚠️ Vente non garantie (dépend attractivité du prix)
Tableau comparatif : quelle option choisir ?
| Critère | Retrait société | Marché SG | 2nd Market |
|---|---|---|---|
| Délai moyen | 600+ jours | 3-6 mois | 4-6 semaines |
| Contrôle prix | ❌ Imposé | ⚠️ Limité | ✅ Libre |
| Garantie vente | ⏳ Attente | ⚠️ Non | ⚠️ Dépend prix |
| Processus | LRAR + attente | Ordre trimestriel | Annonce + négo |
💡 Le choix dépend de vos priorités : Si vous n'êtes pas pressé et acceptez l'incertitude, le retrait société reste une option. Si vous avez besoin de liquidité sous 2 mois, le gré à gré via 2nd Market est la seule solution réaliste en 2025.
Processus de revente étape par étape sur 2nd Market
Étape 1 : Inscription gratuite (5 minutes)
Documents nécessaires :
✅ Pièce d'identité en cours de validité
✅ Justificatif de domicile < 3 mois
✅ RIB pour virement des fonds
Étape 2 : Publication de votre annonce (10 minutes)
Informations à renseigner :
- Nom de la SCPI
- Nombre de parts à vendre
- Prix souhaité par part
- Documents justificatifs (attestation propriété, dernier bulletin SCPI)
💡 Conseil pricing : Pour une vente rapide, positionnez votre prix 10-15% sous le prix de retrait officiel. Les décotes de 20-35% sont courantes pour des ventes très rapides (< 2 semaines). Utilisez notre simulateur pour estimer le prix optimal.
Étape 3 : Réception des offres (1-4 semaines)
Votre annonce est visible par plus de 2 400 investisseurs inscrits + 300 conseillers en gestion de patrimoine partenaires. Vous recevez les offres par email et pouvez accepter, négocier ou refuser sans engagement.
Délai médian 1ère offre : 12 jours pour annonces avec décote ≥10%
Étape 4 : Validation notariale (3-4 semaines)
Dès acceptation d'une offre, un avant-contrat est généré automatiquement. Le notaire partenaire vérifie la propriété des parts, contrôle la conformité des documents et informe la société de gestion.
Délai total moyen : 22-28 jours après acceptation offre
Étape 5 : Signature et paiement (3-5 jours)
Signature électronique via DocuSign, paiement sécurisé (Stripe ou virement), séquestre des fonds par notaire jusqu'au transfert effectif des parts. Virement sur votre compte sous 3-5 jours ouvrés après signature.
🧮 Estimez le montant net que vous recevrez : Calculateur de frais 2nd Market
Cas pratiques de revente 2025
Cas 1 : PFO2 — Vente express après 3 ans d'attente
Profil : Monsieur T., 58 ans, en demande de retrait PFO2 depuis février 2022
Situation initiale :
- 184 parts PFO2 (prix retrait : 165€)
- Demande retrait société : février 2022
- Position file : 892 478ème sur 1 037 448 parts en attente
- Délai théorique : 11+ trimestres (près de 3 ans encore)
Solution 2nd Market :
- Publication annonce : 5 février 2025
- Prix affiché : 105€/part (-36% vs prix retrait)
- 1ère offre : 8 février (3 jours)
- Vente acceptée : 110€/part (compromis)
- Fonds reçus : 8 mars
Bilan :
Délai total : 31 jours vs 1 095+ jours
Décote acceptée : -33,3% vs prix retrait
Mais liquidité immédiate pour réinvestissement
Cas 2 : Succession — Partage rapide parts Primopierre
Profil : Famille D., partage succession incluant 500 parts Primopierre
Situation :
- Héritage : 500 parts Primopierre (prix retrait : 180€)
- Valeur théorique : 90 000€
- Besoin : Liquider pour partage entre 3 héritiers
- Contrainte : Délai retrait société 24+ mois
Solution 2nd Market :
- Publication : 15 janvier 2025
- Prix : 165€/part (-8,3%)
- 3 lots vendus en 47 jours maximum
- Fonds distribués : mi-mars
Bilan :
Délai total : 47 jours vs 730+ jours circuit classique
Succession réglée rapidement sans conflit familial
Cas 3 : Arbitrage — Sortie Corum XL vers SCPI ESG
Profil : Madame L., 45 ans, réorientation stratégie patrimoniale
Contexte :
- Détient 150 parts Corum XL depuis 2019
- Performance décevante 2023-2024 (TDVM passé de 5,2% à 4,4%)
- Souhait : Réinvestir dans SCPI ESG
Arbitrage via 2nd Market :
Vente Corum XL : 185€/part
Achat nouvelle SCPI avec décote -12%
Impact rendement : +2,02 points
Opération réalisée en 8 semaines vs 18+ mois circuits traditionnels
Questions fréquentes sur la revente SCPI
Puis-je revendre mes parts SCPI à tout moment ?
Oui et non, selon le canal choisi. Via la société de gestion, vous pouvez demander un retrait à tout moment, mais l'exécution dépend de la file d'attente (délai 600+ jours en moyenne en 2025). Via 2nd Market, vous pouvez publier votre annonce immédiatement et trouver un acheteur en quelques semaines si votre prix est attractif.
Combien de temps prend vraiment une revente de parts SCPI ?
Via le circuit traditionnel, comptez 600+ jours en moyenne pour les SCPI à capital variable, et 3-6 mois pour capital fixe. Via 2nd Market, le délai médian est de 38 jours de publication à signature, avec 62% des ventes conclues en moins de 45 jours.
Dois-je informer ma société de gestion avant de vendre ?
Non, pas avant d'avoir trouvé un acheteur. Le processus : vous publiez sur 2nd Market, vous acceptez une offre, puis le notaire informe la société de gestion pour le transfert officiel des parts via le registre de la SCPI.
Les décotes signifient-elles que la SCPI est mauvaise ?
Non, les décotes reflètent avant tout l'urgence du vendeur, pas la qualité de la SCPI. Raisons courantes : besoin de liquidité urgent (succession, divorce), anticipation baisse marché, arbitrage stratégique. Vérifiez plutôt le taux d'occupation financier (>90%), la stabilité des dividendes et la capitalisation.
Quelle fiscalité s'applique à la revente de parts SCPI ?
Les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières : 19% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux (total 36,2%). Des abattements pour durée de détention s'appliquent progressivement, avec exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
2nd Market est-il réglementé et sécurisé ?
Oui. 2nd Market est membre de Finance Innovation. Toutes les transactions sont validées par notaire partenaire (séquestre des fonds, vérification propriété, conformité juridique). Nous ne sommes pas CGP et ne fournissons aucun conseil en investissement.
Prêt à revendre vos parts SCPI ?
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Simulateurs gratuits :
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Guides pratiques :
- Comprendre les décotes SCPI 2025
- Revente SCPI en succession
- Démembrement SCPI : guide complet
Annonces SCPI par popularité :
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ℹ️ Avertissement
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ni société de gestion. Nous facilitons les transactions de gré à gré entre vendeurs et acheteurs de parts SCPI. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les délais de vente indiqués sont des moyennes observées et ne constituent pas une garantie. Consultez un professionnel habilité pour des conseils personnalisés adaptés à votre situation.
Sources : Dossier de Presse 2nd Market avril 2025, bulletins trimestriels ASPIM, données sociétés de gestion, Code Général des Impôts articles 150 U et 726.
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