Rendement effectif SCPI : acheter avec décote sur le marché secondaire en 2025
Sur le marché secondaire des SCPI, la décote modifie profondément votre rendement réel. En 2025, les décotes observées vont d’environ –4 % à –12 % sur les SCPI leaders (Corum, Comète, Transitions Europe), de –18 % à –28 % sur les SCPI en tension (Primopierre, LF Grand Paris, Fructipierre) et peuvent atteindre –32 % à –45 % sur certaines SCPI à capital fixe (Pierre Sélection, Capiforce). Pour l’investisseur, cela signifie un rendement effectif supérieur au rendement “catalogue”, à condition d’intégrer tous les frais et les risques.
Pour quel type d’investisseur ?
- Horizon d’investissement long terme : au moins 5 à 10 ans.
- Capacité à accepter un risque de perte en capital.
- Budget non vital pour les dépenses courantes.
- Volonté de diversifier, pas de “all-in” sur une SCPI.
- Intérêt pour la lecture des bulletins et rapports officiels.
La décote est un levier d’optimisation, pas une garantie de performance.
À retenir : pourquoi le marché secondaire SCPI en 2025 change la donne
- Décotes observées : –4 % à –12 % sur les SCPI leaders, –18 % à –28 % sur les SCPI en tension, –32 % à –45 % sur certaines SCPI à capital fixe (observations 2nd Market, ASPIM, FranceSCPI, forums 2025).
- Rendement effectif optimisé : le gain réel dépend du prix net après frais et du dividende net.
- Délais classiques : 600 à 725 jours pour un retrait via société de gestion, contre 4 à 6 semaines en moyenne sur le marché secondaire pour une annonce bien tarifée.
- Risques à ne pas ignorer : baisse potentielle du dividende, poursuite possible de la dévalorisation du prix de part, liquidité parfois limitée.
- Profil ciblé : investisseurs avertis, diversifiés, capables d’absorber une forte volatilité sur une partie de leur patrimoine.
Sources : 2nd Market, ASPIM 2025, bulletins SCPI, FranceSCPI, Boursorama, forums d’investisseurs (Finary, LouveInvest).
Décote SCPI : définition et mécanismes du marché secondaire
Le prix d'une part de SCPI varie selon trois contextes : le marché primaire (souscription), le prix de retrait officiel et le marché secondaire (revente entre associés).
Sur le marché primaire, vous payez le prix de souscription fixé par la société de gestion. Ce prix intègre les frais de souscription, souvent entre 8 % et 12 % du montant investi. Par exemple, Corum Origin affiche un prix de souscription de 1 135 € par part en 2025, incluant ses frais d’entrée.
Sur le marché secondaire, le prix résulte de la rencontre entre l’offre et la demande. Quand un vendeur a besoin de liquidités ou souhaite sortir rapidement d’une SCPI, il accepte parfois une cession en dessous du prix officiel : c’est la décote.
Sur 2nd Market, les annonces publiées entre T3 et T4 2025 montrent cette réalité : les SCPI leaders s’échangent avec une décote modérée, alors que les SCPI en tension ou à capital fixe présentent des décotes plus marquées, mais aussi des risques plus élevés.
Principales causes de décote en 2025
Besoins rapides de liquidité. En 2025, les délais moyens de retrait via les sociétés de gestion atteignent entre 600 et 725 jours selon les données ASPIM. Certaines SCPI comme Primopierre, Fructipierre ou Épargne Foncière affichent des files d’attente de plusieurs trimestres. Pour un associé qui doit financer une succession, un divorce ou un nouveau projet immobilier, attendre deux ans n’est pas réaliste. La vente avec décote sur le marché secondaire devient alors la solution la plus rapide pour récupérer son capital.
Perception de la SCPI. Quand une SCPI baisse son prix de part, réduit son dividende ou voit son taux d’occupation financier reculer, certains porteurs anticipent une poursuite de la tendance. Ils préfèrent sortir avec une perte contrôlée plutôt que risquer une nouvelle baisse. C’est le cas de plusieurs SCPI de bureaux, qui se retrouvent en concurrence directe avec des véhicules plus récents focalisés sur la logistique ou les actifs européens.
Concentration sur quelques SCPI stars. Les flux d’épargne se concentrent sur des SCPI bien identifiées (Corum Origin, Transitions Europe, Comète). Les SCPI moins connues ou en repositionnement doivent offrir des décotes plus importantes pour attirer des acheteurs. La mécanique de marché est classique : plus la demande est faible, plus le vendeur doit accepter un effort sur le prix.
Rendement effectif avec décote : la formule clé
Le rendement “officiel” d’une SCPI se calcule souvent comme suit :
Rendement officiel = dividende annuel par part ÷ prix de souscription.
Sur le marché secondaire, ce calcul doit être adapté :
Rendement effectif brut = dividende annuel par part ÷ prix d’achat réel.
Ce rendement effectif peut ensuite être corrigé des frais pour obtenir un rendement net :
Rendement net après frais = dividende annuel par part ÷ prix net investi (achat + frais).
Encadré calcul : prix net investi
Prix net investi = prix d’achat des parts + commission 2nd Market acheteur + droits d’enregistrement (5 %) + frais d’avant-contrat (240 €) + frais éventuels de société de gestion.
Rendement net après frais = dividende annuel ÷ prix net investi.
La “vraie” décote à considérer est la décote brute moins l’effet de l’ensemble de ces frais.
Exemple 1 : SCPI Comète (rendement cible 8 % en 2025)
Comète, gérée par Alderan, affiche un taux de distribution de 11,18 % en 2024 et vise 8 % en 2025 (objectif non garanti). Son prix de souscription est de 250 € par part. Le dividende cible 2025 s’établit à 20 € par part.
Investissement sur le marché primaire :
- Prix payé : 250 € par part.
- Dividende annuel cible : 20 €.
- Rendement brut officiel : 20 ÷ 250 = 8 %.
Investissement sur le marché secondaire avec –25 % de décote nette :
- Prix net (après frais) retenu pour l’exemple : 187,50 € par part.
- Dividende annuel cible : 20 €.
- Rendement net après frais : 20 ÷ 187,50 = 10,7 %.
La décote nette de –25 % transforme ainsi un rendement officiel de 8 % en rendement net estimé de 10,7 %. Le dividende reste identique : seule la base de calcul change.
Exemple 2 : SCPI Corum Origin (rendement 6,05 % en 2024)
Corum Origin affiche un rendement de 6,05 % en 2024, avec un prix de souscription de 1 135 € et un dividende annuel d’environ 68 € par part.
Investissement sur le marché primaire :
- Prix payé : 1 135 € par part.
- Dividende annuel : 68 €.
- Rendement brut officiel : 68 ÷ 1 135 ≈ 6 %.
Investissement sur le marché secondaire avec une décote nette de –12 %:
- Prix net (après frais) retenu pour l’exemple : 999 € par part.
- Dividende annuel : 68 €.
- Rendement net après frais : 68 ÷ 999 ≈ 6,8 %.
Le gain semble modeste (+0,8 point), mais sur un investissement à cinq chiffres, l’impact cumulé sur plusieurs années devient significatif.
Comparatif : prix de souscription, décote et rendement net
Le tableau ci-dessous illustre l’impact de décotes réalistes observées en 2025, en intégrant un prix net après frais et un rendement net estimé.
| SCPI | Prix souscription | Décote observée | Prix net (après frais) | Dividende annuel | Rendement officiel | Rendement net après frais | Gain net |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Comète | 250 € | –25 % | 187,50 € | 20 € | 8,0 % | 10,7 % | +2,7 pts |
| Corum Origin | 1 135 € | –12 % | 999 € | 68 € | 6,0 % | 6,8 % | +0,8 pt |
| Primopierre | 115 € | –22 % | 89,70 € | 4,40 € | 3,8 % | 4,9 % | +1,1 pt |
| Pierre Sélection | 700 € | –45 % | 395 € | 27 € | 3,85 % | 6,8 % | +2,95 pts |
Sources : bulletins trimestriels SCPI 2024–T3 2025, rapports de gestion, observations 2nd Market, FranceSCPI, Boursorama, forums Finary et LouveInvest. Les chiffres de rendement net sont des estimations, non garanties.
Repères ASPIM 1er semestre 2025 : tendances sectorielles SCPI
Les données officielles ASPIM du premier semestre 2025 montrent des écarts marqués de performance entre stratégies d’investissement SCPI.
Taux de distribution par stratégie (1S 2025)
| Stratégie | Taux distribution | Évolution prix | Capitalisation |
|---|---|---|---|
| Diversifiée | 2,79 % | –0,0 % | 17,3 Mds € |
| Logistique et locaux d'activité | 2,73 % | Inchangé | 1,9 Mds € |
| Commerces | 2,25 % | –0,9 % | 6,1 Mds € |
| Bureaux | 2,21 % | –5,0 % | 48,7 Mds € |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 2,20 % | Inchangé | 0,5 Mds € |
| Résidentiel | 1,98 % | –7,8 % | 4,1 Mds € |
| Santé et éducation | 1,68 % | –5,6 % | 8,6 Mds € |
Source : ASPIM, données 1er semestre 2025.
On constate :
- Une meilleure résistance des stratégies diversifiées et logistiques ;
- Des baisses de prix plus marquées sur le résidentiel, la santé-éducation et les bureaux ;
- Une collecte très concentrée sur quelques SCPI diversifiées européennes.
Volumes et files d’attente (T2 2025)
- 220,35 M€ de parts échangées sur le marché secondaire.
- 1,53 % de la capitalisation totale échangée.
- 2,67 % des parts en attente de cession.
Les SCPI les plus actives en collecte sur le T2 2025 incluent Corum Origin, Transitions Europe, Iroko Zen, Comète et Épargne Pierre Europe. À l’inverse, des SCPI comme Primopierre, Fructipierre ou Pierre Sélection concentrent l’essentiel des files d’attente et des décotes.
SCPI en difficulté : opportunités ou pièges ?
Les SCPI en file d’attente longue attirent les investisseurs qui visent une forte décote. Le raisonnement : acheter –25 % ou –30 % sous le prix, encaisser un rendement amélioré, puis profiter d’une éventuelle revalorisation. En pratique, le scénario est plus nuancé.
Cas Primopierre : analyse risques / opportunités
Primopierre, SCPI de bureaux gérée par Praemia REIM, cumule plusieurs difficultés en 2025 :
- baisse importante du prix de part depuis 2023 ;
- diminution de la distribution (dividende prévu 2025 : 4,40 € contre 6,38 € en 2024, soit –31 %) ;
- taux d’occupation financier dégradé.
Sur le marché secondaire, les décotes observées se situent autour de –20 % à –30 %. Un investisseur peut acheter la part nettement en dessous du prix de souscription actuel.
Rendement net estimé avec décote :
- Prix net retenu dans le tableau : 89,70 € par part.
- Dividende prévisionnel 2025 : 4,40 €.
- Rendement net estimé : 4,40 ÷ 89,70 ≈ 4,9 %.
Ce rendement est supérieur au rendement officiel de 3,8 %, mais reste loin des 8 % ou 10 % des SCPI les plus dynamiques. S’ajoutent plusieurs questions : trajectoire future du dividende, stabilité du taux d’occupation, risque de nouvelle baisse du prix de part.
À retenir avant d’investir en SCPI décotées
- Le dividende peut baisser : Primopierre est passée de 6,38 € à 4,40 € en un an (–31 %).
- Une décote importante n’empêche pas une baisse future du prix de part.
- La liquidité varie fortement d’une SCPI à l’autre, surtout sur le capital fixe.
- Les frais (commission, droits, notaire, société de gestion) réduisent la décote réelle.
- Une SCPI en difficulté doit rester une ligne marginale dans un portefeuille diversifié.
SCPI à capital fixe : décotes extrêmes et liquidité limitée
Les SCPI à capital fixe comme Pierre Sélection ou Capiforce affichent les décotes les plus fortes, parfois entre –35 % et –45 %. Le capital n’étant plus ouvert, tous les échanges se font sur un carnet d’ordres secondaire, avec peu de volumes.
Pour un investisseur, cela peut représenter une opportunité d’acheter un patrimoine ancien avec une forte décote par rapport à la valeur de reconstitution. Mais la contrepartie est claire : liquidité réduite, volatilité importante des prix d’exécution, incertitudes sur les besoins futurs de travaux et de mise aux normes.
Ce type de SCPI convient uniquement à des investisseurs expérimentés, capables d’analyser la qualité du patrimoine et d’accepter l’idée de rester bloqués plusieurs années.
Simulateurs 2nd Market pour objectiver la décote
Pour vous aider à mesurer l’impact d’une décote, 2nd Market met à disposition plusieurs simulateurs gratuits.
Simuler le rendement effectif sur le marché secondaire
Rendez-vous sur notre simulateur marché secondaire SCPI. Trois informations suffisent :
- le prix de souscription officiel de la SCPI ;
- le dividende annuel par part ;
- le prix d’achat envisagé sur le marché secondaire.
Le simulateur calcule automatiquement le rendement officiel et le rendement effectif, puis affiche le gain en points de pourcentage.
Autres outils utiles
Vous pouvez également consulter les annonces en direct sur app.2ndmarket.fr/scpi pour voir les décotes proposées par les vendeurs.
Conclusion et recommandations
Acheter des SCPI en décote sur le marché secondaire permet d’améliorer le rendement effectif, à condition d’accepter une part de risque supplémentaire.
- La décote augmente mécaniquement votre rendement net, mais ne garantit ni la stabilité du dividende ni la revalorisation future.
- Les SCPI en difficulté peuvent offrir des décotes importantes, sans pour autant constituer de “bonnes affaires” si le patrimoine continue à se dégrader.
- Les SCPI leaders en légère décote combinent souvent meilleur couple rendement / risque pour un investisseur prudent.
- Les frais doivent être intégrés dès le départ pour calculer un prix net investi cohérent.
Recommandation de bon sens : utiliser la décote comme un levier complémentaire dans une stratégie diversifiée, plutôt que comme une promesse de rendement élevé. L’enjeu principal reste la qualité de la SCPI, la solidité de la société de gestion et l’adéquation du placement avec votre situation personnelle.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter :
Avertissement légal : Les informations présentées dans ce guide sont fournies à titre purement informatif et reposent sur des données publiques (ASPIM, bulletins des sociétés de gestion, rapports 2024–2025) et sur les observations de 2nd Market sur le marché secondaire.
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Aucune recommandation personnalisée. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et de liquidité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision d’investissement, il est recommandé de consulter un professionnel compétent.
Sources principales : Corum AM, Alderan, Praemia REIM, AEW, bulletins T1–T3 2025, rapports ASPIM 2025, analyses de place (Boursorama, forums Finary). Date de dernière mise à jour : novembre 2025.
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