2nd Market vs file d'attente SCPI : comparatif complet 2025
Deux circuits de sortie distincts
Pour vendre des parts de SCPI à capital variable, deux options principales existent : le retrait via la société de gestion (circuit officiel) et la vente de gré à gré sur une plateforme comme 2nd Market (marché secondaire).
Ces deux circuits fonctionnent différemment et n'offrent pas les mêmes conditions. Voici un comparatif factuel pour vous aider à choisir.
Comparatif détaillé : retrait classique vs 2nd Market
| Critère | Retrait classique | Vente sur 2nd Market |
|---|---|---|
| Délai moyen | 600+ jours (certaines SCPI : 1 000+ jours) | 4-8 semaines (si prix attractif) |
| Prix de vente | Prix de retrait fixé par la société de gestion | Prix librement négocié (décote 15-35%) |
| Contrôle du prix | Aucun | Total (vous fixez votre prix) |
| Frais vendeur | 0€ | 6% commission + 3% notaire (dégressifs) |
| Frais acheteur | Frais de souscription (8-12%) | 1,8% + 240€ + droits 5% |
| Sécurité transaction | Gérée par la société de gestion | Validée par notaire |
| Garantie de vente | Aucune (dépend des souscriptions) | Aucune (dépend du prix fixé) |
| Dividendes pendant l'attente | Oui, jusqu'au retrait effectif | Oui, jusqu'à la vente effective |
| Annulation possible | Oui, à tout moment | Oui, jusqu'à la signature avant-contrat |
Comment fonctionne le retrait classique
Processus
- Demande de retrait auprès de la société de gestion
- Inscription sur la liste d'attente (ordre chronologique)
- Attente que des souscriptions compensent les demandes
- Remboursement au prix de retrait (fixé par la société de gestion)
- Versement des fonds sur votre compte
Avantage principal : Pas de décote supplémentaire par rapport au prix de retrait officiel. Pas de frais de transaction.
Inconvénient principal : Délai imprévisible et potentiellement très long. Aucun contrôle sur le calendrier.
Comment fonctionne la vente sur 2nd Market
Processus
- Création d'un compte sur 2ndmarket.fr (gratuit)
- Publication d'une annonce avec votre prix souhaité
- Réception d'offres d'acheteurs potentiels
- Négociation et acceptation d'une offre
- Signature d'un avant-contrat (DocuSign)
- Transmission au notaire partenaire
- Finalisation et réception des fonds (7 jours après signature notaire)
Avantage principal : Délai potentiellement maîtrisé (4-8 semaines en moyenne). Contrôle total sur le prix demandé.
Inconvénient principal : Nécessite d'accepter une décote pour attirer les acheteurs. Frais de transaction (commission + notaire).
Le calcul du coût d'opportunité
Pour choisir entre les deux options, il faut comparer le coût de la décote immédiate avec le coût de l'attente prolongée.
Exemple de calcul
Situation : 50 000€ de parts SCPI, TDVM 5%, décote marché secondaire 25%
Option 1 : Retrait classique (attente 600 jours)
- Prix de retrait : 50 000€
- Dividendes perçus pendant l'attente : 50 000€ × 5% × (600/365) = 4 110€
- Total récupéré après 600 jours : 54 110€
Option 2 : Vente 2nd Market (4-8 semaines)
- Prix de vente avec décote 25% : 37 500€
- Frais vendeur (~9%) : 3 375€
- Net récupéré : 34 125€
- Différence vs retrait : -15 875€
Mais : Les 34 125€ récupérés immédiatement peuvent être réinvestis. Sur 600 jours à 4% net (livret, fonds euros), cela génère : 34 125€ × 4% × (600/365) = 2 243€
Conclusion : Dans cet exemple, le retrait classique reste plus avantageux si vous pouvez attendre. Mais si vous avez un besoin urgent de liquidité ou un projet d'investissement plus rentable, la vente immédiate peut se justifier.
Quand choisir le retrait classique
- Vous n'avez aucune urgence de liquidité
- Le délai de retrait de votre SCPI est raisonnable (<12 mois)
- Vous refusez toute décote
- Vous n'avez pas de projet d'investissement plus rentable
- Les dividendes perçus pendant l'attente compensent le manque de liquidité
Quand choisir 2nd Market
- Vous avez besoin de liquidité rapidement (succession, divorce, projet)
- Le délai de retrait de votre SCPI dépasse 12-18 mois
- Vous acceptez une décote en échange d'une sortie rapide
- Vous avez un projet d'investissement plus rentable (immobilier, autre placement)
- Vous souhaitez maîtriser le calendrier de la vente
Compatibilité des deux options
Il est possible de cumuler les deux démarches :
- Déposer une demande de retrait auprès de la société de gestion
- Simultanément, publier une annonce sur 2nd Market
- Si une vente se conclut sur 2nd Market, annuler la demande de retrait
- Si le retrait arrive en premier, retirer l'annonce de 2nd Market
Cette stratégie permet de maximiser vos chances de sortie rapide tout en conservant l'option du retrait classique.
Cas particuliers
SCPI à capital fixe
Pour les SCPI à capital fixe, le retrait classique n'existe pas. La seule option est le marché secondaire (carnet d'ordres de la société de gestion ou vente de gré à gré). Dans ce cas, 2nd Market peut offrir plus de flexibilité que le carnet d'ordres officiel.
SCPI en démembrement
Si vous détenez des parts en nue-propriété ou usufruit, la revente est possible sur 2nd Market. Le retrait classique est généralement plus complexe pour les parts démembrées.
Parts en assurance-vie
Si vos parts SCPI sont logées dans un contrat d'assurance-vie, vous ne pouvez pas les vendre sur 2nd Market. Le rachat se fait via votre assureur.
Simuler votre situation
Pour évaluer le net récupérable selon chaque option :
Simulateur de frais et net vendeur →Pour publier une annonce de vente :
Déposer une annonce gratuitement →Sources : Bulletins trimestriels des sociétés de gestion (T3 2025), ASPIM, données observées sur 2nd Market.
Dernière mise à jour : Décembre 2025