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Acheter des parts de SCPI : marché primaire vs 2nd Market — rôles et frais réels
Acheter des parts de SCPI peut se faire sur le marché primaire (société de gestion) ou sur le marché secondaire (entre investisseurs via 2nd Market). Le mécanisme économique diffère, tout comme la répartition des frais.
1) Marché primaire : souscription neuve
Prix fixé par la société de gestion, avec frais de souscription (souvent 8–12 %). Ces frais sont payés une seule fois, à l’entrée, par l’acheteur initial.
2) Marché secondaire via 2nd Market : rachat de parts existantes
Prix libre entre vendeur et acheteur. Pas de « frais de souscription » à repayer. La transaction est encadrée par mandat et notaire, avec enregistrement légal.
Qui paie quoi ? (répartition correcte)
| Poste de frais | Acheteur | Vendeur |
|---|---|---|
| Prix des parts | Paye le prix convenu | Reçoit le prix convenu |
| Frais 2nd Market | 1,8 % TTC du montant | — |
| Droits d’enregistrement (vente de gré à gré) | 5 % dus dans toutes les cessions de parts de gré à gré, y compris via la société de gestion | — |
| Frais de notaire | — | À la charge du vendeur |
Comparatif synthétique (primaire vs secondaire)
| Critère | Marché primaire (neuf) | Marché secondaire (2nd Market) |
|---|---|---|
| Formation du prix | Fixé par la société de gestion, frais de souscription inclus | Négocié entre parties, souvent décoté |
| Frais d’entrée | 8–12 % (payés une seule fois à l’achat neuf) | Acheteur : 1,8 % TTC (2nd Market) + 5 % d’enregistrement |
| Frais de notaire | — | À la charge du vendeur |
| Rendement affiché | Calculé sur la valeur de souscription | Calculé sur le prix réellement payé (décote ⇒ rendement souvent supérieur) |
| Délais | Selon la société de gestion | Accord entre parties + dossier notaire |
FAQ — points souvent confondus
Faut-il repayer 12 % de frais de souscription sur le secondaire ?
Non. Les 8–12 % s’appliquent au premier achat neuf. En rachat de parts, l’acheteur règle le prix négocié, 1,8 % TTC (2nd Market) et 5 % de droits d’enregistrement. Le vendeur paie les frais de notaire.
Les droits d’enregistrement de 5 % s’appliquent-ils toujours ?
Oui. Ils sont dus sur toutes les cessions de parts de gré à gré, y compris lorsqu’elles sont traitées auprès de la société de gestion.
Qui supporte les frais de notaire ?
Le vendeur. L’acheteur n’a pas de frais de notaire à payer pour la cession de parts.
Le revenu distribué change-t-il selon le canal d’achat ?
Non. Le revenu par part est identique pour tous les associés. Le rendement sur capital varie selon votre prix d’acquisition (décote éventuelle sur le secondaire).
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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu n’est pas un conseil en investissement.