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Alternatives à la file d'attente SCPI : 5 solutions pour récupérer votre capital
Pourquoi les files d'attente SCPI posent problème en 2025
Les SCPI à capital variable permettent normalement de demander le retrait de ses parts à tout moment. En pratique, la société de gestion ne rembourse que lorsqu'un nouvel investisseur souscrit pour un montant équivalent. Depuis la hausse des taux en 2023-2024, les souscriptions ont chuté tandis que les demandes de retrait ont explosé.
Selon les bulletins trimestriels des sociétés de gestion (T3 2024), certaines SCPI affichent des délais théoriques de retrait supérieurs à 1 000 jours. En moyenne, le délai observé dépasse 600 jours pour les SCPI les plus touchées.
Cette situation crée un blocage pour les associés ayant besoin de liquidité : succession à régler, divorce, projet immobilier, ou simple réallocation patrimoniale.
Solution 1 : La vente sur le marché secondaire 2nd Market (gré à gré)
Principe
Vendre directement ses parts à un autre investisseur, en dehors du circuit de retrait géré par la société de gestion. La transaction se fait de gré à gré, généralement avec une décote par rapport au prix de souscription.
Caractéristiques
- Délai moyen : 4-8 semaines (si prix attractif)
- Décote observée : 15-35% par rapport au prix de souscription
- Frais : Commission plateforme + frais notaire + droits d'enregistrement 5%
- Contrôle du prix : Le vendeur fixe son prix librement
Pour qui ?
Associés acceptant une décote en échange d'une sortie rapide. Adapté aux situations urgentes (succession, divorce, besoin de trésorerie).
La plateforme 2nd Market
2nd Market permet de publier une annonce de vente gratuitement. Les acheteurs font des offres, la transaction est validée par notaire. Délai typique : 4-8 semaines de la publication à la réception des fonds.
Solution 2 : Le fonds de remboursement de la SCPI
Principe
Certaines SCPI disposent d'un fonds de remboursement alimenté par une partie des souscriptions. Ce fonds permet d'honorer une partie des demandes de retrait même sans nouvelle souscription équivalente.
Caractéristiques
- Délai moyen : 1-3 mois (si fonds disponible)
- Décote : Prix de retrait fixé par la société de gestion (généralement 8-12% sous le prix de souscription)
- Frais : Aucuns frais supplémentaires
- Contrôle du prix : Aucun - prix imposé par la société de gestion
Pour qui ?
Associés dont la SCPI dispose d'un fonds de remboursement actif et suffisamment alimenté. Vérifier le bulletin trimestriel de la SCPI.
Limite
Beaucoup de SCPI ont épuisé ou suspendu leur fonds de remboursement face à l'afflux de demandes. Cette solution n'est donc pas toujours disponible.
Solution 3 : Le nantissement des parts
Principe
Utiliser ses parts SCPI comme garantie pour obtenir un crédit bancaire. Les parts restent dans le patrimoine de l'associé, mais la banque peut les saisir en cas de non-remboursement.
Caractéristiques
- Délai moyen : 2-4 semaines (délai d'instruction bancaire)
- Montant obtenu : 50-70% de la valeur des parts
- Coût : Intérêts du crédit + frais de nantissement (500-1 500€)
- Contrôle : Les parts restent propriété de l'associé
Pour qui ?
Associés ayant besoin de liquidité temporaire mais souhaitant conserver leurs parts SCPI. Adapté si l'on anticipe une amélioration du marché ou si l'on ne veut pas vendre à décote.
Limite
Toutes les banques n'acceptent pas le nantissement de parts SCPI. Contacter sa banque pour vérifier les conditions.
Solution 4 : L'arbitrage via un CGP
Principe
Certains conseillers en gestion de patrimoine (CGP) disposent d'un réseau de clients acheteurs. Ils peuvent faciliter une vente de gré à gré en mettant en relation vendeur et acheteur.
Caractéristiques
- Délai moyen : 6-10 semaines
- Décote : Variable, négociée au cas par cas
- Frais : Commission du CGP (variable) + frais notaire + droits 5%
- Contrôle du prix : Négociation possible
Pour qui ?
Associés déjà en relation avec un CGP, ou disposant de montants importants (>100 000€) justifiant un accompagnement personnalisé.
Solution 5 : Le retrait classique (file d'attente)
Principe
Déposer une demande de retrait auprès de la société de gestion et attendre son tour dans la file d'attente. La SCPI rembourse au prix de retrait lorsque des souscriptions compensent les sorties.
Caractéristiques
- Délai moyen : 600+ jours (certaines SCPI dépassent 1 000 jours)
- Prix : Prix de retrait fixé par la société de gestion
- Frais : Aucuns
- Contrôle : Aucun contrôle sur le délai
Pour qui ?
Associés sans urgence de liquidité, acceptant d'attendre plusieurs années. Pendant l'attente, les dividendes continuent d'être versés.
Tableau comparatif des 5 alternatives
| Solution | Délai | Décote / Coût | Contrôle prix | Disponibilité |
|---|---|---|---|---|
| Marché secondaire 2nd Market | 4-8 semaines | 15-35% | Oui | Toujours |
| Fonds remboursement | 1-3 mois | 8-12% | Non | Selon SCPI |
| Nantissement | 2-4 semaines | Intérêts crédit | N/A (pas de vente) | Selon banque |
| Arbitrage CGP | 6-10 semaines | Variable + commission | Négociable | Selon CGP |
| Retrait classique | 600+ jours | 0% (prix retrait) | Non | Toujours |
Comment choisir entre ces alternatives ?
Critère 1 : L'urgence
Si vous avez besoin de liquidité dans les 2 mois, seules trois options sont réalistes : le marché secondaire, le nantissement, ou le fonds de remboursement (si disponible)ou le marché secondaire 2nd Marketen fonction de la décote car processus 100% digital. Le retrait classique est exclu.
Critère 2 : Le montant en jeu
Pour des montants inférieurs à 30 000€, le marché secondaire 2nd Market ou le fonds de remboursement sont généralement les plus simples. Au-delà de 100 000€, l'accompagnement par un CGP peut se justifier.
Critère 3 : L'acceptation de la décote
Si vous refusez toute décote, le nantissement permet d'obtenir de la liquidité sans vendre. Le retrait classique préserve aussi le prix de retrait, mais au prix d'une attente de plusieurs années.
Critère 4 : La conservation des parts
Si vous souhaitez conserver vos parts (anticipation d'une reprise du marché), le nantissement est la seule option qui ne nécessite pas de vendre.
Cas pratiques
Cas 1 : Succession à régler
Situation : Héritage de 50 000€ de parts SCPI, besoin de payer les droits de succession sous 6 mois.
Solution recommandée : Marché secondaire 2nd Market. Avec une décote de 20-25%, vente possible en 4-8 semaines. Net récupéré : environ 35 000-40 000€ après frais.
Cas 2 : Besoin temporaire de trésorerie
Situation : Besoin de 30 000€ pour un apport immobilier, parts SCPI valorisées 80 000€.
Solution recommandée : Nantissement. Crédit de 40 000-55 000€ garanti par les parts, remboursable sur 5-10 ans. Les parts restent dans le patrimoine.
Cas 3 : Pas d'urgence mais lassé d'attendre
Situation : Demande de retrait déposée il y a 18 mois, toujours en attente.
Solution recommandée : Évaluer le coût d'opportunité. Si la décote marché secondaire 2nd Market (ex: 25%) est inférieure au manque à gagner de 2 ans d'attente supplémentaires, la vente de gré à gré peut être plus avantageuse.
Pour aller plus loin
Vous pouvez simuler les frais et le net récupérable selon chaque option :
Simulateur de frais SCPI →Pour publier une annonce de vente sur le marché secondaire :
Déposer une annonce gratuitement →Sources : Bulletins trimestriels des sociétés de gestion (T3 2025), ASPIM, données observées sur 2nd Market.
Dernière mise à jour : Décembre 2025