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7 Alternatives SCPI 2026 : Rendement 8-12% Trésorerie PME

7 Alternatives SCPI 2026 : Rendement 8-12% Trésorerie PME

Rendement 8–12 % en 2026 : 7 options pour placer une trésorerie de société (IS)

Vous gérez 200k€, 300k€, 500k€+ de trésorerie à l’IS ? Sur une trésorerie d’entreprise, le rendement ne suffit pas : la liquidité (capacité à récupérer les fonds) et les conditions de revente comptent autant. Cette page compare 7 options avec une lecture “dirigeant / holding” : horizon, revente, frais et risques.

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Le point d’entrée : la variable qui change le rendement d’une SCPI “historique”

La plupart des dirigeants comparent les SCPI entre elles. Les investisseurs expérimentés regardent d’abord leur prix d’entrée. Parce que, à actif identique, le rendement d’entrée dépend du prix payé.

Exemple (purement mécanique, à distribution identique) : une SCPI distribue l’équivalent de 5 % sur son prix de souscription. Si vous l’achetez avec 20 % de décote, le rendement d’entrée devient 5 % / 0,8 = 6,25 %. Avec 25 % de décote : 5 % / 0,75 = 6,67 %.

Sur 300k€ : 5 % = 15 000 € brut/an. 6,25 % = 18 750 € brut/an. Soit +3 750 € par an, à SCPI identique. Ce n’est pas une promesse : c’est une formule. La distribution et la valeur peuvent évoluer.

Pourquoi la liquidité doit être au centre de la décision

Une trésorerie d’entreprise a des contraintes propres : imprévus, investissements opérationnels, opportunités de croissance, distribution, refinancement. Un placement peut être attractif sur le papier et devenir inadapté si la sortie est longue, incertaine ou coûteuse.

Repère simple : avant de comparer des rendements, commencez par définir l’horizon (combien de temps vous pouvez immobiliser les fonds) et les conditions de revente (comment et à quel coût vous récupérez votre capital).

Les 7 options ci-dessous sont classées pour faciliter la comparaison. Les ordres de grandeur (tickets, horizons) sont indicatifs et peuvent varier selon les solutions disponibles et la structuration retenue.

1Club deals — Private equity direct

TRI indicatif : 10–15 % Ticket : 100k€ – 1M€ Risque élevé

Le club deal consiste à investir, avec un cercle restreint, dans une société non cotée (ou un projet). La création de valeur se matérialise généralement à la sortie, pas au fil de l’eau.

Liquidité et revente

  • Liquidité : très faible. Capital souvent immobilisé 3 à 7 ans (parfois davantage).
  • Revente : sortie principalement lors d’un événement (cession, rachat, opération de liquidité).
  • À savoir : le TRI n’est pas un revenu annuel. Le capital investi peut être perdu.

Point d’attention : si vous anticipez un besoin de liquidité avant l’événement de sortie, cette classe d’actifs est généralement inadaptée.

2Crowdfunding equity — Prise de participation

Potentiel : 8–12 % Ticket : 1k€ – 10k€ Risque élevé

Le crowdfunding equity permet d’acheter des titres de sociétés non cotées via des plateformes. L’approche repose souvent sur la diversification (tickets plus petits, plusieurs opérations).

Liquidité et revente

  • Liquidité : faible. Horizon de sortie souvent long.
  • Revente : sortie en cas d’opération de liquidité ; absence possible de sortie organisée.
  • À savoir : risque de perte partielle ou totale.

3Dette privée et obligations convertibles

Cash-flow indicatif : 8–10 % Ticket : 50k€+ Risque modéré

La dette privée consiste à prêter à une entreprise, avec intérêts. Le cadre est généralement contractuel (coupon, échéance, clauses), ce qui apporte de la visibilité… sans supprimer le risque de crédit.

Liquidité et revente

  • Liquidité : souvent faible. Beaucoup de solutions sont conçues pour être conservées jusqu’à l’échéance (ex. 2 à 4 ans).
  • Revente : possible en théorie, mais dépend d’un acheteur de gré à gré (décote possible).
  • À savoir : risque de défaut de l’emprunteur.

4ETF dividendes — PEA personnel du dirigeant

Brut indicatif : 7–9 % Ticket : dès 1k€ Risque modéré

Les ETF “dividendes” sont des paniers d’actions. L’avantage principal est la liquidité (marché coté) et la diversification, en contrepartie de la volatilité.

Liquidité et revente

  • Liquidité : généralement quotidienne (selon les horaires de marché).
  • Revente : rapide ; prix dépend du marché au moment de la vente.
  • À savoir : risque principal = volatilité (perte en capital possible).

Note : le PEA est une enveloppe personnelle, pas un outil de trésorerie d’entreprise.

5SCPI via 2nd Market — Achat décoté

Rendement brut effet prix : 6–8 % Ticket : 5k€ – 50k€ Risque modéré

En SCPI, le rendement d’entrée dépend du prix payé. Acheter en dessous du prix de souscription peut améliorer mécaniquement le rendement à l’achat (à dividende identique).

Exemple chiffré : une SCPI distribue 50 € par part et par an. À 1 000 €, cela correspond à 5 %. À 800 € (décote de 20 %), le même dividende correspond à 6,25 %.

Liquidité et revente

  • Liquidité : variable. Sur 2nd Market, le délai dépend essentiellement de l’attractivité du prix (donc de la décote).
  • Revente : la vente suppose une contrepartie. Aucun mécanisme ne garantit la vente.
  • À savoir : un prix plus aligné avec la demande augmente la probabilité de transaction, sans supprimer le risque.

À intégrer au calcul : droits d’enregistrement de 5 % (taxe légale, article 726 du CGI) + frais de notaire. Ce sont des coûts d’entrée et ils affectent la rentabilité.

Risques : risque de perte en capital, risque de liquidité, distributions non garanties. La décote peut améliorer le rendement d’entrée, sans garantir la performance future.

Voir les annonces SCPI décotées Guide : primaire vs 2nd Market

6FIP / FCPI — Avantage fiscal immédiat

Fiscal + rendement variable Ticket : 5k€ – 10k€ Risque élevé

Les FIP/FCPI peuvent offrir une réduction d’impôt, en contrepartie d’un blocage long et d’un risque élevé. La performance dépend des entreprises détenues par le fonds.

Liquidité et revente

  • Liquidité : faible. Immobilisation généralement pluriannuelle.
  • Revente : pas de marché secondaire “simple” ; sortie souvent à l’issue du fonds.
  • À savoir : l’avantage fiscal n’empêche pas une perte en capital.

7Immobilier locatif direct

Brut indicatif : 6–8 % Ticket : 100k€+ Risque modéré

L’immobilier direct peut générer un revenu, mais implique de la gestion (travaux, vacance, impayés) et des délais de vente. Les coûts de transaction sont significatifs.

Liquidité et revente

  • Liquidité : variable. Une vente prend souvent plusieurs mois.
  • Revente : processus classique (mise en vente, compromis, acte). Accélérer implique souvent une concession sur le prix.
  • À savoir : moins adapté si vous devez pouvoir mobiliser le cash rapidement.

Tableau comparatif des 7 options

Option Objectif principal Ticket indicatif Liquidité Revente / sortie Risque
Club deal PE Potentiel long terme 100k€ – 1M€ Très faible Événement de sortie Élevé
Crowdfunding equity Upside / diversification 1k€ – 10k€ Faible Sortie incertaine Élevé
Dette privée Revenu contractuel 50k€+ Faible à moyenne Souvent à l’échéance Modéré
ETF dividendes Liquidité dès 1k€ Élevée Revente rapide, prix variable Modéré
SCPI via 2nd Market Entrée décotée 5k€ – 50k€ Variable Dépend du prix et de la demande Modéré
FIP / FCPI Fiscal 5k€ – 10k€ Très faible Souvent fin de fonds Élevé
Locatif direct Cash-flow + patrimoine 100k€+ Moyenne Vente en plusieurs mois Modéré

Simulateur de rendement net indicatif

Pour un calcul complet (hypothèses, fiscalité, frais), utilisez le simulateur dédié. Ici, l’objectif est de fournir un repère simple de lecture.

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Avertissement : Simulation indicative, non contractuelle. Cette section ne constitue pas un conseil en investissement. Risque de perte en capital.

3 questions avant de vous positionner

Avant d’investir, clarifiez ces trois points. Ils structurent la décision, quel que soit le produit.

1. Quel est votre horizon réel ? Si vous avez besoin de flexibilité, évitez les produits bloqués ou à revente incertaine.

2. Quel niveau de risque acceptez-vous ? Un rendement plus élevé implique généralement plus de risque, plus de volatilité, ou une liquidité plus faible.

3. Quel cadre fiscal s’applique ? Une trésorerie d’entreprise (IS) et un patrimoine personnel n’ont pas les mêmes règles ni les mêmes arbitrages.

Risques à connaître

Illiquidité : club deals, crowdfunding equity, FIP/FCPI (et certaines dettes privées) doivent être considérés comme des placements où l’on ne doit pas compter sur une sortie rapide.

Décote : acheter à meilleur prix peut améliorer le rendement d’entrée, mais ne supprime pas le risque de baisse de valeur ni le risque de baisse de distributions.

Volatilité : sur les actifs cotés (ETF), la liquidité est élevée, mais le prix au moment de la vente peut être défavorable.

Rappel : “modéré” ne signifie pas “sans risque”. Dans tous les cas, une perte en capital est possible.

Questions fréquentes

Un rendement de 8 % en 2026, est-ce réaliste ?

C’est possible sur certains actifs, mais cela s’accompagne toujours d’un risque plus élevé, d’une liquidité plus faible, ou d’un horizon plus long.

Une décote sur une SCPI signifie-t-elle un problème ?

Pas nécessairement. Une décote peut refléter des conditions de marché (liquidité, offre/demande) et des attentes d’acheteurs. Elle ne remplace pas l’analyse de la SCPI.

Quels sont les frais pour acheter des parts de SCPI via 2nd Market ?

L'acheteur paie les droits d'enregistrement de 5 % (taxe légale, article 726 du Code Général des Impôts), la commission 2nd Market de 1,8 % TTC, les frais d'avant-contrat de 240 € TTC, et éventuellement des frais de société de gestion (0 à 200 € selon la SCPI). Les droits d'enregistrement sont une taxe obligatoire, pas des frais de plateforme.

Prochaine étape

Pour avancer : définissez d’abord l’horizon et la liquidité acceptable, puis comparez les options. Si vous envisagez les SCPI, 2nd Market peut être pertinent lorsque le prix d’entrée est attractif et que l’ensemble des frais est correctement intégré au calcul.

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Avertissement légal

2ndMarket n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La plateforme facilite la mise en relation mais ne garantit pas la vente des parts.

Les rendements et TRI mentionnés dans cet article sont indicatifs et basés sur des données historiques ou des estimations. Ils ne constituent en aucun cas une garantie de performance future. Toute décision d'investissement doit être prise après consultation d'un professionnel qualifié.

Les droits d'enregistrement de 5 % sur les cessions de parts de SCPI sont prévus par l'article 726 du Code Général des Impôts.

Sources

Liens officiels utilisés pour cadrer le cadre fiscal, la liquidité et les supports mentionnés.

1) Droits d’enregistrement (SCPI) — base juridique

Référence au cadre légal des droits d’enregistrement (5 %) mentionnés dans l’article.

2) Marché SCPI — collecte / liquidité (ASPIM)

Documents de place (ASPIM) sur la collecte et l’évolution du marché.

3) PEA — cadre officiel

Références officielles pour rappeler que le PEA est une enveloppe personnelle.

4) FIP / FCPI — risques, durée, liquidité (AMF)

Référence officielle pour cadrer l’illiquidité et les risques des fonds de capital-investissement.

5) Obligations / dette — risques (AMF)

Référence officielle pour cadrer la dette et ses risques (dont liquidité et risque de défaut).

6) Notion de liquidité — cadre pédagogique (AMF)

Référence officielle sur ce que signifie “liquidité” et pourquoi c’est un critère central.

7) Étude AMF — lisibilité / perception des risques et de la liquidité (PDF)

Document AMF utile pour cadrer l’approche “sans jargon” et les notions de risques/liquidité.