Comment analyser une annonce SCPI sur le marché secondaire (2nd Market)
Meta Title: Analyser Annonce SCPI | Calculer Décote et Rendement Réel
Meta Description: Guide pratique pour décrypter les annonces SCPI: calcul décote, rendement effectif, vérifications essentielles. Exemples concrets avec vraies annonces.
Lire une annonce SCPI demande une méthode simple : comprendre la décote (référence : prix de souscription), distinguer taux de distribution et rendement réel, vérifier la date de jouissance, intégrer les frais.
Points clés
- La décote sur 2nd Market est calculée par rapport au prix de souscription officiel.
- Le taux de distribution est une base ; votre rendement dépend de votre prix d’achat et des frais.
- La jouissance en secondaire débute en pratique le 1er jour du mois suivant l’enregistrement du transfert par la société de gestion (selon règles SCPI).
- Avant offre : calculer tous les frais, comparer plusieurs annonces, vérifier les documents.
Exemple d’annonce 2nd Market (> 6 % hors frais)
Exemple pédagogique basé sur un lot observé sur notre marché secondaire.
Le rendement affiché est calculé sur le prix proposé, hors frais et fiscalité.
Décomposer une annonce pas à pas
1. Prix proposé vs prix officiel (décote)
Décote = (Prix officiel – Prix proposé) ÷ Prix officiel × 100
(900 – 720) ÷ 900 × 100 = 20,0 %.
2. Base de rendement (taux de distribution)
Le taux de distribution est calculé sur le prix de souscription. Ici : 5,0 % → 45,00 € par part et par an.
3. Votre rendement sur prix d’achat
Vous payez 720 € pour 45 € de revenu annuel : 45 ÷ 720 = 6,25 % brut (hors frais).
4. Jouissance en secondaire
En pratique, la jouissance débute le 1er jour du mois suivant l’enregistrement du transfert par la société de gestion (règles propres à chaque SCPI). Nos annonces indiquent la date attendue. Ce n’est pas le calendrier du marché primaire.
Calculer le rendement effectif (avec frais)
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Prix des parts | 21 600 € | 30 × 720 € |
| Droits d’enregistrement (5 %) | 1 080 € | Dus par l’acheteur |
| Commission acheteur (ex. 1,8 %) | 389 € | 2nd Market |
| Frais de transfert (SDG) | 0 à 200 € | Selon SCPI |
Total investissement = 21 600 + 1 080 + 389 + (0 → 200) = 23 069 € à 23 269 €.
Rendement effectif brut (année pleine) = 1 350 € ÷ (23 069 → 23 269) = ≈ 5,8 %.
Si le transfert intervient en cours d’année, appliquez un prorata selon la date de jouissance indiquée par la société de gestion.
Anatomie d’une annonce SCPI : les 6 éléments clés
1. Prix proposé vs valeur officielle
Comparer le prix demandé au prix de souscription. La décote est un indicateur d’attractivité, pas une garantie de performance.
2. Nombre de parts
Définit le ticket minimum et le revenu attendu. Vérifier si le lot est divisible.
3. Taux de distribution (base)
Calculé sur le prix officiel. Il ne reflète pas automatiquement votre rendement si vous achetez avec décote.
4. Revenu annuel estimé
Montant brut indicatif, souvent versé trimestriellement. Peut varier selon la performance de la SCPI.
5. Rendement brut estimé affiché
Revenus annuels ÷ prix d’achat. Indication hors frais et hors fiscalité.
6. Pourcentage de réduction (décote)
Décote calculée par rapport au prix de souscription officiel. Ne pas la confondre avec la performance future.
Comparer plusieurs annonces
| Critère | Annonce A | Annonce B | Annonce C |
|---|---|---|---|
| SCPI | Aestiam Pierre Rendement | PF Grand Paris | Genepierre |
| Nb parts | 9 | 20 | 41 |
| Prix / part | 780 € | 450 € | 160 € |
| Valeur officielle | 922 € | 458 € | 180 € |
| Décote | 15,4 % | 2 % | 11 % |
| Distrib./part | 41,49 € | 23 € | 8,28 € |
| Taux distribution | 4,5 % | 5,0 % | 4,6 % |
| Investissement (avec frais) | 8 077 € | 9 850 € | 7 420 € |
| Revenus / an | 373 € | 460 € | 339 € |
| Rdt effectif | 4,62 % | 4,67 % | 4,57 % |
| TOF SCPI | 95 % | 97 % | 93 % |
| File de retrait | 4 trim. | 2 trim. | 8 trim. |
Exemple comparatif à titre pédagogique pour illustrer la méthode d’analyse.
Outils utiles
- Simulateur de frais SCPI
- Simulateur fiscalité SCPI
- Simulateur marché secondaire
- Simulateur plus-value SCPI
FAQ
Comment calcule-t-on la décote sur 2nd Market ?
La décote est calculée par rapport au prix de souscription (prix officiel) de la SCPI : (Prix officiel – Prix proposé) ÷ Prix officiel.
Le taux de distribution est-il mon rendement réel ?
Non. Le taux de distribution est une base calculée sur le prix officiel. Votre rendement dépend de votre prix d’achat, des frais et de votre fiscalité.
Quand commence la jouissance en marché secondaire ?
En pratique, le 1er jour du mois suivant l’enregistrement du transfert par la société de gestion (règles propres à chaque SCPI). La date attendue figure sur l’annonce.
Quels frais dois-je prévoir en tant qu’acheteur ?
Pas d’honoraires de notaire via 2nd Market. Prévoir : droits d’enregistrement 5 %, commission acheteur indiquée sur l’annonce (ex. 1,8 %), et frais de transfert de la société de gestion (généralement 0 à 200 €).
Comment comparer plusieurs annonces efficacement ?
Comparez au minimum : prix proposé vs prix officiel (décote), taux de distribution (base), rendement hors frais, frais d’acquisition et date de jouissance.
Aller plus loin
En bref : calculez la décote vs prix officiel, vérifiez la jouissance, ajoutez les frais, puis comparez plusieurs annonces sur 2nd Market.
— L’équipe 2nd Market