Mis à jour le 28/09/2025

SCPI à capital fixe : guide pour comprendre et revendre

1. Principe général

Une SCPI à capital fixe ne crée pas de nouvelles parts une fois la souscription close. Pour investir, on rachète des parts existantes ; pour vendre, on trouve un acheteur. Les échanges se font sur le marché secondaire.

2. Fonctionnement du fixing

Les ordres d’achat et de vente sont enregistrés dans un carnet d’ordres. Chaque mois (chez AEW, le dernier mercredi), la société de gestion confronte tous les ordres : c’est le fixing.

1. Dépôt des ordres : le vendeur indique quantité + prix minimum ; l’acheteur, quantité + prix maximum.
2. Confrontation : le prix d’exécution est retenu là où le plus grand nombre de parts peut être échangé.
3. Prix unique : un seul prix pour toutes les transactions de la séance.
4. Règlement & registre : après la séance, la société de gestion règle et met à jour le registre des associés.

3. Les prix affichés

• Prix acquéreur : prix maximum proposé par les acheteurs.
• Prix vendeur : prix minimum demandé par les vendeurs.
• Dernier prix vendeur : prix de cession au dernier fixing (exemple : 270 €).
• Dernier prix acquéreur : prix payé côté acheteur au dernier fixing, droits inclus (exemple : 298 €).
• Historique : suivi de l’évolution des niveaux d’un mois à l’autre.
• Carnet d’ordres actifs : meilleurs prix d’achat et de vente actuellement proposés.

4. Séquence d’une vente/achat

1. Le vendeur dépose un ordre à 270 € minimum.
2. L’acheteur dépose un ordre à 298 € maximum.
3. Au fixing, la société de gestion retient le prix qui maximise les échanges : prix d’exécution.
4. Tous les ordres exécutés le sont à ce prix unique, même si certains porteurs avaient visé un autre niveau.
5. Si l’ordre n’est pas exécuté, il est reporté ou ajusté (quantité, prix) pour une séance suivante.

5. AEW Paris Commerces (sept. 2025)

Annonce Wanted (achat) sur 2nd Market

• Un acheteur recherche 50 parts d’AEW Paris Commerces à 280 € par part.
• Montant total : 14 000 €
• Valeur officielle de référence : 298 €
• Rendement distribué officiel : 6,1 %
• Rendement estimé à 280 € : 6,5 %
• Revenu annuel attendu : environ 911 €

Le prix affiché sert de base de discussion. Le vendeur peut proposer 50 parts, plus ou moins, et discuter le prix.

6. Fixing vs 2nd Market

7. Conseils

• Vérifier le calendrier de fixing avant de déposer un ordre.
• Comparer prix de souscription, prix de retrait et prix observés au secondaire.
• Préparer les documents usuels (identité, RIB, formulaires) pour accélérer le traitement.
• Surveiller le carnet d’ordres pour évaluer la tension offre/demande.
• Utiliser 2nd Market pour publier, répondre aux annonces ou déposer un Wanted.

8. Glossaire (2nd Market)

2nd Market

Plateforme de gré à gré pour publier des annonces de vente/achat de parts de SCPI à capital fixe. La cession est ensuite enregistrée par la société de gestion.

Annonce Wanted

Demande d’achat publiée par un acheteur (quantité et prix proposés) à laquelle un vendeur peut répondre.

Prix affiché

Niveau de prix proposé dans une annonce (vente ou Wanted) servant de base de discussion.

Offre

Proposition d’achat ou de vente en réponse à une annonce, avec quantité et prix.

Instruction de cession

Dossier permettant l’enregistrement de la transaction auprès de la société de gestion.

Registre des associés

Liste officielle des porteurs de parts, mise à jour par la société de gestion après cession.

Carnet d’ordres

Registre des ordres d’achat/vente géré par la société de gestion ; seules les cinq meilleures limites sont publiées.

Fixing

Séance périodique de confrontation des ordres déterminant un prix d’exécution unique.

SCPI à capital fixe

SCPI dont le capital est plafonné ; échanges uniquement au marché secondaire (pas d’émission continue de parts).

9. FAQ revente capital fixe sur 2nd Market

Vendeur — puis-je publier au-dessus du dernier prix de fixing ?

Oui. Le prix d’une annonce sur 2nd Market est libre. L’enregistrement de la cession reste effectué par la société de gestion.

Vendeur — comment augmenter mes chances de vendre ?

Positionner un prix compétitif, préciser clairement la quantité, répondre vite aux offres et suivre les niveaux observés (Top 5 publié par la société de gestion).

Vendeur — les prix finaux de ma cession seront-ils visibles ?

Non. Seules les annonces et les offres sont publiques ; les prix finaux d’exécution ne sont pas communiqués.

Acheteur — puis-je proposer en dessous du dernier niveau observé côté acheteur ?

Oui. Le prix se discute annonce par annonce. Le vendeur peut accepter, refuser ou contreproposer.

Acheteur — sans publication des prix finaux, comment juger une offre ?

Se référer aux annonces en ligne (vente/Wanted), aux niveaux du Top 5 publiés par la société de gestion et à l’historique des derniers fixings.

Acheteur & Vendeur — quels délais prévoir ?

Ils dépendent de l’intérêt du marché et de la complétude du dossier.

10. Sources

1. AMF – SCPI : comment bien s’informer
2. AEW – Paris Commerces
3. AEW – Note d’information & Statuts (PDF)
4. La Française – Documentation SCPI
5. Aestiam – FAQ

11. Avertissement