Une SCPI à capital fixe n'émet pas de parts en continu. Pour entrer, on rachète des parts existantes ; pour sortir, on trouve un acheteur. Deux canaux coexistent : la confrontation périodique organisée par la société de gestion, qui produit un prix d'exécution unique, et la cession de gré à gré entre associés, à un prix librement convenu.
Depuis janvier 2026, onze SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital, soit environ 12 % de la capitalisation du marché. Leurs porteurs relèvent désormais de ces deux canaux. Les deux n'ont pas le même coût acquéreur : le point d'équilibre se situe à 10 000 € sur le barème Primovie.
Capital fixe, capital variable : ce qui change pour la sortie
Dans une SCPI à capital variable, l'associé qui veut sortir dépose une demande de retrait, compensée par les souscriptions nouvelles au prix de retrait fixé par la société de gestion. Quand les souscriptions ne couvrent plus les demandes, la file s'allonge.
Dans une SCPI à capital fixe, ce mécanisme n'existe pas. Le capital est plafonné, aucune part nouvelle n'absorbe les sorties. La société de gestion tient un carnet d'ordres et organise des confrontations à date fixe. En parallèle, les associés peuvent céder leurs parts entre eux, de gré à gré, et faire enregistrer la mutation au registre.
Une SCPI à capital variable peut basculer dans ce régime : quand une assemblée générale extraordinaire suspend la variabilité du capital, les demandes de retrait et de souscription en cours sont annulées, et la sortie passe par l'un des deux canaux.
Comment fonctionne la confrontation
Les ordres d'achat et de vente sont enregistrés dans un carnet tenu par la société de gestion. À chaque séance, elle confronte l'ensemble des ordres.
- Dépôt des ordres. Le vendeur indique une quantité et un prix minimum ; l'acheteur, une quantité et un prix maximum.
- Confrontation. La société de gestion retient le prix d'exécution qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts.
- Prix unique. Tous les ordres compatibles sont exécutés à ce prix, même si certains porteurs avaient visé un autre niveau.
- Report. Un ordre non exécuté est reporté ou ajusté, en quantité ou en prix, pour une séance suivante.
- Registre. Après la séance, la société de gestion enregistre les mutations et met à jour le registre des associés.
La fréquence dépend de chaque SCPI. Sur Primovie, la première confrontation est fixée au 24 septembre 2026, puis le dernier jeudi de chaque mois à 16 h.
Transparence limitée. La plupart des sociétés de gestion publient les cinq meilleures limites à l'achat et à la vente. La profondeur totale du carnet n'est pas accessible, et un calendrier de confrontation atteste d'une organisation du marché, non d'un volume échangé : un prix d'exécution ne se forme que si des ordres d'achat existent en face des ordres de vente.
Alerte annonces. Le formulaire « Newsletter – Alerte annonce » en pied de page envoie un email à chaque nouvelle annonce mise en ligne. Ouverture et réception suivies uniquement pour la délivrabilité, sans usage marketing.
Les prix que publie une société de gestion
| Niveau | Ce qu'il mesure |
|---|---|
| Prix acquéreur | Prix maximum proposé par les acheteurs dans le carnet. |
| Prix vendeur | Prix minimum demandé par les vendeurs dans le carnet. |
| Dernier prix d'exécution | Prix retenu à la dernière confrontation, hors frais et droits. |
| Dernier prix acquéreur | Prix d'exécution augmenté de la commission d'acquisition et des droits d'enregistrement. |
| Valeur de réalisation | Valeur d'expertise du patrimoine augmentée des autres actifs nets, rapportée à une part. |
| Valeur de reconstitution | Montant théorique nécessaire pour reconstituer le patrimoine à l'identique, frais et droits compris. |
Sur une SCPI dont la variabilité est suspendue, le prix n'est plus fixé par la société de gestion. Il se lit par rapport à la valeur de réalisation et à la valeur de reconstitution publiées au bulletin.
Le segment capital fixe en 2026
Sur ce segment, le prix moyen pondéré par la capitalisation recule de 33 % depuis le 1 er janvier 2026, avec quatorze baisses et quatre hausses enregistrées. Sur le segment à capital variable, les prix sont restés stables sur la même période, avec une seule baisse et cinq hausses.
Source : ASPIM / IEIF, Les fonds immobiliers grand public, premier semestre 2026, publication du 5 août 2026.
Primovie. L'assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2026 a suspendu la variabilité du capital. Les demandes de retrait et de souscription en cours ont été annulées. Au 30 juin 2026, il n'existe ni prix de souscription ni prix d'exécution : la valeur de référence retenue par la société de gestion est la dernière valeur de réalisation connue, 123,76 € par part, pour une valeur de reconstitution de 146,51 €. Taux d'occupation financier 94,6 %, acompte du deuxième trimestre 1,70 € par part, taux de distribution 2025 de 4,04 %.
Source : Praemia REIM France, bulletin trimestriel d'information Primovie, deuxième trimestre 2026.
Confrontation ou gré à gré : le coût acquéreur
À la confrontation, la société de gestion prélève une commission d'acquisition sur le prix d'exécution. Sur Primovie : 4 % HT, soit 4,8 % TTC. En cession directe de gré à gré, elle facture un forfait de dossier, 50 € HT soit 60 € TTC sur Primovie, auquel s'ajoutent la commission de la plateforme, 1,8 % TTC, et les frais d'avant-contrat, 240 € TTC.
Les droits d'enregistrement de 5 % prévus à l'article 726 du Code général des impôts sont dus dans les deux cas. Ils sont écartés du tableau, qui isole la seule différence de frais.
| Montant de la cession | Confrontation 4,8 % TTC | Gré à gré 1,8 % TTC + 300 € TTC | Écart |
|---|---|---|---|
| 5 000 € | 240 € | 390 € | + 150 € |
| 10 000 € | 480 € | 480 € | 0 € |
| 25 000 € | 1 200 € | 750 € | − 450 € |
| 50 000 € | 2 400 € | 1 200 € | − 1 200 € |
| 100 000 € | 4 800 € | 2 100 € | − 2 700 € |
| 250 000 € | 12 000 € | 4 800 € | − 7 200 € |
Le forfait de 300 € TTC agrège les frais d'avant-contrat 2nd Market (240 € TTC) et le forfait de dossier de la société de gestion (60 € TTC). Barème de commission d'acquisition propre à Primovie ; il varie selon la société de gestion.
Point d'équilibre à 10 000 €. En dessous, la part fixe pèse davantage et la confrontation coûte moins. Au-dessus, l'écart de commission devient le poste dominant et croît proportionnellement au montant.
Les deux canaux, côte à côte
| Critère | Confrontation | Gré à gré sur 2nd Market |
|---|---|---|
| Fréquence | Périodique, souvent mensuelle | À tout moment |
| Prix | Unique pour tous les ordres exécutés | Fixé par le vendeur, ajusté par les offres |
| Visibilité | Cinq meilleures limites publiées | Annonces et offres visibles ; prix finaux non publiés |
| Frais acquéreur | Commission d'acquisition de la société de gestion + droits d'enregistrement | 1,8 % TTC + 240 € TTC + forfait de dossier + droits d'enregistrement |
| Délai | Date de la prochaine séance, puis traitement administratif | Selon l'intérêt du marché et la complétude du dossier |
| Enregistrement | Société de gestion | Société de gestion, sur instruction de cession signée devant notaire |
Points de vérification avant un ordre ou une offre
- Le calendrier de confrontation et la date de la prochaine séance, publiés par la société de gestion.
- La valeur de réalisation et la valeur de reconstitution du dernier bulletin, seules références de prix quand il n'existe plus de prix de souscription.
- Le barème de la commission d'acquisition à la confrontation, propre à chaque SCPI, et le forfait de dossier en gré à gré.
- Le carnet d'ordres : le rapport entre quantités à l'achat et à la vente indique la tension et la probabilité d'exécution.
- Les documents de cession : identité, RIB, instruction de cession, pour ne pas allonger le traitement.
Lire les chiffres d'une annonce. La grille de lecture acheteur rapporte le prix demandé à huit indicateurs du rapport annuel et du bulletin trimestriel, dont la valeur de reconstitution, le taux d'occupation financier et les parts en attente rapportées à la capitalisation. Sur le calcul d'une décote et du rendement d'entrée, voir acheter des parts de SCPI avec décote.
Annonces SCPI à capital fixe en cours
Chaque annonce indique le nombre de parts, le prix demandé et, quand elle existe, la valeur de référence publiée par la société de gestion. Les offres se font au prix affiché ou à un autre prix. La cession est signée devant notaire, puis enregistrée par la société de gestion.
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs. Elle n'est ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller en investissements financiers, ni société de gestion, et ne délivre aucun conseil personnalisé. Elle ne garantit ni la vente des parts, ni un délai, ni un rendement.
Sources.
- ASPIM et IEIF, « Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 », 5 août 2026.
- Praemia REIM France, bulletin trimestriel d'information SCPI Primovie, deuxième trimestre 2026.
- AMF, « SCPI : comment bien s'informer », espace épargnants.
- Code général des impôts, article 726. Code monétaire et financier, articles L. 214-93 et L. 214-94 sur le marché secondaire des parts de SCPI.
Avertissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et les distributions ne sont pas garanties. Les chiffres présentés sont arrêtés aux dates indiquées et peuvent avoir évolué depuis ; les frais cités relèvent des barèmes publiés par chaque société de gestion et par 2nd Market à la date de rédaction. Aucun élément de cette page ne constitue une recommandation d'achat ou de vente.
Questions fréquentes sur la revente de SCPI à capital fixe
Puis-je publier une annonce au-dessus du dernier prix d'exécution ?
Oui. Le prix d'une annonce sur 2nd Market est libre. Il sert de base de discussion : l'acheteur peut faire une offre au prix affiché ou à un autre prix, et le vendeur accepter, refuser ou contreproposer. L'enregistrement de la cession reste effectué par la société de gestion.
Comment un acheteur juge-t-il un prix sans publication des prix finaux ?
En le rapportant à trois références : la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution du dernier bulletin, les cinq meilleures limites du carnet publiées par la société de gestion, et le dernier prix d'exécution connu. Sur 2nd Market, les annonces et les offres sont visibles ; les prix finaux d'exécution ne sont pas publiés.
Quels délais prévoir pour une cession de gré à gré ?
Ils dépendent de l'intérêt du marché pour la SCPI concernée et de la complétude du dossier : identité, RIB, instruction de cession. La séquence de paiement comprend l'avant-contrat, un dépôt de garantie conservé en séquestre notarié, puis le solde et l'enregistrement par la société de gestion.
Que devient une demande de retrait quand la variabilité du capital est suspendue ?
Elle est annulée. Le mécanisme de compensation entre retraits et souscriptions cesse de s'appliquer. La cession passe ensuite par la confrontation organisée par la société de gestion, ou par une cession de gré à gré entre associés.
Quels frais l'acheteur supporte-t-il à la confrontation ?
Une commission d'acquisition prélevée par la société de gestion, dont le barème varie selon la SCPI, à laquelle s'ajoutent les droits d'enregistrement de 5 % prévus à l'article 726 du Code général des impôts. Sur Primovie, cette commission est de 4 % HT du prix d'exécution, soit 4,8 % TTC.
Une SCPI à capital fixe peut-elle être cédée de gré à gré hors confrontation ?
Oui. La cession de parts entre associés reste possible en dehors du carnet d'ordres. La société de gestion enregistre la mutation au registre et facture le cas échéant un forfait de dossier. Sur Primovie, ce forfait est de 50 € HT, soit 60 € TTC.
À partir de quel montant le gré à gré coûte-t-il moins cher que la confrontation ?
Sur le barème Primovie, à 10 000 € les deux canaux coûtent le même montant à l'acheteur, droits d'enregistrement exclus puisqu'identiques des deux côtés. En dessous, la part fixe du gré à gré pèse davantage. Au-dessus, l'écart de commission croît avec le montant : 1 200 € à 50 000 €, 2 700 € à 100 000 €.
Un ordre non exécuté à la confrontation est-il perdu ?
Non. Il est reporté à la séance suivante, ou ajusté en quantité et en prix par son auteur. Un prix d'exécution ne se forme que si des ordres d'achat existent en face des ordres de vente ; une séance peut se tenir sans qu'aucune part ne soit échangée.
Pourquoi le prix des SCPI à capital fixe recule-t-il autant en 2026 ?
Parce que le prix n'y est plus fixé par la société de gestion mais résulte de la rencontre des ordres à chaque confrontation. Sur ce segment, l'ASPIM mesure un recul du prix moyen pondéré par la capitalisation de 33 % depuis le 1er janvier 2026, avec quatorze baisses et quatre hausses au premier semestre. Sur les SCPI restées à capital variable, le prix moyen est resté stable. Source : ASPIM et IEIF, premier semestre 2026.