Décote SCPI 2025 : comprendre, calculer et interpréter

Résumé

En 2025, la décote n’est plus un signe de faiblesse systématique : elle traduit un marché qui s’ajuste après plusieurs années de hausse. Savoir l’interpréter, c’est comprendre ce que vaut réellement une part de SCPI — et ce qu’elle rapporte une fois les frais intégrés.

Points essentiels

• Trois notions de prix : souscription, reconstitution, retrait.
• Les décotes du marché secondaire s’expliquent par la liquidité et la conjoncture.
• Les frais d’acquisition et de gestion influencent fortement le rendement réel.
• La lecture du TOF et des bulletins reste indispensable avant d’acheter.

1. Les différents types de décote

1.1 Décote entre valeur de reconstitution et prix de souscription

La valeur de reconstitution correspond à ce qu’il en coûterait pour racheter les immeubles et recréer le patrimoine. Le prix de souscription officiel doit rester proche : ni trop haut, ni trop bas. Quand la valeur de reconstitution augmente plus vite, la SCPI devient sous-valorisée ; quand elle baisse, la société ajuste son prix.

1.2 Décote sur le marché secondaire (gré à gré)

Lorsqu’un investisseur revend ses parts en dehors du circuit officiel, le prix dépend de l’offre et de la demande. Une forte file de retrait peut entraîner une décote négociée, souvent comprise entre –7 % et –20 %. Elle ne signifie pas forcément que la SCPI va mal : elle peut simplement refléter le besoin de liquidité du vendeur.

1.3 Prix de retrait

C’est le prix de souscription diminué des frais d’entrée (en général 8 % à 12 %). Il sert de référence pour les SCPI à capital variable et pour la valorisation du patrimoine détenu.

2. Exemples de décotes observées en 2025

Certaines SCPI ont ajusté leur prix pour se rapprocher de leur valeur de reconstitution. D’autres, déjà décotées, ont conservé leurs niveaux de prix pour préserver leur attractivité. Les écarts restent marqués : entre –5 % et –20 % selon la société de gestion et la tension de la file de retrait.

Au 30 juin 2025, plus de 2,3 milliards d’euros de parts étaient encore en attente de retrait en France, un volume proche du pic de 2024. Ce contexte continue d’alimenter les décotes.

3. Calculer le rendement réel

Le rendement affiché par la SCPI est basé sur le prix de souscription. Pour mesurer votre rendement effectif, il faut recalculer à partir du prix payé, en intégrant :

4. Comprendre les frais de gestion dans la durée

Les frais de gestion sont prélevés chaque année par la société de gestion sur les loyers encaissés, souvent autour de 10 %. Ils couvrent l’administration des immeubles, la sélection des locataires et le suivi comptable.

Ils ne sont pas dus à la revente : le vendeur sort du fonds au moment du transfert des parts. En revanche, lors d’un retrait de gré à gré, ces frais continuent d’être prélevés jusqu’à la date d’enregistrement du transfert. Le nouvel acquéreur les supporte ensuite à partir de la date de jouissance.

5. Les bons réflexes avant d’acheter ou de vendre

• Lire le dernier bulletin trimestriel : TOF, niveau de collecte, prix de part.
• Comparer le prix proposé avec le prix officiel et la valeur de reconstitution.
• Utiliser un simulateur pour intégrer frais et délai de jouissance.
• Vérifier que la SCPI n’est pas en surcote excessive (au-delà de +10 % vs reconstitution).
• En cas de revente, anticiper les frais de transfert éventuels facturés par la société de gestion.

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Conclusion

La décote est un indicateur, pas un verdict. Elle aide à comprendre la tension du marché et le rapport entre prix et valeur réelle. En l’analysant avec les bons repères — valeur de reconstitution, rendement net, TOF — on évite les décisions hâtives. Sur 2nd Market, ces données sont mises en perspective pour que chacun puisse comparer, publier ou acheter en connaissance de cause.