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Décote SCPI 2026 : Comprendre, Calculer et Interpréter les Baisses de Prix
En 2026, la décote n'est plus un signe de faiblesse systématique : elle traduit un marché qui s'ajuste après deux années de révisions de prix et de normalisation des rendements autour de 3,5 %.
📌 Points essentiels
- Trois notions de prix : souscription, reconstitution, retrait
- Les décotes du marché secondaire s'expliquent par la liquidité, la tension sur les parts en attente et la conjoncture
- Les frais d'acquisition et de gestion influencent fortement le rendement réel
- La lecture du TOF, des bulletins trimestriels et de la valeur de reconstitution reste indispensable avant d'acheter
1. Les différents types de Décote
1.1 Décote entre valeur de reconstitution et prix de souscription
La valeur de reconstitution correspond à ce qu'il en coûterait pour racheter les immeubles et recréer le patrimoine, frais inclus.[web:8][web:11] Le prix de souscription officiel doit par réglementation rester dans une fourchette de –10 % à +10 % autour de cette valeur, sous le contrôle de l’AMF.[web:8][web:14]
Quand la valeur de reconstitution augmente plus vite, la SCPI devient sous-valorisée et peut justifier une hausse de prix ; à l’inverse, une baisse durable de la reconstitution impose souvent une baisse du prix de part.
1.2 Décote sur le marché secondaire (gré à gré)
Lorsqu'un investisseur revend ses parts en dehors du circuit officiel, le prix dépend de la rencontre entre vendeurs pressés et acheteurs opportunistes, sur un marché où la liquidité reste tendue.
Une forte file de retrait (plus de 2,5 % de la capitalisation globale et des pics au‑delà de 10 % sur certaines SCPI) entretient des décotes négociées, souvent comprises entre –7 % et –20 % par rapport au prix de souscription.[web:2][web:3][web:6]
1.3 Prix de retrait (SCPI à capital variable)
Le prix de retrait correspond au prix de souscription diminué des frais d'entrée (souvent 8 % à 12 %), et sert de base aux opérations de rachat de parts sur les SCPI à capital variable.[web:11][web:14]
C’est également une référence utile pour valoriser un portefeuille de parts et comparer le prix d’une offre sur le marché secondaire à ce que verserait la société de gestion en cas de retrait interne.
2. Décotes observées fin 2025
Au 30 septembre 2025, le volume de parts en attente atteint environ 2,3 à 2,4 milliards d’euros, soit autour de 2,7 % de la capitalisation SCPI, après une nouvelle hausse consécutive par rapport au trimestre précédent.[web:2][web:6][web:9]
Ce stock est concentré sur quelques grandes SCPI de bureaux et diversifiées, où le pourcentage de capital bloqué dépasse parfois 10 %, ce qui accentue mécaniquement les décotes constatées sur le marché de gré à gré.[web:2][web:3][web:6]
📊 Donnée de marché : Sur les neuf premiers mois de 2025, le taux de distribution moyen des SCPI ressort à environ 3,50 %, en hausse par rapport à 2024, alors même que les prix de parts ont reculé d’environ 3,6 % en moyenne.[web:2][web:6]
Ce couple rendement stabilisé / valeurs ajustées explique que la décote soit devenue un outil courant de rééquilibrage entre prix, valeur de reconstitution et liquidité.
3. Calculer le Rendement Réel avec Décote
Le rendement affiché par la SCPI est calculé sur le prix de souscription officiel ; pour mesurer votre rendement effectif, il faut repartir du prix réellement payé (après décote) et intégrer tous les frottements.
Éléments à intégrer
| Élément | Impact |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 5 % du prix d'achat sur les cessions de parts sociales (article 726 CGI) |
| Commission 2nd Market | 1,8 % TTC du prix d'achat (intermédiation / mise en relation) |
| Délai de jouissance | Souvent 3 à 6 mois avant premiers loyers, selon la SCPI |
| Frais de gestion annuels | ≈ 8 % – 12 % prélevés sur les loyers bruts au niveau de la SCPI |
💡 Exemple simplifié
- 📌 Prix officiel : 165 €
- 📌 Prix payé (–10 %) : 150 €
- 📌 Distribution annuelle : 8 €/an
- 📌 Rendement brut sur prix payé : 8 / 150 = 5,3 %
- 📌 Après frais d’acquisition et délai de jouissance : rendement net effectif légèrement inférieur
4. Comprendre les Frais de Gestion dans la Durée
Les frais de gestion sont prélevés chaque année par la société de gestion sur les loyers encaissés et viennent directement impacter le taux de distribution net versé aux associés.[web:2][web:6]
Le vendeur cesse de supporter ces frais dès l’enregistrement du transfert de parts ; en revanche, tant que la cession n’est pas régularisée, les prélèvements continuent d’être effectués au niveau de la SCPI.
5. Les bons Réflexes avant d'Acheter ou de Vendre
- 📖 Lire le dernier bulletin trimestriel : TOF, collecte nette, niveau d’endettement, prix de part
- 💰 Comparer le prix proposé avec le prix officiel et la valeur de reconstitution (fourchette réglementaire ±10 %)
- 🧮 Utiliser un simulateur pour intégrer frais, délai de jouissance et fiscalité personnelle
- ⚠️ Identifier les SCPI avec stock de parts en attente élevé (> 5 % du capital) pour ajuster la décote et le délai attendu[web:2][web:3]
- 📋 Anticiper les éventuels frais de transfert facturés par la société de gestion en cas de cession de gré à gré
Conclusion
La décote est un indicateur, pas un verdict : dans un marché où les prix ont été ajustés et les rendements stabilisés, elle sert surtout à mesurer la tension de liquidité et l’écart au couple prix / valeur de reconstitution.[web:2][web:6][web:14]
Sur 2nd Market, ces données sont mises en perspective pour que chacun puisse comparer, publier ou acheter des parts en connaissance de cause.
⚠️ Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.
📚 Sources
- ASPIM – « Les fonds immobiliers grand public au 3e trimestre 2025 » (collecte, capitalisation, parts en attente, taux de distribution moyen).[web:2][web:9]
- Analyses de marché SCPI 3T 2025 (tension de liquidité, stock de parts en attente autour de 2,7 % de la capitalisation).[web:6][web:12]
- Encadrement AMF de l’écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution (fourchette réglementaire ±10 %).[web:8][web:11][web:14]
- Bulletins et communications 2025 des sociétés de gestion (données de prix, dividendes, valeur de reconstitution).[web:10][web:13][web:15]
— L'équipe 2nd Market
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