Comprendre la décote en nue-propriété et en usufruit

Pour investisseurs immobiliers, conseillers en gestion de patrimoine et particuliers “novices avertis”.

Sur 2nd Market, vous rencontrez des annonces de parts de SCPI proposées en dessous du prix “officiel” publié par la société de gestion : c’est la décote. Cette décote n’a pas la même signification selon que la part est vendue en pleine propriété (vous possédez la part et percevez les loyers), en nue-propriété (vous possédez la part mais ne percevez pas les loyers pendant une période), ou en usufruit (vous percevez les loyers pendant une période, sans conserver la part à l’échéance). Ce guide explique, sans jargon, comment lire ces prix, les comparer et décider si une offre est cohérente avec votre objectif.

1) Les trois façons de détenir une part de SCPI

Pleine propriété : simplicité et revenus immédiats

Vous détenez la part et recevez les loyers versés par la SCPI. Le prix de référence est le prix de souscription publié. C’est la forme la plus directe pour percevoir des revenus réguliers, avec les risques habituels des SCPI (liquidité, baisse de revenus, ajustements de prix).

Nue-propriété : capital aujourd’hui, revenus plus tard

Vous achetez la part moins cher mais vous ne recevez aucun loyer pendant une durée fixée à l’avance (souvent 5, 8 ou 10 ans). À la fin, la pleine propriété se reconstitue automatiquement. La décote compense l’attente sans revenu et l’incertitude sur l’avenir.

Usufruit : revenus maintenant, pas de capital plus tard

Vous payez un prix réduit pour percevoir les loyers pendant une durée donnée, puis votre droit s’éteint. L’objectif est d’acheter des revenus immédiats en immobilisant moins de capital.

2) Pourquoi la “clé de démembrement” diffère selon les SCPI

Quand une part est séparée entre nue-propriété et usufruit, la société de gestion définit une clé qui répartit la valeur entre les deux. Cette clé dépend principalement de :

• la durée (plus la durée est longue, plus la part de nue-propriété est élevée),
• le rendement attendu de la SCPI,
• la politique interne de la société de gestion.

Il n’existe pas de barème unique. Deux SCPI comparables peuvent proposer des clés différentes pour une même durée. Comparer des offres uniquement via la clé mène souvent à des conclusions fausses.

3) Comment 2nd Market affiche la “réduction” pour rester comparable

Pour une lecture uniforme, 2nd Market exprime la réduction par rapport au prix de pleine propriété publié par la société de gestion, quelle que soit la nature de l’offre (pleine propriété, nue-propriété, usufruit).

Cette méthode standardisée évite de mélanger des clés différentes et permet de comparer des opportunités d’un seul coup d’œil.

4) Exemples chiffrés pour bien se repérer

Exemple A — Acheter en nue-propriété (durée 10 ans)

La pleine propriété vaut 1 000 € par part. La nue-propriété est proposée à 700 €. Vous ne recevez aucun loyer pendant 10 ans. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété. Si le prix de référence reste 1 000 €, votre capital apparent passe de 700 € à 1 000 € grâce à l’effet temps. Entre-temps, vous n’avez pas eu de revenus imposables.

Exemple B — Acheter de l’usufruit (durée 10 ans)

La pleine propriété vaut 1 000 €. L’usufruit 10 ans est proposé à 300 €. Si la SCPI distribue 50 € par an et par part, vos revenus bruts théoriques sont 500 € sur 10 ans, pour 300 € investis. Au terme, votre droit s’éteint. Il faut intégrer fiscalité, frais et variations de revenus dans l’analyse.

5) Vendre des parts en nue-propriété ou en usufruit : la méthode simple

Pour publier une annonce efficace :

1. Rassemblez vos pièces (attestation de démembrement, durée restante, date d’échéance).
2. Consultez le prix de pleine propriété publié.
3. Fixez un prix de marché cohérent avec la durée restante et la demande observée.
4. Calculez votre net vendeur avec le simulateur de frais.
5. Publiez, puis ajustez selon les offres reçues.

Sur 2nd Market, le prix est libre et négociable. Vous gardez la main.

6) Acheter en comprenant la décote

Une décote n’est pas une “performance”. C’est un prix d’entrée inférieur au prix de référence. Pour décider, posez-vous trois questions :

• Mon objectif : revenus immédiats (plutôt usufruit) ou valeur future (plutôt nue-propriété) ?
• La durée : pendant combien d’années je renonce aux loyers (nue-propriété) ou j’en bénéficie (usufruit) ?
• Le prix proposé : combien représente-t-il par rapport au prix de pleine propriété ?

Projetez l’impact sur le rendement avec le simulateur de rendement. Comparez plusieurs SCPI et plusieurs durées avant de trancher.

7) Confusions fréquentes à éviter

• La décote n’est pas un rendement : elle mesure l’écart au prix de référence, pas le revenu annuel.
• Les clés diffèrent : il n’existe pas de barème universel entre les SCPI.
• Le marché peut s’écarter de la clé : la demande et la durée restante jouent un rôle majeur sur le prix.

8) Frais et démarches : qui paie quoi ?

Les frais sont clairement indiqués sur 2nd Market. À titre indicatif :

• Vendeur : commission dégressive (barème public), frais de notaire (minimum légal), le tout dû uniquement en cas de vente.
• Acheteur : commission 2nd Market, avant-contrat, éventuels frais de société de gestion, et droits d’enregistrement de 5 % (article 726 du CGI).

Le simulateur de frais vous aide à comparer deux annonces à paramètres identiques (prix, durée, quantités).

9) Cas pratique guidé : choisir entre deux annonces

10) Pourquoi 2nd Market parle de “réduction” et non de “clé”

Les clés officielles ne sont pas standardisées ni toujours publiées. Afficher une réduction par rapport au prix de pleine propriété rend le marché plus lisible et comparable entre SCPI. Vous voyez immédiatement si vous achetez en dessous du prix de référence.

11) Profils types et stratégies possibles

Préparer une transmission ou capitaliser sans revenus imposables

La nue-propriété permet d’éviter la perception de loyers pendant la durée. Vous investissez pour la valeur future. Intéressant pour les patrimoines qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.

Trésorerie d’entreprise et profils fortement imposés

L’usufruit permet d’acheter des revenus sur une période déterminée en immobilisant moins de capital. Utile pour des horizons de court à moyen terme.

Comparateurs attentifs

Regardez le prix d’entrée vs la pleine propriété, la durée, le rendement publié et l’historique. Testez différents scénarios avec les simulateurs avant d’agir.

12) Bonnes pratiques avant de se décider

• Vérifiez la durée restante et la date d’échéance.
• Consultez le rendement actuel et les bulletins récents.
• Comparez le prix proposé à d’autres annonces similaires.
• Calculez vos frais et intégrez les droits d’enregistrement (5 %) côté acheteur.
• Gardez en tête le risque de liquidité et la possibilité d’ajustements de prix.

13) Exemple observé sur 2nd Market

14) FAQ courte

La décote garantit-elle un meilleur rendement ?

Non. La décote indique un prix d’achat inférieur au prix de référence. Le rendement dépend des loyers, du prix payé, de la durée et des frais.

Pourquoi la clé n’est-elle pas affichée ?

Parce qu’elle varie selon les SCPI et n’est pas standardisée. La réduction par rapport au prix de pleine propriété est plus lisible pour comparer.

Comment aller plus loin avant d’acheter ou de vendre ?

Utilisez les simulateurs cités et, si besoin, posez vos questions via le formulaire de contact. Vous pouvez aussi consulter nos guides : revente, achat marché secondaire/primaires, solutions aux blocages 2025.

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À bientôt,
L’équipe de 2nd Market