Calculer votre démembrement (article 669 CGI)
Barème à usage fiscal (donations, successions, IFI). Hors méthodes économiques de valorisation. Calcul instantané.
Usufruit
40 %
Nue-propriété
60 %
Source : article 669 CGI — barème inchangé depuis 2004.
Simulation complète →À quoi sert ce calcul ? Le barème de l'article 669 CGI fixe la valorisation fiscale officielle utilisée par l'administration pour les donations, successions, droits de mutation et calcul IFI. C'est le barème de référence opposable au fisc.
Et pour mes parts SCPI ? Les clés commerciales pratiquées par les sociétés de gestion (par exemple 22 % à 5 ans, 34 % à 10 ans) reposent sur une logique économique distincte (rendement réel, durée, taux d'actualisation). Les deux barèmes coexistent et ne servent pas le même objectif.
Cas particulier usufruit temporaire : la valeur fiscale est plafonnée à celle de l'usufruit viager calculée selon l'âge de l'usufruitier. En pratique, ce plafond ne concerne que les usufruitiers très âgés détenant un usufruit temporaire long.
Le démembrement de parts SCPI expliqué simplement
Contenu informatif. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. Aucune recommandation personnalisée.
Le démembrement de parts SCPI sépare temporairement deux droits : l'usufruit (perception des loyers) et la nue-propriété (détention du capital). À l'échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.
- Décote nue-propriété
- 20 % à 40 % selon la durée du démembrement (5, 10, 15 ou 20 ans).
- Profil nue-propriété
- Particulier fortement imposé, pas d'IFI sur les parts pendant la durée (sauf cas particuliers).
- Profil usufruit
- Personne morale (IS), recherche de revenus immédiats sur durée fixe.
- Barème fiscal
- Article 669 CGI — voir tableau usufruit par âge.
1. Principe : deux droits distincts
Une part de SCPI regroupe deux droits :
- Usufruit : droit de percevoir les loyers (revenus distribués par la SCPI).
- Nue-propriété : droit de posséder la part (capital).
Le démembrement consiste à séparer ces deux droits pendant une durée fixée à l'avance. La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété suit le barème fiscal de l'article 669 du CGI ou un barème économique selon le contexte.
À l'échéance prévue, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. La réunion de la nue-propriété et de l'usufruit au terme du démembrement n'entraîne pas en elle-même de taxation (ni droits de mutation, ni plus-value sur ce seul fait).
2. Usufruit vs nue-propriété
Usufruit SCPI : percevoir les revenus
L'usufruitier perçoit les distributions (souvent trimestrielles) pendant une durée déterminée (3, 5, 7, 10 ans, etc.). À l'échéance, son droit s'éteint automatiquement.
Nue-propriété SCPI : conserver le capital
Le nu-propriétaire achète la part avec une décote (réduction de prix) mais ne perçoit pas de loyers pendant la période. À la fin, il retrouve la pleine propriété et les revenus.
3. Comment ça fonctionne ?
- Usufruitier : vous touchez les loyers pendant la durée, sans conserver la propriété à l'issue.
- Nu-propriétaire : vous achetez avec décote, patientez jusqu'à l'échéance et retrouvez loyers + capital.
Exemple simplifié : pleine propriété 100 €. En nue-propriété 5 ans (décote –20 %), prix payé : 80 €. À 5 ans, retour en pleine propriété (la valeur de part peut évoluer).
Comparer des scénarios : simulateur d'arbitrage SCPI.
4. Pour qui ?
Usufruit : souvent des personnes morales
- Revenus immédiats sur durée courte/moyenne.
- Traitement comptable/fiscal spécifique (à valider avec votre expert-comptable).
- Sociétés à l'IS recherchant un rendement avec traitement fiscal optimisé.
Nue-propriété : souvent des particuliers
- Achat à prix réduit (décote liée à la durée).
- En pratique, pas d'imposition sur les loyers ni d'IFI pendant la période, sauf cas particuliers prévus par la loi.
- Stratégie de capitalisation à horizon défini.
5. Quelle durée choisir ? Tableau des décotes par durée
La décote affichée varie selon la durée du démembrement. Voici les clés commerciales typiquement observées sur le marché primaire des SCPI :
| Durée du démembrement | Clé nue-propriété | Clé usufruit | Profil cible |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 86 % | 14 % | Trésorerie disponible court |
| 5 ans | 78 % | 22 % | Capital court / IFI |
| 7 ans | 71 % | 29 % | Anticipation retraite |
| 10 ans | 66 % | 34 % | Capitalisation moyen terme |
| 15 ans | 60 % | 40 % | Patrimoine long terme |
| 20 ans | 55 % | 45 % | Transmission préparée |
Ces clés sont des repères de marché couramment pratiqués par les sociétés de gestion. Elles ne correspondent pas au barème fiscal (article 669 CGI) qui s'applique uniquement aux donations, successions et calcul IFI. Consultez le barème fiscal article 669 CGI pour la valorisation officielle utilisée par l'administration.
6. Décote sur le marché secondaire : calcul sur le prix de souscription
Sur 2nd Market, la décote affichée est calculée par rapport au prix de souscription officiel de la SCPI, car :
- c'est une référence publique et partagée par tous (comparaison lisible) ;
- elle est mise à jour par la société de gestion ;
- elle évite les biais (prix d'achat individuel, conditions anciennes, etc.).
Formule pratique : décote (%) = 1 – (prix demandé / prix de souscription en vigueur).
Estimer un prix de vente réaliste : simulateur prix de vente SCPI.
7. Fiscalité et frais (repères)
- IFI & démembrement : en principe, l'usufruitier supporte l'IFI sur la valeur des biens, le nu-propriétaire ne déclare pas ces actifs pendant la durée du démembrement, sauf cas particuliers prévus par la loi (usufruit légal du conjoint survivant, etc.). Consultez notre article IFI & démembrement et notre simulateur IFI démembrement, puis faites valider vos choix déclaratifs par un fiscaliste.
- Barème fiscal : voir tableau article 669 CGI pour la valorisation usufruit/nue-propriété par âge ou durée.
- Fiscalité des revenus : dépend de votre statut (pers. physique/morale) et de votre TMI/IS. Simulateur fiscal SCPI.
- Frais et droits : droits d'enregistrement légaux (5 % art. 726 CGI), frais notariés/administratifs selon circuit, frais de plateforme si transaction via 2nd Market. Simulateur des frais SCPI.
- Plus-values : régime applicable selon votre situation. Simulateur plus-value SCPI.
Les simulateurs sont des outils d'estimation : ils ne remplacent pas l'avis d'un professionnel habilité.
8. Liquidité et marché secondaire
La revente avant terme (surtout de l'usufruit) est peu liquide. La réussite dépend du prix demandé, de la durée résiduelle et de la rencontre avec un acheteur adapté.
Évaluer l'écart entre marché primaire et secondaire : simulateur marché secondaire SCPI.
9. Vendre / acheter des parts démembrées sur 2nd Market
- Parcourir les annonces : app.2ndmarket.fr/scpi
- Créer une annonce (usufruit ou nue-propriété) : app.2ndmarket.fr/creer-annonce
- Créer un compte pour négocier / faire une offre : inscription
- Annonces de recherche (Wanted) : mode d'emploi
Processus encadré : avant-contrat, séquestre, signature notariale et transfert.
10. Aller plus loin (outils ciblés)
- Prix de vente SCPI — pour fixer un prix d'annonce.
- Arbitrage SCPI — comparer garder vs vendre.
- SCPI en assurance-vie — comparer les circuits.
- Contact — pour une question sur le fonctionnement de la plateforme.
11. Questions fréquentes sur le démembrement de parts SCPI
Qu'est-ce que le démembrement de parts SCPI ?
Le démembrement de parts SCPI consiste à séparer temporairement la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit de percevoir les loyers distribués par la SCPI) et la nue-propriété (droit de posséder la part). À l'échéance du démembrement (5, 10, 15 ou 20 ans typiquement), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. La réunion de la nue-propriété et de l'usufruit au terme n'entraîne pas en elle-même de taxation.
Quelle décote pour un investissement en nue-propriété de SCPI ?
La décote nue-propriété varie généralement de 20 % à 40 % selon la durée du démembrement : 22 % pour 5 ans, 29 % pour 7 ans, 34 % pour 10 ans, 40 % pour 15 ans, 45 % pour 20 ans. Ces clés commerciales sont des repères de marché qui peuvent différer du barème fiscal de l'article 669 CGI, lequel sert de référence pour les droits de mutation et le calcul IFI.
Le nu-propriétaire de SCPI paie-t-il l'IFI ?
En principe non : le nu-propriétaire de parts SCPI ne déclare pas la valeur des parts à l'IFI pendant la durée du démembrement. C'est l'usufruitier qui supporte l'IFI sur la valeur en pleine propriété. Des exceptions existent dans les cas particuliers prévus par la loi (succession avec usufruit légal du conjoint survivant notamment). Faites valider votre situation par un fiscaliste.
Peut-on revendre une nue-propriété ou un usufruit SCPI avant le terme ?
Oui, mais le marché secondaire est peu liquide pour le démembrement. Les sociétés de gestion proposent rarement de marché de revente pour les parts démembrées. Sur 2nd Market, vous pouvez publier une annonce de vente (nue-propriété ou usufruit), recevoir des offres et signer chez notaire. Le prix réalisé dépend du prix demandé, de la durée résiduelle et de la rencontre avec un acheteur intéressé.
Quel profil d'investisseur pour la nue-propriété SCPI ?
La nue-propriété de SCPI convient à un contribuable fortement imposé qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût (décote de 20 % à 45 % selon la durée), sans imposition sur les loyers ni impact IFI pendant la durée du démembrement, sauf cas particuliers prévus par la loi. Au terme, il retrouve la pleine propriété et perçoit les revenus distribués.
Quel profil d'investisseur pour l'usufruit SCPI ?
L'usufruit de SCPI s'adresse plutôt aux personnes morales (sociétés à l'IS) recherchant des revenus immédiats sur une durée déterminée (3, 5, 7, 10 ans) avec un traitement fiscal optimisé. L'usufruitier perçoit les distributions trimestrielles sans détenir le capital. Le traitement comptable et fiscal est spécifique aux entités assujetties à l'IS.
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