1. Principe : deux droits distincts

Une part de SCPI regroupe deux droits :

• Usufruit : droit de percevoir les loyers (revenus distribués par la SCPI).
• Nue-propriété : droit de posséder la part (capital).

Le démembrement consiste à séparer ces deux droits pendant une durée fixée à l’avance.

2. Usufruit vs nue-propriété

Usufruit SCPI : percevoir les revenus

L’usufruitier perçoit les distributions (souvent trimestrielles) pendant une durée déterminée (3, 5, 7, 10 ans, etc.). À l’échéance, son droit s’éteint automatiquement.

Nue-propriété SCPI : conserver le capital

Le nu-propriétaire achète la part avec une décote (réduction de prix) mais ne perçoit pas de loyers pendant la période. À la fin, il retrouve la pleine propriété et les revenus.

3. Comment ça fonctionne ?

• Usufruitier : vous touchez les loyers pendant la durée, sans conserver la propriété à l’issue.
• Nu-propriétaire : vous achetez avec décote, patientez jusqu’à l’échéance et retrouvez loyers + capital.

Exemple simplifié : pleine propriété 100 €. En nue-propriété 5 ans (décote –20 %), prix payé : 80 €. À 5 ans, retour en pleine propriété (la valeur de part peut évoluer).

Comparer des scénarios de revente / conservation : simulateur d’arbitrage SCPI (si pertinent pour votre cas).

6. Décote : calculée sur le prix de souscription

Sur 2nd Market, la décote affichée est calculée par rapport au prix de souscription officiel de la SCPI, car :

• c’est une référence publique et partagée par tous (comparaison lisible) ;
• elle est mise à jour par la société de gestion ;
• elle évite les biais (prix d’achat individuel, conditions anciennes, etc.).

Formule pratique : décote (%) = 1 – (prix demandé / prix de souscription en vigueur).

Estimer un prix de vente réaliste : simulateur prix de vente SCPI (à utiliser seulement si votre cas le nécessite).

7. Fiscalité et frais (repères)

• IFI & démembrement : en principe, l’usufruitier supporte l’IFI ; le nu-propriétaire non pendant la durée (à confirmer selon votre situation). Article IFI & démembrement  |  simulateur IFI démembrement (si pertinent).
• Fiscalité des revenus : dépend de votre statut (pers. physique/morale) et de votre TMI/IS. simulateur fiscal SCPI (à utiliser si besoin).
• Frais et droits : droits d’enregistrement légaux, frais notariés/administratifs selon circuit ; frais de plateforme si transaction via 2nd Market. simulateur des frais SCPI (si nécessaire).
• Plus-values : régime applicable selon votre situation. simulateur plus-value SCPI (si concerné).

Les simulateurs sont des outils d’estimation : utilisez-les uniquement s’ils sont pertinents pour votre cas. Ils ne remplacent pas l’avis d’un professionnel.

8. Liquidité et marché secondaire

La revente avant terme (surtout de l’usufruit) est peu liquide. La réussite dépend du prix demandé, de la durée résiduelle et de la rencontre avec un acheteur adapté.

Évaluer l’écart entre marché primaire et secondaire : simulateur marché secondaire SCPI (si utile à votre décision).

11. Viager (si vous comparez des solutions)

Guides et simulateurs viager : intro  |  viager libre/occupé  |  choisir libre ou occupé  |  rendement acheteur  |  faire une offre  |  comparer plusieurs offres  |  fiscalité viager  |  vente vs placement  |  achat comptant vs crédit

Ces liens sont proposés uniquement si vous hésitez entre plusieurs solutions patrimoniales.