SCPI et Divorce : Comment Partager, Vendre ou Attribuer Vos Parts en 2025
En cas de divorce, les parts de SCPI font partie du patrimoine à partager. Selon votre régime matrimonial et vos objectifs, trois voies s'offrent à vous : conserver en indivision, attribuer à un seul ex-conjoint avec soulte, ou vendre rapidement sur le marché secondaire. Ce guide détaille chaque option avec les frais réels, les délais et les outils pour décider en toute clarté.
Régime matrimonial et SCPI : ce qui change tout
Le régime matrimonial détermine si vos parts SCPI sont communes ou personnelles. Cela impacte directement le partage.
| Régime matrimonial | Statut des parts SCPI | Impact au divorce |
|---|---|---|
| Séparation de biens | Parts au nom d'un seul époux = propriété exclusive | Pas de partage sauf preuve d'acquêts communs (financement à deux) |
| Communauté réduite aux acquêts | Parts acquises pendant le mariage = biens communs | Partage obligatoire ou attribution avec soulte |
| Communauté universelle | Tous les biens sont communs (y compris avant mariage) | Partage ou attribution selon convention |
💡 Si vous avez acheté vos parts SCPI avant le mariage ou via donation/succession, elles restent généralement des biens propres (sauf clause de mise en communauté).
Les 3 options pour gérer vos parts SCPI au divorce
Option 1 : Conserver en indivision
Principe : Les deux ex-conjoints gardent les parts ensemble et perçoivent les dividendes au prorata de leur quote-part.
- Avantage : Maintien du rendement sans frais de sortie immédiate
- Inconvénient : Nécessite une entente sur la gestion future et les décisions (vente ultérieure, etc.)
- Durée recommandée : Court terme (transition) ou accord écrit formalisé
⚠️ L'indivision peut devenir source de conflit si aucun cadre clair n'est défini (répartition des revenus, modalités de sortie).
Option 2 : Attribution à un seul ex-conjoint (avec soulte)
Principe : Un ex-conjoint récupère 100% des parts, l'autre reçoit une compensation financière (soulte).
- Valorisation : Basée sur le prix de retrait publié par la société de gestion et/ou prix du marché secondaire
- Frais : Frais de notaire pour formaliser l'attribution (environ 0,75% à 3% selon montant)
- Calcul de la soulte : (Valeur totale des parts × quote-part de l'ex-conjoint sortant)
Exemple concret : attribution avec soulte
Situation : 1 000 parts SCPI à 200€/part = 200 000€ de patrimoine commun
Solution : Madame garde les 1 000 parts, Monsieur reçoit 100 000€ de soulte (50% de 200 000€)
💬 Cette option convient si l'un des ex-conjoints souhaite conserver le flux de revenus locatifs et a la capacité de verser la soulte.
Option 3 : Vente des parts SCPI
Principe : Vendre les parts pour liquider le patrimoine et répartir le produit de la vente.
Deux canaux possibles :
- Demande de retrait auprès de la société de gestion (SCPI à capital variable)
- Délai moyen : 600+ jours en 2025 selon les SCPI
- Frais : Commission de souscription déduite (8-12% du capital initial)
- Inconvénient : Immobilisation longue, incompatible avec un divorce rapide
- Vente gré à gré sur le marché secondaire (via 2nd Market)
- Délai moyen : 4-6 semaines
- Frais vendeur : 6% (≤50k€) puis dégressif jusqu'à 0,75% (>500k€)
- Frais acheteur : 1,8% + 5% droits d'enregistrement (Art. 726 CGI)
- Avantage : Liquidité rapide, prix librement négocié
Fiscalité et frais : ce qu'il faut anticiper
Plus-value en cas de vente
Si vous vendez vos parts SCPI avec une plus-value (prix de vente > prix d'acquisition), vous êtes imposé selon le régime des plus-values immobilières :
- Taux d'imposition : 19% (IR) + 17,2% (prélèvements sociaux) = 36,2% au total
- Abattements pour durée de détention :
- Exonération totale d'IR après 22 ans
- Exonération totale de PS après 30 ans
Frais de cession (marché secondaire 2nd Market)
| Type de frais | Montant | Qui paie ? |
|---|---|---|
| Commission 2nd Market vendeur | 6% (≤50k€) dégressif jusqu'à 0,75% (>500k€) | Vendeur |
| Frais notaire vendeur | 3% (≤50k€) dégressif jusqu'à 0,38% (>500k€), min. 540€ | Vendeur |
| Commission 2nd Market acheteur | 1,8% TTC du prix | Acheteur |
| Droits d'enregistrement | 5% du prix (Art. 726 CGI, obligatoire) | Acheteur |
💡 Les frais de souscription initiaux (8-12%) ont déjà été payés lors de l'achat. Ils ne sont pas redemandés à la revente.
Parcours pratique : étape par étape
- Recenser vos parts SCPI : Attestations, relevés, coordonnées société de gestion
- Valoriser : Prix de retrait officiel + cotations marché secondaire
- Choisir votre option :
- Indivision temporaire
- Attribution avec soulte
- Vente rapide (gré à gré ou retrait)
- Formaliser : Convention de divorce ou jugement + mise à jour registre des associés
- Exécuter : Si vente, déposer annonce → accepter offre → signature DocuSign → transfert notarié
Cas pratiques : 3 situations réelles
Cas 1 : Attribution avec soulte
Profil : Madame conserve 800 parts (160 000€), Monsieur reçoit 80 000€ de soulte
Avantage : Continuité du rendement pour Madame, liquidité immédiate pour Monsieur
⚙️ Frais notaire d'environ 2 400€ à prévoir pour formaliser l'acte.
Cas 2 : Vente totale pour partage 50/50
Profil : 1 500 parts à vendre (300 000€), délai de retrait > 18 mois
Solution : Vente gré à gré sur 2nd Market en 5 semaines, chacun récupère 135 000€ net (après frais)
🎯 Permet de solder rapidement sans attendre la file d'attente.
Cas 3 : Indivision temporaire (6 mois)
Profil : Attente de la signature définitive du divorce, maintien du rendement en attendant
Règle fixée : Répartition 50/50 des dividendes, vente automatique 30 jours après jugement
📋 Convention écrite obligatoire pour éviter les conflits.
Outils pour décider et agir
Calculez les frais exacts selon le montant de vos parts (vendeur + acheteur)
Estimez l'impôt sur la plus-value selon votre durée de détention
Comparez délais et processus retrait vs gré à gré
Publiez vos parts et recevez des offres en quelques jours
Questions fréquentes (FAQ)
Combien de temps pour vendre des parts SCPI en cas de divorce ?
Retrait classique : 600+ jours en moyenne (2025). Vente gré à gré : 4-6 semaines si prix attractif.
Qui paie les frais de vente ?
Le vendeur paie la commission 2nd Market (6% dégressif) + frais notaire (3% dégressif). L'acheteur paie 1,8% + 5% de droits d'enregistrement.
Peut-on vendre sans l'accord de l'ex-conjoint ?
Non si les parts sont en indivision ou communauté. La vente nécessite l'accord des deux ou une décision de justice.
La soulte est-elle imposée ?
Non, la soulte versée lors d'un partage dans le cadre d'un divorce n'est pas imposable (pas de plus-value).
Peut-on garder les parts en indivision après le divorce ?
Oui, si les deux ex-conjoints signent une convention d'indivision précisant les règles de gestion et de sortie.
Les frais de souscription SCPI sont-ils redemandés à la vente ?
Non. Les frais de souscription (8-12%) ont été payés à l'achat. Seuls les frais de cession s'appliquent.
Comment calculer la valeur des parts pour la soulte ?
Basez-vous sur le prix de retrait officiel (capital variable) ou les cotations du marché secondaire (capital fixe). Un expert peut être nommé en cas de désaccord.
Conclusion : choisir selon votre priorité
Le divorce implique de trancher rapidement sur vos parts SCPI. Conserver en indivision peut fonctionner à court terme si l'entente persiste. L'attribution avec soulte simplifie la gestion mais nécessite des liquidités. La vente sur le marché secondaire offre la sortie la plus rapide pour répartir les fonds nets.
Première étape : estimez vos frais de vente et calculez la plus-value potentielle. Si la vente est la solution retenue, déposez votre annonce pour recevoir des offres qualifiées en quelques jours.
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La plateforme facilite la mise en relation mais ne garantit pas la vente des parts.
À bientôt,
L'équipe 2nd Market