SCPI et divorce : partager, attribuer ou vendre ses parts en toute clarté

En cas de divorce, les parts de SCPI doivent être identifiées, valorisées et réparties selon le régime matrimonial. Ce guide aide investisseurs, conseillers et particuliers avertis à décider entre conserver, attribuer avec soulte ou vendre, en gardant le cap sur la liquidité, le rendement et la fiscalité.

Sommaire

• Régime matrimonial : ce que cela change pour les parts SCPI
• Trois voies possibles : indivision, attribution, vente
• Parcours pratique avec les documents clés
• Fiscalité : plus-value et frais à anticiper
• Cas pratiques et points d’attention
• Outils pour estimer, arbitrer et vendre

1. Régime matrimonial : impact sur la répartition

Séparation de biens

Les parts au nom d’un seul époux restent sa propriété, sauf preuve d’acquêts communs.

Communauté réduite aux acquêts

Les parts acquises pendant le mariage entrent en communauté. Elles se partagent ou sont attribuées à l’un avec soulte.

Communauté universelle (ou clause de mise en communauté)

Les parts sont communes et sont partagées selon l’accord ou la décision de justice.

2. Trois voies possibles

Option A : conserver en indivision

Les ex-conjoints gardent les parts ensemble et perçoivent les revenus au prorata. Pratique si l’objectif est de maintenir un flux de rendement à court terme, mais cela exige des règles de gestion claires.

Option B : attribution à un seul conjoint (avec soulte)

Transfert de 100 % des parts à l’un des ex-conjoints contre compensation financière. La valorisation s’appuie en pratique sur le prix de retrait publié et la situation du marché secondaire.

Option C : vente des parts

• Demande de retrait auprès de la société de gestion : encadrée, mais délais souvent longs.
• Vente gré à gré sur le marché secondaire : annonce, offres, signature et transfert notarié, avec un calendrier généralement plus court.

3. Parcours pratique (pas à pas)

1. Recenser : attestations de parts, relevés, coordonnées société de gestion.
2. Valoriser : se référer au prix de retrait publié et aux repères du marché secondaire.
3. Choisir : indivision, attribution avec soulte, retrait ou vente.
4. Acter : convention de divorce ou jugement, puis demande de mise à jour des registres d’associés.
5. Exécuter : si vente, publication de l’annonce, acceptation d’une offre, signature électronique, transfert notarié.

Un parcours digitalisé simplifie les échanges et la signature des actes avec le notaire.

4. Fiscalité et frais : l’essentiel à anticiper

Plus-value en cas de vente

Calculée entre le prix d’acquisition (ou valeur de référence en cas de précédente transmission) et le prix de cession, avec abattements liés à la durée de détention. L’imposition combine l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux.

Frais usuels

• Frais d’enregistrement/transfert des parts (selon le montage).
• Frais éventuels de la société de gestion.
• Frais de notaire en cas de cession.

Avant de trancher, estimez l’impact global (frais + fiscalité) grâce aux simulateurs ci-dessous.

5. Cas pratiques

Attribution avec soulte

L’un des ex-conjoints conserve toutes les parts, l’autre reçoit une compensation financière. Intérêt : continuité des revenus et simplification de gestion.

Vente pour solder les comptes

Publication d’une annonce, réception d’offres, signature et transfert. Utile pour éviter l’indivision et répartir des liquidités.

Indivision temporaire

Solution transitoire si la fenêtre de cession n’est pas favorable. À formaliser : répartition des revenus et décisions futures.

Conclusion

Partage, attribution avec soulte ou vente : la bonne option dépend de votre cadre juridique, de vos besoins de liquidités et de votre horizon. En posant les chiffres et en utilisant les bons outils, vous pouvez décider calmement et exécuter sans friction inutile.

Première étape : estimez vos frais et simulez la plus-value. Si la vente est retenue, déposez une annonce pour recevoir des offres.

À bientôt,
L’équipe 2nd Market