SCPI et divorce en 2026 : vendre, partager ou attribuer les parts
Lors d'un divorce ou d'une séparation, les parts de SCPI doivent être réparties, attribuées ou vendues. Ce guide détaille la répartition selon le régime matrimonial, la fiscalité du partage (droit de 1,1 %, plus-value), l'évaluation des parts et la vente de gré à gré, finalisée par notaire, sur le marché secondaire. La situation voisine de la succession est traitée en détail dans notre guide succession SCPI.
1. Répartition des parts selon le régime matrimonial
Contrairement à un bien immobilier détenu en direct, les parts de SCPI sont divisibles : elles peuvent être réparties part par part entre les ex-époux, ce qui simplifie le partage.
| Régime | Parts acquises pendant le mariage | Parts propres (avant mariage / donation / héritage) |
|---|---|---|
| Séparation de biens | Chacun conserve ses parts | Restent la propriété de l'époux concerné |
| Communauté réduite aux acquêts | Biens communs, partagés 50/50 | Restent la propriété de l'époux concerné |
| Communauté universelle | Partagées 50/50 | Partagées 50/50 (sauf clause contraire) |
La communauté réduite aux acquêts est le régime légal par défaut en France pour les couples mariés sans contrat.
2. Les 3 options de partage
Vente de l'ensemble des parts de gré à gré, puis répartition du produit net entre ex-conjoints, sous séquestre notarié. Voie la plus simple lorsque aucun des deux ne souhaite conserver les parts.
Un époux conserve les parts et verse à l'autre une compensation (soulte) égale à sa quote-part. Nécessite une évaluation des parts (voir section 4). Pertinent lorsque l'un des deux souhaite conserver les revenus.
Les ex-conjoints restent copropriétaires. Généralement source de difficultés : décisions communes requises, dividendes à répartir, désaccords fréquents dans la durée.
3. Fiscalité du divorce : droit de partage et plus-value
Le droit de partage
La plus-value en cas de vente
- La cession de parts de SCPI relève du régime des plus-values immobilières : 36,2 % (19 % IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value imposable, après abattements pour durée de détention (décomptée depuis l'acquisition des parts par le couple).
- Les frais de cession supportés par le vendeur (commission, émoluments du notaire) viennent en diminution du prix de cession pour le calcul.
- Côté acheteur, les droits d'enregistrement de 5 % prévus par l'article 726 du CGI sont à sa charge, comme pour toute cession de parts de société à prépondérance immobilière.
4. Évaluation des parts : la bonne référence
Pour la soulte comme pour le partage, la valeur retenue est en pratique le prix de retrait publié par la société de gestion à la date du partage (SCPI à capital variable) ou le dernier prix d'exécution sur le marché secondaire organisé (SCPI à capital fixe). En cas de désaccord, le juge peut ordonner une expertise.
Si les parts sont vendues, c'est le prix effectif de cession qui détermine les sommes à répartir : sur le marché secondaire, ce prix se négocie librement et peut s'écarter du prix de retrait, à la baisse comme à la hausse, selon la SCPI et la demande.
5. Indivision post-communauté et succession
Entre le divorce et le partage effectif, les biens communs sont en indivision post-communautaire : les décisions de disposition, dont la vente des parts, requièrent en principe l'accord des deux ex-époux. Le partage — amiable ou judiciaire — met fin à cette situation.
Le cas des parts détenues en indivision successorale (plusieurs héritiers) obéit à des règles voisines : unanimité pour vendre en principe, avec, par exception, la possibilité pour les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de vendre des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision (article 815-3 du Code civil). Le sujet complet — partage, licitation, partage judiciaire — est traité dans le guide succession SCPI.
6. Cas pratiques chiffrés
Exemples théoriques, à titre pédagogique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. SCPI fictives.
Cas 1 : divorce — communauté réduite aux acquêts, vente et partage
Situation : Sophie et Marc divorcent. Ils détiennent 400 parts d'une SCPI acquises pendant le mariage (prix de retrait 1 135 € = 454 000 €). Régime : communauté réduite aux acquêts.
Option A — Vente et partage : offre acceptée à 1 050 € la part (décote de 7,5 %) = 420 000 €.
- Commission 2nd Market : 11 300 € (6 % × 50 000 + 4 % × 50 000 + 3 % × 100 000 + 1,5 % × 220 000)
- Émoluments notaire : 5 650 € (3 % × 50 000 + 2 % × 50 000 + 1,5 % × 100 000 + 0,75 % × 220 000)
- Publication : 60 € — Total frais vendeur : 17 010 €
- Net à répartir : 402 990 €, soit 201 495 € chacun, avant droit de partage de 1,1 % sur l'actif net partagé
- Plus-value : prix de vente inférieur à la valeur d'acquisition → selon la situation, plus-value faible ou nulle
Option B — Attribution avec soulte : Marc conserve les 400 parts et verse à Sophie une soulte de 227 000 € (50 % de la valeur au prix de retrait). Le droit de partage de 1,1 % s'applique sur l'actif net partagé.
Cas 2 : héritier unique, besoin de liquidité (succession)
Situation : Marie hérite de 150 parts (valeur successorale au prix de retrait : 208 € = 31 200 €).
Retrait auprès de la société de gestion : ordre chronologique, délais pouvant dépasser 18 mois sur certaines SCPI.
Vente de gré à gré : offre acceptée à 190 € la part (décote de 8,7 %) = 28 500 €. Frais vendeur : commission 1 710 € + notaire 855 € + publication 60 € = 2 625 €. Net perçu : 25 875 €.
Plus-value : prix de vente inférieur à la valeur successorale → moins-value, 0 € d'impôt. Droits de succession : 31 200 € inférieurs à l'abattement enfant de 100 000 € → 0 €.
Cas 3 : démembrement au décès (usufruit conjoint + nue-propriété enfants)
Situation : Jean décède en laissant 200 000 € de parts. Conjoint survivant (68 ans) + 2 enfants.
Droits : conjoint exonéré (loi TEPA 2007). Enfants : nue-propriété 60 % (barème art. 669 CGI) = 120 000 €, soit 60 000 € chacun, sous l'abattement de 100 000 € → 0 € de droits.
Vente en pleine propriété (accord des deux parties) à 190 000 € : frais vendeur 11 610 € (commission 7 700 € + notaire 3 850 € + publication 60 €), net à répartir 178 390 € — usufruitier 40 % : 71 356 € ; enfants 30 % chacun : 53 517 €. Plus-value : prix inférieur à la valeur successorale → moins-value, 0 € d'impôt.
Cas 4 : désaccord entre héritiers
Situation : 3 enfants héritent de 300 parts. L'aîné souhaite conserver, les deux autres vendre.
Solution : partage préalable (100 parts chacun, droit de partage 2,5 % — art. 746 CGI), puis chacun décide : l'aîné conserve, les deux autres vendent leurs parts de gré à gré. Alternative en cas de désaccord persistant : rachat par l'aîné avec soulte, ou partage judiciaire (long et coûteux).
7. Vendre vos parts SCPI avec 2nd Market
En situation de divorce ou de succession, le besoin de liquidité est souvent contraint par un calendrier. Le retrait auprès de la société de gestion suit un ordre chronologique : fin 2025, 2,793 milliards d'euros de demandes restaient en attente selon l'ASPIM (3,14 % de la capitalisation), avec des délais pouvant dépasser 18 mois sur certaines SCPI. Sur 2nd Market, la vente de gré à gré se finalise généralement en 4 à 8 semaines lorsqu'elle aboutit, chaque transaction étant finalisée par notaire (séquestre, acte, registre des associés). La vente n'est pas garantie.
Ce que le cadre notarié couvre
Le notaire chargé de la cession vérifie la chaîne de propriété avant tout transfert : acte de notoriété ou jugement de divorce, attestation de propriété des parts, conformité du dossier.
Selon la situation, l'acte est adapté : vente par un seul titulaire après partage, vente conjointe par tous les indivisaires, ou rachat par un co-héritier avec soulte. La vente de parts indivises requiert l'accord des indivisaires.
L'acte de cession intègre la répartition selon le régime matrimonial, avec versement séparé à chaque ex-conjoint depuis le séquestre notarié. Aucun fonds ne transite par 2nd Market.
Si les parts sont démembrées, la vente en pleine propriété s'organise avec l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires ; le prix est réparti selon le barème de l'article 669 du CGI ou une convention entre les parties.
Le processus en 5 étapes
- Créez votre annonce — SCPI, nombre de parts, prix souhaité. Précisez qu'il s'agit d'un divorce ou d'une succession.
- Transmettez vos documents — attestation de propriété ou relevé de parts de moins de 6 mois, pièces d'identité (Kbis si détention par une société), et selon le cas jugement de divorce ou acte de notoriété.
- Recevez des offres — négociation libre et anonyme via la messagerie ; les offres restent non engageantes jusqu'à acceptation.
- Signez l'avant-contrat — signature électronique ; les fonds de l'acheteur sont séquestrés chez le notaire.
- Finalisez chez le notaire — acte de cession, versement, puis inscription de la mutation au registre des associés par la société de gestion.
Simulateurs et guides
Calculez l'impôt sur la plus-value en cas de revente de parts partagées ou héritées.
Estimez les frais vendeur et acheteur sur le marché secondaire.
Déclaration, évaluation par le notaire, droits, indivision, plus-value.
Anticiper la transmission : abattements, démembrement, valeurs figées au jour de la donation pour le partage.