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Marché Secondaire SCPI : Fonctionnement, Avantages et Solutions en 2026
Marché secondaire SCPI : chiffres clés
Source : ASPIM T4 2025 (données au 31/12/2025, publiées le 10/02/2026) · 3,14 % de la capitalisation totale · Transaction sécurisée par notaire
Le marché secondaire des SCPI permet de revendre ou acheter des parts en dehors du circuit traditionnel des sociétés de gestion. Au 31 décembre 2025, avec 2,79 milliards d'euros de parts bloquées en file d'attente (3,14 % de la capitalisation totale de 89,09 Mds€) et des délais dépassant 600 jours en moyenne, le marché de gré à gré s'impose comme la solution la plus rapide pour retrouver de la liquidité.
Délai moyen gré à gré : 4 à 8 semaines (vs 600+ jours via retrait). Décotes observées : 20–35 % selon l'urgence du vendeur et la SCPI.
1. Qu'est-ce que le Marché Secondaire des SCPI ?
Le marché secondaire désigne l'ensemble des transactions de parts SCPI effectuées après leur émission initiale, en dehors de la souscription directe auprès de la société de gestion (marché primaire). Il existe trois types de marchés secondaires.
1.1 Le Retrait Auprès de la Société de Gestion (Capital Variable)
Principe : L'associé demande le rachat de ses parts à la SCPI. La société de gestion les rachète au prix de retrait (prix de souscription moins les frais de souscription, soit environ −8 à −12 %).
Contrainte majeure : La SCPI ne rachète des parts que si de nouveaux investisseurs souscrivent simultanément. En cas de déséquilibre, les demandes s'accumulent dans une file d'attente chronologique.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Délai moyen 2025 | 600 jours (20 mois) |
| Prix de sortie | Prix de retrait fixé par la SCPI (non négociable) |
| Frais vendeur | Généralement 0 % (décote implicite de 8–12 %) |
| Taux de réussite | 100 % à terme — délai imprévisible |
⚠️ Situation au 31/12/2025 (ASPIM T4 2025) : Les SCPI les plus touchées — Patrimmo Commerce (Praemia REIM) : 120 M€ en attente soit 19,63 % de sa capitalisation. Primopierre : 252 M€ (11,56 %). Perial O₂ : 222 M€ (9,24 %). Primovie : 207 M€ (5,28 %). Épargne Foncière : 299 M€ (7,21 %). Patrimmo Commerce, Pierrevenus et Buroboutic Métropoles n'ont procédé à aucun rachat sur l'exercice 2025. Depuis le 25 février 2026, Perial O₂ et Perial Grand Paris sont passées en capital fixe — le retrait via la société de gestion n'est plus possible.
1.2 Le Marché Secondaire Organisé (Capital Fixe ou Suspension de la Variabilité)
Principe : La société de gestion organise un carnet d'ordres où vendeurs et acheteurs se rencontrent. Le prix se fixe par confrontation de l'offre et de la demande.
Exemple : Novapierre Résidentiel (Paref Gestion) a suspendu sa variabilité de capital en avril 2025. Les transactions s'effectuent depuis via un marché secondaire organisé, avec des prix observés autour de 1 000 € par part (vs valeur de réalisation à 1 664 €), soit une décote de −40 %.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| ✅ Prix déterminé par le marché | ❌ Décote souvent importante |
| ✅ Égalité de traitement entre associés | ❌ Pas de garantie de vente |
| ✅ Pas de file d'attente chronologique | ❌ Liquidité limitée si peu d'acheteurs |
1.3 Le Marché de Gré à Gré (2nd Market)
Principe : Transaction directe entre un vendeur et un acheteur, en dehors des circuits de la société de gestion. Le vendeur fixe librement son prix, l'acheteur fait une offre, et la transaction est sécurisée par notaire.
2nd Market facilite ces transactions sur une plateforme dédiée : processus 100 % digital (DocuSign), validation notariale obligatoire, fonds en séquestre.
| Critère | Gré à Gré — 2nd Market |
|---|---|
| Délai moyen de vente | 4 à 8 semaines (si prix attractif) |
| Prix de vente | Librement négocié entre vendeur et acheteur |
| Frais vendeur | Commission dégressive 2nd Market (à partir de 6 % TTC) + frais notaire dégressifs |
| Frais acheteur | 1,8 % TTC + 240 € TTC avant-contrat + 5 % droits d'enregistrement (art. 726 CGI) + 0–200 € SDG |
| Flexibilité | ✅ Totale — prix, quantité, timing |
2. Pourquoi le Marché Secondaire Connaît-il une Crise de Liquidité en 2025 ?
2.1 La Remontée des Taux d'Intérêt (2022–2024)
La hausse des taux directeurs de la BCE (de 0 % à 4 % entre 2022 et 2023) a provoqué trois effets cumulatifs :
- Dévalorisation du patrimoine immobilier : les taux de capitalisation (cap rates) ont augmenté, entraînant une baisse de la valeur vénale des actifs (bureaux notamment).
- Perte d'attractivité des SCPI : les rendements de 4–5 % sont devenus moins compétitifs face aux obligations d'État et fonds euros (3–4 % sans risque).
- Chute des souscriptions : la collecte nette SCPI est passée de +7,9 Mds € en 2021 à −0,4 Mds € en 2024 (source : ASPIM).
2.2 Les Baisses de Prix de Part (2023–2024)
Entre l'été 2023 et fin 2024, environ 30 SCPI ont révisé leur prix de part à la baisse, parfois de manière drastique :
| SCPI | Baisse cumulée (2 ans) | Impact investisseurs |
|---|---|---|
| Primopierre | −45 % | Perte sèche pour souscripteurs récents |
| Primovie | −9 % | Ajustement modéré |
| Paref Prima | −12 % | Correction significative |
| Épargne Foncière | −10 % | Baisse contenue |
2.3 Les Demandes de Retrait Massives
Au 31 décembre 2025, le marché SCPI comptait 2,79 milliards d'euros de parts en attente de retrait, soit 3,14 % de la capitalisation totale de 89,09 Mds€ (source : ASPIM T4 2025). La situation s'est aggravée sur l'ensemble de l'année, malgré une collecte nette annuelle positive de 4,55 Mds€. Le volume total des parts échangées sur le marché secondaire atteint 1 536,20 M€ en 2025 (+13,5 % sur un an).
- Successions (SCPI créées dans les années 1990–2000)
- Insatisfaction face aux baisses de prix et de dividendes
- Arbitrages vers SCPI plus performantes (TDVM > 6 %)
- Besoins urgents de liquidités (divorce, projet immobilier)
Performance SCPI 2025 — ASPIM T4 2025 (pondérée à l'actif net au 31/12/2025) :
- Taux de distribution moyen 2025 : 4,91 %
- Évolution de prix 2025 : −3,45 %
- Performance globale annuelle 2025 : 1,46 %
- 50 % des SCPI ont baissé leur dividende en 2025 (vs 2024) ; 36 % l'ont augmenté
- SCPI diversifiées : +5,99 % TDVM / +0,3 % prix — les meilleures performances
- SCPI bureaux : +4,62 % TDVM / −4,9 % prix — performance globale négative (−0,25 %)
- SCPI résidentielles : −8,6 % de revalorisation — les plus touchées
3. Décotes Observées sur le Marché Secondaire en 2025
3.1 Fourchettes par Type de SCPI
| Type de SCPI | Décote vs prix souscription | Contexte |
|---|---|---|
| SCPI liquides (collecte positive) | −10 à −15 % | Peu de file d'attente, marché fluide |
| SCPI moyennement liquides | −20 à −25 % | File modérée, secteur sous pression |
| SCPI peu liquides (file > 600 jours) | −30 à −35 % | Bureaux/commerces en difficulté |
| SCPI en difficulté majeure | −40 à −50 % | Zéro rachat sur trimestre, baisse prix récente |
Interprétation : La décote reflète la prime de liquidité exigée par les acheteurs. Une décote > 35 % signale généralement des difficultés structurelles. L'analyse des bulletins trimestriels (TOF, endettement, secteur) est indispensable avant tout achat.
3.2 Rendement Effectif pour les Acheteurs
L'achat avec décote améliore mécaniquement le rendement effectif, même si le dividende reste identique. Formule : Rendement effectif = Dividende annuel / part ÷ Prix d'achat réel × 100
| Scénario | TDVM officiel | Décote | Rendement effectif | Gain |
|---|---|---|---|---|
| SCPI bureaux (TDVM moyen 2025 : 4,62 %) | 4,62 % | −20 % | 5,8 % | +1,2 pt |
| SCPI commerces (TDVM moyen 2025 : 4,91 %) | 4,91 % | −30 % | 7,0 % | +2,1 pt |
| SCPI diversifiée (TDVM moyen 2025 : 5,99 %) | 5,99 % | −25 % | 7,9 % | +2,0 pt |
Exemple concret : prix souscription 1 000 €, TDVM moyen SCPI 2025 = 4,91 % = 49,1 €/an, achat secondaire à 700 € (−30 %) → rendement effectif : 49,1 ÷ 700 = 7,0 % (+2,1 pt). (Source TDVM : ASPIM T4 2025.)
⚠️ Avertissement : Ce gain est purement mathématique. Il ne garantit ni le maintien du dividende futur, ni la revalorisation du prix de part. Les SCPI fortement décotées présentent souvent des difficultés structurelles.
4. Comparatif : Quelle Option de Sortie Choisir ?
| Critère | Retrait classique | Marché organisé | Gré à gré (2nd Market) |
|---|---|---|---|
| Délai moyen | 600 jours | 180–365 jours | 4–8 semaines |
| Prix de sortie | Prix de retrait (−8 à −12 %) | Marché (−20 à −40 %) | Négocié (−20 à −35 %) |
| Frais vendeur | 0 % | Variables | Dégressifs (à partir de 6 % + notaire) |
| Droits d'enregistrement acheteur | Non applicables | 5 % (art. 726 CGI) | 5 % (art. 726 CGI) |
| Flexibilité | ❌ Aucune | ⚠️ Limitée | ✅ Totale |
| Garantie de vente | ✅ 100 % à terme | ❌ Non | ⚠️ Non garantie |
Recommandations par profil
Optez pour le retrait classique si :
- Vous n'êtes pas pressé (horizon > 2 ans acceptable)
- Votre SCPI affiche un TOF > 90 % et un dividende stable
- Le délai théorique de retrait est inférieur à 365 jours
Optez pour le gré à gré (2nd Market) si :
- Vous avez besoin de liquidités sous 2–3 mois
- Vous êtes dans une situation d'urgence (succession, divorce, projet immobilier)
- Votre SCPI affiche un délai de retrait > 400 jours
- Votre SCPI n'a procédé à aucun rachat sur le dernier trimestre
- Vous acceptez une décote de 20–30 % pour sortir rapidement
Vous envisagez un achat sur le marché secondaire ? Notre guide acheteur SCPI marché secondaire couvre le processus complet : recherche d'annonces, négociation du prix, avant-contrat et finalisation chez le notaire.
5. Comment Fonctionne la Revente de Gré à Gré sur 2nd Market ?
Étape 1 — Publication de l'Annonce
Le vendeur crée un compte gratuit et publie une annonce : nom de la SCPI, nombre de parts, prix souhaité, documents justificatifs. Délai de vérification : 48h en moyenne.
Étape 2 — Réception des Offres
Les acheteurs peuvent faire une offre au prix affiché, proposer un prix différent, ou demander des informations via la messagerie anonyme de la plateforme.
Étape 3 — Signature de l'Avant-Contrat
Accord trouvé → signature électronique DocuSign + versement de 10 % d'arrhes au notaire par l'acheteur. Frais d'avant-contrat : 240 € TTC (acheteur).
Étape 4 — Préparation Notariale
Le notaire partenaire vérifie la propriété des parts, rédige l'acte de cession, collecte le solde (90 % + frais) sur compte séquestre. Délai : 4 à 6 semaines.
Étape 5 — Signature et Transfert
Signature de l'acte authentique → le notaire libère les fonds au vendeur (7 jours) → la société de gestion est notifiée pour mise à jour du registre des associés. Délai total : 4 à 8 semaines.
6. Fiscalité du Marché Secondaire SCPI
6.1 Droits d'Enregistrement (Acheteur)
Taxe d'État obligatoire : 5 % du prix d'achat (art. 726 CGI). Applicable à toute cession de gré à gré de parts de SCPI — qu'elles soient à capital fixe ou variable. Perçue par le notaire et reversée au Trésor public. Supportée par l'acheteur.
Exemple — achat de 100 parts à 200 € = 20 000 € :
- Droits d'enregistrement : 1 000 € (5 %)
- Commission 2nd Market : 360 € (1,8 %)
- Frais avant-contrat : 240 €
- Coût total acquisition : 21 600 €
6.2 Plus-Value Immobilière (Vendeur)
Si prix de vente > prix d'achat, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U CGI) :
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | 100 % — exonération IR | 27,5 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % — exonération totale |
Source : BOFiP — article 150 U CGI.
Calculer ma plus-value →7. Avantages et Risques du Marché de Gré à Gré
Avantages pour le Vendeur
- Rapidité : 4–8 semaines vs 600+ jours via retrait
- Liberté tarifaire : fixation libre du prix
- Transparence : frais connus à l'avance
- Sécurité : fonds en séquestre, validation notariale obligatoire
- Pas de file d'attente : sortie directe indépendante de la collecte
Avantages pour l'Acheteur
- Prix réduits : décotes de 20–35 % selon la SCPI
- Rendement amélioré : effet décote sur le TDVM effectif
- Accès élargi : SCPI à capital fixe non disponibles en souscription
- Pas de délai de jouissance : dividendes dès inscription au registre
- Négociation possible : prix et quantité ajustables
Risques à Considérer
- Décote : perte de 20–35 % par rapport au prix de souscription pour le vendeur
- Frais de transaction : cumul vendeur + acheteur pouvant atteindre 15 % du prix
- Pas de garantie de vente : si prix trop élevé, l'annonce peut rester sans offre
- Illiquidité future : l'acheteur assume le risque SCPI à long terme
- Droits d'enregistrement 5 % : coût incompressible pour l'acheteur (taxe d'État)
8. Témoignage
Émile R., Rouen — Investisseur SCPI depuis 2014
« En 2014, j'ai investi 67 000 € dans un portefeuille de SCPI en nue-propriété temporaire sur 10 ans. À l'approche de la reconstitution de la pleine propriété, quatre de mes cinq lignes avaient subi des baisses importantes. Mes ordres de retrait étaient bloqués en file d'attente. Seule Corum Origin s'est vendue en 3 semaines via le circuit officiel. Pour les autres, j'ai utilisé 2nd Market. J'ai fixé mes prix avec une décote de 20 %, trouvé des acheteurs rapidement, et finalisé avec un notaire. »
Bilan : récupération de 52 000 € sur 67 000 € investis (−22 %). Sortie en 5 semaines au total au lieu d'attendre 2 à 3 ans.
9. FAQ — Marché Secondaire SCPI
Le marché secondaire SCPI est-il réglementé ?
Les transactions de gré à gré ne sont pas soumises à agrément AMF, mais elles doivent respecter le Code Général des Impôts (droits d'enregistrement de 5 %, art. 726 CGI) et être formalisées par acte notarié. 2nd Market est labellisé Finance Innovation et accompagné par le cabinet DLA Piper.
Puis-je vendre mes parts SCPI détenues en assurance-vie sur le marché secondaire ?
Non. Les parts détenues dans un contrat d'assurance-vie ne peuvent être cédées en gré à gré. Il faut effectuer un arbitrage interne vers un autre support (fonds euros, autre UC) au sein du contrat.
Quelle décote accepter pour vendre rapidement ?
Les annonces affichant une décote de 25–30 % par rapport au prix de souscription trouvent généralement un acheteur plus vite. Une décote de 15–20 % peut rallonger de plusieurs semaines. Au-delà de −35 %, le signal peut alerter les acheteurs sur la qualité structurelle de la SCPI.
Les sociétés de gestion peuvent-elles bloquer une vente de gré à gré ?
Non, sauf clause d'agrément statutaire exceptionnelle. Elles facturent en revanche des frais administratifs de transfert (0 à 200 € selon la SCPI) et peuvent prendre plusieurs semaines pour enregistrer le nouveau titulaire au registre des associés.
Peut-on acheter des SCPI à crédit sur le marché secondaire ?
Oui, mais sans condition suspensive dans l'avant-contrat. Le financement bancaire doit être obtenu avant la signature définitive (délai habituel : 30 jours). Certains établissements financent l'achat de SCPI de seconde main, notamment si la décote génère un rendement effectif élevé (> 7 %).
Combien de temps pour finaliser une vente sur 2nd Market ?
4 à 8 semaines en moyenne du dépôt de l'annonce à la réception des fonds : publication → recherche acheteur → avant-contrat → processus notarial (4–6 semaines) → virement final (7 jours). Ce délai dépend du prix proposé et de la liquidité de la SCPI concernée.
10. Ressources et Outils
Simulateurs
- Simulateur de frais SCPI — coûts complets de revente
- Calculateur de rendement effectif — impact d'une décote
- Simulateur d'arbitrage SCPI — vendre ou réinvestir ?
- Calculateur de plus-value — imposition selon durée de détention
Guides
- Guide complet de la revente SCPI
- Guide acheteur — marché secondaire
- SCPI bloquées 2026 : liste et solutions
Annonces
Conclusion
Le marché secondaire des SCPI affiche au 31 décembre 2025 une tension sans précédent : 2,79 Mds€ de parts bloquées (3,14 % de la capitalisation totale), délais de retrait dépassant 600 jours en moyenne, plusieurs SCPI passées en capital fixe. Le marché de gré à gré s'impose comme l'alternative la plus rapide pour retrouver de la liquidité, moyennant une décote de 20–35 %. Le volume échangé sur le marché secondaire atteint 1 536,20 M€ en 2025 (+13,5 % sur un an).
2nd Market facilite ces transactions sur une plateforme transparente, sécurisée par notaire, 100 % digitale.
Créer mon compte gratuitement →Sources et méthodologie
- ASPIM — rapport T4 2025, données au 31/12/2025, publié le 10/02/2026 (aspim.fr)
- AMF — réglementation SCPI (amf-france.org)
- Sociétés de gestion — bulletins officiels T4 2025 (Praemia REIM, Perial AM, La Française REM, Paref Gestion, Amundi Immobilier, Euryale AM)
- CGI — art. 150 U (plus-values immobilières) et art. 726 (droits d'enregistrement)
- BOFiP — fiscalité immobilière (bofip.impots.gouv.fr)
- Observation marché — fourchettes de décotes observées sur le marché secondaire français (transactions notariées)
Dernière mise à jour : avril 2026 — données ASPIM T4 2025 (31 décembre 2025).
Avertissement légal — 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les délais (4–8 semaines) et décotes (20–35 %) sont des moyennes observées sur le marché et varient selon les conditions et le prix proposé. Consultez un professionnel avant toute décision.
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