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Marché Secondaire SCPI : Fonctionnement, Avantages et Solutions en 2025
Le marché secondaire des SCPI permet de revendre ou acheter des parts SCPI en dehors du circuit traditionnel des sociétés de gestion. En 2025, avec plus de 2,3 milliards d'euros de parts bloquées en file d'attente de retrait et des délais moyens dépassant 600 jours, le marché secondaire de gré à gré s'impose comme la solution pour retrouver de la liquidité rapidement.
Délai moyen de vente via le gré à gré : 4 à 8 semaines (vs 600+ jours via retrait classique). Décotes observées sur le marché : 20-35% selon l'urgence du vendeur et la SCPI concernée.
1. Qu'est-ce que le Marché Secondaire des SCPI ?
Le marché secondaire désigne l'ensemble des transactions de parts SCPI effectuées après leur émission initiale, c'est-à-dire en dehors du circuit de souscription directe auprès de la société de gestion (marché primaire).
Il existe trois types de marchés secondaires pour les SCPI :
1.1 Le Retrait Auprès de la Société de Gestion (Capital Variable)
Principe : L'associé demande le rachat de ses parts directement à la SCPI. La société de gestion les rachète au prix de retrait (prix de souscription - frais de souscription, soit environ -8 à -12%).
Contrainte majeure : La SCPI ne peut racheter des parts que si de nouveaux investisseurs souscrivent simultanément. En cas de déséquilibre (plus de vendeurs que d'acheteurs), les demandes s'accumulent dans une file d'attente chronologique.
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Délai moyen 2025 | 600 jours (20 mois) |
| Prix de sortie | Prix de retrait fixé par la SCPI (non négociable) |
| Frais vendeur | Généralement 0% (mais décote implicite de 8-12%) |
| Taux de réussite | 100% à terme (mais délai imprévisible) |
⚠️ Situation critique en 2025 : Certaines SCPI affichent des délais théoriques dépassant 1 000 ans. Exemple : Primopierre (Praemia) avec délai théorique de 2 029 ans au T3 2025, et Perial O2 avec 3 932 ans. Plusieurs SCPI n'ont procédé à aucun rachat sur le trimestre T3 2025 (Patrimmo Commerce, Pierrevenus, Patrimmo Croissance Impact).
1.2 Le Marché Secondaire Organisé (Capital Fixe ou Suspension Variabilité)
Principe : La société de gestion organise un carnet d'ordres où vendeurs et acheteurs se rencontrent. Le prix se fixe par confrontation de l'offre et de la demande.
Exemple : Novapierre Résidentiel (Paref Gestion) a suspendu sa variabilité de capital en avril 2025. Depuis, les transactions s'effectuent via un marché secondaire organisé avec des prix autour de 1 000 € par part (vs valeur de réalisation à 1 664 €), soit une décote de -40%.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| ✅ Prix déterminé par le marché (transparence) | ❌ Décote souvent importante |
| ✅ Égalité de traitement entre associés | ❌ Pas de garantie de vente |
| ✅ Pas de file d'attente chronologique | ❌ Liquidité limitée si peu d'acheteurs |
1.3 Le Marché de Gré à Gré (2nd Market)
Principe : Transaction directe entre un vendeur et un acheteur, en dehors des circuits de la société de gestion. Le vendeur fixe librement son prix, l'acheteur fait une offre, et la transaction est sécurisée par un notaire.
2nd Market facilite ces transactions en mettant en relation vendeurs et acheteurs sur une plateforme dédiée, avec un processus 100% digital (DocuSign) et une validation notariale obligatoire.
| Critère | Gré à Gré (2nd Market) |
|---|---|
| Délai moyen de vente | 4 à 8 semaines (si prix attractif) |
| Prix de vente | Librement négocié entre vendeur et acheteur |
| Frais vendeur | 6% TTC 2nd Market + 3% TTC notaire (dégressifs) |
| Frais acheteur | 1,8% TTC + 240 € + 5% droits enregistrement |
| Flexibilité | ✅ Totale : prix, quantité, timing |
2. Pourquoi le Marché Secondaire Connaît-il une Crise de Liquidité en 2025 ?
2.1 La Remontée des Taux d'Intérêt (2022-2024)
La hausse brutale des taux directeurs de la BCE (de 0% à 4% entre 2022 et 2023) a provoqué :
- Une dévalorisation du patrimoine immobilier : Les taux de capitalisation (cap rates) ont augmenté, entraînant une baisse de la valeur vénale des actifs SCPI (notamment bureaux).
- Une perte d'attractivité des SCPI : Les rendements de 4-5% sont devenus moins compétitifs face aux obligations d'État et fonds euros (3-4% sans risque).
- Une chute des souscriptions : La collecte nette des SCPI est passée de +7,9 Mds€ en 2021 à -0,4 Mds€ en 2024 (source : ASPIM).
2.2 Les Baisses de Prix de Part
Entre l'été 2023 et fin 2024, environ 30 SCPI ont révisé leur prix de part à la baisse, parfois de manière drastique :
| SCPI | Baisse Cumulée (2 ans) | Impact pour Investisseurs |
|---|---|---|
| Primopierre | -45% | Perte sèche pour souscripteurs récents |
| Primovie | -9% | Ajustement modéré |
| Paref Prima | -12% | Correction significative |
| Épargne Foncière | -10% | Baisse contenue |
Conséquence : Les associés qui vendent aujourd'hui via le retrait classique récupèrent non seulement leur capital avec retard, mais souvent avec une moins-value par rapport à leur prix d'achat initial.
2.3 Les Demandes de Retrait Massives
Au 30 juin 2025, le marché des SCPI comptait 2,33 milliards d'euros de parts en attente de retrait, soit 2,7% de la capitalisation totale (source : ASPIM).
Motifs principaux :
- Successions (SCPI créées dans les années 1990-2000)
- Insatisfaction face aux baisses de prix et de dividendes
- Arbitrages vers SCPI plus performantes (taux > 6%)
- Besoin urgent de liquidités (divorce, projet immobilier)
3. Décotes Observées sur le Marché Secondaire en 2025
3.1 Fourchettes de Décotes par Type de SCPI
Sur le marché secondaire de gré à gré, les décotes varient significativement selon la popularité de la SCPI, sa santé financière et l'urgence du vendeur :
| Type de SCPI | Décote Moyenne vs Prix Souscription | Contexte |
|---|---|---|
| SCPI liquides (collecte positive) | -10 à -15% | Peu de file d'attente, marché fluide |
| SCPI moyennement liquides | -20 à -25% | File modérée, secteur sous pression |
| SCPI peu liquides (forte file d'attente) | -30 à -35% | Délai retrait > 600 jours, difficultés sectorielles |
| SCPI en difficulté majeure | -40 à -50% | 0 rachat sur trimestre, baisse prix récente |
💡 Interprétation : La décote reflète la prime de liquidité exigée par les acheteurs. Une décote très importante (>35%) signale généralement des difficultés structurelles : file de retrait paralysée, baisse du dividende, secteur immobilier sous pression (bureaux, commerces). L'analyse approfondie des bulletins trimestriels est indispensable avant tout achat.
3.2 Rendement Effectif pour les Acheteurs
L'achat avec décote améliore mécaniquement le rendement effectif, même si le dividende reste identique. Voici des exemples types :
| Scénario | TDVM Officiel | Décote Appliquée | Rendement Effectif | Gain |
|---|---|---|---|---|
| SCPI bureaux décote modérée | 4,5% | -20% | 5,6% | +1,1 points |
| SCPI commerces décote élevée | 4,0% | -30% | 5,7% | +1,7 points |
| SCPI mixte décote importante | 4,8% | -35% | 7,4% | +2,6 points |
Formule : Rendement effectif = (Dividende annuel par part ÷ Prix d'achat réel) × 100
Exemple concret :
- Prix souscription : 1 000 €/part
- TDVM officiel : 4,5% = 45 € dividende annuel
- Achat marché secondaire : 700 € (-30%)
- Rendement effectif : 45 € ÷ 700 € = 6,4% (+1,9 points)
⚠️ Avertissement : Ce gain de rendement est purement mathématique et ne garantit ni le maintien du dividende futur, ni une revalorisation du prix de la part. Les SCPI fortement décotées présentent souvent des difficultés structurelles. L'analyse approfondie de la santé de la SCPI (TOF, endettement, qualité du patrimoine, secteur) est indispensable avant tout achat.
4. Comparatif : Quelle Option de Sortie Choisir en 2025 ?
| Critère | Retrait Classique | Marché Organisé | Gré à Gré (2nd Market) |
|---|---|---|---|
| Délai moyen | 600 jours | 180-365 jours | 56 jours (4-8 semaines) |
| Prix de sortie | Prix de retrait (-8 à -12%) | Marché (-20 à -40%) | Négocié (-20 à -35%) |
| Frais vendeur | 0% | Variables | 9% TTC total (6% + 3% notaire) |
| Flexibilité | ❌ Aucune | ⚠️ Limitée | ✅ Totale |
| Garantie de vente | ✅ 100% (à terme) | ❌ Non | ⚠️ Non garantie (dépend prix/marché) |
Recommandations par Profil
Optez pour le retrait classique si :
- Vous n'êtes pas pressé (horizon > 2 ans acceptable)
- Votre SCPI affiche un TOF > 90% et un dividende stable
- Le délai théorique est inférieur à 365 jours
- Vous souhaitez éviter toute décote supplémentaire
Optez pour le gré à gré (2nd Market) si :
- Vous avez besoin de liquidités sous 2-3 mois
- Vous êtes dans une situation d'urgence (succession, divorce, projet immobilier)
- Votre SCPI affiche un délai de retrait > 400 jours
- Vous acceptez une décote de 20-30% pour sortir rapidement
- Votre SCPI n'a procédé à aucun rachat sur le dernier trimestre
5. Comment Fonctionne la Revente de Gré à Gré sur 2nd Market ?
Étape 1 : Publication de l'Annonce (Vendeur)
Le vendeur crée un compte gratuit sur 2ndmarket.fr et publie une annonce avec :
- Nom de la SCPI
- Nombre de parts à vendre
- Prix souhaité par part (librement fixé)
- Documents justificatifs (attestation de propriété, pièce d'identité)
Délai de vérification : 48h en moyenne pour validation de l'annonce.
Étape 2 : Réception des Offres
Les acheteurs consultent les annonces et peuvent :
- Faire une offre au prix affiché
- Proposer un prix différent
- Demander des informations complémentaires (via messagerie anonyme)
Étape 3 : Signature de l'Avant-Contrat
Une fois l'accord trouvé :
- Signature électronique via DocuSign
- Acheteur verse 10% d'arrhes au notaire
- Frais d'avant-contrat : 240 € TTC (acheteur)
Étape 4 : Préparation Notariale
Le notaire partenaire :
- Vérifie la propriété des parts
- Rédige l'acte de cession
- Collecte le solde (90% + frais) de l'acheteur sur compte séquestre
Délai moyen : 4 à 6 semaines.
Étape 5 : Signature et Transfert
- Signature de l'acte authentique (physique ou électronique)
- Notaire libère les fonds au vendeur (7 jours en moyenne)
- Société de gestion informée pour mise à jour du registre des associés
Délai total moyen : 4 à 8 semaines de la publication à la réception des fonds.
6. Fiscalité du Marché Secondaire SCPI
6.1 Droits d'Enregistrement (Acheteur)
Taxe obligatoire : 5% du prix d'achat (article 726 du Code Général des Impôts).
Exemple : Achat de 100 parts à 200 € = 20 000 €
- Droits d'enregistrement : 1 000 € (5%)
- Commission 2nd Market : 360 € (1,8%)
- Frais avant-contrat : 240 €
- Coût total acquisition : 21 600 €
6.2 Plus-Value Immobilière (Vendeur)
Si le prix de vente > prix d'achat, le vendeur est imposable sur la plus-value immobilière :
| Durée de Détention | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) |
|---|---|---|
| < 5 ans | 0% | 0% |
| 10 ans | 30% | 8,25% |
| 15 ans | 60% | 16,5% |
| 22 ans | 100% (exonération IR) | 27,5% |
| 30 ans | 100% | 100% (exonération totale) |
Source officielle : Article 150 U du CGI + BOFiP
Calculer Ma Plus-Value →7. Avantages et Risques du Marché de Gré à Gré
✅ Avantages pour le Vendeur
- Rapidité : 4-8 semaines en moyenne vs 600+ jours
- Liberté tarifaire : fixation du prix selon urgence
- Transparence : frais connus à l'avance (6% + 3% notaire dégressifs)
- Sécurité : validation notariale obligatoire
- Pas de file d'attente : sortie directe du capital
✅ Avantages pour l'Acheteur
- Prix réduits : décotes de 20-35% selon SCPI
- Rendement amélioré : effet décote sur rendement effectif
- Accès élargi : SCPI fermées à la souscription
- Négociation possible : ajustement prix/quantité
- Pas de délai de jouissance : dividendes immédiats dès inscription
⚠️ Risques à Considérer
- Décote importante : perte de 20-35% par rapport au prix de souscription
- Frais de transaction : environ 15% du prix total (vendeur + acheteur)
- Pas de garantie de vente : si prix trop élevé, l'annonce peut rester sans offre
- Illiquidité future : l'acheteur prend le risque de la SCPI (même difficulté de revente potentielle)
- Risque SCPI : les véhicules décotés présentent souvent des difficultés structurelles
8. Témoignage : Vente Réalisée en 3 Semaines sur 2nd Market
Émile R., Rouen – Investisseur SCPI depuis 2014
« En 2014, j'ai investi 67 000 € dans un portefeuille de SCPI en nue-propriété temporaire de 10 ans. À l'approche de la reconstitution de la pleine propriété, quatre de mes cinq lignes ont subi des baisses de prix importantes : Épargne Foncière, Patrimmo Commerce, Primovie et Perial 02. »
« Quand j'ai voulu revendre, mes ordres étaient relégués dans les tréfonds des registres de retrait. Seule Corum Origin s'est vendue en 3 semaines. Pour les autres, j'ai découvert 2nd Market. J'ai fixé mes prix avec une décote de 20%, trouvé des acheteurs rapidement, et finalisé avec un notaire. »
Bilan : Récupération de 52 000 € sur les 67 000 € investis, soit une perte de 22%. Mais surtout, sortie en 5 semaines au total au lieu d'attendre 2-3 ans. »
9. FAQ : Marché Secondaire SCPI
Le marché secondaire est-il réglementé ?
Les transactions de gré à gré ne sont pas soumises à l'AMF, mais elles doivent respecter le Code Général des Impôts (droits d'enregistrement de 5%) et être validées par un notaire. 2nd Market est membre de Finance Innovation et accompagné par le cabinet juridique DLA Piper.
Puis-je vendre mes parts SCPI en assurance-vie sur le marché secondaire ?
Non. Les parts SCPI détenues dans un contrat d'assurance-vie ne peuvent être vendues en gré à gré. Vous devez effectuer un arbitrage interne vers un autre support (fonds euros, UC) au sein de votre contrat.
Quelle décote accepter pour vendre rapidement ?
Sur le marché secondaire, les annonces avec une décote de 25-30% par rapport au prix de souscription ont généralement plus de chances de trouver un acheteur rapidement. Une décote de 15-20% peut prendre plusieurs semaines supplémentaires. Au-delà de -35%, le risque est d'attirer des acheteurs opportunistes qui négocieront encore à la baisse.
Les sociétés de gestion bloquent-elles les ventes de gré à gré ?
Non. Elles ne peuvent pas s'opposer à une cession de gré à gré (sauf clause d'agrément exceptionnelle). En revanche, elles facturent généralement des frais administratifs de transfert (0 à 200 €) et peuvent mettre plusieurs semaines à enregistrer le nouveau titulaire.
Peut-on acheter des SCPI à crédit sur le marché secondaire ?
Oui, mais sans condition suspensive dans l'avant-contrat. Le financement doit être obtenu avant la signature définitive (délai max : 30 jours). Certaines banques financent l'achat de SCPI de seconde main, notamment si la décote permet un rendement effectif élevé (> 7%).
Combien de temps faut-il pour finaliser une vente sur 2nd Market ?
Le délai total moyen est de 4 à 8 semaines du dépôt de l'annonce à la réception des fonds. Ce délai comprend la publication de l'annonce, la recherche d'un acheteur, la signature de l'avant-contrat, le processus notarial (4 à 6 semaines), et le virement final (7 jours après signature).
10. Ressources et Outils 2nd Market
Simulateurs Gratuits
- Simulateur de Frais SCPI – Estimez tous les coûts de revente
- Calculateur de Rendement avec Décote – Mesurez l'impact sur le TRI
- Simulateur d'Arbitrage SCPI – Vendre pour réinvestir ?
- Calculateur de Plus-Value Fiscale – Estimez votre imposition
- Calculateur Rendement Effectif – Impact décote sur rendement
Guides Complets
- Guide Complet de la Revente SCPI 2025
- Décotes SCPI : Calcul et Éviter les Pièges
- SCPI Bloquées 2025 : Liste et Solutions
- Guide Acheteur Marché Secondaire
Annonces Actives
Conclusion
Le marché secondaire des SCPI traverse en 2025 une crise de liquidité sans précédent, avec plus de 2,3 milliards d'euros de parts bloquées et des délais de retrait dépassant 600 jours en moyenne. Face à cette situation, le marché de gré à gré s'impose comme l'alternative la plus rapide pour retrouver de la liquidité, moyennant une décote acceptable de 20-35%.
2nd Market facilite ces transactions en offrant une plateforme transparente, sécurisée par notaire, et 100% digitale. Que vous soyez vendeur en recherche d'urgence de liquidités ou acheteur cherchant à optimiser votre rendement grâce à l'effet décote, le marché secondaire de gré à gré constitue une solution pragmatique dans un contexte de blocage structurel des SCPI.
Créer Mon Compte Gratuitement →Sources et Méthodologie
Les données présentées dans cet article proviennent des sources officielles suivantes :
- ASPIM : Association française des Sociétés de Placement Immobilier (aspim.fr) – Bulletins trimestriels du marché SCPI, données T3 2025
- AMF : Autorité des Marchés Financiers (amf-france.org) – Réglementation SCPI
- Sociétés de gestion : Bulletins officiels T3 2025 (Praemia, Perial, La Française, Aestiam, BNP, Fiducial, AEW, NCAP, Amundi, Paref)
- Code Général des Impôts : Articles 150 U (plus-value) et 726 (droits d'enregistrement)
- BOFiP : Bulletin Officiel des Finances Publiques (fiscalité immobilière)
- Observation marché : Fourchettes de décotes observées sur le marché secondaire français (diverses plateformes et transactions notariées)
Méthodologie : Toutes les données chiffrées (prix, TDVM, délais, capitalisation) proviennent de bulletins officiels des sociétés de gestion et des rapports ASPIM. Les fourchettes de décotes (20-35%) correspondent aux tendances observées sur le marché secondaire français sans référence à des données internes spécifiques. Les délais moyens (4-8 semaines) correspondent aux pratiques standard du marché de gré à gré notarié.
Date de dernière mise à jour : Novembre 2025
Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI comportent des risques : baisse des distributions, dévalorisation des actifs immobiliers, illiquidité et aléas du marché. Les transactions sont finalisées chez notaire. La plateforme ne garantit pas la vente des parts. Les délais indiqués (4 à 8 semaines) correspondent à des moyennes observées sur le marché et dépendent des conditions de marché et de l'attractivité du prix proposé. Les décotes mentionnées (20-35%) sont des fourchettes observées sur le marché secondaire et varient selon l'urgence du vendeur, la popularité de la SCPI et les conditions de marché. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement ou de cession.
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