5 solutions pour sortir d'une SCPI bloquée en 2026

Résumé : Si vos parts SCPI sont bloquées en file d'attente de retrait, voici les 5 solutions disponibles : (1) vente de gré à gré sur le marché secondaire 2nd Market, (2) fonds de remboursement, (3) nantissement bancaire, (4) arbitrage via CGP, (5) attente du retrait classique. Le choix dépend de votre urgence et de votre tolérance à la décote.

Pourquoi des SCPI sont-elles "bloquées" ?

Une SCPI à capital variable est dite "bloquée" lorsque les demandes de retrait dépassent les nouvelles souscriptions. La société de gestion ne peut rembourser les associés sortants qu'avec l'argent des nouveaux entrants. Quand l'afflux de nouveaux capitaux se tarit, les retraits s'accumulent en file d'attente.

En 2024-2025, la hausse des taux d'intérêt a provoqué une chute des souscriptions SCPI, tandis que les demandes de retrait ont explosé. Résultat : des délais de retrait dépassant 600 jours pour certaines SCPI, voire plus de 1 000 jours dans les cas extrêmes.

Les 5 solutions pour sortir

Solution 1 : La vente de gré à gré 2nd Market (marché secondaire)

Délai : 4-8 semaines Décote : 15-35% Disponibilité : Toujours

Principe : Vendre directement vos parts à un autre investisseur, sans passer par la file d'attente de la société de gestion. La transaction se fait sur une plateforme spécialisée comme 2nd Market, avec validation par notaire.

Comment ça marche :

Publication d'une annonce avec votre prix souhaité
Réception d'offres d'acheteurs
Négociation et acceptation
Signature avant-contrat puis acte notarié
Réception des fonds (généralement 7 jours après signature notaire)

Avantages :

Délai court et généralement prévisible
Contrôle total sur le prix demandé
Compatible avec une demande de retrait en cours
Sécurité notariale
Processus 100% digital : dépôt en ligne, signature DocuSign, suivi en temps réel

Inconvénients :

Décote généralement nécessaire pour attirer les acheteurs
Frais de transaction (commission + notaire)
Droits d'enregistrement 5% (à charge de l'acheteur)

Pour qui : Associés ayant besoin de liquidité rapidement et acceptant une décote, ou préférant un processus entièrement digitalisé.

L'avantage 100% digital de 2nd Market :

Dépôt d'annonce en 5 minutes, gratuit et sans engagement
Messagerie intégrée pour les négociations
Signature électronique via DocuSign (pas de rendez-vous physique)
Suivi en temps réel de l'état d'avancement
Coordination avec le notaire entièrement gérée par la plateforme

Vous ne vous occupez de rien : publication, négociation, signature, tout se fait en ligne.

Solution 2 : Le fonds de remboursement de la SCPI

Délai : 1-3 mois Prix : Prix de retrait officiel Disponibilité : Selon SCPI

Principe : Certaines SCPI constituent un fonds de remboursement alimenté par une partie des souscriptions. Ce fonds permet d'honorer des demandes de retrait même sans souscription équivalente.

Comment ça marche :

Vérifier si votre SCPI dispose d'un fonds de remboursement actif
Consulter le bulletin trimestriel pour connaître le montant disponible
Si suffisant, votre demande de retrait peut être honorée plus rapidement

Avantages :

Pas de frais supplémentaires
Prix de retrait officiel (généralement 8-12% inférieur au prix de souscription)
Procédure simple

Inconvénients :

Disponibilité variable selon les SCPI
Beaucoup de fonds sont épuisés ou suspendus
Pas de contrôle sur l'ordre de priorité

Pour qui : Associés dont la SCPI dispose encore d'un fonds de remboursement actif.

Solution 3 : Le nantissement bancaire

Délai : 2-4 semaines Coût : Intérêts crédit Disponibilité : Selon banque

Principe : Utiliser vos parts SCPI comme garantie pour obtenir un prêt bancaire. Vous récupérez de la liquidité sans vendre vos parts. Le crédit est garanti par les parts qui restent votre propriété.

Comment ça marche :

Contacter votre banque pour demander un crédit nanti sur parts SCPI
La banque évalue vos parts et propose généralement un montant (50-70% de la valeur)
Signature du contrat de prêt et de l'acte de nantissement
Versement des fonds
Remboursement du crédit selon l'échéancier convenu

Avantages :

Pas de vente = pas de décote
Les parts restent dans votre patrimoine
Vous continuez à percevoir les dividendes
Possibilité de rembourser anticipé si retrait aboutit

Inconvénients :

Coût des intérêts
Toutes les banques n'acceptent pas ce type de nantissement
Montant généralement limité (50-70% de la valeur)

Pour qui : Associés ayant besoin de liquidité temporaire et souhaitant conserver leurs parts.

Solution 4 : L'arbitrage via un CGP

Délai : 6-10 semaines Décote : Variable Disponibilité : Selon CGP

Principe : Certains conseillers en gestion de patrimoine (CGP) disposent d'un réseau de clients acheteurs potentiels. Ils peuvent faciliter une vente de gré à gré en jouant le rôle d'intermédiaire.

Comment ça marche :

Contacter un CGP spécialisé en SCPI
Le CGP évalue vos parts et recherche un acheteur dans son réseau
Négociation du prix
Finalisation via notaire

Avantages :

Accompagnement personnalisé
Accès à un réseau d'acheteurs qualifiés
Conseil sur le prix et la stratégie

Inconvénients :

Commission du CGP à prévoir
Délai généralement plus long que les plateformes en ligne
Disponibilité variable selon les CGP

Pour qui : Associés avec des montants importants (>100 000€) ou déjà en relation avec un CGP.

Solution 5 : L'attente du retrait classique

Délai : 600+ jours Prix : Prix de retrait officiel Disponibilité : Toujours

Principe : Maintenir votre demande de retrait et attendre que la société de gestion vous rembourse au prix de retrait, quand des souscriptions compenseront les sorties.

Comment ça marche :

Déposer une demande de retrait auprès de la société de gestion
Attendre votre tour dans la file d'attente (ordre chronologique)
Percevoir les dividendes pendant l'attente
Être remboursé au prix de retrait quand votre tour arrive

Avantages :

Prix de retrait officiel (pas de décote marché secondaire)
Pas de frais de transaction
Dividendes perçus pendant l'attente

Inconvénients :

Délai très long et imprévisible
Aucun contrôle sur le calendrier
Le prix de retrait peut baisser pendant l'attente

Pour qui : Associés sans urgence de liquidité et refusant toute décote marché secondaire.

Tableau comparatif des 5 solutions

Solution	Délai	Prix/Coût	Contrôle	Disponibilité
1. Gré à gré 2nd Market	4-8 sem.	Décote 15-35%	Total	Toujours
2. Fonds remb.	1-3 mois	Prix retrait	Aucun	Selon SCPI
3. Nantissement	2-4 sem.	Intérêts	N/A	Selon banque
4. Via CGP	6-10 sem.	Variable	Partiel	Selon CGP
5. Retrait	600+ jours	Prix retrait	Aucun	Toujours

Comment choisir la bonne solution ?

Arbre de décision

Avez-vous besoin de liquidité dans les 3 mois ?

Oui → Solutions 1 (gré à gré), 2 (fonds remboursement si disponible), ou 3 (nantissement) peuvent être adaptées
Non → Évaluer le coût d'opportunité avant de choisir

Acceptez-vous une décote marché secondaire ?

Oui → Solution 1 (gré à gré) = généralement plus rapide
Non → Solution 3 (nantissement) ou 5 (attente) peuvent être plus appropriées

Votre SCPI a-t-elle un fonds de remboursement actif ?

Oui → Vérifier le bulletin trimestriel, peut être solution 2
Non → Solutions 1, 3, 4 ou 5 selon votre situation

Avez-vous un CGP ?

Oui, montant > 100 000€ → Solution 4 peut être adaptée
Non → Solution 1 (plateforme en ligne) généralement plus simple

Cas pratiques

Cas 1 : Succession à régler sous 6 mois

Situation : Héritage de 80 000€ de parts SCPI bloquées, droits de succession à payer.

Solution qui peut être adaptée : Gré à gré (solution 1). Avec une décote de 20-25%, vous pourriez récupérer environ 55 000-58 000€ net en 6-8 semaines.

Calcul indicatif :

Décote 20% : 64 000€ - commission 6% (3 840€) - notaire 3% (1 920€) = 58 240€
Décote 25% : 60 000€ - commission 6% (3 600€) - notaire 3% (1 800€) = 54 600€

Ce calcul est un exemple théorique. Consultez un professionnel pour votre situation spécifique.

Cas 2 : Besoin ponctuel de trésorerie

Situation : Besoin de 50 000€ pour un projet, parts SCPI valorisées 120 000€.

Solution qui peut être adaptée : Nantissement (solution 3). Crédit potentiel de 60 000-85 000€ garanti par les parts, les parts restent dans le patrimoine.

Les conditions exactes dépendent de votre banque et de votre situation financière.

Cas 3 : Lassitude après 18 mois d'attente

Situation : Demande de retrait déposée il y a 18 mois, toujours en file d'attente, délai restant estimé à 24 mois.

Analyse : Évaluer le coût d'opportunité. Si la décote marché est inférieure au coût de 2 ans d'attente supplémentaire, le gré à gré (solution 1) peut potentiellement être plus avantageux.

Cette évaluation nécessite un calcul personnalisé selon votre situation. Consultez un professionnel.

Avertissement : Chaque situation est unique. Les délais, décotes et coûts mentionnés sont des moyennes observées et peuvent varier significativement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les exemples présentés sont théoriques et ne constituent pas un conseil d'investissement. Consultez un professionnel agréé avant toute décision.

Prochaines étapes

Pour évaluer le montant net que vous récupéreriez avec la solution 1 (gré à gré) :

Simulateur de frais et net vendeur →

Pour publier une annonce de vente sur 2nd Market :

Déposer une annonce gratuitement →

Mentions légales : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation personnalisée d'achat ou de vente. Les délais, décotes et coûts mentionnés sont basés sur des observations historiques et peuvent varier selon les conditions de marché et votre situation personnelle. Consultez un professionnel agréé (CGP, notaire, expert-comptable) avant toute décision d'investissement.

Sources : Bulletins trimestriels des sociétés de gestion (T3-T4 2024, T1- T3 2025), ASPIM, données observées sur 2nd Market.

Dernière mise à jour : Décembre 2025