Sortir d’une SCPI bloquée en 2026 : 5 solutions (et comment choisir)
Au 30 septembre 2025, la valeur totale des parts en attente de retrait atteint environ 2,38–2,39 Md€, soit ~2,7% de la capitalisation du marché des SCPI. Ce niveau est en hausse par rapport au 30 juin 2025 (environ 2,33 Md€), ce qui confirme une tension persistante sur la liquidité.
En bref
- Une SCPI dite “bloquée” correspond à un problème de liquidité : la sortie dépend d’un mécanisme interne (registre / dispositifs) ou de la présence d’un acheteur.
- Les SCPI les plus touchées dépassent 5% de capital en file de retrait ; un classement (ASPIM, repris par 2nd Market) recense 17 SCPI dans ce cas au T3 2025.
- Vous arbitrez entre prix, délai et contrôle du prix.
- Les 5 options : registre des retraits, fonds de remboursement, marché de gré à gré 2nd Market, confrontation des ordres, décisions d’assemblée générale.
- 2nd Market met en relation vendeurs et acheteurs de parts de SCPI, avec un process notarial. 2nd Market n’est ni CGP ni société de gestion et ne garantit pas la vente.
1) Ce que veut dire “SCPI bloquée”
Une SCPI est dite “bloquée” quand la revente des parts devient difficile : délais longs, faible probabilité d’exécution rapide, ou incertitude sur la date de sortie. Cela peut arriver :
- sur une SCPI à capital variable quand les demandes de retrait dépassent les souscriptions ;
- sur une SCPI à capital fixe quand le marché d’échanges est peu actif ;
- quand la société de gestion met en place des dispositifs spécifiques (fonds de remboursement, confrontations, décisions d’AG, etc.).
À retenir : la liquidité n’est pas garantie. Ni le registre, ni le gré à gré ne promettent un délai fixe.
2) Les 5 solutions en 2026
Solution 1 — Rester sur le registre des retraits
Vous déposez une demande de retrait auprès de la société de gestion. L’exécution dépend des règles internes et de l’équilibre retraits / souscriptions.
Limite : si la collecte est faible, le délai peut devenir long et rester incertain.
Solution 2 — Fonds de remboursement (si la SCPI en dispose)
Certaines SCPI mettent en place un dispositif de rachat (souvent financé par cessions d’actifs ou enveloppes dédiées). Les conditions sont propres à chaque SCPI : prix, calendrier, plafond, ancienneté des demandes, etc.
Action pratique : lire le dernier bulletin trimestriel et repérer les mentions “fonds de remboursement”, “rachat”, “dispositif de liquidité”.
Solution 3 — Marché de gré à gré 2nd Market
Vous proposez vos parts à la vente à un prix libre, négocié avec des acheteurs potentiels. La vente dépend de l’existence d’une contrepartie.
2nd Market est une plateforme française de marché de gré à gré permettant d’acheter et de vendre des parts de SCPI entre particuliers. La plateforme organise la mise en relation et le process avec notaire. 2nd Market n’est ni CGP ni société de gestion et ne garantit pas la vente.
Sur certaines SCPI en 2025, des écarts de prix sur le marché secondaire peuvent dépasser –20% selon les cas et la demande. Le prix reste libre, et dépend des contreparties disponibles.
Solution 4 — Confrontation des ordres
Dans certains cas, un mécanisme de confrontation (croisement périodique des ordres d’achat et de vente) peut s’appliquer. Le prix d’exécution dépend de l’équilibre offre/demande à la date de confrontation.
Solution 5 — Mesures extraordinaires votées en assemblée générale
Lorsque la tension de liquidité est durable, des décisions structurelles peuvent être prises en AG (arbitrages, renforcement de dispositifs, modification de fonctionnement, etc.). Leur horizon peut être plus long, et leurs effets varient selon les résolutions votées.
3) Comparer : prix / délai / contrôle
| Solution | Qui décide du prix ? | Délai (principe) | Avantage principal | Inconvénient principal |
|---|---|---|---|---|
| Registre des retraits | Règles internes / prix de retrait environ 10% du prix de souscription | Variable, dépend de la collecte | Cadre interne de la SCPI | Délai incertain |
| Fonds de remboursement | Dispositif (conditions publiées) | Selon enveloppe et calendrier | Peut traiter des demandes anciennes | Éligibilité / volume souvent limités |
| Gré à gré (2nd Market) | Vendeur + acheteur (prix libre) | Selon attractivité du prix et demande | Prix affiché + négociation | Décote probable / prix de retrait |
| Confrontation des ordres | Marché (croisement ordres) | Selon fréquence des séances | Prix “de marché” transparent | Prix d’exécution non maîtrisé |
| Décisions d’AG | Résolutions votées | Souvent plus long | Peut traiter la situation à la racine | Horizon et effets incertains |
4) Vendre sur le gré à gré 2nd Market: quand ça a du sens
Le gré à gré a du sens si votre priorité est la liquidité (ou la réallocation), et si vous acceptez :
- un prix libre, donc une négociation ;
- une décote possible ;
- un délai non garanti (la vente dépend d’un acheteur).
Le registre des retraits a du sens si votre priorité est de rester dans le mécanisme interne et que vous pouvez tolérer un délai incertain.
5) 2nd Market : étapes clés
Vendre (5 étapes)
- 1 Déposer une annonce (SCPI, nombre de parts, prix souhaité).
- 2 Recevoir des offres et choisir d’accepter ou de négocier.
- 3 Avant-contrat : signature électronique, cadrage du dossier.
- 4 Acte : signature notariale et finalisation.
- 5 Transfert officiel des parts selon le process notarial et la société de gestion.
Acheter (5 étapes)
- 1 Parcourir les annonces et faire une offre.
- 2 Avant-contrat : signature électronique.
- 3 Paiements : séquestre et frais selon le dossier notarial.
- 4 Acte : signature notariale et finalisation.
- 5 Transfert des parts et information de la société de gestion.
6) Frais (facturation à la signature notariale)
| Partie | Frais | Notes |
|---|---|---|
| Vendeur | Commission 2nd Market : 6% TTC (dégressive par tranches) Frais notaire : 3% TTC (dégressifs, minimum 540 €) |
Facturation à la signature notariale. |
| Acheteur | Commission 2nd Market : 1,8% TTC Avant-contrat : 240 € TTC Droits d’enregistrement : 5% (art. 726 CGI) Frais société de gestion : 0 à 200 € |
Facturation à la signature notariale. Les 5% correspondent à un droit d’enregistrement légal (art. 726 CGI). |
7) FAQ
Quelle est la meilleure solution pour sortir d’une SCPI bloquée en 2026 ?
Il n’existe pas de solution unique. Le choix dépend de votre priorité : prix, délai ou contrôle du prix. Le registre dépend du mécanisme interne ; le gré à gré dépend d’une contrepartie et peut impliquer une décote.
2nd Market garantit-il une vente rapide ?
Non. 2nd Market organise la mise en relation et le process notarial, mais ne garantit ni délai ni vente.
Peut-on vendre une partie seulement de ses parts ?
Oui. Une cession partielle est possible : le vendeur choisit le nombre de parts mises en vente. L’exécution dépend de la demande côté acheteurs.
Pourquoi y a-t-il 5% de droits d’enregistrement ?
Les cessions de parts de SCPI sont soumises à des droits d’enregistrement (art. 726 CGI). Ils s’ajoutent aux autres frais de transaction.
8) Sources
- Primaliance – Synthèse T3 2025
- Portail-SCPI – Parts en attente de retrait
- Pierrepapier.fr – Point marché 2T 2025
- 2nd Market – Classement SCPI bloquées (ASPIM)
- 2nd Market – Simulateur frais SCPI
- 2nd Market – Simulateur marché secondaire
- impots.gouv.fr – Coût de l’enregistrement
- 2nd Market – Frais de revente SCPI
Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Aucune recommandation personnalisée n'est fournie. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations de cette page sont fournies à titre informatif et ne constituent pas une recommandation d'achat ou de vente. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.