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Revente SCPI 2026 : vendez vos parts ou achetez avec décote
La revente de parts de SCPI peut se faire par retrait auprès de la société de gestion, par marché secondaire organisé, ou par cession de gré à gré entre investisseurs. Les délais et les prix varient selon la SCPI, la liquidité et le prix proposé. Aucun canal ne garantit la vente.
Certaines SCPI cumulent des files d’attente de 600 jours et plus.
En parallèle, le marché secondaire peut afficher des décotes observées de –10% à –35% selon la SCPI, le lot et les conditions de marché.
2nd Market met en relation vendeurs et acheteurs, avec un acte notarié pour chaque transaction.
Publication gratuite • Prix libre • Fonds sous séquestre du notaire • Vente non garantie
Comment fonctionne 2nd Market ?
En 2 minutes : vendre ou acheter des parts SCPI entre investisseurs, avec un notaire comme tiers de confiance.
En résumé : publication gratuite, prix libre, transaction sécurisée par notaire, fonds sous séquestre du notaire.
Revente SCPI : 3 options comparées
Trois canaux existent pour revendre des parts SCPI. Le choix dépend de votre situation, de la SCPI concernée et de vos priorités (rapidité, prix, simplicité).
| Critère | Retrait société de gestion | Marché secondaire organisé | Gré à gré (2nd Market) |
|---|---|---|---|
| Délai | Variable (peut être long en tension) | Variable selon la SCPI | 4–6 semaines en moyenne pour trouver un acheteur (si prix attractif) |
| Prix de vente | Prix de retrait (fixé par la SCPI) | Offre/demande (carnet d’ordres) | Libre négociation (prix affiché par le vendeur) |
| Frais vendeur | Selon règles de la SCPI | Selon règles du marché | Commission dégressive + notaire (côté vendeur) |
| Frais acheteur | Frais de souscription (inclus dans le prix de souscription) | Selon règles du marché | 1,8% + 240 € + 5% droits d’enregistrement + frais SDG éventuels |
| Décote possible | Non (prix fixe) | Oui, selon confrontation | Oui (–10% à –35% observés) |
| Garantie de vente | Non | Non | Non |
| Retrait / annulation | Selon conditions | Selon règles du marché | Annonce retirable et offres refusables tant qu’aucune offre n’est acceptée |
Début 2026 : certaines SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital. Exemple : Primopierre (Praemia REIM) — décision votée en AGE du 7 janvier 2026. Dans ce cas, la sortie se fait via le marché secondaire (carnet d’ordres / cessions), pas via le retrait “automatique”.
Acheteurs : pourquoi acheter des SCPI sur le marché secondaire ?
Le marché secondaire de gré à gré permet d’acquérir des parts SCPI à un prix inférieur au prix de souscription. Le principe : même dividende potentiel, mais un prix d’achat réduit — ce qui peut augmenter le rendement effectif (sans garantie).
L’effet décote sur le rendement
Si une SCPI distribue 50 € par part et que le prix “référence” est de 1 000 €, le rendement affiché est de 5%. Si vous achetez la même part à 800 € (–20%), le rendement effectif devient 6,25% — pour le même dividende (hypothèse simplificatrice).
Exemple théorique à dividende constant. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Exemples de rendements effectifs selon la décote
Ce tableau illustre l’impact d’une décote sur le rendement effectif, en supposant un dividende constant (hypothèse simplificatrice).
| Décote à l’achat | SCPI à 4% (taux) | SCPI à 5% (taux) | SCPI à 6% (taux) |
|---|---|---|---|
| –10% | 4,44% | 5,56% | 6,67% |
| –20% | 5,00% | 6,25% | 7,50% |
| –30% | 5,71% | 7,14% | 8,57% |
| –35% | 6,15% | 7,69% | 9,23% |
Points de vigilance (acheteur) :
- Une forte décote peut refléter une tension de liquidité ou une perception de risque. Les indicateurs (occupation, prix de part, distribution, dette, patrimoine) sont des éléments à regarder.
- Les droits d’enregistrement de 5% (art. 726 CGI) s’ajoutent au prix d’achat en cas de cession sur le marché secondaire (ils ne concernent pas une souscription primaire).
- La décote ne compense pas toujours les frais : comparez le coût total d’acquisition (tous frais inclus) avec une souscription directe.
- 2nd Market ne fournit aucun conseil en investissement. Votre CGP peut vous aider à analyser une SCPI selon votre situation.
Frais acheteur sur 2nd Market
| Poste | Montant | Détail |
|---|---|---|
| Commission 2nd Market | 1,8% TTC | Du prix de la transaction |
| Frais avant-contrat | 240 € TTC | Forfait fixe |
| Frais société de gestion | 0 à 200 € | Variable selon la SCPI |
| Droits d’enregistrement | 5% du prix | Taxe légale en cas de cession (art. 726 CGI) |
Exemple : pour un achat de 50 000 €, le coût additionnel acheteur est généralement entre 3 640 € et 3 840 € (commission 900 € + avant-contrat 240 € + droits 2 500 € + frais SDG 0–200 €).
3 avantages du marché secondaire pour les acheteurs
Rendement d’entrée amélioré
Un prix d’acquisition plus bas peut augmenter le rendement effectif (sans garantir la distribution future).
Accès à des SCPI fermées
Certaines SCPI n’acceptent plus de nouveaux souscripteurs. Le secondaire permet encore d’y accéder via cession.
Process sécurisé
Chaque vente est finalisée par un notaire, avec séquestre des fonds pendant le process.
Vendeurs : pourquoi la revente SCPI peut prendre du temps
Sur certaines SCPI, le retrait dépend du niveau de souscriptions et de la liquidité du véhicule. En période de tension, plusieurs facteurs allongent les délais :
- collecte plus faible (contexte de taux, arbitrages d’épargne),
- ajustements immobiliers (vacance, valeur des actifs),
- augmentation des demandes de retrait,
- ajustement du “prix” sur le marché secondaire.
Estimation du délai théorique de retrait
Délai estimé ≈ (Montant en attente ÷ Volume moyen compensé par mois). Exemple : 1 200 M€ en attente ÷ 2 M€ compensés par mois = 600 mois théoriques.
Calcul pédagogique. Il ne constitue ni une prévision contractuelle ni une garantie.
Délais réels par SCPI (exemple : données T3 2025)
Les délais de retrait diffèrent fortement d’une SCPI à l’autre. Tableau indicatif basé sur une mécanique de “rythme observé sur un trimestre” (ordre de grandeur, pas une promesse).
| SCPI | Société de gestion | % capital bloqué | Montant en attente | Délai théorique |
|---|---|---|---|---|
| Pierrevenus | Aestiam | 14,09% | 30 M€ | Infini (0 rachat T3) |
| Primopierre (variabilité suspendue : AGE 07/01/2026) | Praemia | 10,61% | 240 M€ | Ordre de grandeur “milliers d’années” sur le rythme T3 |
| Patrimmo Croissance Impact | Praemia | 10,05% | 19 M€ | Infini (rythme 0) |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | 9,84% | 105 M€ | 67 ans |
| Primofamily | Praemia | 9,23% | 23 M€ | Infini (blocage) |
| Patrimmo Commerce | Praemia | 9,20% | 56 M€ | > 40 ans |
| PERIAL O2 | Perial AM | 8,48% | 204 M€ | 3 932 ans |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française REM | 8,31% | 68 M€ | — |
| Épargne Foncière | La Française REM | 7,33% | 306 M€ | 14 ans |
| Genepierre | Amundi Immobilier | 5,47% | 35 M€ | 36 ans |
| Efimmo 1 | Sofidy | 5,23% | 91 M€ | — |
| Selectinvest 1 | La Française REM | 4,78% | 60 M€ | 400 ans |
Note : ces “délais théoriques” résultent d’un calcul mécanique sur un trimestre observé. Ils illustrent l’ampleur d’un engorgement, sans prévoir un délai réel.
Liste complète : SCPI bloquées 2026 : liste et solutions
Frais de revente SCPI : barèmes vendeur et acheteur
Commission vendeur 2nd Market (dégressive cumulée)
Exemple pour 150 000 € de vente :
50 000 € × 6% = 3 000 € + 50 000 € × 4% = 2 000 € + 50 000 € × 3% = 1 500 € = 6 500 € de commission.
Notaire : 50 000 € × 3% + 50 000 € × 2% + 50 000 € × 1,5% = 3 250 €. Minimum notaire : 540 € TTC.
Droits d’enregistrement (5%) : taxe légale due en cas de cession sur le marché secondaire. Elle est à la charge de l’acheteur.
Simulateur : vente rapide vs attente (vendeurs)
Ce simulateur compare deux scénarios : attendre un retrait classique avec dividendes, ou vendre en gré à gré avec décote, mais récupérer du capital plus tôt (réinvestissement possible).
Limites du modèle : prix constant, distribution constante, pas de fiscalité, pas de variation de liquidité. Simulateur pédagogique, pas un conseil personnalisé.
Paramètres de votre situation
Résultat de la simulation
Simulation pédagogique. Ne constitue pas un conseil en investissement. Pour aller plus loin : simulateur de frais • simulateur plus-value • simulateur arbitrage.
Documents requis pour revendre des parts SCPI
Un dossier incomplet ralentit le transfert. Pièces généralement demandées au vendeur :
| Document | Validité | Comment l’obtenir |
|---|---|---|
| Pièce d’identité | En cours de validité | CNI, passeport ou titre de séjour |
| Justificatif de domicile | < 3 mois | Facture ou avis d’imposition |
| Relevé de parts / attestation de propriété | < 6 mois | Demande auprès de la société de gestion |
Fiscalité de la revente SCPI
La revente de parts de SCPI peut générer une plus-value immobilière si le prix de vente dépasse le prix d’acquisition. Le régime et les abattements dépendent notamment de la durée de détention.
Rappel (ordre de grandeur)
Taux global souvent présenté : 36,2% (19% IR + 17,2% PS), avec abattements progressifs selon la durée de détention.
Moins-value : si vous vendez en dessous de votre prix d’achat, aucun impôt sur la plus-value n’est dû. La moins-value n’est pas imputable sur d’autres plus-values immobilières.
SCPI en assurance-vie
Si vos parts sont détenues dans un contrat d’assurance-vie, la “vente” passe par un arbitrage interne via l’assureur. Une cession de gré à gré n’est pas possible dans ce cadre. La fiscalité applicable est celle de l’assurance-vie.
FAQ — Revente et achat de parts de SCPI
Combien de temps faut-il pour revendre des parts de SCPI ?
Sur 2nd Market, une annonce bien tarifée trouve en moyenne un acheteur en 4 à 6 semaines. Le process complet (avant-contrat + notaire + transfert) prend généralement 7 à 10 semaines. Ces délais restent variables et non garantis.
Puis-je retirer mon annonce ou refuser une offre ?
Oui. Vous pouvez retirer votre annonce et refuser des offres tant que vous n’avez pas accepté une offre. Après acceptation et signature de l’avant-contrat, la transaction suit le cadre contractuel (conditions, délais, conséquences d’un désistement).
Qui paie les frais de notaire sur 2nd Market ?
Sur 2nd Market, les frais de notaire sont en principe à la charge du vendeur, selon le barème affiché. Toute exception éventuelle est précisée dans l’avant-contrat.
Les droits d’enregistrement de 5% s’appliquent-ils à tous les achats de SCPI ?
Ils s’appliquent aux cessions de parts sur le marché secondaire (ex : gré à gré), et sont à la charge de l’acheteur. Ils ne s’appliquent pas comme tels à une souscription primaire (où le prix inclut des frais de souscription).
Comment calcule-t-on le rendement “avec décote” ?
Rendement effectif = (dividende annuel par part ÷ prix d’achat réel) × 100. Exemple : à –20% de prix, un rendement facial de 5% devient 6,25% si le dividende reste identique (hypothèse simplificatrice).
Peut-on acheter des SCPI fermées à la souscription ?
Oui. Quand une SCPI n’accepte plus de nouveaux souscripteurs, le marché secondaire reste un canal possible d’acquisition via cession (selon les règles de transfert).
Peut-on “revendre” des SCPI détenues en assurance-vie ?
Pas via une cession de gré à gré : l’opération passe par un arbitrage interne au contrat, via l’assureur. Les délais et modalités dépendent du contrat et des règles de l’assureur.
Comment interpréter une décote : opportunité ou signal de risque ?
Une décote peut refléter soit une opportunité de prix, soit une tension de liquidité / perception de risque. Il peut être utile de regarder : occupation, évolution du prix de part, politique de distribution, dette, qualité et diversification du patrimoine. 2nd Market ne fournit aucun conseil en investissement.
Avertissement légal
2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations de cette page sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d’achat ou de vente.
Simulateur de Frais SCPI
Calculez les frais associés à votre transaction SCPI
La tarification est dégressive dès 50 000 €
Au-delà de 500 000 € ou en cas de plusieurs ventes, contactez-nous.
Frais Vendeur
Frais Acheteur
Hypothèses de calcul :
- Les frais de commission 2nd Market vendeur sont calculés par tranches de prix dégressives.
- Les frais de notaire sont dégressifs par tranches avec un minimum de 540€ par transaction, payés au notaire
- Frais de société de gestion : Variables selon les SCPI (généralement entre 0 € et 200 € TTC) et payés à la société de gestion
- Droits de mutation / droits d'enregistrement (5% TTC) : Impôts et taxes calculés sur le prix total des parts, encaissés par le notaire pour le compte de l'État
- Les frais de publication (60€) sont offerts au vendeur.
- Les frais d'avant-contrat (240€ TTC) sont à la charge de l'acheteur