Les leviers qui déterminent votre prix

• Niveau de parts en attente : plus le pourcentage de parts en file d’attente est élevé, plus les acheteurs exigent une décote pour compenser le risque de liquidité, en particulier sur les SCPI fortement exposées aux bureaux et commerces.
• Canal de sortie : fonds de remboursement (prix encadré, souvent autour de 90 % de la valeur de réalisation, avec des règles d’éligibilité, des plafonds de volumes par période, une enveloppe dédiée et parfois des fenêtres d’ouverture limitées) ou gré à gré (prix librement négocié devant notaire).
• Qualité économique du fonds : dynamique récente du prix de part, taux d’occupation financier, durée résiduelle des baux, niveau d’endettement, typologie d’actifs. Un fonds solide permet d’afficher une décote plus contenue à rendement cible équivalent.

Un acheteur du secondaire recherche un meilleur rendement. La décote est ce qui transforme une SCPI « correcte » en véritable opportunité : sans remise par rapport au prix de souscription, l’investisseur a rarement intérêt à supporter les frais et la moindre liquidité du marché secondaire.

Repères de parts en attente (T3 2025)

Ces données illustrent le niveau de tension sur certaines SCPI : elles montrent uniquement le stock de parts en attente, sans préjuger du prix final des transactions.

FAQ

Le fonds de remboursement est-il toujours préférable ?

Il offre une règle de prix claire et un traitement uniforme des associés, mais il est encadré : conditions d’ancienneté possibles, plafonds de demandes par période, budget dédié et dates d’ouverture définies par la société de gestion. Selon votre besoin de liquidité (montant, délai, calendrier), ce dispositif peut être complémentaire du gré à gré, sans le remplacer systématiquement.

Je constate un bon rendement : dois-je quand même proposer une décote ?

Oui, car l’acheteur du secondaire vise en général un rendement net supérieur à celui obtenu en souscrivant en direct, pour rémunérer le risque de liquidité et les frais de mutation. Une décote raisonnable permet de rendre l’opération attractive sans brader votre prix.

Comment apprécier un “bon” prix ?

En croisant plusieurs éléments : historique des transactions sur la même SCPI, niveau actuel de parts en attente, qualité et diversification du patrimoine, évolution récente du prix de part. Testez plusieurs scénarios avec le simulateur de prix et le simulateur d’arbitrage pour aligner votre décote avec votre horizon de sortie.