Guide Revente SCPI 2025
Ce guide accompagne les investisseurs (CGP et particuliers avertis) dans la revente de parts de SCPI, en cas de faible liquidité et en démembrement (nue-propriété / usufruit).
En résumé
Le circuit via société de gestion peut dépasser 600 jours. Sur 2nd Market, un délai observé de 4 à 6 semaines est possible selon la SCPI, le prix demandé et la demande côté acheteurs.
- Segments couverts : SCPI moins liquides, démembrement (nue-propriété / usufruit), et certaines SCPI récentes.
- Positionnement : alternative au marché secondaire interne saturé.
Pourquoi envisager une revente ?
Liquidités, rééquilibrage d’actifs, succession, fin de démembrement, arbitrage. Avant de décider : évaluer délais, coûts, prix réalisable et fiscalité.
Circuits disponibles
| Option | Fonctionnement | Délai indicatif | Points clés |
|---|---|---|---|
| Société de gestion | Retrait / liste d’attente interne | En moyenne > 600 jours | Prix de retrait imposé, faible visibilité. |
| Marché secondaire interne | Carnet d’ordres (selon SCPI) | 3 à 12 mois | Plutôt capital fixe, dépend de la demande. |
| Vente gré à gré (2nd Market) | Annonce entre investisseurs + validation notariale | 4 à 6 semaines observées | Prix négocié, visibilité des offres, adapté au démembrement. |
Le délai réel dépend de la SCPI, de la décote proposée et de la profondeur de marché acheteurs.
Mini-simulateur de délai de retrait
Estimez un ordre de grandeur du délai de retrait à partir de votre bulletin : stock de parts en attente et parts compensées sur 6 mois.
Indicateurs (exemple)
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Parts en attente | 1 363 770 |
| Parts compensées (6 mois) | 2 400 |
Remplacez par les chiffres de votre SCPI (source : bulletin / rapport).
Calculez votre délai
Formule : (stock ÷ flux) × 6 = mois.
Indication pédagogique uniquement. Recalculez chaque trimestre.
Étapes d’une revente sur 2nd Market
1. Créer son espace vendeur
Inscription pour déposer l’annonce, suivre les offres et échanger avec les acheteurs.
2. Préparer les documents
- Pièce d’identité valide
- Justificatif de propriété (attestation ou relevé < 6 mois)
Les pièces sont demandées lors de la publication. Les préparer en amont accélère le traitement.
3. Déposer l’annonce
Indiquez SCPI, nombre de parts, prix par part. Le rendement affiché aide les acheteurs à se positionner.
Fixer son prix
- Repères : prix de souscription et prix de retrait (bulletins officiels)
- Une décote vs. prix de retrait accélère souvent la vente
- Ajustement possible à tout moment
4. Recevoir et analyser les offres
- Accepter, refuser ou discuter via la messagerie
- Pas d’engagement avant l’avant-contrat
Action indispensable avant l’avant-contrat
Si vous avez une demande de retrait (ou une acceptation d’un fonds de remboursement) auprès de la société de gestion, demandez par écrit votre désinscription avant la signature de l’avant-contrat.
Objectif : éviter une double vente (circuit interne vs 2nd Market). Conservez la preuve de votre demande.
5. Signature de l’avant-contrat
- Émission de l’avant-contrat
- Signature électronique sécurisée
- Versement de l’acompte (10 % minimum) chez le notaire
Délai indicatif avant acte définitif : 3–4 semaines.
6. Acte définitif chez le notaire
- Vérifications (identité, propriété)
- Rédaction et signature électronique
- Fonds consignés au séquestre
- Transmission à la société de gestion (registre des associés)
- Déclarations fiscales liées à la cession
Aucune démarche auprès de la société de gestion côté vendeur : le notaire s’en charge.
7. Réception des fonds
- Virement par le notaire après enregistrement et transfert
- Délai habituel : < 7 jours ouvrés
- Net vendeur = prix de vente – frais vendeur
Vous percevez les revenus jusqu’à la date de transfert. Le notaire effectue un prorata entre vendeur et acheteur.
Qui fait quoi ?
Vendeur
- Créer le compte, déposer l’annonce, fournir les pièces
- Annuler une éventuelle demande de retrait avant l’avant-contrat
- Accepter une offre, signer avant-contrat puis acte
Pas de contact à faire avec la société de gestion : le notaire gère.
Acheteur
- Comparer les annonces et formuler une offre
- Signer l’avant-contrat et verser l’acompte sous séquestre
- Déposer le solde chez le notaire puis signer l’acte
Notaire
- Vérifie identités et propriété, rédige l’acte
- Signature électronique, séquestre, traçabilité des fonds
- Transmission à la société de gestion (registre des associés)
- Déclarations d’enregistrement (droits) et de plus/moins-value si applicable
- Virement au vendeur après transfert
Illustration (liquidité vs prix)
Avant (circuit société de gestion)
- File d’attente longue (souvent > 600 jours), visibilité limitée
- Prix de retrait imposé, non négociable
Après (vente via 2nd Market)
- 4–6 semaines observées selon SCPI, prix et demande
- Cession possible en pleine propriété ou en démembrement (NP / US)
- Prix librement négocié, possibilité d’ajuster en temps réel
Coûts : comparer avant d’agir
| Éléments | Circuit classique | Gré à gré (2nd Market) |
|---|---|---|
| Prix de cession | Prix de retrait imposé | Prix négocié librement |
| Frais vendeur | Souvent n/a (décote intégrée) |
Commission 2nd Market (TTC) : ~6 % TTC dégressif (diminue par paliers selon le montant). Frais de notaire (TTC) : indicativement ~3 % TTC (minimum 540 €). |
| Droits d’enregistrement (acheteur) | Retrait (liste d’attente interne) : non dus. | Cession de gré à gré interne : 5 % du prix d’achat. | 5 % du prix d’achat (cession de gré à gré). |
| Frais société de gestion | n/a | Le cas échéant, à la charge de l’acheteur (souvent 0–200 €) |
| Délai observé | Souvent > 600 jours | 4–6 semaines (selon offre/demande) |
| Fiscalité vendeur | Plus-value / moins-value selon durée | Identique (déclarée par le notaire le cas échéant) |
Exemple de calcul (net vendeur, avant fiscalité)
Hypothèse : 40 parts à 500 € = 20 000 €
- Commission 2nd Market (6 % TTC dégressif) : 1 200 €
- Frais de notaire (3 % TTC dégressif) : 600 €
- Net vendeur estimé : 18 200 €
Ce calcul ne tient pas compte de la fiscalité éventuelle sur la plus-value ou moins-value selon la durée de détention.
Simuler mes frais
Anticipez notaire et plateforme selon le montant et la structure (pleine propriété / démembrement).
Comparer les scénarios
Mesurez l’impact d’une décote et d’un délai d’attente sur votre résultat net.
Outils utiles
Questions fréquentes
Dois-je prévenir ma société de gestion ?
Non. Le notaire transmet l’acte pour mise à jour du registre des associés. Aucune démarche vendeur, sauf si vous avez une demande de retrait (ou une acceptation d’un fonds de remboursement) auprès de la société de gestion : demandez alors par écrit votre désinscription avant l’avant-contrat.
Exception : si vous avez une demande de retrait (ou une acceptation de fonds de remboursement), demandez votre désinscription avant l’avant-contrat.
Quand recevrai-je les fonds ?
En général sous 7 jours ouvrés après enregistrement du transfert par la société de gestion.
Y a-t-il des frais côté société de gestion ?
Le cas échéant, ils sont à la charge de l’acheteur (souvent 0–200 € selon la SCPI).
Y a-t-il un délai de jouissance pour l’acheteur ?
Non en revente notariale. La jouissance court à compter de la date de transfert au registre des associés, avec prorata calculé par le notaire.
Et le démembrement ?
La cession en nue-propriété ou en usufruit est possible. Indiquez clairement la structure dans l’annonce.
Quels documents fournir (vendeur) ?
- Pièce d’identité
- Justificatif de propriété (attestation / relevé < 6 mois)
Comment fixer une décote raisonnable ?
Une décote vs. prix de retrait accélère souvent la vente. Pour des SCPI moins liquides, une décote plus élevée peut être nécessaire. Utilisez les simulateurs pour estimer votre net vendeur.
Puis-je modifier ou retirer mon annonce ?
Oui. Ajustez prix/quantité ou retirez l’annonce tant qu’aucun avant-contrat n’est signé.
Et si je change d’avis après acceptation ?
Après signature de l’avant-contrat, l’engagement est réciproque. Un désistement peut entraîner des pénalités.
Comment sont gérés les revenus pendant la transaction ?
Revenus au vendeur jusqu’à la date de transfert, puis à l’acheteur. Prorata établi par le notaire.
La plateforme garantit-elle la vente ?
Non. 2nd Market met en relation vendeurs et acheteurs. Le succès dépend de l’attractivité des parts, du prix et de la demande.
Conseils pratiques
Avant de publier
- Rassembler les pièces, vérifier prix de souscription / retrait
- Utiliser les simulateurs (frais, arbitrage, fiscalité)
- Prévoir l’annulation d’une demande de retrait si existante
Pendant la mise en vente
- Répondre rapidement aux questions
- Être transparent sur la SCPI et la structure (pleine propriété / démembrement)
- Rester ouvert à une négociation raisonnable
Prochaines étapes
- Estimer coûts et fiscalité avec les simulateurs.
- Préparer vos documents (ID, justificatif).
- Créer votre compte et publier votre annonce.
- Échanger avec l’équipe si besoin : poser une question.
Besoin d’aide ?
- Contact : écrire à l’équipe
- Guides & FAQ : consulter la FAQ • tous les guides
- Actualités & conseils : voir les analyses
Avertissement
2nd Market est une plateforme de mise en relation. Nous ne fournissons pas de conseil personnalisé et ne sommes pas société de gestion. Les cessions sont encadrées par un notaire partenaire. Ce guide informe sans garantir un résultat.
Les parts de SCPI comportent un risque de liquidité. Les informations peuvent évoluer. Pour tout conseil patrimonial, adressez-vous à votre notaire, CGP ou expert-comptable.
Simulateur SCPI — Frais & Net vendeur/acheteur
Mettez vos paramètres et les résultats se recalculent instantanément.
Vendeur — Total & frais
Acheteur — Total & frais
Hypothèses & méthode de calcul
- Montant de vente = nombre de parts × prix de vente/part.
- Commission vendeur dégressive (TTC) par tranches cumulées : 6% (0–50 000€), 4% (50 001–100 000€), 3% (100 001–200 000€), 1,5% (200 001–500 000€).
- Frais de notaire (TTC) cumulés : 3% (0–50 000€), 2% (50 001–100 000€), 1,5% (100 001–200 000€), 0,75% (200 001–500 000€), minimum 540€.
- Commission acheteur (%) et droits de mutation (%) sont appliqués sur le prix d’acquisition hors frais.
- Frais d’avant-contrat (forfait) ajoutés côté acheteur.
- Notation française : séparateur de milliers, virgule décimale. Les saisies acceptent “,” ou “.”
Ce simulateur est indicatif et ne constitue ni conseil ni engagement. Les frais réels peuvent varier selon dossier et notaire.