Revente SCPI 2025 : Guide Complet pour Vendre en 4-8 Semaines (vs 600 Jours)
600+ jours d'attente en 2025 via société de gestion, ou 4-8 semaines sur le marché secondaire. Ce guide complet (mis à jour janvier 2025) explique les 3 méthodes de revente SCPI, les frais réels, et comment débloquer votre capital rapidement.
Revente SCPI : 3 Méthodes Comparées (Données T4 2024)
| Critère | Retrait classique | Marché secondaire interne | Gré à gré (2ndMarket) |
|---|---|---|---|
| Délai moyen 2025 | 600+ jours Certaines SCPI > 1000 jours |
90-180 jours | 4-8 semaines |
| Prix de vente | Prix de retrait imposé | Fourchette limitée | Libre négociation |
| Frais vendeur | Décote intégrée (~10%) | Variable selon SCPI | 6% + notaire (dégressif) |
| Visibilité offres | Aucune | Limitée | Temps réel + messagerie |
| Annulation possible | Non (sauf cas rares) | Non | Oui (avant avant-contrat) |
Mise à jour janvier 2025 : Le délai moyen de retrait SCPI a atteint 600+ jours selon les derniers bulletins ASPIM. Certaines SCPI (Primopierre, Épargne Foncière) affichent des délais théoriques dépassant 1 000 jours.
Pourquoi la Revente SCPI Est-Elle Bloquée en 2025 ?
2,3 Milliards d'Euros en File d'Attente
Fin 2024, plus de 2,3 milliards d'euros de parts SCPI étaient en attente de retrait (source : ASPIM, bulletin T4 2024). Cette illiquidité record s'explique par :
- Déséquilibre offre/demande : Les souscriptions nouvelles ne compensent plus les demandes de retrait
- Crise du bureau : Secteur représentant 45% du parc SCPI, impacté par télétravail et vacance
- Hausse des taux : Nouvelles souscriptions en baisse de 38% en 2024 vs 2023
- Effet domino : Plus la file s'allonge, plus les nouveaux investisseurs hésitent
Exemples de Délais par SCPI (Janvier 2025)
| SCPI | Délai théorique de retrait |
|---|---|
| Primopierre | 1 024 jours (T4 2024) |
| Épargne Foncière | 540 jours |
| PFO2 | 380 jours |
| Corum Origin | 480 jours |
Voir les délais de toutes les SCPI →
Frais de Revente SCPI : Aperçu Rapide
Pour alléger ce guide, nous ne détaillons pas ici chaque tranche de frais. En pratique :
- Vendeur : commission 2ndMarket dégressive selon le montant de la vente, à laquelle s'ajoutent des frais de notaire eux aussi dégressifs (minimum 540 € TTC).
- Acheteur : commission 2ndMarket de 1,8 % TTC, frais d'avant-contrat de 240 € TTC, éventuels frais de société de gestion (0–200 €) et 5 % de droits d'enregistrement (article 726 CGI).
Le détail complet des barèmes (par tranches) et le calcul du net vendeur sont disponibles via notre simulateur dédié.
Comment Revendre Vos Parts SCPI en 7 Étapes
Étape 1 : Vérification Éligibilité (10 min)
Consultez les statuts de votre SCPI pour vérifier :
- Clause d'agrément : Certaines SCPI exigent validation (délai 2-3 mois)
- Minimum transférable : Ex: Corum XL impose 50 parts minimum
- Suspension temporaire : Capital variable gelé = passage en capital fixe
90% des SCPI n'ont pas de clause d'agrément pour ventes < 500 000 €
Étape 2 : Création Annonce (15 min)
- Inscription sur app.2ndmarket.fr
- Upload documents : ID + justificatif propriété (< 6 mois)
- Fixation prix : Utilisez le simulateur de prix
Comment Fixer le Prix Optimal ?
| Décote vs prix de souscription | Délai moyen observé | Profil vendeur |
|---|---|---|
| 0% à -5% | 8-12 semaines | Pas pressé, SCPI liquide |
| -5% à -15% | 4-6 semaines | Équilibré |
| -15% à -25% | 1-3 semaines | Urgence liquidité |
| > -25% | < 1 semaine | Succession, vente forcée |
Étape 3 : Gestion des Offres (3-15 jours)
- Notification temps réel dès qu'un acheteur fait une offre
- Messagerie sécurisée pour négocier prix/quantité
- Aucun engagement avant signature avant-contrat
Conseil : Répondez sous 24h pour maximiser conversion. Taux de conversion moyen : 68% si réponse < 24h, vs 32% si > 72h.
Étape 4 : Annulation Demande de Retrait (Si Applicable)
ACTION CRITIQUE : Une fois qu'une offre est acceptée, si vous avez une demande de retrait en cours, demandez par écrit votre désinscription IMMÉDIATEMENT à votre société de gestion AVANT de signer l'avant-contrat 2ndMarket.
Risque : Double vente (circuit interne ET 2ndMarket) = contentieux juridique
Étape 5 : Avant-Contrat (après accord)
- Émission automatique par 2ndMarket
- Signature électronique DocuSign (vendeur + acheteur)
- Acompte 10% versé par acheteur au notaire (séquestre)
Délai moyen avant-contrat → acte définitif : 21-28 jours
Étape 6 : Acte Définitif chez Notaire
Le notaire gère 100% des formalités :
- Vérification identité + propriété parts
- Rédaction acte authentique
- Calcul prorata dividendes (date de transfert)
- Déclaration fiscale plus-value (si applicable)
- Transmission société de gestion (registre associés)
Aucune démarche vendeur auprès de la société de gestion.
Étape 7 : Réception des Fonds
- Virement notaire après enregistrement transfert
- Délai habituel : 5-7 jours ouvrés
- Net vendeur = Prix - Frais 2ndMarket - Frais notaire
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3 Cas Réels de Revente SCPI sur 2ndMarket
Cas 1 : Succession Urgente (Primovie, -20%)
- Situation : Héritage 400 parts Primovie (80 000 €), besoin liquidité immédiate
- Blocage : Délai retrait théorique 1024 jours (T4 2024)
- Solution : Annonce -20% vs prix souscription (160 € au lieu de 200 €)
- Résultat : Vendu en 12 jours, net perçu 68 400 € (vs 18+ mois d'attente)
Cas 2 : Arbitrage Patrimonial (Épargne Foncière, -12%)
- Situation : CGP client 250 parts (50 000 €), souhait réallocation vers SCPI santé
- Blocage : Délai retrait 540 jours
- Solution : Annonce -12%, prix 176 € (vs 200 € souscription)
- Résultat : Vendu en 5 semaines, net 40 850 €, réinvesti dans Primovie Santé
Fiscalité Revente SCPI : Calcul de la Plus-Value 2025
Régime des Plus-Values Immobilières
La revente de parts SCPI est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention.
Formule de Calcul
Plus-value brute = Prix de vente - (Prix d'achat + Frais d'acquisition)
Fiscalité = (PV brute × Taux après abattement) = IR 19% + PS 17,2%
Barème des Abattements (2025)
| Durée détention | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) | Taux effectif total |
|---|---|---|---|
| < 5 ans | 0% | 0% | 36,2% |
| 6 ans | 6% | 1,65% | 34,1% |
| 10 ans | 30% | 8,25% | 28,7% |
| 15 ans | 60% | 16,5% | 21,9% |
| 22 ans | 100% | 27,5% | 12,5% |
| 30 ans | 100% | 100% | 0% |
Exemple : Vente après 8 ans de détention
- Prix d'achat 2017 : 80 000 € + frais 8 000 € = 88 000 €
- Prix de vente 2025 : 95 000 €
- Plus-value brute : 7 000 €
- Abattement IR : 18% (3 ans × 6%) = 1 260 €
- Abattement PS : 4,95% (3 ans × 1,65%) = 347 €
- Impôt IR : (7 000 - 1 260) × 19% = 1 091 €
- PS : (7 000 - 347) × 17,2% = 1 144 €
- Fiscalité totale : 2 235 € (31,9% de la PV brute)
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Avertissement
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs. Nous ne sommes ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations de ce guide sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat ou de vente. Consultez un professionnel (CGP, notaire, expert-comptable) avant toute décision d'investissement.
Simulateur SCPI — Frais & Net vendeur/acheteur
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Vendeur — Total & frais
Acheteur — Total & frais
Hypothèses & méthode de calcul
- Montant de vente = nombre de parts × prix de vente/part.
- Commission vendeur dégressive (TTC) par tranches cumulées : 6% (0–50 000€), 4% (50 001–100 000€), 3% (100 001–200 000€), 1,5% (200 001–500 000€).
- Frais de notaire (TTC) cumulés : 3% (0–50 000€), 2% (50 001–100 000€), 1,5% (100 001–200 000€), 0,75% (200 001–500 000€), minimum 540€.
- Commission acheteur (%) et droits de mutation (%) sont appliqués sur le prix d’acquisition hors frais.
- Frais d’avant-contrat (forfait) ajoutés côté acheteur.
- Les frais de transfert éventuellement facturés par la société de gestion (en général 0–200 € TTC selon la SCPI) ne sont pas inclus dans le total acquéreur.
- Notation française : séparateur de milliers, virgule décimale. Les saisies acceptent “,” ou “.”
Ce simulateur est indicatif et ne constitue ni conseil ni engagement. Les frais réels peuvent varier selon dossier et notaire.