Vendre Parts SCPI Héritées : Succession, Donation-Partage & Transmission Patrimoine
Liquidez vos parts SCPI reçues en succession en 4-6 semaines. Guide complet : démarches notaire, fiscalité héritage, donation-partage, options indivision. Transmission patrimoine optimisée.
Pourquoi Vendre des Parts SCPI Héritées ?
Vous venez d'hériter de parts de SCPI et vous vous interrogez sur vos options ? Entre urgence de liquidité, fiscalité succession et complexité administrative, la revente peut sembler compliquée.
Ce guide vous accompagne étape par étape dans la vente de vos parts SCPI héritées, avec toutes les informations sur les démarches légales, la fiscalité et les délais réalistes.
Raisons Fréquentes de Revente
Liquidité Urgente
Besoin de trésorerie pour payer les droits de succession, régler les dettes du défunt ou financer un projet personnel immédiat.
Désaccord Héritiers
Succession en indivision : certains héritiers veulent garder, d'autres vendre. La revente permet une sortie propre de l'indivision.
Réallocation Patrimoine
Vous êtes déjà surpondéré en immobilier ou préférez diversifier vers d'autres placements (actions, obligations, liquidités).
SCPI Peu Performante
Parts héritées d'une SCPI avec dividendes en baisse, taux d'occupation faible ou perspectives dégradées.
Étapes Légales Avant de Pouvoir Vendre
⚠️ Attention : Vous ne pouvez PAS vendre avant transfert légal
Tant que les parts ne sont pas officiellement enregistrées à votre nom auprès de la société de gestion SCPI, aucune vente n'est possible. Délai moyen : 2-4 mois après le décès.
1. Déclaration de Succession Sous 6 mois
Déclarez la succession au fisc via le formulaire 2705 + annexes. Incluez la valorisation des parts SCPI au jour du décès.
- Délai : 6 mois après décès (12 mois si décès à l'étranger)
- Barème progressif selon lien de parenté
- Abattements : 100 000 €/enfant, 15 932 € frères/sœurs
2. Paiement Droits de Succession Immédiat
Réglez les droits de succession calculés sur la valeur des parts au jour du décès. Vous pouvez vendre une partie des parts pour financer ces droits.
3. Attestation de Propriété 4-8 semaines
Fournissez à la société de gestion SCPI : acte de décès, acte de notoriété, déclaration succession, pièce identité + RIB.
La société met à jour le registre des associés et vous délivre votre certificat de parts.
4. Décision Collective (Si Indivision) Variable
Si plusieurs héritiers : accord unanime requis pour vendre, ou partage notarié, ou licitation judiciaire en cas de blocage.
💡 Conseil : Préparez la vente en parallèle
Vous pouvez déposer une annonce sur 2nd Market dès l'ouverture de la succession pour trouver un acheteur rapidement. La transaction se finalisera une fois le transfert légal complété.
Ressources complémentaires :
Fiscalité de la Revente de Parts SCPI Héritées
🔑 Point Clé : Valeur d'Acquisition = Valeur au Jour du Décès
Pour les parts héritées, le prix d'acquisition fiscal est la valeur déclarée dans la succession, PAS le prix d'achat initial du défunt. Si vous vendez rapidement au prix proche de cette valeur → plus-value nulle ou faible → peu/pas d'imposition.
Calcul de la Plus-Value
Plus-value brute = Prix de vente - Valeur au jour du décès
Imposition : 19% (IR) + 17,2% (prélèvements sociaux) = 36,2% total
Abattements pour Durée de Détention
La durée de détention démarre à partir de l'acquisition par le défunt, pas depuis votre héritage.
| Durée Détention Totale | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) |
|---|---|---|
| < 6 ans | 0% | 0% |
| 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22 ans et + | Exonération IR totale | 9% par an (années 22+) |
| 30 ans et + | Exonération IR totale | Exonération PS totale |
Exonérations Spécifiques
- Première cession immobilière : Si prix ≤ 15 000 € et vous n'avez jamais vendu de bien immobilier
- Retraités/invalides sous conditions : Revenus fiscaux < 11 276 € (seul) ou 25 089 € (couple)
- Vente rapide post-héritage : Plus-value quasi-nulle si vente proche de la valeur successorale
Options de Revente : Comparatif Détaillé
| Critère | Via Société de Gestion | Via 2nd Market (Gré à Gré) |
|---|---|---|
| Délai de vente | 18-24 mois en moyenne (jusqu'à 36 mois pour certaines SCPI) |
4-6 semaines |
| Prix de vente | Prix de retrait officiel imposé | Prix librement négocié (décote 15-25%) |
| Liste d'attente | Oui, ordre chronologique | Non, mise en relation directe |
| Flexibilité | Faible (conditions SCPI) | Forte (négociation directe) |
| Sécurité | Encadrée par société gestion | Sécurisée par notaire partenaire |
| Situation idéale | Pas d'urgence liquidité Prix retrait satisfaisant |
Besoin rapide liquidité Succession urgente SCPI avec longs délais |
📊 Données 2025 : Délais Retrait Traditionnels
Selon l'ASPIM, les délais moyens de retrait atteignent :
- SCPI bureaux zone euro : 22 mois
- SCPI commerces : 28 mois
- Certaines SCPI : > 36 mois (Primovie, Épargne Pierre)
Analyse Coût d'Opportunité
Vendre rapidement via 2nd Market avec une décote peut être financièrement avantageux si :
- Vous évitez un découvert bancaire (5% d'intérêts sur 20 mois = économie ~6 250 €)
- Vous réinvestissez la liquidité rapidement (4%/an sur 20 mois = gain ~10 000 €)
- Vous financez les droits de succession sans puiser dans votre épargne personnelle
- La SCPI est en difficulté (dividendes en baisse, perspectives dégradées)
Vendre sur 2nd Market : Processus Étape par Étape
1. Dépôt Annonce 5 minutes
Créez votre compte vendeur gratuitement et déposez votre annonce :
- Nom de la SCPI, nombre de parts, prix souhaité
- Certificat de parts + pièce d'identité
- Aucun frais si l'annonce ne débouche pas sur une vente
2. Réception Offres 1-7 jours
Les acheteurs intéressés vous contactent via la plateforme. Vous négociez librement le prix et les conditions.
3. Avant-Contrat 48h après accord
Signature électronique via DocuSign. L'acheteur verse un acompte de 10% en séquestre.
4. Acte Notarié 2-3 semaines
Le notaire partenaire 2nd Market rédige l'acte de vente. Signature électronique ou physique selon votre préférence.
5. Transfert & Paiement 7 jours après acte
Le notaire informe la société de gestion du transfert. Vous recevez le virement du montant net vendeur sur votre RIB.
Stratégie Tarifaire
| Décote Appliquée | Délai Vente Estimé | Profil Vendeur |
|---|---|---|
| -15% | 8-12 semaines | Pas d'urgence, SCPI recherchée |
| -20 à -25% | 4-6 semaines | Équilibre rapidité/prix, besoin liquidité modéré |
| -30 à -35% | 2-4 semaines | Urgence maximale, SCPI fermée/illiquide |
💡 Conseil Pricing
Commencez à -15%, puis ajustez progressivement toutes les 2 semaines si pas d'offres satisfaisantes. La décote compense largement le gain de temps vs les 18-24 mois traditionnels.
Situations Spécifiques de Succession SCPI
Transmission Patrimoine via SCPI : Planifier Avant le Décès
La transmission de patrimoine via SCPI peut être optimisée par anticipation. Plutôt que d'attendre la succession, plusieurs stratégies permettent de réduire la fiscalité :
Donation-Partage SCPI
La donation-partage permet de transmettre vos parts SCPI de votre vivant en bénéficiant des abattements fiscaux (100 000 € par enfant tous les 15 ans). Avantages : gel de la valeur au jour de la donation, évite conflits futurs.
Donation Nue-Propriété
Vous donnez la nue-propriété des parts SCPI en conservant l'usufruit (les revenus). Fiscalité très avantageuse : valeur taxable réduite selon votre âge (jusqu'à -70% si donation après 71 ans).
Donation Parents-Enfants
Les donations entre parents et enfants bénéficient d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Pour un couple avec 2 enfants : 400 000 € transmissibles sans droits.
Donation Manuelle SCPI
La donation manuelle de parts SCPI est possible sans notaire pour petits montants. Attention : doit être déclarée au fisc pour bénéficier des abattements. Révélation obligatoire en cas de succession ultérieure.
💡 Stratégie Optimale : Donation Transgénérationnelle
La donation-partage transgénérationnelle permet de transmettre directement à vos petits-enfants avec abattement dédié (31 865 € par petit-enfant). Idéal pour sauter une génération et optimiser la transmission du patrimoine immobilier via SCPI.
Succession Indivision : Cas des Parts SCPI Héritées en Commun
Lorsque plusieurs héritiers reçoivent des parts SCPI en succession indivision, la situation peut devenir bloquante. Voici les options :
| Option | Description | Délai | Coût |
|---|---|---|---|
| Vente Totale des Parts | Tous les indivisaires vendent ensemble leurs quote-parts | 4-6 semaines (2nd Market) | Commission unique partagée |
| Rachat par Cohéritier | Un héritier rachète les parts des autres (devient propriétaire unique) | 2-4 semaines | Frais notaire + droits 5% |
| Partage Judiciaire | Si désaccord persistant, tribunal ordonne partage ou licitation | 6-18 mois | Élevé (avocat + tribunal) |
| Convention d'Indivision | Accord notarié organisant gestion commune temporaire | 1-2 mois | Modéré (acte notaire) |
⚠️ Attention : Blocage Indivision
En succession indivision, toute décision de vente nécessite accord unanime (sauf mandat donné à l'un des indivisaires). Si un héritier refuse, les parts restent bloquées. 2nd Market peut faciliter négociations entre cohéritiers ou trouver acheteur acceptant quote-part indivise (forte décote attendue).
Rôle du Notaire dans la Succession SCPI
Le notaire succession intervient à plusieurs niveaux pour les parts SCPI héritées :
- Établissement de l'actif successoral : Valorisation des parts SCPI au jour du décès (valeur de retrait officielle)
- Déclaration fiscale : Rédaction du formulaire 2705 avec calcul des droits de succession
- Attestation de propriété : Document prouvant qualité d'héritier pour la société de gestion SCPI
- Partage successoral : Si indivision, acte de partage répartissant parts entre héritiers
- Acte de vente : Rédaction acte authentique si revente via 2nd Market ou autre canal
💡 Bon à Savoir : Frais Notaire Succession SCPI
Les honoraires du notaire pour succession suivent un barème réglementé : environ 1,5% à 2% de l'actif brut. Pour 100 000 € de parts SCPI héritées, comptez 1 500-2 000 € de frais notaire succession (hors droits fiscaux).
Abattement Succession SCPI : Optimiser la Fiscalité
Les abattements succession applicables aux parts SCPI sont identiques à tout héritage :
| Lien de Parenté | Abattement Personnel | Taux Marginal Maximum |
|---|---|---|
| Enfants / Parents | 100 000 € | 45% |
| Petits-enfants | 1 594 € | 45% |
| Frères / Sœurs | 15 932 € | 45% |
| Neveux / Nièces | 7 967 € | 55% |
| Conjoint / PACS | Exonération totale | 0% |
✅ Stratégie : Donations Anticipées
Pour bénéficier plusieurs fois de l'abattement succession, effectuez des donations de parts SCPI tous les 15 ans. Exemple : donner 100 000 € à votre fils en 2025, puis 100 000 € en 2040 = 200 000 € transmis sans droits.
Questions Fréquentes
Puis-je vendre mes parts SCPI héritées avant de payer les droits de succession ?
Non, juridiquement impossible. Vous devez d'abord déclarer la succession (formulaire 2705) et faire enregistrer la transmission auprès de la société de gestion. Délai total : 2-4 mois. Une fois le certificat de parts à votre nom reçu, la vente devient possible.
Astuce : Vous pouvez préparer la vente en parallèle (déposer une annonce 2nd Market dès l'ouverture de la succession) pour une transaction rapide post-transfert.
Quelle décote accepter pour une vente rapide de SCPI héritées ?
La décote dépend de votre urgence et de la liquidité de la SCPI :
- SCPI liquide populaire : -15% à -20% → vente sous 4-6 semaines
- SCPI moyenne liquidité : -20% à -25% → vente sous 6-8 semaines
- SCPI fermée/illiquide : -25% à -35% → vente sous 6-12 semaines
Si besoin urgent (payer droits succession, éviter découvert), acceptez -20% à -25%. Sans urgence, commencez à -15% et ajustez progressivement.
Dois-je déclarer une plus-value si je vends juste après l'héritage ?
Oui, la déclaration est obligatoire (formulaire 2048-IMM via notaire) même si la plus-value est nulle. Si vous vendez au prix proche de la valeur succession, la plus-value sera quasi-nulle → impôt 0 €.
Exemple : Héritage 100 000 € (valeur succession), vente 95 000 € trois mois après → moins-value -5 000 € = 0 € impôt. Mais si vente 110 000 € → plus-value +10 000 € → 3 620 € impôt (36,2%).
Stratégie : Vendre dans les 6-12 mois après héritage minimise la fiscalité.
Vaut-il mieux faire une donation-partage de mes parts SCPI de mon vivant ?
Oui, la donation-partage est fiscalement plus avantageuse que la succession classique pour transmettre vos parts SCPI :
- Abattements identiques : 100 000 € par enfant tous les 15 ans
- Gel de la valeur : La valeur est figée au jour de la donation (évite litiges futurs si SCPI prend de la valeur)
- Vous gardez le contrôle : Vous choisissez qui reçoit quoi, évitez conflits post-décès
- Option nue-propriété : Donnez parts en conservant les revenus (usufruit) via démembrement
Conseil : Consultez un notaire spécialisé donation pour optimiser transmission patrimoine SCPI selon situation familiale.
Que se passe-t-il en cas de succession indivision sur des parts SCPI ?
En succession indivision, tous les héritiers sont copropriétaires des parts SCPI selon leurs quotes-parts. Cela crée plusieurs contraintes :
- Décisions unanimes : Toute vente nécessite accord de TOUS les indivisaires
- Blocage possible : Si un héritier refuse, parts restent bloquées indéfiniment
- Dividendes partagés : Chaque indivisaire reçoit revenus proportionnels à sa quote-part
Solutions :
- Partage amiable : Acte notaire répartissant parts entre héritiers (coût 1-2% + droits 2,5%)
- Rachat entre cohéritiers : Un héritier rachète parts des autres
- Vente totale : Tous vendent ensemble sur 2nd Market (4-6 semaines)
- Licitation judiciaire : Si désaccord persistant, vente forcée par tribunal (long et coûteux)
2nd Market peut faciliter négociations entre cohéritiers ou trouver acheteur pour quote-part indivise (décote attendue -30% à -40%).
Vendez Vos Parts SCPI Héritées en 4-6 Semaines
Déposez votre annonce gratuitement sur 2nd Market. Commission uniquement si vente réussie. Support dédié succession inclus, avec validation notaire à chaque étape.
Aucun engagement · Réponse sous 48h · Transaction sécurisée par notaire
Mentions légales importantes :
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts, ni leur prix, ni les délais de transaction.
Les informations fiscales présentées sont fournies à titre informatif et peuvent évoluer. Consultez un professionnel pour votre situation spécifique. Les délais de vente indiqués sont des moyennes observées et peuvent varier selon la SCPI, le prix proposé et les conditions de marché.