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Vendez vos parts SCPI reçues en succession en 4 à 6 semaines au lieu de 18 à 24 mois. Démarches légales, fiscalité plus-value, indivision et options de revente rapide.
Pourquoi Vendre des Parts SCPI Héritées ?
Vous venez d'hériter de parts de SCPI et vous vous interrogez sur la marche à suivre ? Ce guide couvre toutes les étapes : démarches légales obligatoires avant de pouvoir vendre, fiscalité applicable aux parts héritées, options en cas d'indivision et comparatif des canaux de revente.
Objectif : vous permettre de vendre dans les meilleures conditions, sans mauvaise surprise fiscale ni blocage administratif.
Raisons fréquentes de revente après succession
Liquidité pour payer les droits
Besoin de trésorerie pour régler les droits de succession, les dettes du défunt ou financer un besoin personnel immédiat.
Sortie d'indivision
Plusieurs héritiers avec des avis divergents : certains veulent garder, d'autres vendre. La revente permet une sortie propre.
Réallocation du patrimoine
Portefeuille déjà surexposé à l'immobilier, ou volonté de diversifier vers d'autres classes d'actifs.
SCPI en difficulté
Parts héritées d'une SCPI dont les dividendes baissent, le taux d'occupation recule ou les perspectives sont dégradées.
Étapes Légales Obligatoires avant de Pouvoir Vendre
⚠️ Vous ne pouvez PAS vendre avant le transfert légal
Tant que les parts ne sont pas enregistrées à votre nom au registre des associés de la société de gestion, aucune vente n'est possible. Comptez 2 à 4 mois après la remise de l'ensemble des pièces au notaire et à la société de gestion pour finaliser le transfert.
1. Déclaration de succession sous 6 mois
Déclarez la succession au fisc via le formulaire 2705 et ses annexes. Les parts SCPI sont valorisées à leur valeur au jour du décès (prix de retrait officiel).
- Délai légal : 6 mois après le décès (12 mois si décès à l'étranger)
- Barème progressif selon le lien de parenté avec le défunt
- Abattements applicables : 100 000 € par enfant, 15 932 € entre frères et sœurs, exonération totale pour le conjoint ou partenaire de PACS
2. Paiement des droits de succession Immédiat
Les droits sont calculés sur la valeur des parts au jour du décès, après déduction des abattements. En cas de difficulté de trésorerie, un paiement fractionné peut être demandé à l'administration fiscale.
3. Transfert des parts à votre nom 4-8 semaines
Transmettez à la société de gestion : acte de décès, acte de notoriété, déclaration de succession, pièce d'identité et RIB. La société met à jour le registre des associés et vous délivre un certificat de parts.
4. Accord des cohéritiers (si indivision) Variable
Si plusieurs héritiers : accord unanime requis pour vendre, sauf partage préalable ou mandat donné à l'un des indivisaires. Voir la section Indivision ci-dessous.
💡 Préparez la vente en parallèle
Vous pouvez déposer une annonce sur 2nd Market dès l'ouverture de la succession pour trouver un acheteur rapidement. La transaction se finalisera une fois le transfert légal complété. Le notaire partenaire 2nd Market peut intervenir dès cette étape pour préparer l'acte.
Fiscalité de la Revente de Parts SCPI Héritées
🔑 Point clé : Valeur d'acquisition = Valeur au jour du décès
Pour les parts héritées, le prix d'acquisition retenu par le fisc est la valeur déclarée dans la succession — et non le prix d'achat initial du défunt. Si vous vendez rapidement à un prix proche de cette valeur, la plus-value est nulle ou très faible et l'impôt est quasi nul.
Calcul de la Plus-Value sur Parts SCPI Héritées
Plus-value brute = Prix de vente − Valeur déclarée dans la succession
Imposition : 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % (prélèvements sociaux) = 36,2 % au total
Exemple concret : Vous héritez de parts SCPI valorisées 100 000 € dans la succession.
- Revente à 95 000 € (3 mois après) → moins-value de 5 000 € → 0 € d'impôt
- Revente à 110 000 € (1 an après) → plus-value de 10 000 € → 3 620 € d'impôt (36,2 %)
Stratégie : vendre dans les 6 à 12 mois suivant l'héritage minimise le risque fiscal, car la valeur de marché a peu évolué par rapport à la valeur successorale.
Abattements pour Durée de Détention
La durée de détention est calculée à partir de la date d'acquisition par le défunt, pas depuis la date de votre héritage. Si le défunt détenait ses parts depuis longtemps, vous bénéficiez directement de ses années de détention.
| Durée de détention totale | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | Exonération IR totale | 9 % par an |
| Plus de 30 ans | Exonération IR totale | Exonération PS totale |
Exonérations Spécifiques Applicables
- Première cession immobilière : exonération si montant ≤ 15 000 € et que vous n'avez jamais vendu de bien immobilier
- Retraités ou invalides sous conditions de ressources : exonération possible si vos revenus fiscaux ne dépassent pas les plafonds annuels publiés par l'administration fiscale
- Vente rapide post-héritage : plus-value mécaniquement nulle ou très faible si vente à la valeur successorale
Pour estimer précisément votre imposition, utilisez notre calculateur de fiscalité SCPI.
Options de Revente : Société de Gestion vs 2nd Market
| Critère | Via Société de Gestion | Via 2nd Market (gré à gré) |
|---|---|---|
| Délai de vente | 18-24 mois en moyenne (jusqu'à 36 mois pour certaines SCPI) | 4-6 semaines |
| Prix de vente | Prix de retrait officiel imposé par la société de gestion | Prix librement négocié (décote généralement 15-25 %) |
| Liste d'attente | Oui, ordre chronologique | Non, mise en relation directe vendeur-acheteur |
| Flexibilité | Faible (conditions imposées par la SCPI) | Forte (négociation prix et conditions) |
| Sécurité juridique | Encadrée par la société de gestion | Sécurisée par le notaire partenaire 2nd Market |
| Cas d'usage idéal | Pas d'urgence de liquidité et prix de retrait satisfaisant | Besoin rapide, succession urgente, SCPI avec longs délais de retrait |
📊 Délais de retrait constatés en 2025 (sources ASPIM et sociétés de gestion)
Selon l'ASPIM, les délais moyens de retrait atteignent :
- SCPI bureaux zone euro : 22 mois
- SCPI commerces : 28 mois
- Certaines SCPI : plus de 36 mois (Primovie, Épargne Pierre)
Analyse du Coût d'Opportunité
Vendre rapidement via 2nd Market avec une décote peut être financièrement plus avantageux que d'attendre. Exemples sur un portefeuille de 150 000 € :
- Découvert bancaire évité : 5 % d'intérêts sur 20 mois d'attente = environ 12 500 € économisés
- Réinvestissement immédiat : 4 %/an de rendement sur 20 mois = environ 10 000 € de gain
- Financement des droits de succession sans puiser dans votre épargne personnelle
- Sortie d'une SCPI en difficulté avant que la décote ne s'aggrave
Vendre sur 2nd Market : Processus en 5 Étapes
1. Dépôt de votre annonce 5 minutes
Créez votre compte vendeur gratuitement sur app.2ndmarket.fr et déposez votre annonce : nom de la SCPI, nombre de parts, prix souhaité. Joignez votre certificat de parts et une pièce d'identité. Aucun frais si l'annonce ne débouche pas sur une vente.
2. Réception des offres 1-7 jours
Les acheteurs intéressés vous contactent via la plateforme. Vous négociez librement le prix et les conditions de la vente.
3. Avant-contrat 48h après accord
Signature électronique de l'avant-contrat. L'acheteur verse un acompte de 10 % placé en séquestre chez le notaire partenaire.
4. Acte de vente notarié 2-3 semaines
Le notaire partenaire 2nd Market rédige l'acte de vente et coordonne l'ensemble des formalités. Signature électronique ou physique selon votre préférence. Vous n'avez rien à coordonner.
5. Transfert et paiement 7 jours après acte
Le notaire informe la société de gestion du transfert de parts. Vous recevez le virement du montant net vendeur directement sur votre RIB.
Stratégie Tarifaire pour une Vente Rapide
| Décote appliquée | Délai de vente estimé | Profil vendeur |
|---|---|---|
| −15 % | 8-12 semaines | Pas d'urgence, SCPI recherchée |
| −20 à −25 % | 4-6 semaines | Besoin de liquidité modéré, bon équilibre rapidité/prix |
| −30 à −35 % | 2-4 semaines | Urgence maximale, SCPI fermée ou illiquide |
💡 Conseil pricing
Commencez à −15 %, puis ajustez de 5 points toutes les 2 semaines si vous ne recevez pas d'offres satisfaisantes. Même avec une décote de 20-25 %, le gain de temps compense largement par rapport à 18-24 mois d'attente via la société de gestion.
Succession en Indivision : Vendre des Parts SCPI Héritées en Commun
Lorsque plusieurs héritiers reçoivent des parts SCPI en indivision, la gestion peut devenir bloquante. Voici les quatre options disponibles :
| Option | Description | Délai | Coût |
|---|---|---|---|
| Vente totale des parts | Tous les indivisaires vendent ensemble sur 2nd Market | 4-6 semaines | Commission unique partagée |
| Rachat par un cohéritier | Un héritier rachète les parts des autres et devient propriétaire unique | 2-4 semaines | Frais de notaire + droits de 2,5 % |
| Convention d'indivision | Accord notarié organisant la gestion commune temporaire (5 ans max renouvelable) | 1-2 mois | Modéré (acte notarié) |
| Partage judiciaire | Si désaccord persistant, le tribunal ordonne un partage ou une licitation | 6-18 mois | Élevé (avocat + frais de justice) |
⚠️ Blocage en indivision
Toute décision de vente nécessite l'accord unanime des indivisaires, sauf mandat donné à l'un d'entre eux. Si un héritier refuse, les parts restent bloquées. 2nd Market peut faciliter la négociation entre cohéritiers ou trouver un acheteur acceptant une quote-part indivise (forte décote attendue : 30 à 40 %).
Rôle du Notaire dans la Succession de Parts SCPI
Le notaire intervient à chaque étape clé :
- Valorisation de l'actif successoral : évaluation des parts SCPI au jour du décès (valeur de retrait officielle)
- Déclaration fiscale : rédaction du formulaire 2705 et calcul des droits de succession
- Attestation de propriété : document prouvant votre qualité d'héritier, transmis à la société de gestion
- Partage successoral : si indivision, acte de partage répartissant les parts entre héritiers
- Acte de vente : si revente via 2nd Market, le notaire partenaire rédige l'acte authentique
💡 Frais de notaire pour succession SCPI
Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé : environ 1,5 à 2 % de l'actif brut successoral. Pour 100 000 € de parts SCPI héritées, comptez 1 500 à 2 000 € de frais de notaire (hors droits de succession).
Anticiper la Transmission : Donner Vos Parts SCPI de Votre Vivant
Si vous détenez vous-même des parts SCPI et souhaitez éviter à vos héritiers les complexités décrites ci-dessus, la donation-partage permet de transmettre de votre vivant en bénéficiant d'abattements fiscaux significatifs (100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans). Le démembrement de propriété réduit encore l'assiette taxable.
📘 Guides et Simulateurs Transmission SCPI
Retrouvez le détail des mécanismes, barèmes et exemples chiffrés dans nos guides dédiés :
Questions Fréquentes : Vente de Parts SCPI Héritées
Peut-on vendre des parts SCPI héritées avant de payer les droits de succession ?
Non. Vous devez d'abord déclarer la succession (formulaire 2705) et faire enregistrer la transmission auprès de la société de gestion. Délai total : 2 à 4 mois après le décès. Une fois le certificat de parts à votre nom, la vente devient possible.
Astuce : déposez une annonce sur 2nd Market dès l'ouverture de la succession pour trouver un acheteur en parallèle.
Quelle décote prévoir pour une vente rapide de parts SCPI héritées ?
La décote dépend de votre urgence et de la liquidité de la SCPI :
- SCPI liquide et recherchée : −15 à −20 % → vente en 4 à 6 semaines
- SCPI de liquidité moyenne : −20 à −25 % → vente en 6 à 8 semaines
- SCPI fermée ou illiquide : −25 à −35 % → vente en 6 à 12 semaines
Si besoin urgent (droits de succession à payer, découvert bancaire), visez −20 à −25 %. Sans urgence, commencez à −15 % et ajustez toutes les 2 semaines.
Faut-il déclarer une plus-value si on vend juste après l'héritage ?
Oui, la déclaration est obligatoire (formulaire 2048-IMM via le notaire) même si la plus-value est nulle. Si vous vendez au prix proche de la valeur déclarée dans la succession, la plus-value sera quasi-nulle et l'impôt sera de 0 €.
Stratégie : vendre dans les 6 à 12 mois après l'héritage minimise la fiscalité, car la valeur de marché a peu évolué.
Comment sortir d'une indivision de parts SCPI bloquée ?
En indivision, toute vente nécessite l'accord unanime des héritiers. Si un cohéritier refuse, trois solutions existent :
- Rachat amiable : un héritier rachète les parts des autres (frais de notaire + droits de 2,5 %)
- Convention d'indivision : accord notarié organisant une gestion temporaire (5 ans renouvelable)
- Licitation judiciaire : vente forcée ordonnée par le tribunal (long et coûteux, en dernier recours)
2nd Market peut faciliter la négociation entre cohéritiers ou trouver un acheteur pour une quote-part indivise.
Vaut-il mieux anticiper par une donation-partage de ses parts SCPI ?
Oui, la donation-partage offre plusieurs avantages par rapport à la succession classique : gel de la valeur au jour de la donation (évite les litiges futurs), abattements fiscaux identiques (100 000 € par enfant tous les 15 ans), possibilité de conserver les revenus via le démembrement de propriété, et répartition choisie par le donateur qui évite les conflits post-décès.
En savoir plus : consultez notre guide complet donation-partage SCPI et notre simulateur de frais gratuit.
Vendez Vos Parts SCPI Héritées en 4 à 6 Semaines
Déposez votre annonce gratuitement. Commission uniquement si vente réussie. Le notaire partenaire 2nd Market s'occupe de toutes les formalités.
Aucun engagement · Réponse sous 48h · Transaction sécurisée par notaire
Mentions légales :
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit ni la vente des parts, ni leur prix, ni les délais de transaction.
Les informations fiscales sont fournies à titre informatif et peuvent évoluer. Consultez un professionnel pour votre situation personnelle. Les délais de vente indiqués sont des moyennes observées et peuvent varier selon la SCPI, le prix proposé et les conditions de marché.