Mise à jour : mai 2026 · Temps de lecture : 7 minutes
L'essentiel en 5 points
- Nature opposée : la SCPI est un actif productif (elle distribue des loyers) ; l'or est une valeur refuge (il ne génère aucun revenu). La logique d'utilisation est structurellement différente : revenu régulier d'un côté, protection du capital de l'autre.
- Rendement : le TDVM moyen des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM. L'or ne distribue aucun dividende ni loyer — sa performance provient uniquement de la variation de son cours, qui peut être positive ou négative selon les périodes.
- Protection contre l'inflation : l'or est historiquement présenté comme une valeur refuge sur très long terme ; les SCPI disposent d'une indexation partielle des loyers sur les indices de révision (ILAT, ILC), mais les deux actifs sont exposés à l'inflation à des degrés et selon des mécanismes différents.
- Fiscalité distincte : les revenus SCPI sont des revenus fonciers (barème IR + 17,2 % PS) ; la cession d'or relève d'un régime propre (taxe forfaitaire 11,5 % sur le prix de cession ou plus-value avec abattements progressifs).
- IFI : l'or étant un bien meuble, il n'entre pas dans l'assiette de l'IFI. Les parts SCPI entrent dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction immobilière des actifs.
Nature des deux actifs
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un actif réel productif : elle génère des revenus locatifs réguliers (loyers) versés aux associés sous forme de dividendes trimestriels. Sa valeur repose sur celle des actifs immobiliers détenus, réévaluée annuellement par un expert indépendant.
L'or est une matière première précieuse, considérée comme une valeur refuge. Il ne génère aucun revenu par lui-même : ni loyer, ni dividende, ni coupon. Sa détention est motivée par sa rareté, sa résistance historique à l'érosion monétaire et son rôle de protection en période de crise.
Ces deux actifs répondent à des besoins patrimoniaux différents. Leur comparaison mérite d'être précise, critère par critère.
Comparatif sur 7 critères
| Critère | SCPI | Or |
|---|---|---|
| Nature | Actif productif (revenu locatif) | Valeur refuge (aucun revenu) |
| Revenu | TDVM moyen 4,91 % en 2025 (ASPIM). Distribution trimestrielle. | Aucun. Rendement = variation du cours uniquement. |
| Volatilité / risque de court terme | Faible : valeur réestimée annuellement | Modérée à élevée : cotation continue en dollars, influence du taux de change |
| Liquidité | Contrainte : retrait SDG (délais pouvant dépasser 18 mois) ou gré à gré via 2nd Market | Bonne : lingots et pièces revendables en quelques jours ; ETF or immédiatement |
| Fiscalité cession | Plus-value immobilière : 19 % IR + 17,2 % PS, abattements progressifs. Exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans. | Au choix : taxe forfaitaire 11,5 % sur le prix de cession, ou régime plus-value avec abattement 5 %/an à partir de la 3ème année (exonération à 22 ans). |
| Coûts de détention | Frais de gestion annuels prélevés par la SDG (inclus dans le TDVM publié) | Frais de stockage (coffre bancaire ou stockeur professionnel), assurance, spread achat/vente (3–5 % sur or physique) |
| IFI | Oui, à hauteur de la fraction immobilière des actifs (coefficient SDG) | Non : bien meuble, exclu de l'assiette IFI |
Rendement et revenu
SCPI : revenu locatif régulier
Le taux de distribution moyen (TDVM) des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM. Ce flux est distribué trimestriellement, constituant un revenu récurrent. Il varie selon les SCPI (de ~3 % à plus de 7 %) et dépend du taux d'occupation, des loyers encaissés et des charges de gestion.
Sur le marché secondaire de gré à gré, une décote à l'achat (–10 % à –35 % observés historiquement sur 2nd Market) améliore mécaniquement le rendement effectif sur le cash versé, puisque les loyers portent sur la valeur notionnelle de la part.
Or : aucun revenu, performance en capital uniquement
L'or ne distribue rien. Sa performance est entièrement déterminée par l'évolution de son cours (exprimé en dollars sur les marchés internationaux, puis converti en euros). Cette performance est très variable selon les périodes :
- L'or a connu une forte appréciation sur certaines périodes (crise 2008, pandémie 2020, tensions géopolitiques 2022–2024).
- Il a aussi traversé de longues périodes de sous-performance ou de stagnation (années 1980–2000).
- Le cours de l'or est influencé par les taux d'intérêt réels, le cours du dollar, la demande des banques centrales et les tensions géopolitiques.
Ces données sont des références historiques. Elles ne préjugent pas des performances futures.
Protection contre l'inflation
Les deux actifs sont souvent présentés comme des protections contre l'inflation, mais selon des mécanismes différents.
Or
L'or est historiquement considéré comme une réserve de valeur sur très long terme. Sa résistance à l'érosion monétaire est un argument souvent avancé par ses partisans. En pratique, la corrélation entre le cours de l'or et l'inflation à court terme est imparfaite et variable selon les périodes. Il peut sous-performer durant des années même en contexte inflationniste.
SCPI
Les loyers commerciaux des SCPI sont généralement indexés sur des indices de révision (ILAT pour les activités tertiaires, ILC pour les commerces, ICC pour la construction). Cette indexation partielle assure une forme de protection contre l'inflation sur les revenus. En revanche, la valeur des actifs immobiliers n'est pas immunisée contre une déflation immobilière.
Ni l'or ni la SCPI ne constituent une protection totale et garantie contre l'inflation. La protection dépend des conditions de marché, de la durée de détention et de la structure du portefeuille. Une analyse personnalisée avec un professionnel habilité est utile pour définir l'allocation adaptée à chaque situation.
Fiscalité
Fiscalité SCPI
Les dividendes de SCPI sont imposés en revenus fonciers : barème IR (11 %, 30 %, 41 %, 45 %) + prélèvements sociaux de 17,2 %. À TMI 30 %, le taux effectif est de 47,2 %.
La plus-value de cession est soumise au régime des plus-values immobilières : 19 % IR + 17,2 % PS, avec abattements progressifs par année de détention (exonération IR complète après 22 ans, PS après 30 ans).
Fiscalité de l'or physique
La cession d'or physique (lingots, pièces) relève d'un régime fiscal propre. L'investisseur peut choisir entre deux options :
- Option 1 — Taxe forfaitaire : 11,5 % sur le prix total de cession (pas sur la plus-value, mais sur le prix brut). Simple, mais peut être défavorable si la plus-value est faible ou nulle.
- Option 2 — Régime des plus-values sur biens meubles : 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) sur la plus-value, avec un abattement de 5 % par année de détention à compter de la 3ème année, conduisant à une exonération totale après 22 ans de détention.
L'investisseur choisit chaque année l'option la plus favorable. Pour les ETF or (actions de fonds répliquant le cours de l'or), la fiscalité est celle du PFU : 31,4 % sur les gains (12,8 % IR + 18,6 % PS — LFSS 2026).
Ces règles s'appliquent sous réserve des évolutions législatives. À vérifier avec un professionnel habilité.
Liquidité et coûts de détention
Or
L'or physique (lingots, pièces) est relativement liquide : revendable en quelques jours auprès de négociants spécialisés ou de certaines banques. Le spread achat/vente sur l'or physique est de l'ordre de 3 à 5 %, parfois plus sur les petits formats (pièces). Il faut ajouter les frais de stockage (coffre bancaire : 50 à 200 €/an) et d'assurance. Les ETF or sont quant à eux immédiatement liquides (marché boursier). Leur fiscalité relève du PFU à 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS en 2026).
SCPI
La liquidité des SCPI est contrainte :
- Retrait via la société de gestion pour les SCPI à capital variable : délais pouvant dépasser 18 mois.
- Marché secondaire organisé pour les SCPI à capital fixe : carnet d'ordres SDG, délai variable.
- Gré à gré via 2nd Market : délai raccourci avec un prix attractif, sans garantie.
Les frais de gestion annuels de la SCPI sont prélevés directement sur les loyers avant distribution et sont donc inclus dans le TDVM publié.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
L'or est un bien meuble corporel. Il n'entre pas dans l'assiette de l'IFI, qui est réservé aux actifs immobiliers et assimilés.
Les parts de SCPI entrent dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers. La société de gestion communique chaque année un coefficient IFI par part permettant à l'investisseur de calculer la valeur à déclarer.
Pour les investisseurs assujettis à l'IFI avec un patrimoine immobilier important, cette distinction peut influencer l'allocation entre les deux actifs.
Angle marché secondaire SCPI
L'or s'achète et se vend au cours du marché — il n'existe pas de "décote structurelle" à l'achat. En revanche, sur le marché secondaire de gré à gré des SCPI (2nd Market), des parts peuvent être acquises avec une décote de –10 % à –35 % sur le prix officiel, selon la SCPI et les conditions de la cession.
Cette décote améliore mécaniquement le rendement effectif sur le cash versé : les loyers distribués portent sur la valeur notionnelle totale des parts, indépendamment du prix payé. C'est une caractéristique propre au marché secondaire de gré à gré, sans équivalent dans le marché de l'or.
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Questions fréquentes
L'or est-il un meilleur investissement que la SCPI ?
Les deux actifs répondent à des objectifs différents. L'or est une valeur refuge sans revenu ; la SCPI est un actif productif qui distribue des loyers réguliers. Comparer leur "rendement" sans tenir compte de cette différence fondamentale ne permet pas de conclure. Un investisseur cherchant un revenu régulier se tournera vers les SCPI ; un investisseur cherchant une protection patrimoniale en cas de crise pourra allouer une partie de son patrimoine à l'or. Les deux peuvent coexister dans une allocation diversifiée.
Quelle est la fiscalité de l'or comparée aux SCPI ?
La cession d'or physique relève d'un régime propre : l'investisseur peut opter pour la taxe forfaitaire de 11,5 % sur le prix de cession brut, ou pour le régime des plus-values avec un abattement de 5 % par année de détention à partir de la 3ème année (exonération totale après 22 ans). Les revenus SCPI sont imposés en revenus fonciers (barème IR + 17,2 % PS). La plus-value SCPI est soumise au régime des plus-values immobilières (19 % + 17,2 % PS, exonération IR après 22 ans).
L'or est-il soumis à l'IFI ?
Non. L'or est un bien meuble corporel, exclu de l'assiette de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Les parts de SCPI entrent dans l'assiette IFI à hauteur de la fraction immobilière des actifs, communiquée annuellement par la société de gestion.
Peut-on acheter de l'or et des SCPI dans les mêmes enveloppes fiscales ?
Non. L'or physique ne peut pas être logé dans un PEA, une assurance-vie ou un PER. Les SCPI peuvent être logées dans certains contrats d'assurance-vie sous forme d'unités de compte (avec des contraintes spécifiques). L'or peut être détenu via des ETF or dans un compte-titres ordinaire, avec la fiscalité du PFU à 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS — LFSS 2026). L'or physique est détenu en direct, hors enveloppe.
L'or protège-t-il mieux contre l'inflation que la SCPI ?
Les deux actifs présentent une forme de protection contre l'inflation, mais selon des mécanismes différents. L'or est historiquement présenté comme une réserve de valeur sur très long terme, mais sa corrélation avec l'inflation à court terme est imparfaite. Les loyers SCPI sont partiellement indexés sur des indices de révision (ILAT, ILC), offrant une protection sur les revenus. Ni l'un ni l'autre ne garantit une protection complète contre l'inflation dans tous les contextes.
Comment revendre ses parts SCPI si on a besoin de liquidités ?
Deux options principales : le retrait via la société de gestion (pour les SCPI à capital variable), avec des délais pouvant dépasser 18 mois selon les conditions du marché ; ou la cession de gré à gré via 2nd Market, qui met en relation acheteurs et vendeurs avec un délai raccourci sous réserve d'un prix attractif. Les droits d'enregistrement de 5 % (art. 726 CGI) sont à la charge de l'acheteur. Aucune garantie de délai ni de prix n'est offerte dans les deux cas.
Sources
- ASPIM, Bulletin trimestriel T4 2025 : TDVM moyen 2025 = 4,91 % (aspim.fr/scpi-en-chiffres)
- Code Général des Impôts : art. 150 VI et suivants (taxation métaux précieux), art. 14–33 (revenus fonciers), art. 150 U (plus-values immobilières), art. 965–979 (IFI)
- LFI 2026 : barème IR (tranches 11 600 / 29 579 / 84 577 / 181 917 €)
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur revenus fonciers et plus-values immobilières (SCPI, or physique biens meubles) ; 18,6 % sur revenus du capital mobilier (ETF or, PFU) — LFSS 2026
- BOFiP, doctrine fiscale or physique et biens meubles
2nd Market est une plateforme de mise en relation entre investisseurs pour la revente de parts de SCPI sur le marché secondaire de gré à gré. 2nd Market n'est ni conseiller en investissements financiers (CIF), ni société de gestion de portefeuille, ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement. L'investissement présente un risque de perte en capital. Les données historiques citées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un professionnel habilité avant toute décision d'investissement.