Vendre SCPI sur le marché secondaire 2nd Market : est-ce que ça vaut le coup ?
Le compromis fondamental : temps contre argent
Vendre des parts SCPI sur le marché secondaire 2nd Market (de gré à gré) revient à échanger une partie de la valeur de vos parts contre du temps. Vous récupérez moins d'argent, mais vous le récupérez plus vite.
La question n'est pas "est-ce que ça vaut le coup ?" dans l'absolu, mais "est-ce que ça vaut le coup dans ma situation spécifique ?"
Les trois variables à considérer
1. Le délai de retrait de votre SCPI
Plus le délai de retrait est long, plus la vente sur le marché secondaire peut devenir attractive. Consultez le bulletin trimestriel de votre SCPI pour connaître le délai théorique actuel.
| Délai de retrait | Pertinence du marché secondaire 2nd Market |
|---|---|
| < 6 mois | Généralement peu pertinent (sauf urgence absolue) |
| 6-12 mois | À évaluer au cas par cas |
| > 12 mois | Vaut généralement le coup |
2. La décote du marché secondaire 2nd Market
Sur la plateforme de gré à gré 2nd Market, les décotes observées varient de 15% à 35% par rapport au prix de souscription. La décote dépend de plusieurs facteurs :
- La liquidité de la SCPI (SCPI très demandées = décote généralement plus faible)
- La santé financière de la SCPI (TOF, évolution du dividende)
- L'urgence du vendeur (plus vous êtes pressé, plus la décote peut être élevée)
- Le montant (grosses transactions = décote parfois négociable)
3. L'utilisation des fonds récupérés
Ce que vous comptez faire des fonds récupérés change fondamentalement le calcul. Si vous laissez l'argent sur un livret à 3%, le coût de la décote est rarement compensé. Si vous avez un projet immobilier ou un investissement à 8%, le calcul peut s'inverser.
Le calcul du coût d'opportunité
Voici la formule pour évaluer si la vente sur le marché secondaire peut être avantageuse :
Si le coût de l'attente dépasse la décote, vendre immédiatement peut être mathématiquement plus avantageux.
Exemple 1 : L'attente serait probablement plus avantageuse
Situation (exemple théorique) :
- Montant : 50 000€
- Délai retrait : 12 mois
- TDVM SCPI : 5%
- Décote marché secondaire : 25%
- Rendement alternatif (livret) : 3%
Calcul :
- Prix de vente avec -25% : 50 000€ × 0,75 = 37 500€
- Commission 2nd Market (6% TTC) : 2 250€
- Frais notaire (3% TTC) : 1 125€
- Net vendeur : 34 125€
- Perte totale : environ 16 000€
- Coût de l'attente : 50 000€ × 1 an × (3% – 5%) = -1 000€ (gain potentiel, car TDVM > rendement alternatif)
Conclusion (scénario théorique) : Dans ce cas, attendre le retrait classique serait probablement plus avantageux financièrement. Vous récupéreriez 50 000€ après 12 mois au lieu de 34 125€ immédiatement.
Exemple 2 : La vente immédiate pourrait être plus avantageuse
Situation (exemple théorique) :
- Montant : 50 000€
- Délai retrait : 36 mois (3 ans)
- TDVM SCPI : 4%
- Décote marché secondaire : 20%
- Rendement alternatif (projet immobilier) : 8%
Calcul :
- Prix de vente avec -20% : 50 000€ × 0,80 = 40 000€
- Commission 2nd Market (6% TTC) : 2 400€
- Frais notaire (3% TTC) : 1 200€
- Net vendeur : 36 400€
- Rendement potentiel sur 3 ans à 8% : 36 400€ × (1,08)³ = 45 860€
- Si attente : 50 000€ + dividendes estimés 3 ans (6 000€) = 56 000€
Mais : Si vous pouviez investir 50 000€ à 8% pendant 3 ans : 50 000€ × (1,08)³ = 62 985€
Conclusion (scénario théorique) : Dans ce cas, la vente immédiate pourrait permettre de réinvestir plus tôt. Malgré la décote, si le rendement alternatif est significativement supérieur au TDVM, la vente peut potentiellement se justifier financièrement.
Note : Ces calculs sont des exemples théoriques et ne constituent pas un conseil d'investissement. Les performances futures ne sont jamais garanties.
Quand la vente sur le marché secondaire 2nd Market peut valoir le coup
- Délai de retrait > 12 mois ET décote < 25%
- Vous avez un projet d'investissement avec rendement potentiel > TDVM + 3%
- Vous avez un besoin urgent de liquidité (succession, divorce, achat immobilier)
- Votre SCPI est en difficulté (baisse de dividende prévue, TOF en chute)
- Vous anticipez une baisse du prix de retrait de la SCPI
- Vous préférez un processus 100% digital sans démarches administratives complexes
Ces situations sont indicatives et dépendent de votre contexte personnel. Consultez un professionnel avant toute décision.
Quand la vente sur le marché secondaire 2nd Market ne vaut généralement pas le coup
- Délai de retrait < 12 mois
- Vous n'avez pas de projet d'investissement alternatif rentable
- La décote demandée est > 30% sur une SCPI saine
- Vous pouvez attendre sans contrainte financière
- Le TDVM de votre SCPI est supérieur au rendement que vous obtiendriez ailleurs
Ces situations sont indicatives. Chaque cas est unique et nécessite une analyse personnalisée.
Cas particuliers
Cas 1 : Succession à régler
Si vous devez payer des droits de succession sous 6 mois, le délai de retrait de 600+ jours n'est généralement pas compatible. La vente sur le marché secondaire 2nd Market peut devenir quasi-obligatoire, même avec une décote importante.
Cas 2 : Divorce avec partage des actifs
Dans un divorce, le partage des actifs doit souvent être réalisé dans un délai contraint. La vente sur le marché secondaire 2nd Market peut être la seule solution pour liquider des parts SCPI rapidement.
Cas 3 : Apport pour achat immobilier
Si vous avez besoin de votre capital SCPI pour un apport immobilier, le calcul doit intégrer le coût d'opportunité potentiel de "rater" l'achat immobilier. Un bien à 300 000€ aujourd'hui peut valoir 310 000€ dans 2 ans si le marché reprend.
Cas 4 : SCPI en difficulté
Si votre SCPI a déjà baissé son dividende ou son prix de souscription, et que la tendance semble se poursuivre, vendre avec une décote de 25% aujourd'hui peut potentiellement être plus avantageux qu'attendre un retrait à un prix de retrait qui aura lui aussi baissé.
Tableau récapitulatif : ça vaut le coup ou pas ?
| Situation | Verdict indicatif | Commentaire |
|---|---|---|
| Délai retrait 6 mois, pas d'urgence | ❌ Généralement non | Attendre le retrait peut être plus avantageux |
| Délai retrait 12 mois, projet à 7% | ✅ Vaut généralement le coup | Réinvestir rapidement peut être intéressant |
| Succession sous 6 mois | ✅ Souvent nécessaire | Contrainte de temps forte |
| SCPI saine, décote 35% | ❌ Probablement non | Décote élevée pour SCPI saine |
| SCPI en baisse, décote 20% | ✅ À considérer | Peut limiter les pertes potentielles |
| Délai retrait 1 000 jours | ✅ Souvent pertinent | Attente très longue |
Ce tableau est indicatif et ne constitue pas un conseil d'investissement. Consultez un professionnel pour une analyse adaptée à votre situation.
Comment optimiser votre prix de vente
Si vous décidez de vendre sur le marché secondaire 2nd Market, voici comment vous pouvez optimiser votre prix de vente :
- Positionnez-vous légèrement sous le marché : Analysez les annonces existantes et positionnez-vous légèrement en dessous pour attirer les acheteurs
- Soyez patient : Une annonce à -15% peut mettre 6-8 semaines à trouver preneur, mais peut être préférable à -25% en 2 semaines
- Acceptez la négociation : Publiez à -18% et acceptez une offre à -22% après négociation
- Mettez en avant les atouts : SCPI saine, TOF élevé, dividende stable = arguments pour limiter la décote
L'avantage du 100% digital : vous ne vous occupez de rien
Au-delà du gain de temps sur le délai de retrait, 2nd Market offre un processus entièrement digitalisé qui simplifie considérablement la revente :
- Dépôt d'annonce : 5 minutes en ligne, gratuit et sans engagement
- Négociation : Messagerie intégrée, vous gérez les échanges à votre rythme
- Signature électronique : Avant-contrat signé via DocuSign, pas de rendez-vous physique
- Suivi en temps réel : Dashboard avec état d'avancement de votre transaction
- Notaire intégré : Partenariat avec des notaires spécialisés, tout est géré pour vous
Vous ne vous occupez de rien :
- Pas de recherche d'acheteur (la plateforme s'en charge)
- Pas de rendez-vous notaire physique (tout en ligne)
- Pas de gestion administrative complexe (documents pré-remplis)
- Pas de relance de la société de gestion (2nd Market coordonne)
Ce niveau de digitalisation peut justifier la vente sur le marché secondaire même avec une légère décote, particulièrement si vous n'avez pas le temps ou l'envie de gérer les démarches administratives d'un retrait classique.
Simuler votre situation
Pour évaluer le montant net que vous récupéreriez sur le marché secondaire 2nd Market :
Simulateur de frais et net vendeur →Pour voir les annonces existantes et les décotes pratiquées :
Voir les annonces SCPI →Sources : Bulletins trimestriels des sociétés de gestion, ASPIM, données observées sur 2nd Market (2024-2025).
Dernière mise à jour : Décembre 2025