Vendre ses parts de SCPI en résidant aux États-Unis : ce que dit la réglementation

La clause US person vise l'entrée au capital, pas la sortie

Les notes d'information des SCPI visées par l'AMF contiennent presque toutes une clause de restriction « US person », issue de la Regulation S de la SEC et de la loi américaine FATCA. Cette clause interdit d'offrir ou de vendre des parts au bénéfice d'une US person : la certification pèse sur l'acquéreur.

La logique tient en une phrase : accepter un associé américain expose la société de gestion à des obligations déclaratives auprès de l'IRS que peu de sociétés acceptent d'assumer. La clause réduit donc l'exposition US person du fonds. Elle ne prive pas un associé existant de son droit de sortie.

Exemple documenté : la note d'information d'Aestiam Agora prévoit que tout associé devenu US person en informe immédiatement la société de gestion par écrit. Celle-ci peut s'opposer à un transfert vers une US person et, selon les cas, proposer des solutions de sortie (par exemple un rachat des parts). La clause limite l'exposition aux US persons, sans fermer la sortie d'un associé déjà inscrit au registre.

Qui est « US person » ? La définition qui compte

Est notamment considérée comme US person au sens de la Regulation S :

• toute personne physique résidant aux États-Unis, quelle que soit sa nationalité — un Français installé en Californie est une US person ;
• toute personne de nationalité américaine, même résidant hors des États-Unis ;
• tout titulaire d'une green card (carte de résident permanent) ;
• certaines entités, trusts et comptes gérés depuis les États-Unis.

La notion dépasse donc la simple résidence. Un binational franco-américain vivant à Paris entre dans la définition. La nationalité française seule ne fait pas sortir de la qualification.

Les quatre canaux de sortie

1. Le retrait (SCPI à capital variable)

Demande adressée à la société de gestion au prix de retrait en vigueur. Le retrait n'est exécuté que s'il est compensé par des souscriptions : sur les SCPI en tension, la file d'attente atteint plusieurs milliers de parts et plusieurs mois, voire plusieurs années.

2. Le fonds de remboursement

Lorsqu'il est doté, il permet un remboursement à un prix inférieur au prix de retrait théorique, dans des proportions propres à chaque SCPI. Les demandes sont servies par ordre chronologique d'inscription au registre des retraits.

3. La cession de gré à gré

Vente directe à un acheteur identifié, à prix librement négocié. Si l'acquéreur est déjà associé de la SCPI, la cession est libre ; sinon elle est soumise à l'agrément de la société de gestion, acquis tacitement sous deux mois. L'acquéreur certifie ne pas être une US person.

Formalités hors notaire : formulaire Cerfa 2759 pour déclarer la cession de droits sociaux non constatée par un acte, droits d'enregistrement de 5 % (article 726 du CGI), frais de dossier de la société de gestion (montant fixe, de l'ordre de 200 € HT selon les SCPI).

Sur 2nd Market : la cession est constatée par acte notarié, avec séquestre chez le notaire. Le notaire prend en charge l'enregistrement, les droits de 5 % et le transfert de propriété : le cédant n'a pas de Cerfa 2759 à remplir lui-même. Les parts en vente sont consultables sur les annonces de revente SCPI.

4. Le marché secondaire par confrontation

Réservé aux SCPI à capital fixe, ou aux SCPI à capital variable dont la variabilité est suspendue. Confrontation périodique des ordres, prix d'exécution unique, commission de cession de la société de gestion (souvent 5 % HT à la charge de l'acquéreur), droits d'enregistrement de 5 % également dus.

La fiscalité de la cession pour un résident américain

La plus-value relève du régime des plus-values immobilières des non-résidents (article 244 bis A du CGI). Le montant net revenant au cédant se calcule avec le simulateur de plus-value SCPI.

Côté américain, la convention fiscale franco-américaine attribue à la France l'imposition des plus-values immobilières. La cession reste déclarable à l'IRS, avec crédit d'impôt au titre de l'impôt acquitté en France. Un point de vigilance : l'IRS convertit le prix d'acquisition et le prix de cession aux taux de change de leurs dates respectives, ce qui fait apparaître un gain en dollars différent du gain en euros. Cette page ne constitue pas un conseil fiscal : chaque situation doit être validée avec un conseiller fiscal.

Vendre depuis les États-Unis : le déroulé

1. Signaler son statut à la société de gestionLorsque la note d'information le prévoit, l'associé devenu US person en informe la société de gestion par écrit. La démarche laisse la vente ouverte et peut faire émerger des solutions de sortie.
2. Rassembler les piècesPreuve de propriété des parts, pièce d'identité, RIB, date et prix d'acquisition d'origine pour le calcul de la plus-value.
3. Choisir le canal de sortieRetrait, fonds de remboursement, gré à gré ou confrontation, selon la SCPI et le délai visé.
4. Signer à distanceLa cession de parts se signe à distance. Anticipez les délais d'acheminement et, le cas échéant, la légalisation de signature. En cas de détention conjointe, la signature des deux époux est requise.
5. Déclarer et encaisserDéclaration n° 2048-M dans le mois de la cession, désignation d'un représentant fiscal si le seuil de 150 000 € est franchi, puis versement du prix sur un compte français ou étranger.

Les virements vers les États-Unis déclenchent les déclarations bancaires usuelles. D'autres questions sur la cession sont traitées dans nos questions fréquentes et dans nos guides pratiques.

Questions fréquentes