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Simulateur de Plus-Value SCPI
Calculez votre plus-value, les impôts à payer (abattements par durée de détention), les revenus bruts cumulés et la performance globale de votre investissement SCPI.
1 Transaction
2 Rendement & Fiscalité
🏛️ Abattements & Fiscalité sur la plus-value
📊 Revenus SCPI bruts pendant la détention (avant impôts annuels)
📈 Performance globale
- Impôt sur le revenu : 19 % (taux forfaitaire)
- Prélèvements sociaux : 17,2 % standard (paramétrable)
- IR : 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année + 4 % la 22ᵉ → exonération totale ≥ 22 ans
- PS : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ + 1,60 % la 22ᵉ + 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ → exonération totale ≥ 30 ans
- Distributions calculées sur le capital revalorisé annuellement (valorisation composée)
- Revenus bruts (hors fiscalité annuelle sur les revenus fonciers)
- Le prix de vente est une entrée libre (non calculé automatiquement)
- Gain total = plus-value nette après impôts + revenus cumulés
- Rendement annualisé = (1 + gain / prix d'achat)^(1/durée) − 1. Non pertinent si perte totale.
- Hors surtaxe PV > 50 000 € (impôt supplémentaire de 2 à 6 %)
- Hors fiscalité annuelle sur les revenus fonciers (TMI + PS)
- Hors régime LMNP/LMP et abattements spécifiques (ZRR, etc.)
Simulateur Plus-Value SCPI 2026 : abattements, fiscalité & performance
Calculez la plus-value de cession de vos parts SCPI, les impôts à payer (abattements par durée de détention), les revenus cumulés pendant la détention et la performance globale de votre investissement. Fiscalité 2026 à jour.
Pourquoi calculer sa plus-value SCPI ?
Lors de la revente de parts de SCPI, la plus-value (différence entre prix de vente et prix d'achat) est soumise à l'impôt. Le montant de cet impôt dépend fortement de la durée de détention : des abattements progressifs s'appliquent jusqu'à l'exonération totale (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).
Ce simulateur vous permet de :
- Estimer l'impôt exact sur votre plus-value, avec les abattements par durée de détention.
- Visualiser les revenus cumulés perçus pendant la détention (distributions SCPI).
- Mesurer la performance globale de votre investissement (plus-value nette + revenus cumulés, rendement annualisé).
- Optimiser le timing de cession : un ou deux ans de détention supplémentaire peut réduire significativement l'impôt.
Fonctionnement du simulateur : 2 étapes
Étape 1 — Transaction
Renseignez le prix d'achat total de vos parts SCPI, le prix de vente (réel ou estimé) et la durée de détention en années. La durée est le paramètre clé : elle détermine les abattements fiscaux applicables.
Étape 2 — Rendement & Fiscalité
Ajustez les hypothèses de rendement : taux de distribution moyen (TD), valorisation annuelle des parts et taux de prélèvements sociaux. Le simulateur utilise ces paramètres pour calculer les revenus cumulés et la fiscalité sur la plus-value.
Abattements par durée de détention — barème 2026
Les parts de SCPI détenues en direct relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. Des abattements progressifs s'appliquent à partir de la 6ᵉ année de détention, avec des barèmes différents pour l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).
Impôt sur le revenu (IR) — taux de 19 %
| Durée de détention | Abattement annuel |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an |
| 22ᵉ année révolue | 4 % |
| ≥ 22 ans | Exonération totale |
Prélèvements sociaux (PS) — taux de 17,2 %
| Durée de détention | Abattement annuel |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 1,65 % par an |
| 22ᵉ année révolue | 1,60 % |
| De la 23ᵉ à la 30ᵉ année | 9 % par an |
| ≥ 30 ans | Exonération totale |
Le simulateur applique ces barèmes automatiquement et affiche les abattements en pourcentage, les bases imposables réduites et les impôts correspondants.
Fiscalité des plus-values SCPI 2026
La plus-value de cession de parts SCPI est soumise à deux prélèvements distincts :
- Impôt sur le revenu : taux forfaitaire de 19 % sur la plus-value après abattement IR.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % standard sur la plus-value après abattement PS. Ce taux est susceptible d'évoluer (PLF 2026 prévoit 18,6 % sur certains revenus du patrimoine).
Les deux prélèvements s'appliquent sur des bases imposables différentes, car les abattements IR et PS n'ont pas le même rythme. C'est pourquoi le simulateur affiche séparément la base imposable IR et la base imposable PS.
Cas de moins-value : si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, aucun impôt n'est dû sur la plus-value. Le simulateur le détecte automatiquement et vous en informe. À noter : les moins-values SCPI ne sont pas imputables sur d'autres plus-values immobilières.
Quels résultats obtenez-vous ?
Le simulateur affiche 4 indicateurs clés, puis le détail complet :
- Plus-value brute : différence entre prix de vente et prix d'achat.
- Impôts sur PV : montant total (IR + PS) avec les abattements appliqués.
- Gain total net : plus-value nette après impôts + revenus SCPI cumulés sur toute la durée de détention.
- Rendement annualisé (CAGR) : mesure la performance annuelle moyenne de l'investissement, tenant compte de la PV nette et des revenus.
Le détail comprend la ventilation complète des abattements (IR et PS séparément), les bases imposables, le net vendeur, les revenus cumulés (calculés sur le capital revalorisé) et le revenu mensuel moyen.
Astuces d'utilisation
- 💡 Testez l'effet de la durée : passez de 10 à 15, 22 ou 30 ans pour voir l'impact des abattements sur l'impôt. La différence entre 21 et 22 ans de détention est spectaculaire (exonération IR complète).
- 💡 Ajustez les PS : le taux de 17,2 % est paramétrable. Si le PLF 2026 confirme le passage à 18,6 %, modifiez le champ pour anticiper l'impact.
- 💡 Comparez primaire et secondaire : sur le marché secondaire 2ndMarket, un prix d'achat plus bas (décote) signifie une plus-value potentiellement plus élevée à la revente — mais aussi un meilleur rendement sur capital investi.
- 💡 Partagez vos résultats : utilisez le bouton "Envoyer" pour transmettre la simulation à votre CGP et optimiser le timing de cession ensemble.
Pourquoi choisir le simulateur de 2nd Market ?
- Abattements corrigés et vérifiés : IR (6 %/an → exo 22 ans) et PS (1,65 % + 1,60 % + 9 %/an → exo 30 ans) conformes au barème en vigueur.
- PS paramétrable : 17,2 % par défaut, ajustable si le taux évolue — aucune hypothèse figée.
- Revenus sur capital revalorisé : les distributions sont calculées année par année sur la valeur des parts revalorisées (composition), pas sur le prix d'achat fixe.
- Transparence totale : chaque formule et hypothèse est documentée dans la section "Hypothèses et méthodologie".
- Mobile-first : conçu pour fonctionner sur smartphone, tablette et desktop.
- Aucune donnée collectée : le calcul s'exécute dans votre navigateur. Aucune information n'est transmise.
Mentions légales ⚠️
- Les résultats sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement.
- Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.
- Risque de perte en capital et de liquidité à prendre en compte.
- La fiscalité dépend de la situation individuelle et peut évoluer (les prélèvements sociaux sont susceptibles de changer).
- Le simulateur n'intègre pas la surtaxe PV > 50 000 €, la fiscalité annuelle sur les revenus fonciers, ni les régimes spécifiques (LMNP, ZRR).
- Consultez un CGP ou un CIF pour une analyse personnalisée.
Avertissement
Notre plateforme agit uniquement comme un marché secondaire facilitant les transactions de gré à gré entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Nous ne sommes ni Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseillers en Investissements Financiers (CIF), et ne fournissons aucun conseil ou recommandation d'investissement.
Toutes les informations affichées sont issues de données publiques et de calculs documentés. Bien que nous veillions à leur exactitude, des erreurs peuvent survenir. Les utilisateurs doivent effectuer leurs propres vérifications et consulter des professionnels qualifiés si nécessaire. Nous déclinons toute responsabilité pour les décisions prises sur la base des informations fournies par ce simulateur.