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Simulateur Plus-Value SCPI 2026 : Abattements, Fiscalité et Performance
Calculez votre plus-value, les impôts à payer (abattements par durée de détention), les revenus bruts cumulés et la performance globale de votre investissement SCPI.
1 Transaction
2 Rendement et fiscalité
Abattements et fiscalité sur la plus-value
Revenus SCPI bruts pendant la détention
Performance globale
- IR : 19 % forfaitaire
- PS : 17,2 % standard (paramétrable)
- IR : 6 %/an (6e-21e) + 4 % (22e) → exo totale 22 ans
- PS : 1,65 %/an (6e-21e) + 1,60 % (22e) + 9 %/an (23e-30e) → exo totale 30 ans
- Hors surtaxe PV > 50 000 €
- Hors fiscalité annuelle revenus fonciers
Simulation indicative — ne constitue pas un conseil en investissement. 2nd Market n'est ni CGP ni société de gestion.
2nd Market — Marché secondaire SCPI
Simulateur plus-value SCPI 2026 : abattements, fiscalité et performance
Calculez la plus-value de cession de vos parts SCPI, les impôts à payer (abattements par durée de détention), les revenus cumulés pendant la détention et la performance globale de votre investissement. Fiscalité 2026 à jour.
Pourquoi calculer sa plus-value SCPI
Lors de la revente de parts de SCPI, la plus-value (différence entre prix de vente et prix d'achat) est soumise à l'impôt. Le montant dépend fortement de la durée de détention: des abattements progressifs s'appliquent jusqu'à l'exonération totale (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).
Ce simulateur vous permet d'estimer l'impôt exact sur votre plus-value, de visualiser les revenus cumulés perçus pendant la détention, de mesurer la performance globale de votre investissement et d'optimiser le timing de cession.
Fonctionnement du simulateur : 2 étapes
Étape 1 — Transaction
Renseignez le prix d'achat total de vos parts SCPI, le prix de vente (réel ou estimé) et la durée de détention en années. La durée est le paramètre clé : elle détermine les abattements fiscaux applicables.
Étape 2 — Rendement et fiscalité
Ajustez les hypothèses de rendement : taux de distribution moyen (TD), valorisation annuelle des parts et taux de prélèvements sociaux. Le simulateur utilise ces paramètres pour calculer les revenus cumulés et la fiscalité sur la plus-value.
Abattements par durée de détention — barème 2026
Les parts de SCPI détenues en direct relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. Des abattements progressifs s'appliquent à partir de la 6e année.
Impôt sur le revenu (IR) — taux de 19 %
| Durée de détention | Abattement annuel |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an |
| 22e année révolue | 4 % |
| 22 ans et plus | Exonération totale |
Prélèvements sociaux (PS) — taux de 17,2 %
| Durée de détention | Abattement annuel |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | 9 % par an |
| 30 ans et plus | Exonération totale |
Fiscalité des plus-values SCPI 2026
La plus-value de cession est soumise à deux prélèvements distincts : l'IR forfaitaire de 19 % sur la base après abattement IR, et les PS de 17,2 % sur la base après abattement PS. Les deux bases imposables sont différentes car les abattements n'ont pas le même rythme.
Cas de moins-value : si le prix de vente est inférieur au prix d'achat, aucun impôt n'est dû. Le simulateur le détecte automatiquement. Les moins-values SCPI ne sont pas imputables sur d'autres plus-values immobilières.
Pour comprendre l'impact fiscal complet sur vos revenus SCPI (pas seulement la plus-value), consultez le simulateur de fiscalité SCPI. Pour estimer les frais de cession, le simulateur de frais SCPI détaille commission et droits d'enregistrement.
Questions fréquentes — Plus-value SCPI
Comment est calculée la plus-value sur des parts SCPI ?
Plus-value brute = prix de vente - prix d'achat. Les frais d'acquisition (souscription au primaire ou 5 % de droits au secondaire, art. 726 CGI) majorent le prix de revient et réduisent la base imposable. Des abattements s'appliquent ensuite selon la durée de détention.
Au bout de combien d'années suis-je exonéré d'impôt sur la plus-value ?
L'exonération IR intervient à 22 ans de détention. L'exonération PS intervient à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, seuls les PS restent dus (avec abattement croissant). Le simulateur calcule automatiquement les abattements selon la durée saisie.
Les frais d'acquisition réduisent-ils la plus-value taxable ?
Oui. Les frais de souscription (8-12 % au primaire) ou les droits d'enregistrement de 5 % (secondaire, art. 726 CGI) s'ajoutent au prix d'achat et réduisent la plus-value brute. Le simulateur prend le prix d'achat total comme entrée — intégrez ces frais dans le montant si vous souhaitez un calcul précis.
La surtaxe PV > 50 000 € est-elle intégrée ?
Non. La surtaxe (2 à 6 % supplémentaire sur la PV nette IR > 50 000 €) n'est pas modélisée dans le simulateur. Si votre plus-value dépasse ce seuil, consultez un CGP pour le calcul exact.
Ce simulateur est-il gratuit ?
Oui. Tous les simulateurs 2nd Market sont gratuits, sans inscription et sans collecte de données. Les calculs s'exécutent dans votre navigateur.
Nos simulateurs SCPI complémentaires
- Simulateur rendement SCPI 2026 — taux de distribution net, décote, projection sur durée
- Simulateur frais SCPI — Frais vendeur et acheteur (marché primaire vs secondaire)
- Simulateur SCPI à crédit — Effet de levier et cash-flow
- Calculateur démembrement SCPI — Barème usufruit / nue-propriété
- Barème fiscal usufruit / nue-propriété par âge (art. 669 CGI) — Le tableau fiscal complet par âge et exemples de donation
- Simulateur fiscalité SCPI — Impact fiscal complet selon TMI
- Simulateur d'arbitrage SCPI — Vendre vs garder
Les résultats sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Risque de perte en capital et de liquidité. La fiscalité dépend de la situation individuelle et peut évoluer. Le simulateur n'intègre pas la surtaxe PV > 50 000 €, la fiscalité annuelle sur les revenus fonciers, ni les régimes spécifiques. Consultez un CGP ou un CIF pour une analyse personnalisée.
2nd Market est une plateforme de mise en relation indépendante. Nous ne sommes ni CGP, ni CIF, ni société de gestion, et ne fournissons aucun conseil ou recommandation d'investissement. Membre de Finance Innovation.