Calculateur Plus-Value SCPI : Estimez Votre Fiscalité en 3 Minutes

À Quoi Sert Ce Simulateur ?

Ce calculateur vous permet d'estimer la plus-value fiscale que vous réaliserez lors de la revente de vos parts de SCPI. Il calcule automatiquement :

• Plus-value brute (prix de vente - prix d'achat - frais)
• Abattements fiscaux selon durée de détention
• Impôt sur le revenu (IR) à 19 %
• Prélèvements sociaux (PS) à 17,5 %
• Plus-value nette après impôts

Barèmes Fiscaux 2025 (Intégrés au Simulateur)

Abattements sur l'Impôt sur le Revenu (19 %)

Abattements sur les Prélèvements Sociaux (17,5 %)

Exemple de Calcul (Simulé)

Situation

• Prix d'achat : 10 000 € (il y a 8 ans)
• Prix de vente : 12 000 €
• Frais d'acquisition : 1 000 €

Résultat du Simulateur

Plus-value brute : 12 000 € - 10 000 € - 1 000 € = 1 000 €

Après 8 ans de détention :

• Abattement IR : 18 % (3 ans × 6 %)
• Abattement PS : 4,95 % (3 ans × 1,65 %)

Impôts calculés :

• IR : 1 000 € × 82 % × 19 % = 155,80 €
• PS : 1 000 € × 95,05 % × 17,5 % = 166,34 €

Plus-value nette : 1 000 € - 155,80 € - 166,34 € = 677,86 €

Comment Utiliser Ce Calculateur ?

Étape 1 : Préparez Vos Données

Avant d'utiliser le simulateur, rassemblez :

1. Prix d'achat initial (montant payé à la souscription)
2. Frais d'acquisition (généralement 8-12 % du prix)
3. Prix de vente estimé (ou prix de retrait actuel)
4. Date d'acquisition (pour calculer la durée de détention)

Étape 2 : Remplissez le Formulaire

Le simulateur vous demandera :

• Montant investi initialement
• Date d'achat des parts
• Prix de revente envisagé
• Frais d'acquisition (pré-remplis à 10 % par défaut)

Étape 3 : Obtenez Votre Résultat

Le calculateur affichera instantanément :

• Plus-value brute
• Abattements applicables
• Impôts à payer (IR + PS)
• Net après fiscalité

Frais à Intégrer dans le Calcul

Frais Déductibles de la Plus-Value

Le calculateur prend en compte :

1. Frais d'acquisition initiaux (8-12 % du prix d'achat)
2. Frais de souscription SCPI (inclus dans le prix payé)

Frais NON Déductibles

Ces frais réduisent le net perçu mais pas l'assiette fiscale :

• Frais de plateforme (ex : 2nd Market)
• Frais de notaire (2-4 % du prix de vente)
• Droits d'enregistrement (5 % pour l'acheteur)

Cas d'Usage du Simulateur

Optimisation Fiscale : Conseils

Stratégie 1 : Attendre 22 Ans (Si Possible)

Stratégie 2 : Vendre en Moins-Value (Aucun Impôt)

Si vous vendez moins cher que votre prix d'achat + frais :

• Pas de plus-value = 0 € d'impôts
• Récupération rapide de liquidité

Cas typique : Vente marché secondaire à -30 % avec frais 9 %

Stratégie 3 : Fractionner les Ventes

Si vous détenez plusieurs SCPI :

• Vendez d'abord celles détenues depuis > 22 ans (IR nul)
• Conservez celles < 22 ans pour bénéficier des abattements futurs

Questions Fréquentes

Le simulateur prend-il en compte les frais de vente ?

Partiellement :

• Frais d'acquisition initiaux (déductibles de la plus-value)
• Frais de cession (plateforme, notaire) → réduisent le net perçu mais pas la base imposable

Pour un calcul complet incluant tous les frais, utilisez le Simulateur de Frais SCPI.

La décote sur marché secondaire réduit-elle la fiscalité ?

Oui : Une décote de 20 % réduit la plus-value imposable.

Exemple :

• Prix d'achat : 10 000 €
• Prix de retrait : 12 000 € → PV brute : 2 000 €
• Prix marché secondaire (-20 %) : 9 600 € → PV brute : -400 € (moins-value = 0 € d'impôts)

Le simulateur inclut-il la surtaxe sur les hautes plus-values ?

Puis-je utiliser ce simulateur pour une SCPI en assurance-vie ?

Non : Les SCPI détenues via assurance-vie suivent la fiscalité de l'assurance-vie (PFL ou IR selon durée, abattements différents).

Ce simulateur est conçu pour les SCPI détenues en direct.

Outils Complémentaires

Pour une analyse complète de votre situation, combinez ce calculateur avec :

Limites du Simulateur

Ce que le calculateur fait :

• Estime la plus-value fiscale selon barèmes légaux
• Applique automatiquement les abattements par durée
• Calcule IR (19 %) et PS (17,5 %)

Ce que le calculateur ne fait pas :

• Prédire l'évolution future du prix de part
• Intégrer les frais de cession (plateforme, notaire)
• Calculer la fiscalité des revenus perçus pendant la détention
• Donner des conseils personnalisés