Calcul du DUH en Viager : Pourquoi Deux Méthodes Donnent des Résultats si Différents

Le DUH, c'est quoi exactement ?

Quand vous vendez en viager occupé, vous cédez votre bien mais vous continuez à y vivre. Cette occupation a une valeur : c'est le Droit d'Usage et d'Habitation, ou DUH.

Pour l'acheteur, c'est simple : il paie moins cher parce qu'il ne peut pas utiliser le bien tout de suite. La différence entre la valeur du bien et ce qu'il paie, c'est précisément le DUH.

La formule de base du viager occupé est simple :

Vous l'avez compris : plus le DUH est élevé, moins l'acheteur paie. Et c'est là que le choix de la méthode de calcul devient stratégique.

Méthode économique : partir du loyer réel

Le principe

La méthode économique — parfois appelée méthode NPV (Net Present Value) — pose une question simple : combien vaut le fait de pouvoir rester dans ce logement ?

Pour y répondre, elle additionne tous les loyers que le vendeur "économise" en restant chez lui, sur toute son espérance de vie statistique. Mais comme un euro aujourd'hui vaut plus qu'un euro dans dix ans, ces loyers futurs sont "actualisés" — ramenés à leur valeur actuelle.

Cette approche reflète la réalité du marché. Un appartement parisien loué 1 800 €/mois génère un DUH bien supérieur à celui d'une maison rurale louable 600 €, même si les deux valent 400 000 €.

Les 3 ingrédients du calcul

Pour appliquer cette méthode, il faut trois données :

• La valeur locative annuelle : le loyer que le bien pourrait générer sur le marché. On l'estime à partir de comparables locaux récents — pas d'invention, des données réelles.
• Le taux d'actualisation : généralement 4%, ce qui correspond au rendement locatif net moyen. C'est le taux qui permet de "ramener" les loyers futurs à leur valeur d'aujourd'hui.
• L'espérance de vie : issue des tables INSEE officielles (TGH pour les hommes, TGF pour les femmes). Pour un couple, on retient l'espérance de vie du plus jeune des deux.

Un exemple pour y voir clair

L'acheteur paie donc 261 500 € (bouquet + valeur actualisée des rentes) pour un bien qui en vaut 400 000 €. La différence — 138 500 € — correspond à la valeur du droit d'occupation de M. Martin.

Méthode fiscale : le barème de l'article 669 CGI

Le principe

La méthode fiscale est plus simple — certains diraient simpliste. Elle s'appuie sur un barème figé dans le Code Général des Impôts (article 669), qui attribue un coefficient selon la tranche d'âge du vendeur.

Ce barème a été conçu pour calculer les droits de succession et de donation, pas pour évaluer des viagers. Mais par commodité, certains l'utilisent aussi pour les transactions.

Le barème officiel

Notez que les tranches couvrent dix ans. Un vendeur de 71 ans est traité exactement comme un vendeur de 80 ans — ce qui pose question sur la précision de l'évaluation.

Reprenons le même exemple

Avec la même situation, on passe d'un DUH de 138 500 € à 72 000 €. Et d'un prix de vente de 261 500 € à 328 000 €.

66 500 € d'écart : pourquoi une telle différence ?

L'écart vient de ce que la méthode fiscale ignore :

• Le marché locatif local : un studio parisien et une maison en Creuse, à valeur égale, génèrent le même DUH fiscal. Absurde, quand on sait que le loyer parisien peut être trois fois supérieur.
• L'âge précis du vendeur : un homme de 71 ans n'a pas la même espérance de vie qu'un homme de 79 ans. Pourtant, le barème leur attribue le même coefficient.
• Le sexe du vendeur : les femmes vivent en moyenne plus longtemps que les hommes. La méthode fiscale n'en tient pas compte.

Ce que ça change pour les vendeurs

À première vue, un DUH économique plus élevé semble défavorable : le prix de vente baisse. Mais regardons les choses autrement.

Un DUH qui reflète la vraie valeur de votre occupation, c'est la base d'un contrat équilibré. L'acheteur sait ce qu'il paie et pourquoi. Il n'a pas l'impression de "surpayer" — ce qui réduit les négociations interminables et les transactions qui n'aboutissent pas.

Ce qui compte pour vous en tant que vendeur :

• Comprendre comment votre DUH a été calculé et pourquoi
• Vérifier que la valeur locative utilisée correspond au marché local
• S'assurer que l'espérance de vie retenue est celle des tables officielles, pas une estimation "maison"

Ce que ça change pour les acheteurs

Pour vous, la méthode de calcul impacte directement le rendement de votre investissement.

Un viager calculé avec la méthode économique vous coûte moins cher à l'entrée. Le prix est cohérent avec la valeur locative réelle du bien. Autrement dit : votre rendement potentiel est plus lisible.

Un viager calculé avec la méthode fiscale peut sembler "moins intéressant" (prix plus élevé), mais le problème est ailleurs : le prix n'a aucun lien avec le potentiel locatif. Vous payez sur la base d'un barème administratif, pas d'une analyse de marché.

Quelle méthode choisir ?

La loi n'impose aucune méthode pour les ventes en viager de gré à gré. Le choix appartient aux parties — vendeur, acheteur, et leurs conseils.

En pratique, les professionnels du viager privilégient souvent la méthode économique pour sa cohérence avec la réalité du marché. Les notaires non spécialisés peuvent recourir au barème fiscal par simplicité — ce qui ne signifie pas que c'est la meilleure option pour vous.

Questions fréquentes

Quelle différence entre méthode économique et fiscale ?

La méthode économique part du loyer réel que le bien pourrait générer, actualisé sur l'espérance de vie du vendeur. La méthode fiscale applique un barème rigide basé uniquement sur l'âge, sans considérer le marché locatif local. L'écart entre les deux peut atteindre 30% à 50% selon les situations.

Pourquoi la méthode économique donne-t-elle souvent un DUH plus élevé ?

Parce qu'elle intègre la valeur locative réelle du bien. Un appartement parisien loué 1 500 €/mois génère un DUH bien supérieur à celui d'un logement rural au même prix de vente. Le barème fiscal, lui, traite ces deux situations de façon identique.

Quel taux d'actualisation utiliser ?

Les professionnels utilisent généralement 4%, qui correspond au rendement locatif net moyen en France. Ce taux sert à ramener les loyers futurs à leur valeur actuelle. Un taux plus bas augmente le DUH, un taux plus haut le diminue.

La méthode de calcul impacte-t-elle la fiscalité du viager ?

Non pour la transaction elle-même. En revanche, pour les droits de donation ou succession, l'administration fiscale impose le barème de l'article 669 CGI, quelle que soit la méthode utilisée lors de la vente.

Comment trouver l'espérance de vie pour le calcul ?

Les tables de mortalité INSEE (TGH pour hommes, TGF pour femmes) donnent l'espérance de vie par âge. Pour un couple, on retient l'espérance de vie du plus jeune, car le DUH s'éteint au décès du dernier survivant.

Le vendeur gagne-t-il plus avec une méthode ou l'autre ?

Pas forcément plus d'argent, mais un contrat plus juste. Un DUH économique élevé réduit le prix de vente, mais reflète la vraie valeur de l'occupation. C'est la base d'un viager équilibré où chaque partie trouve son compte — et où le contrat a plus de chances d'aller à son terme sans litige.

Quelle méthode les notaires utilisent-ils ?

Cela dépend des offices et de leur spécialisation. Certains notaires appliquent le barème fiscal par simplicité. D'autres, habitués aux transactions viagères, préfèrent la méthode économique pour sa précision. La loi n'impose aucune méthode pour les ventes de gré à gré.

Ce que 2nd Market affiche sur les annonces viager

Pour les vendeurs

Chaque annonce viager sur 2nd Market détaille le calcul : valeur vénale du bien, DUH calculé selon la méthode économique, bouquet proposé, rente éventuelle. Cette transparence vous permet de comprendre comment le prix a été établi — et d'en discuter avec vos conseils.

Si vous envisagez de vendre en viager, notre simulateur vous donne une première estimation en quelques minutes.

Pour les acheteurs

Comparer des viagers suppose de comprendre la méthode utilisée. Sur 2nd Market, toutes les annonces utilisent la même approche méthodologique — ce qui permet de comparer les opportunités sur une base cohérente.

Notre simulateur acheteur vous aide à évaluer le rendement potentiel d'un viager selon différents scénarios.