1. Le DUH, c'est quoi exactement ?

Quand vous vendez en viager occupé, vous cédez votre bien mais vous continuez à y vivre. Cette occupation a une valeur : c'est le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH).

Pour l'acheteur, c'est simple : il paie moins cher parce qu'il ne peut pas utiliser le bien tout de suite. La différence entre la valeur du bien et ce qu'il paie, c'est précisément le DUH.

Vous l'avez compris : plus le DUH est élevé, moins l'acheteur paie. Et c'est là que le choix de la méthode de calcul du DUH devient stratégique.

2. Méthode économique : actualiser les loyers futurs (NPV)

Le principe

La méthode économique — parfois appelée méthode NPV (Net Present Value) ou VAN — pose une question simple : combien vaut le fait de pouvoir rester dans ce logement ?

Pour y répondre, elle additionne tous les loyers que le vendeur « économise » en restant chez lui, sur toute son espérance de vie statistique. Mais comme un euro aujourd'hui vaut plus qu'un euro dans dix ans, ces loyers futurs sont « actualisés » — ramenés à leur valeur actuelle.

Cette approche reflète la réalité du marché. Un appartement parisien loué 1 800 €/mois génère un DUH bien supérieur à celui d'une maison rurale louable 600 €, même si les deux valent 400 000 €.

Les 3 ingrédients du calcul

• La valeur locative annuelle : le loyer que le bien pourrait générer sur le marché. On l'estime à partir de comparables locaux récents.
• Le taux d'actualisation : généralement 4 %, ce qui correspond au rendement locatif net moyen. C'est le taux qui permet de « ramener » les loyers futurs à leur valeur d'aujourd'hui.
• L'espérance de vie : issue des tables INSEE officielles (TGH05 pour les hommes, TGF05 pour les femmes). Pour un couple, on retient l'espérance de vie du plus jeune des deux.

3. Exemple 1 — Appartement 400 000 €, homme de 75 ans

4. Méthode fiscale : le barème de l'article 669 CGI

Le principe

La méthode fiscale s'appuie sur un barème figé dans le Code Général des Impôts (article 669), qui attribue un coefficient selon la tranche d'âge du vendeur. Ce barème a été conçu pour calculer les droits de succession et de donation, pas pour évaluer des viagers. Mais par commodité, certains l'utilisent aussi pour les transactions.

Le barème officiel (Art. 669 CGI)

Reprenons le même exemple (M. Martin, 75 ans, 400 000 €)

5. Exemple 2 — Bien 1,2 M€, homme de 82 ans

Changeons de profil : un bien haut de gamme à 1 200 000 €, vendeur homme de 82 ans, loyer de marché 2 843 €/mois (34 116 €/an).

6. Pourquoi un tel écart entre les deux méthodes ?

L'écart de 66 500 € sur l'exemple 1 (et jusqu'à 85 000 € sur l'exemple 2) s'explique parce que la méthode fiscale ignore :

• Le marché locatif local : un studio parisien et une maison en Creuse, à valeur égale, génèrent le même DUH fiscal. Absurde, quand le loyer parisien peut être trois fois supérieur.
• L'âge précis du vendeur : un homme de 71 ans n'a pas la même espérance de vie qu'un homme de 79 ans. Pourtant, le barème leur attribue le même coefficient.
• Le sexe du vendeur : les femmes vivent en moyenne plus longtemps que les hommes. La méthode fiscale n'en tient pas compte.

7. Ce que ça change pour les vendeurs

À première vue, un DUH économique plus élevé semble défavorable : le prix de vente baisse. Mais regardons les choses autrement.

Un DUH qui reflète la vraie valeur de votre occupation, c'est la base d'un contrat équilibré. L'acheteur sait ce qu'il paie et pourquoi. Il n'a pas l'impression de « surpayer » — ce qui réduit les négociations interminables et les transactions qui n'aboutissent pas.

Ce qui compte en tant que vendeur :

• Comprendre comment votre DUH a été calculé et pourquoi.
• Vérifier que la valeur locative utilisée correspond au marché local.
• S'assurer que l'espérance de vie retenue est celle des tables INSEE officielles, pas une estimation « maison ».

8. Ce que ça change pour les acheteurs

Pour vous, la méthode de calcul impacte directement le rendement de votre investissement.

Un viager calculé avec la méthode économique vous coûte moins cher à l'entrée. Le prix est cohérent avec la valeur locative réelle du bien. Autrement dit : votre rendement potentiel est plus lisible.

Un viager calculé avec la méthode fiscale peut sembler « moins intéressant » (prix plus élevé), mais le problème est ailleurs : le prix n'a aucun lien avec le potentiel locatif. Vous payez sur la base d'un barème administratif, pas d'une analyse de marché.

9. Quelle méthode choisir ?

La loi n'impose aucune méthode pour les ventes en viager de gré à gré. Le choix appartient aux parties — vendeur, acheteur, et leurs conseils.

En pratique, les professionnels du viager privilégient souvent la méthode économique pour sa cohérence avec la réalité du marché. Les notaires non spécialisés peuvent recourir au barème fiscal par simplicité — ce qui ne signifie pas que c'est la meilleure option pour vous.

10. FAQ — Questions fréquentes sur le DUH viager

Quelle différence entre méthode économique et fiscale ?

La méthode économique part du loyer réel que le bien pourrait générer, actualisé sur l'espérance de vie du vendeur (tables INSEE). La méthode fiscale applique un barème rigide basé uniquement sur l'âge, sans considérer le marché locatif local. L'écart entre les deux peut atteindre 30 % à 50 % selon les situations.

Pourquoi la méthode économique donne-t-elle souvent un DUH plus élevé ?

Parce qu'elle intègre la valeur locative réelle du bien. Un appartement parisien loué 1 500 €/mois génère un DUH bien supérieur à celui d'un logement rural au même prix de vente. Le barème fiscal, lui, traite ces deux situations de façon identique.

Quel taux d'actualisation utiliser pour le calcul du DUH ?

Les professionnels utilisent généralement 4 %, qui correspond au rendement locatif net moyen en France. Un taux plus bas (3 %) augmente le DUH, un taux plus haut (5 %) le diminue. Tester plusieurs scénarios aide à comprendre la sensibilité du résultat.

Le taux (3 %, 4 %, 5 %) change-t-il beaucoup le DUH ?

Oui, significativement. Sur un bien à 400 000 € avec un vendeur de 75 ans, passer de 4 % à 3 % peut augmenter le DUH de 15 000 à 20 000 €. C'est pourquoi il est important de comprendre l'hypothèse retenue et de la comparer avec les pratiques du marché.

La méthode de calcul impacte-t-elle la fiscalité du viager ?

Non pour la transaction elle-même. En revanche, pour les droits de donation ou succession, l'administration fiscale impose le barème de l'article 669 CGI, quelle que soit la méthode utilisée lors de la vente. Les deux méthodes coexistent pour des usages différents.

Comment trouver l'espérance de vie pour le calcul ?

Les tables de mortalité INSEE (TGH05 pour les hommes, TGF05 pour les femmes) donnent l'espérance de vie par âge. Pour un couple, on retient l'espérance de vie du plus jeune, car le DUH s'éteint au décès du dernier survivant. Notre simulateur intègre ces tables avec interpolation pour un calcul à l'âge exact.

Le vendeur gagne-t-il plus avec une méthode ou l'autre ?

Pas forcément plus d'argent, mais un contrat plus juste. Un DUH économique plus élevé réduit le prix de vente, mais reflète la vraie valeur de l'occupation. C'est la base d'un viager équilibré où chaque partie trouve son compte — et où le contrat a plus de chances d'aller à son terme sans litige.

Quelle méthode les notaires utilisent-ils ?

Cela dépend des offices et de leur spécialisation. Certains notaires appliquent le barème fiscal par simplicité. D'autres, habitués aux transactions viagères, préfèrent la méthode économique pour sa précision. La loi n'impose aucune méthode pour les ventes de gré à gré.

Des questions sur le calcul de votre viager ? Contactez notre équipe — nous répondons à tous les messages.
À bientôt,
L'équipe 2nd Market