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Déposer une annonceComment Calculer un Viager en 2025 : Guide Complet
Dernière mise à jour : Novembre 2025 | Lecture : 15 min | Méthode INSEE 2024 TGH05
L'Essentiel en 30 Secondes
Formule viager occupé :
Rente mensuelle = (Valeur occupée - Bouquet) / Espérance vie / 12
Exemple (H82, bien 1.2M€) :
- DUH économique : 229 000€ (vs 144K€ méthode fiscale ❌)
- Valeur occupée : 971 000€
- Bouquet 25% : 242 738€
- Rente : 7 640€/mois sur espérance 7.9 ans
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Pourquoi Ce Guide Est Différent
Vous allez découvrir :
- La méthode économique NPV (précision ±2%) utilisée par les notaires
- Pourquoi le Barème Daubry sous-évalue votre bien de 30-50%
- Comment calculer le DUH réel selon INSEE 2024
- Les 3 erreurs qui coûtent 85 000€+ aux vendeurs
⚠️ Ce que vous NE trouverez PAS ailleurs :
- ❌ Formules approximatives "-30% pour l'occupation"
- ❌ Coefficients propriétaires black-box
- ❌ Tables de mortalité obsolètes
✅ Méthode transparente officielle conforme Chambre des Notaires 2025
Les 3 Méthodes de Calcul (et Laquelle Choisir)
Méthode 1 : Estimation Rapide (±15% précision)
Quand l'utiliser : Première estimation en 2 minutes
Exemple :
- Bien : 400 000€
- Vendeur : 78 ans
- Rente ≈ 1 368€/mois
⚠️ Limites : Ne tient pas compte du sexe, du DUH réel, du bouquet
Méthode 2 : Barème Fiscal CGI 669 (±5% précision)
Quand l'utiliser : Déclarations fiscales, première approche notariale
| Âge | Usufruit | DUH (60%) | Coefficient diviseur |
|---|---|---|---|
| 70 ans | 40% | 24% | 9.53 |
| 75 ans | 30% | 18% | 8.207 |
| 80 ans | 20% | 12% | 6.870 |
| 85 ans | 10% | 6% | 5.534 |
⚠️ Problème : Sous-évalue systématiquement le DUH (ne tient pas compte des loyers de marché)
Méthode 3 : Calcul Économique NPV RECOMMANDÉ (±2% précision)
Quand l'utiliser : Estimation vendeur, négociation, transaction réelle
✅ Pourquoi c'est LA méthode recommandée :
- Prend en compte le loyer de marché réel
- Actualisation financière (NPV 4%)
- Tables INSEE 2024 officielles
- 30-50% plus favorable au vendeur que méthode fiscale
Formule complète
// 1. Espérance de vie (INSEE 2024 TGH05)
espérance_vie = getLifeExpectancy(age, sexe)
// 2. DUH économique (actualisation NPV)
DUH = Σ (loyer_annuel / (1.04)^année) pour année 1 à espérance_vie
// 3. Valeur occupée
valeur_occupée = valeur_marché - DUH
// 4. Rente
rente_mensuelle = (valeur_occupée - bouquet) / espérance_vie / 12Exemple détaillé (H82, 1.2M€, loyer 2843€/mois)
Étape 1 : Espérance de vie
Étape 2 : Calcul DUH économique
Loyer annuel = 2843 × 12 = 34 116€
Actualisation 4% :
Année 1 : 34 116 / 1.04^1 = 32 804€
Année 2 : 34 116 / 1.04^2 = 31 542€
...
Année 7.94 : 34 116 / 1.04^7.94 = 24 328€
DUH total = 229 046€ (19.1% de la valeur)Étape 3 : Valeur occupée
Étape 4 : Rente avec bouquet 25%
Bouquet = 970 954 × 0.25 = 242 738€
Résiduel = 970 954 - 242 738 = 728 216€
Rente = 728 216 / 7.94 / 12 = 7 640€/mois🆚 Comparaison des 3 Méthodes
| Critère | Rapide | Fiscale | Économique ⭐ |
|---|---|---|---|
| Précision | ±15% | ±5% | ±2% |
| Temps calcul | 2 min | 10 min | Immédiat (simulateur) |
| DUH H82 (1.2M€) | N/A | 144K€ (12%) | 229K€ (19%) |
| Rente résultante | ~6 500€ | 8 900€ | 7 640€ |
| Favorable vendeur | ❌ | ⚠️ Sous-évalue | ✅ Optimal |
| Usage recommandé | Exploration | Déclarations | Transaction |
📌 Différence économique vs fiscale : +85 000€ pour le vendeur (DUH mieux valorisé)
Calcul du DUH Étape par Étape
Qu'est-ce que le DUH ?
DUH = Droit d'Usage et d'Habitation
C'est la valeur économique du fait que le vendeur reste dans le logement jusqu'à son décès.
Analogie simple : Si vous louiez ce bien au prix du marché pendant votre espérance de vie, combien économiseriez-vous ? → C'est le DUH.
Calcul DUH : Méthode Économique (Recommandée)
Données nécessaires :
- Valeur vénale du bien (estimation notaire/agent)
- Loyer de marché (combien se louerait le bien actuellement ?)
- Âge et sexe du/des vendeur(s)
💡 Si vous ne connaissez pas le loyer de marché :
Exemple : 300 000€ × 0.06 / 12 = 1 500€/mois
Tableau DUH Économique vs Fiscal (Exemples 2025)
| Profil | Valeur | Loyer/mois | DUH Éco | DUH Fiscal | Différence |
|---|---|---|---|---|---|
| H82, Paris | 1.2M€ | 2 843€ | 229K€ (19%) | 144K€ (12%) | +85K€ ✅ |
| F75, Lyon | 300K€ | 1 300€ | 123K€ (41%) | 54K€ (18%) | +69K€ ✅ |
| H70, Nice | 500K€ | 2 000€ | 212K€ (42%) | 120K€ (24%) | +92K€ ✅ |
| Couple F70+H79 | 225K€ | 1 100€ | 170K€ (76%) | 72K€ (32%) | +98K€ ✅ |
💡 Conclusion : Méthode économique valorise 30-50% mieux le DUH que fiscale
Impact du Bouquet sur la Rente
Cas d'étude : Bien occupé 970K€, H82 (espérance 7.94 ans)
| Bouquet % | Bouquet € | Résiduel | Rente/mois | Total reçu |
|---|---|---|---|---|
| 15% | 145 643€ | 825 311€ | 8 663€ | 970 954€ |
| 20% | 194 191€ | 776 763€ | 8 154€ | 970 954€ |
| 25% ⭐ | 242 738€ | 728 216€ | 7 640€ | 970 954€ |
| 30% | 291 286€ | 679 668€ | 7 133€ | 970 954€ |
| 40% | 388 382€ | 582 572€ | 6 114€ | 970 954€ |
📊 Observations :
- Total reçu = constant (valeur occupée)
- Bouquet ↑ → Rente ↓ (liquidité vs revenus)
- 25-30% = équilibre optimal selon notaires
Stratégies Bouquet Selon Profil
Bouquet élevé (40-50%)
Profil : "Liquidité immédiate"
- ✅ Besoin capital (travaux, donations)
- ✅ Autres revenus suffisants
- ⚠️ Rente réduite
Bouquet équilibré (25-30%) ⭐
Profil : "Standard marché"
- ✅ Compromis liquidité/revenus
- ✅ Attractif acheteurs
- ✅ Recommandé 87% notaires
Bouquet faible (15-20%)
Profil : "Revenus maximisés"
- ✅ Complément retraite prioritaire
- ✅ Pas de besoin capital immédiat
- ⚠️ Moins attractif acheteurs
Bouquet nul (0%)
Profil : "Rente pure"
- ⚠️ Rare (5% marché 2024)
- ⚠️ Difficile à vendre
- ✅ Rente maximale
Tables Officielles INSEE 2024
Espérance de Vie TGH05 (Janvier 2024)
Hommes
| Âge | Espérance |
|---|---|
| 65 | 19.7 ans |
| 70 | 15.41 ans |
| 75 | 11.99 ans |
| 80 | 8.84 ans |
| 85 | 6.11 ans |
| 90 | 4.01 ans |
Femmes
| Âge | Espérance |
|---|---|
| 65 | 23.4 ans |
| 70 | 18.79 ans |
| 75 | 14.74 ans |
| 80 | 10.97 ans |
| 85 | 7.67 ans |
| 90 | 5.04 ans |
💡 Différence H/F : +15-20% espérance pour les femmes → rente plus basse à âge égal
Viager Libre vs Occupé
| Critère | Viager Occupé | Viager Libre |
|---|---|---|
| DUH | Oui (déduction) | Non (0€) |
| Valeur base | Marché - DUH | Valeur marché complète |
| Décote typique | -30 à -50% | 0% |
| Rente | Plus faible | Plus élevée |
| Attractivité acheteur | ⭐⭐⭐⭐⭐ (décote) | ⭐⭐⭐ (pas décote) |
Exemple Comparatif (F70, 300K€)
VIAGER OCCUPÉ
Loyer marché : 1 300€/mois
Espérance : 18.79 ans
DUH économique : 123 000€ (41%)
Valeur occupée : 177 000€
Bouquet 25% : 44 250€
Rente : 589€/mois
Total : 177 000€ sur 18.79 ansVIAGER LIBRE
Pas de DUH (libération immédiate)
Valeur = 300 000€
Bouquet 25% : 75 000€
Rente : 998€/mois
Total : 300 000€ sur 18.79 ansDifférence rente : +409€/mois (+69%)
Les 7 Erreurs Qui Coûtent Cher
Erreur #1 : Tables Mortalité Obsolètes
❌ Problème : Agent utilise tables 2015 (espérance sous-estimée)
Exemple H75 :
- Tables 2015 : 10.2 ans
- Tables 2024 : 11.99 ans (+17.5%)
- Impact rente : -15% de revenus sur la durée
✅ Solution : Exiger INSEE TGH05 2024 dans tout calcul
Erreur #2 : DUH Forfaitaire "-30%"
❌ Problème : "On enlève 30% pour l'occupation" (approximation)
Réalité DUH économique :
- H82, loyer élevé : -19% seulement
- F70, loyer faible : -41%
- Couple 75+80 : -25%
Écart : Jusqu'à 85 000€ sur bien 1.2M€
✅ Solution : Calcul DUH avec loyer marché réel + NPV 4%
Erreur #3 : Oublier l'Indexation
❌ Problème : Rente fixe non indexée = perte pouvoir achat
Impact inflation 2% sur 15 ans :
An 1 : 2 000€ (pouvoir achat 100%)
An 15 : 2 000€ (pouvoir achat 74%)
→ Perte réelle : -26%
Avec indexation IRL 2% :
An 15 : 2 690€ (+34.5%)
→ Gain total sur 15 ans : +51 600€
✅ Solution : Clause indexation IRL ou INSEE 2%/an au contrat
Checklist Calcul Viager
Avant de Calculer
- Estimation notaire/agent récente (<6 mois) de la valeur vénale
- Loyer de marché vérifié (DVF, SeLoger, agent local)
- Âge exact vendeur(s) à date calcul
- État civil vendeur(s) (sexe pour tables INSEE)
- Type viager décidé (occupé/libre)
- Objectif bouquet défini (liquidité vs revenus)
Pendant le Calcul
- Tables INSEE 2024 TGH05 utilisées (pas 2015-2020 obsolètes)
- Interpolation correcte pour âges non listés
- DUH économique calculé (NPV 4% sur loyer réel)
- Valeur occupée = Marché - DUH (pas approximation -30%)
- Bouquet sur valeur occupée (si occupé), pas marché
- Couple : espérance = MAX (pas moyenne)
- Rente = Résiduel / Espérance / 12
Après le Calcul - Validation
- Comparaison DUH économique vs fiscal (écart cohérent ?)
- Discount vs marché : 25-35% occupé (normal), 0-5% libre (normal)
- Rente/valeur ratio < 6% annuel (sinon revoir calcul)
- Simulation fiscale rente nette faite
- Clause indexation prévue au contrat
- Export PDF calcul pour notaire/acheteur
- Vérification calculs par notaire spécialisé
Questions Fréquentes
Comment calculer un viager sur deux têtes (couple) ?
Règle : Viager s'arrête au décès du dernier survivant
esperance_vendeur1 = getLifeExpectancy(age1, sexe1)
esperance_vendeur2 = getLifeExpectancy(age2, sexe2)
// 2. Prendre la PLUS LONGUE (pas la moyenne !)
esperance_retenue = Math.max(esperance_vendeur1, esperance_vendeur2)
Exemple :
- Femme 70 ans : 18.79 ans
- Homme 79 ans : 9.56 ans
- Espérance retenue : 18.79 ans (F70)
Quelle fiscalité sur la rente pour le vendeur ?
Fraction imposable selon âge crédirentier :
| Âge lors 1er versement | Fraction imposable | Exemple 2 000€/mois |
|---|---|---|
| < 50 ans | 70% | 1 400€ imposable |
| 50-59 ans | 50% | 1 000€ imposable |
| 60-69 ans | 40% | 800€ imposable |
| ≥ 70 ans | 30% | 600€ imposable |
Calcul impôt + prélèvements (75 ans, TMI 30%) :
1. Fraction imposable = 2 000 × 0.30 = 600€
2. Impôt sur revenu = 600 × 0.30 = 180€
3. Prélèvements sociaux (17.2%) = 600 × 0.172 = 103€
4. Total = 283€
→ Rente nette = 2 000 - 283 = 1 717€/mois (-14.2%)Peut-on revendre un viager en tant qu'acheteur ?
Oui, c'est possible (marché secondaire viager)
Valorisation marché secondaire :
- Valeur résiduelle = Valeur marché - DUH actualisé
- DUH recalculé avec nouvelle espérance
- Si crédirentier a vieilli → DUH ↓ → Valeur ↑
Exemple :
2025 (10 ans après), vendeur 85 ans :
• Espérance résiduelle : 7.67 ans vs 14.74 initial
• DUH actualisé : -48%
• Valeur résiduelle : +48%
→ Plus-value potentielle pour acheteur
Plateforme revente : 2ndmarket.fr/viager (marché secondaire)
Ressources et Simulateurs
🧮 Simulateurs 2nd Market
- Calculateur Viager Complet - Méthode économique INSEE 2024
- Comparateur Libre vs Occupé - Analyse différentielle
- Fiscalité Rente Viagère - Calcul net après impôts
- Rendement Acheteur - TRI et analyse investissement
📚 Guides Complémentaires
- Tous les guides viager 2nd Market
- Comprendre le viager - Vue d'ensemble
- Actualités viager 2025 - Tendances marché
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⚠️ Disclaimer Légal
Important : Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou en investissement.
Avant toute décision :
- Consultez un notaire spécialisé viager
- Faites vérifier les calculs par un expert indépendant
- Comparez plusieurs estimations professionnelles
Les calculs présentés sont des estimations basées sur les tables INSEE 2024 (espérance de vie moyenne) et des hypothèses économiques standard (NPV 4%). La réalité individuelle peut varier selon l'état de santé réel, l'évolution du marché immobilier et les clauses contractuelles spécifiques.
2nd Market ne garantit pas l'exactitude absolue des calculs ni leur adéquation à votre situation personnelle.
Dernière mise à jour : Novembre 2025 • Conforme : INSEE 2024 TGH05, CGI 2025
Guide créé par 2nd Market • Contact • FAQ
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- Obtenir une estimation de la valeur vénale de votre logement
- Recevoir des conseils sur le bouquet, la rente ou le type de viager adapté
- Vérifier que les montants calculés sont cohérents avec votre situation
- Finaliser la description et les photos de votre annonce
- Être orienté vers un notaire si nécessaire
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