Comment calculer un viager occupé : méthode en 4 étapes

Le calcul d’un viager occupé repose sur la valorisation du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), correspondant à la valeur économique de la jouissance conservée par le vendeur.

1. Étape 1 : estimer une durée probable (tables INSEE)

   Les tables de mortalité INSEE servent de base aux travaux actuariels sur les rentes viagères. Elles permettent d’obtenir une durée probable selon l’âge (et, selon les cas, le sexe). Dans un calcul viager, cette durée sert de repère pour projeter l’occupation et la rente.

   durée_probable = f(âge, sexe, table)

2. Étape 2 : calculer le DUH par méthode économique (NPV)

   Le DUH économique correspond à la somme actualisée des loyers « économisés » par le vendeur en restant dans le logement, sur une durée probable, avec un taux technique explicite. Le choix du taux (ex. 4 %) est une hypothèse : il doit être cohérent avec le contexte (taux, inflation, risque, localisation).

   DUH = Σ (Loyer_annuel / (1 + taux)^t) pour t = 1 à durée_probable

   Attention : ne pas confondre DUH économique (NPV) et barème fiscal. Le barème de l’article 669 du CGI sert à valoriser usufruit / nue-propriété selon l’âge, mais ne tient pas compte d’un loyer de marché ni d’une actualisation explicite. Les deux usages peuvent coexister (discussion économique vs traitement fiscal), mais ils ne répondent pas au même objectif.

3. Étape 3 : calculer la valeur occupée

   Une fois le DUH estimé, on déduit ce droit d’occupation de la valeur vénale pour obtenir la base économique sur laquelle se négocient bouquet et rente.

   Valeur_occupée = Valeur_vénale − DUH

4. Étape 4 : répartir en bouquet et rente

   Le bouquet est un capital versé immédiatement. Le reste se transforme en rente, étalée sur la durée probable (avec un aléa réel : la rente est due jusqu’au décès, pas « jusqu’à la moyenne »). Les pourcentages de bouquet sont des usages de marché : ils varient fortement selon les dossiers.

   Bouquet = Valeur_occupée × Pourcentage_bouquet Résiduel = Valeur_occupée − Bouquet Rente_mensuelle = Résiduel / durée_probable / 12

DUH économique vs barème fiscal : ce que ça change

La valorisation du DUH est le pivot du calcul viager en occupé. Une approche économique (NPV) et une approche fiscale (barème) peuvent produire des résultats différents, car la logique n’est pas la même.

Calcul viager libre : ce qui change par rapport au viager occupé

En viager libre, le vendeur ne conserve pas de droit d’usage : l’acheteur dispose du bien immédiatement. Il n’y a donc pas de DUH à déduire de la valeur vénale.

Formule simplifiée (viager libre)

Viager sur deux têtes (couple) : logique de durée

Dans un viager sur deux têtes, la rente est due jusqu’au décès du dernier survivant. En pratique, les simulations utilisent souvent une durée plus longue que celle du vendeur le plus âgé (car le risque porte sur le survivant).

Outils utiles (2026) : simulateurs viager 2nd Market

Pour vérifier rapidement les ordres de grandeur (DUH, valeur occupée, bouquet, rente) et tester plusieurs hypothèses, les simulateurs permettent de comparer des scénarios de manière lisible.

• Simulateur viager libre ou occupé
• Simulateur rendement acheteur (viager)
• Simulateur d’offre (bouquet / rente)
• Simulateur fiscalité (viager)

FAQ : calcul viager 2026

Comment calculer un viager occupé en 2026 ?

En pratique : (1) choisir une durée probable (tables), (2) estimer le DUH par actualisation des loyers (NPV), (3) calculer la valeur occupée (valeur vénale − DUH), (4) répartir en bouquet et rente selon la structure retenue. Une validation notariale reste indispensable pour sécuriser les clauses.

Quelle est la méthode la plus fiable : économique ou barème fiscal ?

Elles ne répondent pas au même besoin : la méthode économique explicite l’hypothèse de loyer et de taux (utile pour comprendre et négocier), tandis que le barème fiscal sert de référence standardisée pour des traitements réglementaires. Pour une discussion de prix, rendre les hypothèses visibles évite les malentendus.

Comment se calcule le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) ?

Le DUH économique est la somme actualisée des loyers sur une durée probable : plus le loyer est élevé, plus la durée est longue (ou plus le taux est faible), plus le DUH augmente. C’est la variable la plus structurante d’un viager occupé.

Quelle différence entre viager occupé et viager libre ?

En occupé, le vendeur conserve un droit d’usage : on déduit un DUH de la valeur vénale, ce qui réduit la base bouquet/rente. En libre, il n’y a pas de DUH : la base est la valeur vénale, ce qui augmente mécaniquement bouquet et rente (à hypothèses identiques).