DUH Viager 2026 : calcul économique vs calcul fiscal (CGI 669)
Le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) explique pourquoi un viager occupé est moins cher qu’une vente classique : le vendeur continue à vivre dans le logement, donc l’acheteur ne peut pas l’occuper ni le louer tout de suite.
Exemples pédagogiques — à valider avec un notaire.
1. Le DUH, en une phrase
Le DUH est une réduction appliquée à la valeur du bien, parce que le vendeur conserve le droit d’y habiter. On enlève ensuite ce DUH pour obtenir la valeur occupée (base de calcul du bouquet et de la rente).
Valeur occupée = Valeur vénale (bien libre) − DUH
Illustration très simple
- Un logement pourrait se louer 2 000 € / mois.
- Si le vendeur reste, il “économise” ce loyer chaque mois (il conserve l’usage du logement).
- Le DUH correspond à la valeur de cet avantage, sur plusieurs années.
2. Méthode économique : actualiser les loyers futurs
Principe
La méthode économique estime le DUH à partir d’un loyer de marché et d’une durée d’occupation estimée (tables de mortalité). On actualise ensuite les loyers, car un euro dans 8 ans ne vaut pas un euro aujourd’hui.
DUH = Σ (Loyer_annuel / (1 + taux)^t)
Pourquoi c’est lisible
- On part d’une donnée concrète : le loyer.
- On voit l’effet du temps via l’actualisation.
- On peut comparer plusieurs biens avec la même logique.
Ce qui se discute
- Le loyer de référence (marché local, état du bien).
- Le taux (convention de travail, scénario).
- La table retenue (durée estimée : statistique, pas prédiction individuelle).
Exemple pédagogique (ordre de grandeur)
Exemple illustratif : bien à 1,2 M€, vendeur 82 ans, loyer de marché 2 843 €/mois. Les chiffres ci-dessous sont fournis pour comprendre la logique, pas pour “fixer” un prix.
| Année | Loyer annuel | Facteur (1,04)^t | Valeur actualisée (approx.) |
|---|---|---|---|
| 1 | 34 116 € | 1,04 | ≈ 32 800 € |
| 2 | 34 116 € | 1,08 | ≈ 31 500 € |
| 3 | 34 116 € | 1,12 | ≈ 30 300 € |
| 4 | 34 116 € | 1,17 | ≈ 29 200 € |
| 5 | 34 116 € | 1,22 | ≈ 28 000 € |
| 6 | 34 116 € | 1,27 | ≈ 27 000 € |
| 7 | 34 116 € | 1,32 | ≈ 25 900 € |
| 8 (approx.) | 34 116 € | ≈ 1,37 | ≈ 24 900 € |
| Total DUH économique (ordre de grandeur) | ≈ 220 000 à 230 000 € | ||
Valeur occupée (fourchette) : 1 200 000 € − (220 000 à 230 000 €) ≈ 970 000 à 980 000 €.
Pourquoi un taux autour de 4 % ?
Le taux sert à traduire une idée simple : plus un flux est lointain, moins il “vaut” aujourd’hui. En pratique, le taux retenu est une convention (repère long terme + marge de risque) et peut être discuté. Tester plusieurs scénarios (ex. 3 %, 4 %, 5 %) aide à comprendre l’impact sur le DUH.
3. Méthode fiscale : barème de l’article 669 du CGI
Principe
Le barème fiscal du CGI 669 répartit une valeur entre usufruit et nue-propriété en fonction de l’âge. C’est un repère utilisé pour des usages fiscaux (donations, successions, etc.). Il n’est pas conçu pour estimer un loyer local.
Valeur usufruit = Valeur vénale × pourcentage (selon l’âge)
Exemples de tranches (repère)
- 71 ans révolus : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
- 81 ans révolus : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
- 91 ans révolus : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
Exemple simplifié (même bien à 1,2 M€)
Illustration : à partir de 81 ans révolus, le barème indique 30 % d’usufruit. On obtient une valeur d’usufruit, puis certaines pratiques appliquent une fraction (ex. 60 %) pour approcher un DUH. Le schéma précis est à valider avec le notaire selon le dossier.
- Valeur d’usufruit : 1 200 000 € × 30 % = 360 000 €
- Hypothèse DUH (illustration) : 360 000 € × 60 % = 216 000 €
- Valeur occupée : 1 200 000 € − 216 000 € = 984 000 €
Limites (important)
- Le barème ne tient pas compte du loyer réel du bien.
- Deux biens très différents peuvent donner un résultat proche à âge égal.
- Utile comme repère administratif, moins adapté à une négociation “au marché”.
4. Comparaison rapide : ce que chaque méthode “voit”
| Critère | Méthode économique (loyers) | Méthode fiscale (CGI 669) |
|---|---|---|
| Point de départ | Loyer de marché + durée estimée | Âge (pourcentage forfaitaire) |
| Lisibilité | On voit l’effet du temps et du loyer | Un pourcentage global, sans loyer local |
| Usage naturel | Comprendre / discuter un prix | Repères fiscaux / administratifs |
5. Pour un débutant : comment lire un DUH
Image mentale simple
- Le bien “libre” = 100 % (valeur vénale).
- Le DUH = la partie liée au fait de rester dans le logement.
- La valeur occupée = ce qui reste et sert de base pour bouquet + rente.
Avertissement (conformité)
2ndMarket est une plateforme de mise en relation. Les exemples sont pédagogiques et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni une recommandation personnalisée. Avant toute décision, validez les hypothèses avec un notaire.
6. FAQ DUH (réponses courtes)
Quelle méthode regarder en premier ?
Pour comprendre un prix, la méthode économique est souvent la plus intuitive (car elle part d’un loyer). Le barème CGI 669 est utile comme repère fiscal/administratif.
Le taux (3 %, 4 %, 5 %) change-t-il beaucoup le DUH ?
Oui. Un taux plus bas augmente le DUH (on valorise plus le futur). Un taux plus haut diminue le DUH. Tester plusieurs scénarios aide à se faire une idée.
Les chiffres sont-ils “garantis” ?
Non. Les chiffres sont des illustrations. Le résultat dépend du loyer local, de l’état du bien, des hypothèses retenues et de la négociation entre les parties.