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Arbitrage SCPI : Vendre, Retirer ou Conserver en 2025 ?
Comparez vos options SCPI en 2025 : vendre, attendre le retrait, ou conserver. Suivez une méthode simple, découvrez le simulateur et les chiffres clés du marché.
Arbitrage SCPI en 2025 : vendre, attendre le retrait, ou conserver ?
Depuis 2024, les SCPI s’ajustent : valorisations revues plus souvent, tensions de liquidité, reprise de la collecte en 2025. Cette page, rédigée par 2nd Market, réunit les repères utiles (règles, liquidité, fiscalité) et une méthode simple pour comparer vos options — sans surpromesse. À retenir : la situation varie selon les SCPI.
Qui devrait lire ce guide ?
- Vous détenez des parts de SCPI et vous hésitez entre retrait, vente de gré à gré ou conservation.
- Votre SCPI a ralenti son rendement ou affiche une file d’attente importante.
- Vous comparez une réorientation (ex. : bureaux → santé / logistique) ou une diversification Europe.
⚡ Arbitrage SCPI : devez-vous le faire ?
Cochez les affirmations vraies pour vous (lecture seule, indicatif).
Lecture du score : 0–2 → peu probable que ce soit rentable | 3–4 → affiner avec le simulateur | 5 → potentiellement intéressant selon votre cas.
🌳 Arbre de décision : faut-il arbitrer ?
Rendement actuel ?
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+----+-----+
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<4% ≥4%
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| Taux de vacance ?
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| +----+----+
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| <6% >8%
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Analyser Conserver Analyser
arbitrage arbitrage
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Utiliser simulateur Utiliser simulateur
Ce qui a changé en 2024-2025
- Valorisations plus fréquentes : patrimoines mis à jour plus régulièrement, ce qui accélère les ajustements de prix et la transparence. Cadre réglementaire.
- Collecte qui repart : au S1 2025, collecte brute env. 2,6 Md€ et nette env. 2,2 Md€, en hausse vs 2024.
- Retraits : pas d’échéance : une demande reste valable tant qu’elle n’est pas exécutée/annulée (à ne pas confondre avec un ordre sur marché secondaire).
Les 3 voies de sortie, en mots simples
A) Vendre de gré à gré (via 2nd Market)
Objectif : obtenir des liquidités rapidement, avec un prix négocié (souvent avec décote).
Cadre : cession de parts de société à prépondérance immobilière → droit d’enregistrement 5 % à la charge de l’acheteur pour toute cession de gré à gré.
Des frais de plateformes s’appliquent (barème en vigueur). Ils sont distincts des droits d’enregistrement et des frais de notaire.
B) Demande de retrait (capital variable)
Objectif : sortir au prix de retrait fixé par la société de gestion.
Points clés : délais liés à la file d’attente ; la demande ne se périme pas. Certaines SCPI disposent d’un fonds de remboursement selon leurs règles.
C) Conserver
Objectif : continuer à percevoir les revenus et attendre une normalisation.
Vous pouvez cumuler : déposer un retrait et publier une annonce. Si un acheteur se présente, annulez la demande avant signature (vérifiez les modalités de votre SCPI).
Comparer ses scénarios (méthode + simulateur)
Méthode “4 entrées”
- Montant & horizon : urgent / flexible
- Prix : prix de retrait vs prix négocié (décote)
- Revenus en attendant : distributions de la SCPI
- Coûts : droits d’enregistrement (5 % à la charge de l’acheteur) + éventuels frais de plateforme / notaire.
Outil
Simulateur d’arbitrage SCPI : compare la vente immédiate (gré à gré) au retrait, en tenant compte des revenus perçus pendant l’attente. Ce n’est pas un conseil : l’outil met des chiffres sur vos hypothèses.
📊 Comprendre le point d’équilibre
Exemple fictif (illustratif) : arbitrer de SCPI A (4 %) vers SCPI B (6 %).
Décote de vente (20 % sur 50 000 €)
– 10 000 €
Frais plateforme (6 %)
– 3 000 €
Frais notaire (ex. 3 %)
– 1 500 €
Droits d’enregistrement 5 % (à l’acheteur)
– 2 500 €
Frais d’achat nouvelle SCPI (ex. 10 %)
– 5 000 €
Total coûts initiaux
– 22 000 €
Gain de rendement (+2 pts sur 28 000 €)
+ 560 €/an
Point d’équilibre : 22 000 € ÷ 560 €/an = ~39 ans → arbitrage peu probable dans cet exemple.
Les montants et pourcentages varient selon votre situation. Cet exemple n’est pas un conseil personnalisé.
✅ Quand l’arbitrage peut faire sens
1) SCPI en difficulté structurelle
- Rendement < 3 % depuis 3+ ans
- Patrimoine vieillissant sans plan crédible
- Changement de stratégie de gestion
Accepter une décote peut être pertinent pour réduire le risque.
2) Détention longue + fiscalité
- Parts détenues 10–15+ ans
- Abattements plus-values favorables
- Différentiel de rendement > 2–3 pts
Comparer le gain net après impôts et frais.
3) Réorientation / diversification
- Bureaux → santé / logistique
- France → Europe (diversification géographique)
- Besoin de liquidité partielle
Une vente partielle (décote 10–15 %) peut rééquilibrer votre portefeuille.
Quelques chiffres récents du marché
- Collecte S1 2025 : ~2,6 Md€ brute ; ~2,2 Md€ nette (hausse vs 2024).
- Parts en attente de revente : valeur estimée > 2,3 Md€ à mi-2025, davantage sur les SCPI de bureaux.
- Capital fixe : confrontations à dates fixes (souvent mensuelles) via carnet d’ordres.
Fiscalité & documents utiles
Fiscalité
- Droit d’enregistrement : 5 % en cas de cession de titres de société à prépondérance immobilière (SCPI) — à la charge de l’acheteur.
- Plus-values : régime de droit commun (à vérifier selon votre situation).
Outils utiles : Simulateur de plus-value SCPI • Fiscalité SCPI
À rassembler
- Pièce d’identité, attestation de propriété
- Bulletin/notice, relevés de distribution
Pour publier une annonce : Créer un compte puis déposer l’annonce.
FAQ & prochaines étapes
Questions rapides
Peut-on cumuler retrait et mise en vente ?
Oui. Publiez une annonce et laissez votre retrait ; si la vente réussit, annulez la demande avant signature.
Qui paie les 5 % ?
L’acheteur. Ces droits s’ajoutent au prix négocié et sont distincts des frais de plateforme et des frais de notaire.
Un retrait a-t-il une échéance ?
Non. Il reste valable jusqu’à exécution/annulation (SCPI à capital variable).
Prochain pas
Comprendre une file d’attente : l’exemple Primovie
Données au 30 juin 2025 (bulletin Praemia REIM) — illustration pédagogique, pas une prévision.
```| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Parts en attente de retrait | 1 363 770 |
| Parts compensées sur 6 mois | 2 400 |
| Prix de souscription | 164 € |
| Prix de retrait (officiel) | 149,24 € |
Lecture : si le flux d’entrées reste faible, le stock peut durer longtemps.
Calculez votre délai théorique
Délai estimé : —
Formule : (stock ÷ flux) × 6 = mois.
File d’attente
Compensation
Prix de retrait
Décote
Gré à gré
Comment lire votre bulletin ?
- Stock : nombre de parts en attente
- Flux : parts compensées sur la période
- Ratio : stock/flux → ordre de grandeur du délai
Refaites le calcul chaque trimestre. Si la collecte repart, la situation peut s’améliorer.
```