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Crise de liquidité SCPI : état des lieux, classements et solutions — octobre 2025
Bilan 2025 du marché SCPI : files d’attente, décotes observées sur 2nd Market et comparatif des meilleures SCPI encore liquides.
Crise de liquidité SCPI : état des lieux, classements et solutions — octobre 2025
Depuis deux ans, les SCPI traversent une phase d’ajustement. Hausse des taux, ralentissement de la collecte et files d’attente plus longues : la liquidité est redevenue un sujet central pour les investisseurs.
Ce guide met à jour, avec les données officielles ASPIM T2 2025, la situation du marché : volumes en attente, décotes observées sur 2nd Market, et pistes concrètes pour céder ses parts dans de bonnes conditions.
1. Chiffres clés et dynamique du marché
- 2,33 milliards d’euros de parts SCPI en attente de retrait (ASPIM, juin 2025) ;
- Taux de rotation des parts : inférieur à 1 % par an ;
- Bureaux : segment le plus touché ;
- Résidentiel, santé, logistique : liquidité plus stable ;
- Décotes affichées sur 2nd Market : de –7 % à –25 % selon la SCPI, la demande et le volume de parts proposées.
2. Files d’attente et décotes observées
| SCPI | Société de gestion | % du capital en attente | Estimation de délai | Décote affichée sur 2nd Market* |
|---|---|---|---|---|
| Edissimmo | Amundi | ≈ 2,6 % | plusieurs années | –10 % à –16 % |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | ≈ 9 % | plusieurs mois à plus d’un an | –12 % à –20 % |
| Épargne Foncière | La Française REM | ≈ 6,5 % | environ 1 an | –10 % à –18 % |
| Pierrevenus | Aestiam | ≈ 14 % | plus de 12 mois | –15 % à –25 % |
| Immorente | Sofidy | ≈ 1,5 % | quelques mois | –7 % à –15 % |
| Efimmo 1 | Sofidy | ≈ 5 % | quelques mois | –8 % à –16 % |
* Les décotes indiquent les prix d’annonce visibles sur 2ndMarket.fr. Elles ne représentent pas le prix final, qui dépend des offres reçues et des négociations.
3. SCPI les plus liquides (observations T2 2025)
| SCPI | Taux de distribution 2024 | Décote affichée | Type d’actifs | Tendance liquidité |
|---|---|---|---|---|
| Sofidynamic | 9,5 % | –5 % à –8 % | Diversifiée | Très bonne |
| Transitions Europe | 8,2 % | –7 % à –11 % | Diversifiée/Europe | Bonne |
| Epargne Pierre Europe | 6,7 % | –9 % à –13 % | Bureaux/Europe | Bonne |
| Remake Live | 7,1 % | –10 % à –15 % | Mixte | Correcte |
| Sofidy Europe Invest | 5,2 % | –8 % à –14 % | Diversifiée | Correcte |
Ces décotes proviennent des annonces en ligne et peuvent évoluer selon les offres et la demande.
4. File officielle ou 2nd Market ?
File de retrait (société de gestion)
- Traitement chronologique, pas de garantie de délai.
- Exécution souvent partielle, immobilisation du capital.
Fonds de remboursement
- Réservé à certaines SCPI, volumes limités.
- Décote imposée autour de –10 % à –15 %.
2nd Market : publication directe d’annonce
- Publication gratuite ; validation par notaire, séquestre, transfert officiel.
- Délai moyen indicatif : 4 à 6 semaines entre annonce et signature.
- Prix affiché = prix d’annonce fixé par le vendeur, ajustable après offres.
5. Frais applicables sur 2nd Market
| Partie | Type de frais | Taux / montant |
|---|---|---|
| Vendeur | Commission dégressive | 6 % TTC → 1,5 % selon le montant cumulé |
| Frais notaire | 3 % TTC (min. 540 €) | |
| Acheteur | Commission fixe | 1,8 % TTC |
| Droits d’enregistrement | 5 % | |
| Avant-contrat | 240 € TTC | |
| Frais société de gestion | 0 € à 200 € selon la SCPI |
6. Faut-il vendre ou conserver ?
Conserver si :
- La SCPI reste performante et bien gérée ;
- Pas de besoin immédiat de liquidités ;
- Le rendement net couvre votre objectif de revenu.
Vendre si :
- Délai de retrait > 2 ans ;
- Décote affichée modérée (< 20 %) ;
- Besoin de trésorerie ou arbitrage patrimonial.
7. Cas observés 2025
Épargne Foncière / Immorente : file officielle ~ 1 an ; annonces 2nd Market –10 % à –18 % ; délai moyen de transaction 4 à 8 semaines.
LF Grand Paris Patrimoine : volume en attente important ; annonces 2nd Market autour de –12 % à –20 % ; ventes validées par notaire en moins de 2 mois.
Les prix affichés sur 2nd Market sont des prix d’annonce servant de point de départ à la négociation. Le prix final n’est fixé qu’à la signature chez le notaire.
8. Outils pour arbitrer votre situation
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9. Questions fréquentes (FAQ 2025)
Combien de temps pour vendre ?
En moyenne 4 à 6 semaines via 2nd Market, selon la SCPI et la décote proposée.
Les prix affichés sont-ils définitifs ?
Non. Ce sont des prix d’annonce susceptibles d’être négociés jusqu’à la signature chez le notaire.
La vente partielle est-elle possible ?
Oui, la plupart des SCPI autorisent la cession de lots fractionnés.
Dois-je passer par un CGP ?
Ce n’est pas obligatoire ; vous pouvez publier directement votre annonce. Les commissions supplémentaires des CGP n’offrent pas de garantie de délai.
10. SCPI encore liquides — octobre 2025
Sofidynamic, Transitions Europe, Epargne Pierre Europe, Sofidy Europe Invest, Remake Live, Iroko Atlas, Novaxia NEO, Darwin RE01, Wemo One, Selectipierre 2, Efimmo 1, Immorente, Elysées Grand Large, Osmo Énergie, Edmond de Rothschild Europa, Silver Avenir, Linaclub, Perial Opportunités Territoires, Eden.
Ces véhicules présentent des transactions régulières et des décotes d’annonce raisonnables sur 2nd Market (sous réserve d’évolution du marché).
11. Calculette express de décision
- Délai > 2 ans & Décote < 20 % : vendre via 2nd Market.
- Délai < 6 mois ou Décote > 30 % : patienter.
- Entre les deux : simulez votre situation avant d’arbitrer.
Conclusion : raisonner plutôt que subir
La crise de liquidité SCPI marque un retour à l’équilibre du marché. Les délais varient, les rendements se réajustent, et les outils comme 2nd Market offrent une sortie encadrée, transparente et accessible.
Sur 2nd Market, les prix affichés sont des points de départ — pas des promesses. Ce qui compte, c’est la décision informée et le choix du moment.