SCPI : Définition, fonctionnement et avantages en 2025

Les fondamentaux des SCPI

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui collecte les fonds de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier diversifié. En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un ensemble de biens immobiliers professionnels ou résidentiels.

Ce placement immobilier collectif, géré par une société de gestion, permet de générer des revenus réguliers (dividendes) issus des loyers perçus, avec un ticket d’entrée relativement accessible et sans contrainte de gestion directe.

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Exemple simple : Vous achetez une part de SCPI comme vous achèteriez une action. En échange, vous percevez une partie des loyers générés par les immeubles que la SCPI détient.

Important : Ceci est une information générale. Il ne s’agit pas d’un conseil d’investissement. Pour évaluer si ce type de produit vous correspond, rapprochez-vous d’un professionnel agréé.

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Pourquoi investir en SCPI ?

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Revenus réguliers

Les SCPI offrent une source de revenus stables grâce aux loyers collectés sur les actifs immobiliers. Ces dividendes sont généralement versés trimestriellement, assurant un flux constant de trésorerie.

Vous recevez de l’argent tous les 3 mois, sans avoir à gérer d’appartement ou de locataire.

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Gestion simplifiée

Contrairement à l'immobilier direct, les SCPI ne nécessitent pas de gestion locative. La société de gestion s'occupe de tout : acquisition, location, entretien des biens, et gestion des locataires.

Pas de paperasse, pas de coups de fil à un plombier, tout est géré pour vous.

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Diversification du patrimoine

Investir en SCPI permet de diversifier vos actifs, tant géographiquement que sectoriellement. Par exemple, un portefeuille peut inclure des bureaux à Paris, des commerces en province, et des entrepôts logistiques en Europe.

Vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier.

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Typologies de SCPI

SCPI de Rendement

Idéales pour générer des revenus passifs, elles investissent dans des biens commerciaux, des bureaux ou des entrepôts.

SCPI Fiscales

Permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans des biens spécifiques, comme des logements éligibles à la loi Pinel.

SCPI Thématiques

Ciblent des secteurs porteurs comme la santé, l’éducation, ou l’immobilier durable.

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Structure légale et fonctionnement des SCPI

Cadre juridique

• Agrément obligatoire de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
• Gestion par une société de gestion agréée
• Contrôle par un dépositaire et des commissaires aux comptes
• Réglementation protectrice pour les associés

Organisation et gouvernance

• Collecte des fonds par la société de gestion
• Investissements selon une stratégie définie
• Gestion quotidienne des biens et des locataires
• Redistribution des revenus aux associés
• Assemblées générales avec droit de vote et représentants élus

Circuit des revenus

• Perception des loyers
• Déduction des charges :
  • Frais de gestion (8–12 % des loyers)
  • Charges immobilières (entretien, assurances, taxes)
  • Provisions pour travaux futurs
• Redistribution des dividendes (souvent trimestrielle)
• Constitution éventuelle d’une réserve pour lisser les revenusLes différents types de SCPI

Par type d’actifs

• SCPI de bureaux : souvent loués à de grandes entreprises
• SCPI commerciales : magasins, galeries marchandes
• SCPI résidentielles : appartements loués à des particuliers
• SCPI diversifiées : plusieurs types d’actifs dans une même SCPI
• SCPI spécialisées (santé, logistique, etc.) : concentrées sur un secteur précis

Par objectif

• SCPI de rendement : revenus réguliers
• SCPI de capitalisation : objectif de valorisation des parts
• SCPI fiscales : pour obtenir un avantage fiscal

Par zone géographique

• SCPI françaises : uniquement en France
• SCPI européennes : plusieurs pays d’Europe
• SCPI internationales : hors Europe

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SCPI à capital fixe

• Capital déterminé à la création : le montant total collecté est plafonné, sauf décision exceptionnelle des associés.
• Achat/vente via un marché secondaire : vous devez trouver un acheteur, souvent via une plateforme comme 2ndMarket ou la société de gestion.
• Prix basé sur l’offre et la demande : il peut y avoir une décote si la demande est faible ou une prime si la SCPI est recherchée.
• Liquidité plus restreinte : la revente peut prendre plusieurs semaines ou mois, selon les conditions du marché.

Bon à savoir : Ce type de SCPI fonctionne un peu comme une bourse interne où les prix sont déterminés par les ordres d'achat et de vente des épargnants.

SCPI à capital variable

• Entrées et sorties possibles à tout moment (sous conditions) : vous pouvez acheter ou demander un retrait sans attendre une fenêtre spécifique.
• Prix fixé par la société de gestion : selon une valeur de retrait ou de souscription définie dans les statuts.
• Liquidité améliorée grâce au fonds de remboursement : prévu pour faciliter le paiement des retraits.
• Souscriptions compensent les retraits : si de nouveaux entrants souscrivent, cela facilite la sortie des anciens.

💡 À retenir : Ce fonctionnement offre plus de souplesse, mais dépend aussi de la dynamique de collecte. En cas de crise, les retraits peuvent être suspendus temporairement.

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Que vous déteniez une SCPI à capital fixe ou variable, 2ndMarket vous permet de revendre vos parts sur le marché secondaire. La publication d’une annonce est gratuite et simple, que vous soyez un particulier ou un professionnel.

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Comment une SCPI génère-t-elle des revenus ?

Sources de revenus

• Revenus locatifs : loyers encaissés
• Plus-values immobilières : revente à un prix plus élevé
• Valorisation des parts : hausse de la valeur au fil du temps

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Indicateurs de performance

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Comparatif SCPI et autres investissements

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SCPI vs Immobilier direct

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SCPI vs Autres placements financiers

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Risques et précautions

Liquidité limitée

Contrairement aux actions, les parts de SCPI ne sont pas immédiatement revendables. Ce manque de liquidité peut être contraignant si vous avez besoin d’un accès rapide à vos fonds.

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Frais d’entrée et de gestion

Les SCPI impliquent des frais d’entrée (souvent autour de 10 %) et des frais de gestion annuels. Il est essentiel de les prendre en compte pour évaluer la rentabilité globale.

⚠️ Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI comportent un risque de perte en capital, de baisse des loyers et de difficulté de revente.

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Glossaire SCPI (pour débutants)

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier. Une société qui investit dans des biens immobiliers pour le compte de plusieurs investisseurs.

Société de gestion : Entreprise agréée qui administre les SCPI, choisit les biens, les loue, entretient, collecte les loyers et redistribue les revenus.

Dividende : Part des loyers versée régulièrement à l’investisseur.

Part sociale : Unité d’investissement dans la SCPI. Plus vous détenez de parts, plus vous touchez de revenus.

Marché secondaire : Marché sur lequel les parts de SCPI existantes sont revendues par d’autres investisseurs. C’est le cœur de l’activité de 2ndMarket.

Frais de souscription : Montant payé à l’entrée lors de l’achat de parts (généralement 8 à 12 %).

Capital fixe / variable : Selon le type de SCPI, les souscriptions et reventes sont possibles uniquement entre particuliers (capital fixe) ou directement auprès de la société de gestion (capital variable).

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Avertissement

Notre plateforme agit uniquement comme un marché secondaire facilitant les transactions de gré à gré entre vendeurs et acheteurs de parts de SCPI. Nous ne sommes ni Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), ni Conseillers en Investissements Financiers (CIF), et nous ne fournissons aucun conseil ou recommandation d’investissement.

Toutes les informations affichées sont issues de données publiques et des calculs simples. Bien que nous veillions à leur exactitude, des erreurs peuvent survenir. Les utilisateurs doivent effectuer leurs propres vérifications et consulter des professionnels si nécessaire. Nous déclinons toute responsabilité pour les décisions prises sur la base des informations fournies.

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Sources

• Autorité des Marchés Financiers (AMF)
• Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF)
• ASPIM – Association française des Sociétés de Placement Immobilier
• Statistiques publiques sur les SCPI : rapports annuels disponibles auprès des sociétés de gestion

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