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SCPI: Définition, fonctionnement et guide 2025
Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont devenues incontournables pour diversifier votre patrimoine. Apprenez comment elles fonctionnent et pourquoi elles sont idéales pour des revenus passifs
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : comprendre et agir en 2025
Sommaire
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI permet d’investir collectivement dans l’immobilier professionnel. Vous achetez des parts, la société de gestion achète et loue des immeubles (bureaux, commerces, santé…), puis vous percevez une part des loyers, sans avoir à gérer vous-même les biens.
Exemple concret : avec 5 000 € investis, vous touchez des dividendes trimestriels issus des loyers payés par les locataires. Vous êtes copropriétaire d’un portefeuille immobilier diversifié, sans gestion directe.
Le marché SCPI en 2025
- 88,5 milliards € de capitalisation
- 1,2 million d’investisseurs
- 4–5,5 % de rendement moyen
Source : ASPIM/IEIF. Les chiffres varient selon les SCPI et les années.
Comment ça marche ?
Vous achetez des parts, la SCPI gère les immeubles, collecte les loyers, puis redistribue le revenu après frais. Elle peut aussi vendre un bien et générer une plus-value. Le tout est encadré par l’AMF et contrôlé par des commissaires aux comptes.
On peut comparer la SCPI à une copropriété géante où chacun détient une fraction, mais sans avoir à s’occuper de la gestion quotidienne.
Capital fixe vs capital variable
| Capital fixe | Capital variable | |
|---|---|---|
| Entrée/sortie | Par marché secondaire | Émissions et retraits organisés par la SCPI |
| Formation du prix | Offre et demande | Prix fixé par la société de gestion |
| Liquidité | Dépend des acheteurs en face | Dépend de la collecte |
Dans les deux cas, la revente peut être longue. 2ndMarket propose une alternative en gré à gré, sécurisée par notaire.
Rendement, fiscalité et décote
Le rendement provient principalement des loyers nets, souvent entre 4 et 6 % selon les SCPI. Mais rien n’est garanti : loyers impayés, vacance locative ou baisse de valeur peuvent impacter la performance.
Fiscalité : en direct, les revenus sont imposés comme revenus fonciers. En assurance-vie, c’est la fiscalité du contrat qui s’applique.
Décote : revendre une part en dessous de son prix de souscription. C’est courant sur le marché secondaire, notamment quand la liquidité est faible ou pour accélérer la vente.
Simuler ma fiscalité Estimer les frais
Avantages et limites
Pourquoi choisir les SCPI ?
- Revenus potentiels réguliers (dividendes trimestriels)
- Diversification (bureaux, commerces, santé, logistique…)
- Gestion déléguée à un professionnel agréé
Points de vigilance
- Risque de perte en capital
- Liquidité parfois lente (délai de vente)
- Frais d’entrée et de gestion
Acheter des parts
L’achat se fait soit auprès de la société de gestion, via assurance-vie, soit sur le marché secondaire. Chaque option a ses avantages : fiscalité, souplesse, ou décote possible.
Voir le fonctionnement du marché secondaire Achat comptant vs crédit
Revendre des parts
Revendre peut être long dans le circuit classique. Sur 2ndMarket, vous fixez un prix, recevez des offres, signez un avant-contrat, et le notaire sécurise le transfert et les fonds.
Estimer un prix de vente Poster une annonce Simuler un arbitrage
2ndMarket n’est pas conseiller en investissement mais une plateforme facilitant les échanges avec notaire.
FAQ rapide
Puis-je négocier le prix ?
Oui, l’acheteur peut proposer en dessous, le vendeur choisit d’accepter ou non.
Quels frais s’appliquent ?
Droits d’enregistrement et frais notariaux. Voir le simulateur de frais.
Combien de temps pour vendre ?
Selon la demande et le prix fixé : quelques semaines avec décote, parfois plusieurs mois.
⚠️ Les SCPI comportent un risque de perte en capital. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Besoin d’aide ? Contactez-nous ou consultez notre guide pratique.