Projetez vos revenus nets après impôts (TMI + prélèvements sociaux 17,2%), la valorisation de votre capital et votre TRI net avec réinvestissement optionnel. Simulation gratuite sans inscription, données ASPIM T3 2025.
Configurez vos paramètres ci-dessous. Les résultats se mettent à jour automatiquement.
```| Année | Revenus bruts | Impôts + PS | Revenus nets | Prix/part | Capital | Parts |
|---|
💡 Hypothèses de calcul
Complétez votre analyse avec ces calculateurs spécialisés :
```Calculez tous les frais : souscription, droits 5%, commission 2nd Market, notaire. Comparaison primaire vs secondaire.
Calculer mes frais →Optimisez l'impôt sur vos revenus fonciers : micro-foncier, régime réel, déficit foncier selon TMI.
Optimiser ma fiscalité →Mesurez l'impact décote -15% à -35% sur votre rendement. Comparaison prix souscription vs secondaire.
Simuler décote →Calculez l'impôt à la revente : plus-value, abattement durée, IR + PS. Exonération après 22-30 ans.
Calculer plus-value →Comparez vendre actuel vs acheter autre SCPI. Frais sortie vs gain rendement. Décision éclairée.
Simuler arbitrage →Estimez le meilleur prix pour vendre au marché secondaire. Décote moyenne par SCPI, délai vente.
Estimer prix vente →Configurez le montant que vous souhaitez investir, le prix de part actuel de la SCPI cible (visible sur le bulletin trimestriel), le TDVM annuel publié, et votre TMI. La simulation vous montre :
Comparez ensuite avec un investissement à crédit ou en démembrement pour voir quelle option maximise votre rendement selon votre situation.
Si vous envisagez d'acheter des parts décotées (-20% par exemple), ajustez le "prix de la part" à la valeur décotée au lieu du prix officiel. Vous verrez immédiatement l'amélioration du rendement net grâce à un prix d'entrée plus bas.
Exemple : SCPI à 200€ officiel, achat à 160€ (-20%). Entrez 160€ dans "prix de la part". Le TDVM reste le même (4,7% par exemple), mais votre rendement réel sur capital investi monte à ~5,9%.
👉 Consultez les annonces SCPI disponibles avec décotes actuelles
Vous êtes bloqué dans une file de retrait de 600 jours ? Projetez ce que rapporterait garder vos parts 5 ans de plus (revenus nets + valorisation espérée). Comparez ce TRI net avec l'option "vendre maintenant à -25% sur le marché secondaire + réinvestir le produit net dans un placement liquide ou une autre SCPI".
Utilisez le simulateur prix vente pour estimer votre net vendeur après frais, puis le simulateur arbitrage pour comparer garder vs vendre/réinvestir.
Si vous sélectionnez "Oui" au réinvestissement, le simulateur rachète automatiquement des parts entières avec vos revenus nets chaque année. Cela crée un effet boule de neige :
Cette option simule une stratégie "capitalisation" vs "distribution". Attention : le réinvestissement implique de repayer des frais d'acquisition à chaque achat (sauf si SCPI sans frais ou marché secondaire).
```Les revenus bruts correspondent aux dividendes distribués par la SCPI (loyers perçus - charges). La fiscalité française impose ces revenus comme des revenus fonciers :
Résultat : un TDVM brut de 5% devient environ 3,4% net pour un investisseur à 30% TMI. Le simulateur calcule ce net année par année et cumule sur toute la période.
Net annuel moyen = revenus nets cumulés ÷ nombre d'années. C'est votre "salaire passif" annuel après impôts.
Le capital final est la valeur estimée de vos parts à la fin de la période. Il dépend de deux facteurs :
La plus-value potentielle = capital final - investissement initial. Elle représente le gain en capital (hors revenus). Attention : cette plus-value n'est pas encore fiscalisée dans cette simulation. À la revente réelle, vous paierez l'impôt sur la plus-value immobilière (19% IR après abattements + 17,2% PS après abattements).
Pour simuler la fiscalité de sortie : simulateur plus-value SCPI
Le TRI (taux de rendement interne) est le taux annualisé qui égalise :
Le TRI est calculé après impôts sur les revenus (TMI + 17,2% PS), mais avant impôt sur la plus-value de cession. C'est une mesure synthétique de performance qui intègre rendement + valorisation.
Un TRI net de 4,2% sur 15 ans signifie que votre investissement SCPI a rapporté 4,2%/an en moyenne après fiscalité annuelle des revenus, en tenant compte de la valorisation du capital.
⚠️ Ce que le simulateur ne modélise pas
Le TDVM brut est le pourcentage affiché par la société de gestion (dividende annuel / prix de part). Le rendement net est ce que vous percevez réellement après déduction de votre impôt sur le revenu (TMI) et des prélèvements sociaux (17,2%). Exemple : TDVM brut 5,2%, TMI 30% → rendement net ≈3,4%.
Cela dépend de votre objectif. Si vous cherchez des revenus complémentaires immédiats (retraite, complément salaire), choisissez "Non". Si vous constituez un patrimoine long terme sans besoin de trésorerie, choisissez "Oui" pour profiter de l'effet capitalisation. Attention aux frais d'acquisition à chaque réinvestissement (8-12% primaire, 1,8%+5% secondaire).
Oui. La simulation applique votre TMI (0%, 11%, 30%, 41%, 45%) + 17,2% de prélèvements sociaux sur chaque euro de revenu foncier. C'est pourquoi deux investisseurs achetant la même SCPI au même prix n'auront pas le même rendement net si leurs TMI diffèrent.
Oui. Entrez le prix d'achat réel (décôté) dans le champ "Prix de la part". Exemple : SCPI à 200€ officiel, vous achetez à 150€ (-25%). Entrez 150€. Le TDVM reste identique (même dividende), mais votre rendement sur capital investi sera mécaniquement plus élevé car vous avez payé moins cher.
Le TRI net est le taux annualisé qui égalise la valeur actuelle de tous les flux : investissement initial (négatif) + revenus nets annuels après impôts (positifs) + capital final si revente (positif). C'est une mesure de performance globale qui intègre rendement distribué + valorisation du capital, après fiscalité des revenus (mais avant fiscalité de cession).
Non. Cette simulation est indicative et repose sur des hypothèses (TDVM constant, revalorisation annuelle choisie, fiscalité stable). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le TDVM peut baisser, le prix de part peut stagner ou baisser, la fiscalité peut évoluer. Utilisez cette simulation comme outil d'aide à la décision, pas comme garantie.
Oui. Lancez plusieurs simulations avec différents TDVM, prix de part et hypothèses de revalorisation. Notez les TRI nets obtenus pour chaque SCPI. Comparez-les en tenant compte du risque (TOF, secteur, liquidité). Une SCPI avec TDVM 5,5% mais TOF 85% peut être plus risquée qu'une SCPI à 4,8% mais TOF 92%.
Non. Le montant investi que vous saisissez est censé être le montant réellement investi dans les parts (après frais). Si vous souscrivez pour 50 000€ avec 10% de frais, seuls 45 000€ achètent des parts. Entrez 45 000€ dans le simulateur. Pour calculer le coût total avec frais : simulateur frais SCPI.
```Investissez en SCPI avec une décote de -15% à -35% sous le prix de souscription officiel. Mêmes dividendes que les associés historiques, transaction notariée sécurisée. Pour les vendeurs : délai observé 2 à 6 semaines, contre environ 600 jours en moyenne sur le circuit classique.
Voir les annonces SCPI disponibles Créer un compte gratuit
Vendeurs : Déposez votre annonce gratuitement · CGP : programme partenaire 3% rétrocommission
2nd Market est une plateforme de mise en relation. Aucune garantie de vente, de rendement ou de délai. Transactions notariées. Les SCPI comportent des risques de perte en capital, de liquidité et de revenus non garantis.
2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent des risques de perte en capital, de liquidité et de rendement non garanti. La plateforme facilite la mise en relation mais ne garantit pas la vente des parts.
.avif)
