SCPI Épargne Foncière 2025 : Vendre en 4-6 Semaines (vs 14-19 Ans de Délai Théorique)

Épargne Foncière en bref

Performance et rendement 2024-2025

Rendement 2024

En 2024, Épargne Foncière a distribué un dividende brut de 37,71 € par part, correspondant à un TDVM de 4,52 % (calculé sur le prix de référence de 835 € en début d'année).

Cependant, la société de gestion a pris la décision de baisser significativement son objectif de distribution pour 2025 : 31,20 € par part prévus (contre 36,72 € en 2024), soit une baisse de -15,03 %.

Évolution des dividendes

La Française REM a décidé de ne plus intégrer les plus-values de cessions prévisionnelles dans les distributions trimestrielles, afin d'optimiser les ressources d'Épargne Foncière dans un contexte immobilier incertain.

Évolution du prix de part : chute de 19,76 % en janvier 2025

Épargne Foncière a connu une série de baisses importantes de son prix de souscription :

• Avant janvier 2025 : 835 € par part
• 1er janvier 2025 : 670 € par part (-19,76 %)

Cette baisse fait suite à une dévalorisation du patrimoine de -12,20 % en 2024. La valeur de reconstitution est passée de 846,32 € fin 2023 à 743,07 € fin 2024. Le prix de souscription de 835 € était en surcote de +12,37 %, d'où la décision de La Française REM de repositionner le prix à 670 €, désormais en décote de -9,83 % par rapport à la valeur de reconstitution.

En moins de 3 ans (mars 2022 → janvier 2025), le prix a chuté de 165 €, soit -19,7 %.

Délai de retrait : 14-19 ans théoriques au T2 2025

Situation actuelle

Au 30 juin 2025, 407 688 parts étaient en attente de retrait, soit plus de 6,5 % du capital. Sur le même trimestre, seulement 1 726 parts ont été compensées via la collecte brute.

Au 30 septembre 2025 (T3), la file d'attente a encore augmenté pour atteindre environ 422 000 parts (283 M€), représentant 7,3 % du capital.

À ce rythme de compensation (environ 1 700-2 000 parts par trimestre), il faudrait 14 à 19 ans pour résorber la file d'attente complète. Le prix de retrait officiel reste fixé à 619,75 €, sans aucune garantie sur les délais réels d'exécution.

Pourquoi ce blocage ?

Plusieurs facteurs expliquent cette situation difficile :

• Crise immobilière 2023-2024 : Le marché de l'immobilier tertiaire (bureaux) a connu une correction majeure, entraînant une dévalorisation des actifs.
• Surreprésentation des bureaux : Plus de 70 % du patrimoine est constitué de bureaux, secteur particulièrement touché par le télétravail et la vacance.
• TOF en baisse continue : Le taux d'occupation financier est passé de 92,2 % (T4 2024) à 91,4 % (T1 2025), puis 90,0 % (T3 2025), avec un TOF en exploitation de seulement 86,8 %.
• Franchises loyers en hausse : 4,10 % du patrimoine sous franchise (vs 2,80 % T4 2024).
• Collecte en chute libre : La collecte brute continue de fléchir, empêchant la compensation des retraits.
• Baisse de prix de 19,76 % : Cette correction a amplifié le phénomène de panique et les demandes de retrait.

Fonds de remboursement : une alternative partielle (octobre 2025)

En octobre 2025, La Française REM a activé un fonds de remboursement pour apporter une solution de liquidité limitée aux associés en attente depuis plus de 3 mois.

Conditions du fonds

Exemple concret : Pour un associé détenant 100 parts Épargne Foncière, le fonds de remboursement permet de récupérer 24 210 € bruts (45 parts × 538 €), soit une liquidité partielle rapide mais avec une décote importante.

Comparaison des 3 solutions de sortie

Vendre Épargne Foncière sur 2nd Market

Décotes observées

Les décotes observées sur 2nd Market pour Épargne Foncière varient de -20% à -35% par rapport au prix de souscription actuel (670 €), selon l'urgence du vendeur et les conditions de marché.

Exemple concret : Un vendeur a listé 36 parts d'Épargne Foncière à 470 € la part (soit -30 %). L'annonce a reçu plusieurs offres et a été vendue en quelques semaines seulement.

Ces décotes reflètent les tendances observées, mais ne constituent ni une offre ni une recommandation. Chaque vendeur fixe librement son prix.

Délai de vente moyen

Sur 2nd Market, une annonce Épargne Foncière bien tarifée trouve généralement un acheteur en 4 à 6 semaines, contre 14 à 19 ans via le retrait classique.

Process de vente

1. Dépôt annonce gratuit : Vous fixez votre prix, sans contrainte.
2. Mise en relation : 2nd Market met en contact vendeurs et acheteurs intéressés.
3. Négociation : Le prix affiché peut évoluer lors des négociations.
4. Avant-contrat : Signature électronique (DocuSign), arrhes 10 % versées au notaire.
5. Acte authentique : Signature chez le notaire, paiement par séquestre.
6. Libération fonds : Le vendeur reçoit le produit de la vente sous 7 jours après signature.

Frais de vente sur 2nd Market

Pour le vendeur

• Commission 2nd Market : 6 % TTC (dégressifs selon montant)
• Frais de notaire : 3 % TTC (dégressifs, minimum 540 €)

Exemple pour une vente de 50 000 € (ex: 106 parts à 470 €) :

• Commission 2nd Market : 3 000 € (6 %)
• Frais notaire : 1 500 € (3 %)
• Net vendeur : 45 500 € (91 % du prix de vente)

Pour l'acheteur

• Commission 2nd Market : 1,8 % TTC (fixe)
• Frais avant-contrat : 240 € TTC (une fois)
• Droits d'enregistrement : 5 % du prix (article 726 CGI, obligatoire)
• Frais société de gestion : 0 à 200 € (variable selon SCPI)

Exemple pour un achat de 50 000 € :

• Commission 2nd Market : 900 € (1,8 %)
• Avant-contrat : 240 €
• Droits d'enregistrement : 2 500 € (5 %)
• Frais société de gestion : ~150 €
• Coût total acquisition : 53 790 €

Acheter Épargne Foncière avec décote : opportunité ou piège ?

Rendement effectif avec décote

Acheter Épargne Foncière sur le marché secondaire avec une décote peut améliorer mécaniquement votre rendement effectif.

Calcul exemple :

• Prix de souscription : 670 €
• Prix marché secondaire : 470 € (-30 %)
• Dividende prévisionnel 2025 : 31,20 € par part

Rendement effectif :

• Marché primaire : 31,20 / 670 = 4,66 %
• Marché secondaire : 31,20 / 470 = 6,64 %
• Gain : +1,98 point de rendement

Avantages pour les acheteurs

Le marché secondaire des SCPI offre des opportunités que le marché primaire ne propose pas :

• Décotes attractives : Les parts s'échangent souvent avec une décote de 20 % à 30 % par rapport au prix de souscription, ce qui améliore mécaniquement votre rendement effectif.
• Pas de délai de jouissance : Contrairement au marché primaire où vous attendez 3 à 6 mois avant de percevoir vos premiers dividendes, sur le marché secondaire vous commencez généralement à percevoir des distributions dès le trimestre suivant l'acquisition.
• Transaction sécurisée : Chaque vente passe par un notaire qui authentifie la transaction.

Risques spécifiques Épargne Foncière

⚠️ Attention : cet investissement présente un risque élevé de perte en capital. Épargne Foncière n'offre aucune garantie de distribution future ni de valorisation.

• Baisse dividende confirmée : -15 % en 2025, nouvelle baisse possible
• Illiquidité extrême : 14-19 ans délai théorique, pas de garantie retrait
• TOF en baisse continue : 90,0 % (vs 92,2 % T4 2024), vacance persistante
• Secteur bureaux en crise : 70 % du patrimoine sur un marché déprimé
• Valorisation incertaine : Nouvelles baisses prix possibles
• Endettement 20,36 % : Impact sur flexibilité financière

Profil investisseur adapté

Acheter Épargne Foncière sur le marché secondaire peut être pertinent pour :

• Investisseurs avertis acceptant un risque élevé
• Horizon très long terme (10 ans minimum)
• Pari sur reprise du marché bureaux parisien
• Diversification (max 5-10 % du patrimoine immobilier)

Patrimoine immobilier

Au 30 septembre 2024, Épargne Foncière détenait :

• 286 actifs immobiliers en direct (plus participations OPCI)
• Surface totale : 1 164 973 m²
• Répartition sectorielle :
  • Bureaux : 70,99 %
  • Commerces : 19,36 %
  • Autres (logistique, santé, hôtellerie) : 9,65 %
• Répartition géographique :
  • Île-de-France : 37,83 %
  • Paris : 22,08 %
  • Régions : 31,19 %
  • Étranger : 8,9 % (Allemagne, Pays-Bas, Irlande)

Stratégie d'arbitrage active

Au T1 2025, La Française REM a procédé à la cession de 7 actifs pour 37,60 M€, dont 6 bureaux et 1 commerce.

Au T3 2025, les cessions se sont accélérées avec 64,8 M€ de ventes (20 propriétés, plus de 10 000 m²).

Ces arbitrages visent à :

• Financer les engagements en VEFA (vente en état futur d'achèvement)
• Soutenir les restructurations en cours
• Réduire l'endettement
• Améliorer la qualité du patrimoine

En 2024-2025, la SCPI a cédé plus de 100 M€ d'actifs, poursuivant son plan d'arbitrage massif pour s'adapter au nouveau contexte immobilier.

Risques spécifiques Épargne Foncière

• Illiquidité critique : 14-19 ans délai théorique, file d'attente de 407 688 parts (T2 2025)
• Baisse dividende : -15 % prévus en 2025, nouvelles baisses possibles
• Vacance en hausse : TOF 90,0 % (T3 2025), TOF exploitation 86,8 %
• Franchises loyers : 4,10 % du patrimoine sous franchise (vs 2,80 % T4 2024)
• Dévalorisation : Prix part -19,76 % en janvier 2025, nouvelles baisses possibles
• Secteur bureaux : 70 % du patrimoine sur marché déprimé (télétravail, vacance)
• Concentration Île-de-France : 60 % du patrimoine en zone IDF/Paris
• Endettement : 20,36 % de la capitalisation

Avis 2nd Market sur Épargne Foncière

Pour les vendeurs actuels

Si vous détenez des parts Épargne Foncière et avez besoin de liquidité, vous disposez de 3 options :

1. Retrait classique : Délai 14-19 ans, prix 619,75 €, pas de garantie

2. Fonds de remboursement (octobre 2025) : Délai 60-90 jours, prix 538 € (-19,7%), limite 45 parts maximum

3. Marché secondaire 2nd Market : Délai 4-6 semaines, prix 470-550 € (-20% à -30%), volume libre

Notre positionnement : Face à un délai de 14-19 ans pour le retrait classique et une incertitude sur la valorisation future, vendre sur le marché secondaire peut être préférable pour récupérer rapidement son capital. Le fonds de remboursement offre une alternative pour des volumes limités (max 45 parts), mais avec une décote importante de -19,7%.

Pour les acheteurs potentiels

Acheter Épargne Foncière sur le marché secondaire avec décote présente à la fois des opportunités et des risques :

Opportunités :

• ✅ Rendement effectif amélioré : 6,5-7 % brut avec décote -30%
• ✅ Pari sur reprise : Marché bureaux Paris/IDF peut se redresser à long terme
• ✅ Pas de délai de jouissance : Dividendes dès acquisition
• ✅ Capitalisation importante : 4,17 Mrd €, patrimoine diversifié

Risques :

• ⚠️ Investissement spéculatif : Haute volatilité, perte en capital possible
• ⚠️ Baisse dividende confirmée : -15 % en 2025, incertitude future
• ⚠️ Illiquidité totale : Revente très difficile, sauf nouveau marché secondaire
• ⚠️ Secteur bureaux en crise : Télétravail, vacance structurelle

Profil recommandé : Investisseurs avertis, horizon 10+ ans, acceptant risque élevé, max 5-10 % du patrimoine immobilier.

FAQ Épargne Foncière

1. Pourquoi Épargne Foncière a baissé son prix de 19,76 % en janvier 2025 ?

La baisse de prix fait suite à une dévalorisation du patrimoine de -12,20 % en 2024. La valeur de reconstitution a chuté de 846,32 € fin 2023 à 743,07 € fin 2024. Le prix de souscription de 835 € était en surcote de +12,37 %, d'où la décision de repositionner le prix à 670 € pour refléter la valeur réelle du patrimoine.

2. Vais-je récupérer mon capital via le retrait classique ?

Le délai théorique actuel est de 14 à 19 ans (407 688 parts en attente au 30 juin 2025, 1 726 parts compensées au T2). La liquidité n'est pas garantie. En octobre 2025, la société de gestion a activé un fonds de remboursement permettant la revente, sous conditions, à un prix de 538 € par part (limite de 45 parts par associé), soit une décote de -19,70 % par rapport au prix de souscription. Cette solution offre une liquidité partielle mais reste limitée en volume.

3. Épargne Foncière va-t-elle faire faillite ?

Non, il n'y a pas de risque de faillite à court terme. Épargne Foncière reste une SCPI de très grande taille (4,17 Mrd € de capitalisation) avec un patrimoine diversifié. Cependant, elle est confrontée à des difficultés de liquidité et de valorisation liées à la crise du marché immobilier tertiaire.

4. Le dividende va-t-il encore baisser ?

C'est possible. La société de gestion a déjà annoncé une baisse de -15 % pour 2025 (objectif de 31,20 € par part vs 36,72 € en 2024). L'acompte du T1 2025 a été de 7,50 € (-18,30 % vs T4 2024). Si le TOF continue de baisser (90,0 % au T3 2025) et que les arbitrages génèrent moins de plus-values, de nouvelles baisses sont envisageables.

5. À quel prix vendre mes parts Épargne Foncière sur 2nd Market ?

Les décotes observées varient de -20 % à -35 % par rapport au prix de souscription (670 €), soit des prix de vente entre 435 € et 536 €. Un exemple récent : 36 parts vendues à 470 € (-30 %) en quelques semaines. Le prix dépend de votre urgence et des conditions de marché. Vous fixez votre prix librement.

6. Puis-je acheter Épargne Foncière en souscription directe ?

Oui, la SCPI est ouverte à la souscription au prix de 670 € par part (incluant 9 % de frais). Cependant, compte tenu des difficultés actuelles (délai retrait 14-19 ans, baisse dividende, illiquidité), il peut être plus pertinent d'acheter sur le marché secondaire avec décote (-20 % à -35 %), ce qui améliore le rendement effectif et évite les frais de souscription.

7. Épargne Foncière est-elle encore recommandable en 2025 ?

Pour les nouveaux investisseurs : Non, sauf profil très averti et horizon très long terme. Les risques sont élevés (illiquidité, baisse dividende, secteur bureaux en crise). Acheter avec décote sur le marché secondaire est moins risqué que la souscription directe, mais reste un pari spéculatif.

Pour les porteurs actuels : Si vous avez besoin de liquidité, vendre sur 2nd Market peut être préférable à attendre 14-19 ans un hypothétique retrait. Le fonds de remboursement (538€, max 45 parts) offre une alternative partielle.

8. Quelle différence entre le fonds de remboursement et 2nd Market ?

Le fonds de remboursement (octobre 2025) offre une solution rapide (60-90 jours) à 538€ la part, mais limitée à 45 parts maximum par associé. 2nd Market permet de vendre sans limite de volume, en 4-6 semaines, avec des prix négociables (470-550€). Les deux solutions présentent des décotes similaires (-20% à -30%), mais 2nd Market offre plus de flexibilité pour les gros portefeuilles.

Conclusion

Épargne Foncière traverse une période difficile marquée par un délai de retrait théorique de 14-19 ans (407 688 parts en attente au T2 2025), une baisse de prix de 19,76 % en janvier 2025, et une réduction du dividende de 15 % prévue pour 2025. La SCPI fait face aux défis structurels du marché immobilier tertiaire : vacance persistante (TOF 90,0 % au T3), télétravail, et dévalorisation des bureaux parisiens.

Pour les vendeurs actuels, trois solutions existent : le retrait classique (14-19 ans), le fonds de remboursement (538€, max 45 parts, 60-90 jours), ou le marché secondaire 2nd Market (4-6 semaines, décotes -20% à -35%, volume libre). Face à l'illiquidité extrême, vendre avec décote peut être préférable à immobiliser son capital pendant des années.

Pour les acheteurs potentiels, acheter Épargne Foncière avec décote peut améliorer le rendement effectif (6,5-7 % brut), mais reste un investissement spéculatif réservé à des profils avertis, sur un horizon très long terme, et dans une logique de diversification limitée (max 5-10 % du patrimoine).