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Épargne Foncière 2026 : Prix, Rendement, Avis | Marché Secondaire
Épargne Foncière début 2026 : prix de souscription 670 €, valeur de retrait 619,75 €, rendement 2024 de 4,52 %. Point sur la liquidité dégradée et options de revente sur le marché secondaire.
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SCPI Épargne Foncière 2026 : file d'attente, rendement, valeurs et revente de parts
446 219 parts en attente de retrait au 31/12/2025 — soit 7,2 % de la capitalisation (276,5 M€)
La collecte brute T4 est de 0,7 M€ — collecte nette nulle. Le retrait classique n'est pas une option à court terme. La société de gestion étudie l'ensemble des outils réglementaires disponibles pour répondre aux enjeux de liquidité. La vente de gré à gré via 2nd Market reste disponible à tout moment.
Épargne Foncière sur 2nd Market
Acheter des parts Épargne Foncière
Valeur de réalisation : 581,52 €/part. Valeur de reconstitution : 704,15 €/part.
Distribution brute 2025 : 32,56 €/part — TD 4,86 %. Prévision 2026 : 21,80 à 23,40 €/part.
Voir les annonces disponiblesVendre des parts Épargne Foncière
File de retrait classique : 446 219 parts en attente, collecte nette nulle — délai théorique très long.
Sur 2nd Market, vous fixez votre prix et négociez directement avec l'acheteur, sans attendre la compensation.
Déposer une annonceÉpargne Foncière s'achète aussi sur le marché secondaire avec décote. Consultez notre guide acheteur pour comprendre les prix pratiqués, les droits d'enregistrement (art. 726 CGI) et le déroulé notarié d'une acquisition de parts SCPI de seconde main.
Pourquoi vendre via 2nd Market plutôt qu'attendre la compensation ?
Sur le registre des retraits d'Épargne Foncière, les parts sont exécutées par ordre chronologique, au rythme des nouvelles souscriptions — aujourd'hui quasi nulle (0,7 M€ de collecte brute au T4, collecte nette nulle). Le délai d'attente est indéterminé.
2nd Market fonctionne différemment. Vous négociez directement avec l'acheteur, au prix que vous choisissez.
- ✓ Vous fixez votre prix minimum. Vous n'êtes pas soumis au prix de retrait de la société de gestion ni à l'ordre chronologique du registre.
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- ✓ Transactions sécurisées par acte notarié. Les fonds sont conservés en séquestre par le notaire jusqu'au transfert effectif des parts.
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- ✓ Dépôt d'annonce gratuit, sans engagement. Vous ne payez une commission qu'à la vente effective.
Chiffres clés au 31/12/2025
| Société de gestion | La Française Real Estate Managers SFDR Article 9 |
| Type de capital | Capital variable — Créée en 1968 — Classification ASPIM : Bureaux |
| Distribution brute 2025 | 32,56 €/part (dont 27,62 € résultat + 3,58 € report à nouveau + 1,36 € fiscalité fonds) |
| Distribution T4 2025 | 8,70 €/part (versée le 30/01/2026) |
| Taux de distribution 2025 | 4,86 % (base prix 670 € au 01/01/2025) |
| Performance globale 2025 | 4,86 % (prix part inchangé — variation 0 % en 2025) |
| Distribution prévisionnelle 2026 | 21,80 à 23,40 €/part — baisse T1 anticipée de 25 à 30 % |
| Prix de souscription (01/01/2026) | 670,00 € — variation en 2025 : 0 % (après baisse de −19,76 % en 2024) |
| Valeur de retrait | 619,75 €/part |
| Valeur de réalisation | 581,52 €/part −13,2 % vs prix souscription |
| Valeur de reconstitution | 704,15 €/part — prix de souscription en décote de 4,8 % vs valeur de reconstitution |
| TOF au 31/12/2025 | 89,2 % 10,8 % vacants en recherche |
| TOP | 86,2 % |
| Endettement | 19,62 % (autorisation max 30 %) — taux moyen 1,74 % — durée résiduelle 2,99 ans |
| Parts en attente de retrait | 446 219 parts — 276,5 M€ — soit 7,2 % de la capitalisation Liquidité très dégradée |
| Capitalisation | ~4,14 Md€ — 6 184 694 parts — 57 289 associés |
| TRI 5 ans (2021-2025) | −0,80 % |
| TRI 10 ans (2016-2025) | +2,95 % |
| TRI 15 ans (2011-2025) | +4,13 % |
| Patrimoine | 247 immeubles en direct + 172 via SCI — 1 146 395 m² en exploitation |
| WALB | 3,5 ans |
| Loyers T4 2025 | 38,3 M€ |
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : BIT T4 2025, La Française REM. Données au 31/12/2025.
Distribution 2025 — Détail trimestriel
| T1 | T2 | T3 | T4 | Total brut 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Distribution brute/part | 7,50 € | 7,50 € | 7,50 € | 8,70 € | 32,56 € (C) |
Détail distribution 2025 : 27,62 € distribution de résultat + 3,58 € report à nouveau + 1,36 € fiscalité payée par le fonds (dont 0,36 € fiscalité Europe + 1,00 € fiscalité plus-values immobilières France). Le T4 a été réajusté à la hausse (8,70 € vs 7,50 € les trois premiers trimestres) suite à l'arrêté des comptes 2025.
Prévisions 2026 — Baisse annoncée
Objectif de distribution 2026 : 21,80 à 23,40 €/part (vs 32,56 € en brut 2025 et 31,20 € en distribution seule). Baisse du premier trimestre annoncée entre 25 et 30 %, en raison d'une baisse attendue des loyers perçus et des résultats. Les acomptes trimestriels varieront en fonction des résultats.
File d'attente et fonds de remboursement
| Indicateur | Valeur au 31/12/2025 |
|---|---|
| Parts en attente de retrait | 446 219 parts |
| Montant en attente | 276,5 M€ |
| Poids dans la capitalisation | 7,2 % |
| Collecte brute T4 2025 | 0,7 M€ (1 046 parts souscrites) |
| Collecte nette T4 2025 | Nulle (compensation intégrale) |
| Parts annulées via fonds de remboursement T4 | 44 672 parts à 538 €/part |
Fonds de remboursement T4 2025
La société de gestion a doté le fonds de remboursement de 30 millions d'euros au T4 2025. Il a permis de traiter 44 672 parts au prix de 538 €/part, dans la limite de 45 parts par associé.
Le prix du fonds de remboursement (538 €) est inférieur à la valeur de retrait (619,75 €) et à la valeur de réalisation (581,52 €). Il correspond au minimum légal : valeur de réalisation −10 % = ~523 €. Le prix retenu de 538 € est légèrement supérieur à ce plancher. La société de gestion étudie l'ensemble des outils réglementaires disponibles pour répondre à la situation de liquidité.
Pour les associés souhaitant sortir sans attendre, la vente de gré à gré sur 2nd Market permet de négocier librement un prix avec un acheteur, indépendamment du fonds de remboursement et de son plafond par associé.
Patrimoine immobilier — 419 immeubles / 1 146 395 m²
Répartition sectorielle (valeur vénale)
- Bureaux : 69,79 %
- Commerces : 19,79 %
- Hôtels, tourisme et loisirs : 6,21 %
- Santé et éducation : 3,78 %
- Logistique et locaux d'activités : 0,43 %
Expertises à périmètre constant : −1,8 % global. Bureaux : −2,5 % — Commerces : −0,1 %.
Répartition géographique (valeur vénale)
- Île-de-France : 36,79 %
- Régions : 32,41 %
- Paris : 22,30 %
- Allemagne : 5,53 %
- Pays-Bas 1,58 % — Royaume-Uni 0,98 % — Irlande 0,41 %
59,7 % des surfaces vacantes sont situées en Île-de-France.
Activité locative T4 2025
Relocations
31 799 m² reloués
Libérations
39 172 m² libérés Solde négatif : +7 373 m² vacants
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Loyers quittancés T4 | 38,3 M€ |
| Stock de locaux vacants | 158 079 m² (dont 96,2 % bureaux, 59,7 % en Île-de-France) |
| Surface en cours de restructuration | 28 517 m² |
| Nombre d'immeubles en direct | 247 |
| Nombre d'immeubles via SCI | 172 |
| WALB | 3,5 ans |
Événement marquant T4 : libération du Step Up à Pantin (93) par BNP Paribas (14 000+ m², QP 65 %). L'immeuble est en cours de commercialisation et bénéficiera de travaux pour faciliter la multi-location. Livraison d'une résidence tourisme à Serre-Chevalier (QP 29,3 %), entièrement louée à MMV.
Cessions T4 2025
11 actifs cédés — 21 584 m² (QP) — 60,7 M€ HT (dont 89,2 % bureaux, 10,8 % commerces). Localités : Paris (2), Savigny-le-Temple, Saint-Dizier, Saint-Herblain, Lyon, Aix-en-Provence, Düsseldorf, Lezennes, Cherbourg-en-Cotentin, Montivilliers.
Sur l'ensemble de 2025 : 39 cessions — 177,7 M€ — plus de 55 000 m², dont 12 000 m² vacants. Ces fonds ont permis de financer les travaux, rembourser une partie des emprunts et doter le fonds de remboursement.
Nouvel actif en restructuration : le Cinq à Bordeaux (33), actif vacant entièrement rénové avec bail signé — livraison prévue en 2026.
Le plan d'arbitrage se poursuit activement. Aucune acquisition directe ce trimestre (acquisition indirecte via SCI LF France Santé détenue à 2,61 % par Épargne Foncière).
Acheter des parts Épargne Foncière à décote
Simulation acheteur — 10 parts (à titre illustratif)
| Prix souscription (670 €) | Proche valeur de réalisation (~582 €) | Prix négocié (~520 €) | |
|---|---|---|---|
| Investissement | 6 700 € | ~5 820 € | ~5 200 € |
| Distribution brute 2025 | 325,60 € | 325,60 € | 325,60 € |
| Rendement / prix d'entrée (base 2025) | 4,86 % | ~5,60 % | ~6,26 % |
| Distribution prév. 2026 (médiane) | ~226 € | ~226 € | ~226 € |
| Rendement prév. 2026 / prix d'entrée | ~3,37 % | ~3,88 % | ~4,35 % |
Montants illustratifs. La distribution 2026 est estimée sur la base de la fourchette annoncée (21,80–23,40 €/part). Le rendement effectif dépend du prix négocié. Les revenus ne sont pas garantis.
Attention à la baisse de distribution 2026
La société de gestion anticipe une baisse significative des distributions 2026 (21,80–23,40 € vs 31,20 € de résultat distribuable en 2025). Le T1 2026 sera en baisse de 25 à 30 %. Tout calcul de rendement sur base 2025 doit être corrigé en conséquence.
Vendre ses parts Épargne Foncière en 2026
Le retrait classique représente un délai indéterminé compte tenu des 446 219 parts en attente et de la collecte nette nulle. Le fonds de remboursement traite 45 parts maximum par associé et par an. La vente de gré à gré reste la seule option pour dégager des liquidités dans un horizon court.
Comment ça fonctionne sur 2nd Market ?
- Vous déposez votre annonce gratuitement en indiquant le prix auquel vous souhaitez vendre.
- Des acheteurs intéressés vous contactent et vous font une offre.
- Vous acceptez, refusez ou négociez — à votre rythme.
- Une fois l'accord trouvé, un notaire sécurise la transaction et conserve les fonds en séquestre.
- Le virement intervient dans la semaine suivant le transfert des parts.
Simulation vendeur — 10 parts (illustrative)
| Prix / part visé | Montant brut | Net vendeur estimé (après frais) |
|---|---|---|
| ~620 € (proche valeur de retrait) | 6 200 € | ~5 650 € |
| ~582 € (proche valeur de réalisation) | 5 820 € | ~5 300 € |
| Prix librement négocié | Variable | Variable |
Les frais vendeur sont dégressifs : 6 % sur la première tranche de 50 000 €, puis 4 %, 3 %, 1,5 % et 0,75 % au-delà. Calculer mes frais exacts.
Points d'attention pour les acheteurs
Éléments favorables
- Prix de souscription (670 €) en décote de 4,8 % sous la valeur de reconstitution (704,15 €).
- Endettement modéré : 19,62 % (autorisation max 30 %) — taux moyen très bas à 1,74 %.
- Plan d'arbitrage actif : 177,7 M€ de cessions en 2025, réduisant l'endettement.
- SCPI très ancienne (1968) et très diversifiée géographiquement.
- Potentiel de redressement locatif : actifs en restructuration avec baux signés (ex. Bordeaux).
- TRI 15 ans positif : +4,13 %.
Risques à évaluer
- Distribution 2026 en forte baisse prévue : 21,80–23,40 € vs 31,20 € de résultat 2025.
- TOF en recul : 89,2 % (vs 90,0 % au T3) — 10,8 % de locaux vacants en recherche.
- Valeur de réalisation (581,52 €) nettement inférieure au prix de souscription (670 €) : −13,2 %.
- Expertises bureaux : −2,5 % à périmètre constant. Bureaux = 69,79 % du patrimoine.
- TRI 5 ans négatif : −0,80 %.
- Libération Step Up à Pantin (14 000+ m²) pèse sur le TOF et les loyers 2026.
- WALB court : 3,5 ans — renouvellements de baux à négocier dans un marché difficile.
Questions fréquentes
Pourquoi la distribution 2026 est-elle en forte baisse ?
La société de gestion anticipe une baisse sensible des loyers perçus en 2026, liée notamment à la libération du Step Up à Pantin (BNP Paribas) et à un marché des bureaux toujours difficile. La distribution trimestrielle T1 sera en baisse de 25 à 30 %, avec des acomptes variables selon les résultats.
Que propose le fonds de remboursement ?
Le fonds doté à 30 M€ au T4 a racheté 44 672 parts à 538 €/part (soit −7,5 % vs valeur de réalisation de 581,52 €), dans la limite de 45 parts par associé. C'est une solution partielle, plafonnée, avec une décote par rapport au prix de retrait et à la valeur de réalisation.
Quel prix espérer à la vente sur 2nd Market ?
Le prix est librement négocié entre vendeur et acheteur. Les références objectives sont la valeur de réalisation (581,52 €) et la valeur de reconstitution (704,15 €). Le prix du fonds de remboursement (538 €) constitue un plancher de marché indicatif, bien qu'il ne soit pas contraignant pour une vente de gré à gré.
Le retrait classique est-il une option en 2026 ?
Non à court terme. Avec 446 219 parts en attente et une collecte nette nulle (1 046 parts souscrites pour 1 046 remboursées au T4), le délai de traitement via le registre est indéterminé.
Outils utiles
Avertissement
Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre strictement informatif et ne constituent pas un conseil en investissement. Les parts de SCPI comportent des risques : perte en capital, liquidité réduite, revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La vente sur le marché secondaire ne garantit pas un prix ou un délai d'exécution particulier.
2nd Market n'est ni conseiller en investissement financier, ni société de gestion. Avant toute décision, référez-vous aux documents officiels de la SCPI (bulletins trimestriels, rapports annuels, note d'information disponibles sur le site de La Française REM) et, le cas échéant, à un professionnel habilité.
Source principale : Bulletin d'Information Trimestriel T4 2025 (Numéro 26-01), La Française Real Estate Managers. Données au 31/12/2025.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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