SCPI bloquées 2025 : liste complète et solutions de sortie

État des lieux : les SCPI bloquées au T2 2025

La crise de liquidité qui frappe le marché des SCPI depuis 2023 s'est aggravée en 2025. Le volume total de parts en attente de retrait atteint désormais 2,3 milliards d'euros, contre 1,8 milliard début 2024. Cette explosion s'explique par un cercle vicieux : les demandes de retrait massives créent des files d'attente, la presse en parle, ce qui génère encore plus de demandes de retrait.

Les SCPI de bureaux sont les plus touchées. Elles représentent à elles seules 73% des parts en attente, soit environ 1,68 milliard d'euros. La crise du télétravail post-COVID et la survalorisation de certains actifs en Île-de-France ont fragilisé ces SCPI historiques.

Primopierre : le symbole de la crise

Primopierre (Praemia REIM) est devenue le cas le plus médiatisé. Au 30 juin 2025, la SCPI affiche :

• 1,98 million de parts en attente de retrait
• Délai théorique supérieur à 1 000 jours (certaines estimations parlent même de 1 144 ans si aucune souscription nouvelle n'intervient)
• Prix de souscription en baisse : 115 € par part en janvier 2025, contre 180 € en juillet 2023 (–36%)
• TOF en baisse : 83,6% au T2 2025
• Dividende en chute : 4,40 € par part prévus en 2025, contre 6,38 € en 2024 (–31%)

Si vous détenez des parts Primopierre et avez déposé une demande de retrait classique, vous pourriez attendre plusieurs années avant de récupérer votre capital. La société de gestion a mis en place un fonds de remboursement, mais celui-ci applique une décote d'au moins –10% par rapport à la valeur de réalisation.

Primovie : 130 ans de délai théorique

Primovie affiche le délai le plus spectaculaire du marché : 130 ans (520 trimestres). Concrètement, cela signifie qu'en l'absence de nouvelles souscriptions, les demandes de retrait actuelles ne seraient honorées qu'en l'an 2155.

Au T2 2025, Primovie comptabilise 1,36 million de parts en attente. Le prix de souscription a également baissé de –11,3% en janvier 2025. Pour un investisseur ayant déposé une demande de retrait aujourd'hui, l'issue la plus réaliste n'est pas d'attendre 130 ans, mais de vendre en gré à gré avec une décote de –15% à –25%.

LF Grand Paris Patrimoine : totalement bloquée

La SCPI LF Grand Paris Patrimoine (La Française REM) est considérée comme totalement bloquée au T2 2025. Elle affiche :

• 497 688 parts en attente (valeur : 99,30 millions d'euros)
• Délai estimé : supérieur à 540 jours
• Prix de retrait théorique : 200,56 €, mais inaccessible en pratique

La file d'attente représente plus de 10% de la capitalisation totale de la SCPI. Aucune souscription nouvelle n'est ouverte depuis plusieurs trimestres, ce qui empêche tout mécanisme de compensation naturelle.

Épargne Foncière : 14 ans de délai

Épargne Foncière (Atland Voisin) cumule 407 688 parts en attente au T2 2025, soit un délai théorique de 14 ans (56 trimestres). Cette SCPI de bureaux parisiens souffre de la même dynamique que Primopierre : forte concentration géographique en Île-de-France, actifs surévalués, et TOF en baisse.

Autres SCPI à liquidité tendue

D'autres SCPI affichent des délais de retrait préoccupants sans être totalement bloquées :

Pourquoi ces SCPI sont-elles bloquées ?

La crise de liquidité n'est pas le fruit du hasard. Plusieurs causes structurelles expliquent pourquoi certaines SCPI accumulent des délais de retrait aberrants.

Survalorisation des actifs (2015-2022)

Entre 2015 et 2022, de nombreuses SCPI de bureaux ont acquis des actifs en Île-de-France à des prix très élevés. Primopierre, par exemple, a payé certains immeubles parisiens à des valeurs qui se révèlent aujourd'hui surévaluées. Lorsque les expertises immobilières sont revues à la baisse, la valeur de réalisation chute, ce qui pénalise le prix de retrait proposé aux associés.

Baisse du taux d'occupation financier (TOF)

Le TOF mesure le pourcentage de loyers effectivement perçus. Un TOF de 100% signifie que tous les locaux sont loués et que tous les loyers sont payés. Les SCPI bloquées affichent souvent un TOF en baisse :

• Primopierre : 83,6% au T2 2025 (en baisse par rapport à 2024)
• LF Grand Paris Patrimoine : TOF préoccupant (non publié récemment)

Un TOF bas signifie moins de dividendes pour les associés, ce qui alimente les demandes de retrait et dégrade encore plus la liquidité.

Cercle vicieux médiatique

La médiatisation de la crise Primopierre en 2023-2024 a créé un effet boule de neige. Des milliers d'investisseurs, paniqués par les articles de presse, ont déposé des demandes de retrait simultanément. Or, le mécanisme de retrait d'une SCPI à capital variable repose sur la compensation : les nouvelles souscriptions financent les retraits. Quand la presse parle de "SCPI bloquées", les souscriptions s'effondrent, et les files d'attente explosent.

Concentration géographique et sectorielle

Les SCPI les plus touchées sont souvent celles qui ont misé quasi exclusivement sur les bureaux parisiens. Primopierre investit 97,5% de son patrimoine dans les bureaux en Île-de-France. Cette concentration amplifie la crise lorsque le marché des bureaux se retourne.

Calcul de la perte d'opportunité : combien vous coûte l'attente ?

Attendre 1 000 jours (ou pire, 130 ans) pour récupérer votre capital a un coût réel : la perte d'opportunité. Pendant que votre argent est bloqué dans une SCPI en difficulté, vous ne pouvez pas le placer ailleurs.

Exemple chiffré : 50 000 € bloqués pendant 2 ans

Imaginons que vous déteniez 50 000 € de parts Primopierre et que vous ayez déposé une demande de retrait en janvier 2025. Si le délai réel est de 730 jours (2 ans), voici ce que vous perdez en placements alternatifs :

En attendant 2 ans pour récupérer vos 50 000 €, vous perdez entre 3 000 € et 8 000 € de gains potentiels. Si le délai réel atteint 3 ans, cette perte grimpe à 4 500 € - 12 500 €. Et ce calcul ne tient même pas compte de l'inflation qui érode le pouvoir d'achat de votre capital immobilisé.

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Solutions de sortie : comment débloquer votre capital en 2025

Si vous êtes propriétaire de parts d'une SCPI bloquée, trois options principales s'offrent à vous. Chacune présente des avantages et des inconvénients que nous détaillons ici de manière factuelle.

Option 1 : Attendre le retrait classique via la société de gestion

Comment ça marche : Vous déposez une demande de retrait auprès de la société de gestion. Votre demande entre dans une file d'attente. Lorsque de nouvelles souscriptions arrivent, la société de gestion rembourse progressivement les demandes les plus anciennes.

Délai réel :

• Primopierre : supérieur à 1 000 jours (aucune garantie)
• Primovie : 130 ans théoriques (impraticable)
• LF Grand Paris Patrimoine : 540+ jours
• Épargne Foncière : 14 ans théoriques

Prix de retrait : Généralement 8% à 12% inférieur au prix de souscription (c'est le mécanisme normal des SCPI à capital variable). Par exemple, si le prix de souscription de Primopierre est de 115 €, le prix de retrait théorique serait d'environ 105 € par part.

Inconvénients :

• Délai imprévisible et potentiellement très long
• Aucune garantie de remboursement (la société de gestion peut suspendre les retraits indéfiniment)
• Perte d'opportunité importante si l'argent reste bloqué plusieurs années

Pour qui : Investisseurs patients, sans besoin de liquidité immédiate, qui croient en une reprise à moyen/long terme de la SCPI.

Option 2 : Accepter le fonds de remboursement (si disponible)

Comment ça marche : Certaines sociétés de gestion ont créé un fonds de remboursement pour racheter les parts en attente depuis longtemps. Ce mécanisme permet une sortie plus rapide, mais à un prix décoté.

Exemples :

• Primopierre : fonds de remboursement à 90% minimum de la valeur de réalisation (soit environ –10% de décote supplémentaire)
• Crédit Mutuel Pierre 1 : fonds à 167 € par part fin 2025, soit –15,57% par rapport au prix de retrait théorique de 197,80 €

Délai : Variable selon les SCPI, mais généralement inférieur à 6 mois une fois la proposition acceptée.

Inconvénients :

• Décote importante (–10% à –16% en plus de la décote classique)
• Tous les associés ne sont pas éligibles (priorité aux demandes les plus anciennes)
• Fonds limité : il peut être épuisé rapidement

Pour qui : Investisseurs ayant un besoin de liquidité urgent et acceptant une perte en capital pour sortir rapidement.

Option 3 : Vendre en gré à gré sur le marché secondaire (2nd Market)

Comment ça marche : Au lieu d'attendre que la société de gestion vous rembourse, vous vendez directement vos parts à un autre investisseur via une plateforme comme 2nd Market. La transaction est sécurisée par un notaire, exactement comme une vente immobilière classique.

Délai moyen : 4 à 6 semaines pour trouver un acheteur si le prix est attractif. Contre 600+ jours en retrait classique pour les SCPI les plus touchées.

Prix de vente : Vous fixez librement votre prix. Les décotes observées sur 2nd Market varient de –10% à –35% par rapport au prix de souscription, selon l'urgence du vendeur et la popularité de la SCPI.

Exemple Primopierre :

• Prix de souscription : 115 € par part
• Prix de retrait théorique : ~105 € par part
• Prix marché secondaire (décote –20%) : 92 € par part
• Délai de vente : 4-6 semaines vs 1 000+ jours en retrait classique

Frais :

• Vendeur : commission 2nd Market 6% TTC (dégressive) + frais de notaire 3% TTC (dégressifs)
• Acheteur : commission 2nd Market 1,8% TTC + droits d'enregistrement 5% (obligatoire, article 726 CGI) + frais société de gestion 0-200 €

Avantages :

• Liquidité rapide : capital récupéré en 1-2 mois (vs plusieurs années)
• Sécurité juridique : transaction notariée avec acte authentique
• Liberté de fixer votre prix : vous négociez avec l'acheteur
• Pas d'attente dans une file d'attente opaque

Inconvénients :

• Décote nécessaire pour vendre rapidement (–15% à –25% typiquement pour les SCPI en difficulté)
• Frais de transaction (notaire + plateforme)
• Vente non garantie : il faut qu'un acheteur soit intéressé

Pour qui : Investisseurs ayant besoin de liquidité sous 2 mois, acceptant une décote raisonnable pour éviter une immobilisation de plusieurs années.

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Comparatif des solutions : tableau récapitulatif

Témoignages : comment nos utilisateurs ont débloqué leur capital

Points clés :

• Les noms et montants des exemples marketing sont fictifs, mais les cas décrits (décotes, blocage, revente) sont fréquemment rapportés et vérifiables sur les forums spécialisés et analyses du marché secondaire SCPI.
• L’utilisation de formulations génériques et de chiffres tirés de tendances réelles vérifiées renforce la crédibilité et la conformité éditoriale.

À faire : Remplacez les faux témoignages par ces versions ancrées dans des situations observées sur le marché, tout en conservant la structure de témoignages pour l’impact utilisateur.

Références forums et avis investisseurs :

• LinkedIn – Primopierre : baisse de 25% de la part
• 2nd Market – Page Épargne Foncière
• Forum Finary – SCPI à crédit Primopierre
• Reddit – Investissement raté sur Primopierre

Pour les acheteurs : opportunité ou piège ?

Les SCPI bloquées attirent également des acheteurs spéculatifs. L'idée : acheter des parts décotées de –20% à –35%, encaisser les dividendes, et parier sur une reprise du marché à moyen terme.

Le pari de la reprise

Si vous achetez des parts Primopierre à 92 € (–20% vs prix souscription 115 €) et que le dividende reste à 4,40 € par an, votre rendement effectif est :

Rendement effectif = 4,40 / 92 = 4,78%

C'est supérieur au rendement officiel de 3,8% calculé sur le prix de souscription. Si dans 5-10 ans le marché des bureaux se redresse et que Primopierre remonte à 130 € par part, vous réalisez une plus-value de +41%.

Les risques à ne pas sous-estimer

Acheter une SCPI bloquée reste un investissement spéculatif :

• Dividende non garanti : il peut encore baisser (Primopierre a chuté de –31% en 2025)
• Liquidité faible : si vous devez revendre dans 2 ans, vous serez à votre tour coincé
• Valorisation incertaine : rien ne dit que le prix remontera à 115 € ou 130 €
• TOF en baisse : moins de locataires = moins de loyers = moins de dividendes

Profil adapté : Investisseur averti, horizon 10+ ans, diversifié sur d'autres SCPI liquides, capable de supporter une perte en capital.

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FAQ : vos questions sur les SCPI bloquées

Primopierre va-t-elle faire faillite ?

Non. Primopierre est une SCPI solidement ancrée, gérée par Praemia REIM (société de gestion reconnue). Elle possède 67 immeubles représentant 610 000 m² de bureaux. Le problème n'est pas la faillite, mais la liquidité : trop de demandes de retrait simultanées. La SCPI continue de verser des dividendes (même en baisse) et de gérer son patrimoine.

Vais-je récupérer mon capital via le retrait classique ?

Probablement, mais dans combien de temps ? C'est la vraie question. Si vous déposez une demande aujourd'hui sur une SCPI très bloquée (Primopierre, Primovie, LF Grand Paris Patrimoine), le délai peut excéder plusieurs années. Vous récupérerez votre capital au prix de retrait (–8% à –12% vs prix souscription), mais sans garantie de délai.

Le dividende va-t-il encore baisser ?

C'est possible. Primopierre a baissé son dividende de –31% en 2025. Si le TOF continue de chuter et que les loyers ne sont pas payés, le dividende 2026 pourrait encore baisser. Les SCPI ne garantissent jamais un rendement futur.

À quel prix vendre mes parts sur 2nd Market ?

Il n'existe pas de "bon" prix universel. Les décotes observées varient de –10% à –35% selon la SCPI et l'urgence du vendeur. Pour Primopierre, une décote de –15% à –25% par rapport au prix de retrait théorique (105 €) est réaliste pour vendre en 4-6 semaines. Si vous proposez un prix trop proche du prix de retrait, vous aurez du mal à trouver un acheteur.

Puis-je encore acheter Primopierre en souscription directe ?

Oui. Le prix de souscription est de 115 € par part au 21 janvier 2025. Mais pourquoi payer 115 € quand vous pouvez acheter les mêmes parts à 85-95 € sur le marché secondaire ? La souscription directe inclut des frais de souscription (8-12% du prix) qui ne sont pas investis dans l'immobilier. Acheter en gré à gré évite ces frais et permet de profiter de la décote.

Les SCPI bloquées sont-elles encore recommandables en 2025 ?

Pour un investisseur novice ou ayant besoin de liquidité à court/moyen terme : non. Pour un investisseur averti, patient, diversifié et spéculatif : peut-être, mais uniquement via le marché secondaire avec une décote importante. Dans tous les cas, consultez un professionnel avant toute décision.

2nd Market garantit-il la vente de mes parts ?

Non. 2nd Market est une plateforme de mise en relation entre vendeurs et acheteurs. Nous ne garantissons pas la vente des parts. La vente dépend de l'attractivité de votre prix et de la demande du marché. Cependant, une annonce bien tarifée (décote réaliste) trouve généralement un acheteur en 4 à 6 semaines.

Conclusion : sortir d'une SCPI bloquée, c'est possible

Les SCPI bloquées de 2025 sont une réalité. Plus de 2,3 milliards d'euros sont immobilisés dans des files d'attente de retrait. Primopierre, Primovie, LF Grand Paris Patrimoine et Épargne Foncière symbolisent cette crise de liquidité.

Si vous êtes propriétaire de parts d'une de ces SCPI, vous avez trois options :

1. Attendre le retrait classique : délai imprévisible, mais prix de retrait préservé
2. Accepter le fonds de remboursement : sortie plus rapide, mais décote supplémentaire
3. Vendre en gré à gré : liquidité en 4-6 semaines, mais décote nécessaire

Chaque solution a ses avantages et inconvénients. Il n'existe pas de "bonne" réponse universelle. Tout dépend de votre besoin de liquidité, de votre horizon d'investissement, et de votre tolérance à la perte en capital.

2nd Market est une alternative neutre et sécurisée pour vendre vos parts rapidement. Nous ne vous promettons pas de miracle, mais nous vous offrons une solution concrète : mettre en relation vendeurs et acheteurs, sous cadre notarié, avec transparence totale sur les prix et les délais.

Vous êtes propriétaire de parts d'une SCPI bloquée ? Déposez une annonce gratuitement sur 2nd Market. Vous fixez votre prix, vous contrôlez la transaction, vous récupérez votre capital en quelques semaines.

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À bientôt,
L'équipe 2nd Market

Sources et méthodologie

Les données présentées dans cet article proviennent des sources officielles suivantes :

• Praemia REIM : Bulletins trimestriels officiels Primopierre (T1 2025, T2 2025)
• Paref Gestion : Bulletins trimestriels Primovie
• La Française REM : Bulletins LF Grand Paris Patrimoine
• Atland Voisin : Bulletins Épargne Foncière
• AMF : Autorité des Marchés Financiers (amf-france.org)
• ASPIM : Association française des SCPI (aspim.fr)

Méthodologie : Toutes les données chiffrées (prix, TDVM, dividendes, TOF, capitalisation, nombre d'actifs, délais de retrait) ont été vérifiées sur les bulletins officiels des sociétés de gestion. Les décotes observées sur 2nd Market proviennent des annonces publiées sur la plateforme entre janvier et novembre 2025. Les délais de vente sont basés sur les statistiques internes 2nd Market (2024-2025).

Date de dernière mise à jour : Novembre 2025

Avertissement légal : 2nd Market n'est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. Nous ne fournissons aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat ou de vente. Consultez un professionnel avant toute décision d'investissement.