SCPI bloquées 2026 : liste complète et solutions de sortie

État des lieux : les SCPI bloquées fin 2025 / début 2026

La crise de liquidité amorcée en 2023 ne s’est pas résorbée en 2025 : le stock de parts en attente de retrait reste supérieur à plusieurs milliards d’euros, malgré la mise en place de fonds de remboursement et d’arbitrages d’actifs. Le mécanisme de retrait classique demeure saturé sur plusieurs SCPI emblématiques.

Les SCPI les plus exposées aux bureaux en Île‑de‑France ou à quelques segments spécialisés (santé, Grand Paris) restent en première ligne. La hausse des taux, la baisse des valorisations immobilières et le télétravail continuent de peser sur la valeur des immeubles, donc sur les prix de part et la collecte.

Primopierre : toujours le symbole de la crise

Primopierre reste l’un des cas emblématiques du marché : plusieurs centaines de milliers de parts demeurent en attente de retrait fin 2025, pour un montant global de plusieurs centaines de millions d’euros. Le stock en attente reste très élevé malgré quelques souscriptions et retraits compensés.

• Parts en attente de retrait : stock toujours massif fin 2025, représentant plusieurs centaines de millions d’euros.
• Délai théorique : supérieur à 1 000 jours, avec des calculs pédagogiques qui aboutissent à plusieurs siècles en l’absence de nouvelles souscriptions.
• Baisse du prix de part : la part a déjà subi une baisse majeure entre 2023 et 2025 (de l’ordre de –20 % à –30 %), ce qui a fortement impacté les porteurs historiques.
• Dividende en recul : le revenu distribué a été réduit sur 2024‑2025, sous l’effet d’un taux d’occupation financier (TOF) en tension.

En pratique, un associé ayant déposé un ordre de retrait classique reste exposé à un délai de plusieurs années, sans engagement ferme sur la date de remboursement, la liquidité dépendant des nouvelles souscriptions et des cessions d’actifs.

Primovie : délai théorique extrême maintenu

Primovie, orientée santé / éducation, affiche depuis 2025 un délai théorique de plusieurs dizaines d’années (souvent présenté sous forme pédagogique comme 130 ans, soit 520 trimestres). Le volume de parts en attente reste élevé et la collecte nette insuffisante pour résorber significativement la file.

Le segment santé reste porteur à long terme, mais n’a pas empêché une baisse du prix de part et une dégradation durable de la liquidité. Pour un porteur qui souhaite sortir, la solution la plus réaliste n’est pas d’attendre le retrait classique, mais d’envisager une vente en gré à gré avec une décote parfois comprise entre –15 % et –25 %.

LF Grand Paris Patrimoine : blocage persistant

LF Grand Paris Patrimoine demeure dans une situation de liquidité très dégradée : plusieurs centaines de milliers de parts sont en attente, représentant un pourcentage significatif de la capitalisation totale. La proportion de parts bloquées se situe depuis 2025 autour de 9–10 % du capital.

• Parts en attente : file d’attente représentant plusieurs dizaines de millions d’euros.
• Délai théorique : évalué à plusieurs dizaines d’années en l’absence de reprise de la collecte nette.

La combinaison d’une forte exposition au Grand Paris, d’un environnement de taux élevés et d’un afflux d’ordres de vente maintient la SCPI dans la catégorie des véhicules de rendement en tension de liquidité début 2026.

Épargne Foncière : délai à deux chiffres

Épargne Foncière figure également parmi les SCPI avec un délai théorique de sortie à deux chiffres (plusieurs années, parfois présenté en dizaines d’années dans certaines simulations). La SCPI souffre d’une exposition significative aux bureaux et commerces, avec des ajustements de valeur d’expertise à la baisse.

Pour de nombreux porteurs, l’espoir d’une sortie à court terme via le retrait classique est réduit, ce qui explique un intérêt croissant pour les solutions de marché secondaire.

Autres SCPI à liquidité tendue

Au‑delà de ces cas emblématiques, plusieurs SCPI affichent des files d’attente notables, sans être toujours officiellement qualifiées de “bloquées” :

Pourquoi ces SCPI restent bloquées en 2026 ?

Survalorisation passée et correction des prix

Entre 2015 et 2022, de nombreuses SCPI de bureaux ont acquis des actifs à des prix élevés, portés par des taux très bas et une forte demande institutionnelle. La hausse des taux à partir de 2022 a provoqué une baisse des valeurs d’expertise, qui se traduit par des baisses de prix de part en chaîne.

Les ajustements opérés depuis 2023 (baisse de 10 % à plus de 25 % sur certaines SCPI) ont déclenché une vague de demandes de retrait, renforçant la défiance et la pression sur la liquidité.

Baisse du taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF, qui mesure la proportion de loyers effectivement encaissés, s’est dégradé sur plusieurs SCPI très exposées aux bureaux. Un TOF en baisse signifie plus de vacance, plus de négociations à la baisse sur les loyers et, in fine, des dividendes moindres pour les associés.

Cette baisse des revenus distribués alimente les arbitrages défavorables : plus le dividende baisse, plus les porteurs cherchent à sortir, ce qui allonge encore la file de retrait.

Cercle vicieux médiatique et psychologique

Les annonces de fortes baisses de prix de part et les délais théoriques extravagants ont eu un effet boule de neige. De nombreux épargnants ont déposé des ordres de vente simultanément, renforçant la pression sur le marché primaire.

Dans un modèle où les retraits sont principalement financés par la collecte nouvelle, la chute de cette collecte rend le mécanisme de compensation quasi inopérant sur les SCPI les plus fragilisées.

Concentration géographique et sectorielle

Les SCPI les plus touchées sont souvent très concentrées : bureaux en Île‑de‑France, patrimoine fortement corrélé au Grand Paris, ou spécialisation extrême (santé, éducation, etc.). En cas de retournement spécifique sur ce segment, la valeur et la liquidité se dégradent simultanément.

À l’inverse, certaines SCPI plus diversifiées géographiquement ou sectoriellement ont mieux résisté en matière de collecte et de liquidité, même si elles ont parfois dû ajuster leurs prix de part.

Perte d’opportunité : combien vous coûte l’attente ?

Attendre plusieurs années dans une file de retrait a un coût réel : c’est de l’épargne indisponible qui ne travaille pas ailleurs à un rendement potentiellement supérieur, tout en étant soumise à l’inflation.

Exemple chiffré : 50 000 € bloqués pendant 2 ans

Supposons 50 000 € investis dans une SCPI très bloquée, avec un délai réel de 2 ans (730 jours) avant de récupérer votre capital.

Sur 3 ans d’attente, la perte d’opportunité grimpe mécaniquement, alors que la trajectoire du prix de part de la SCPI reste incertaine.

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Solutions de sortie : comment débloquer votre capital en 2026

Si vous détenez des parts d’une SCPI bloquée, trois grandes familles de solutions existent : le retrait classique, les dispositifs temporaires (fonds de remboursement, offres ciblées) et la vente de gré à gré sur le marché secondaire.

Option 1 : Attendre le retrait classique

Principe : vous déposez un ordre de retrait auprès de la société de gestion ; il est exécuté dans l’ordre chronologique, au fur et à mesure des nouvelles souscriptions et des cessions d’actifs.

Délai sur les SCPI tendues :

• Délai théorique supérieur à 1 000 jours sur certaines SCPI de bureaux.
• Délai théorique de plusieurs dizaines d’années (présenté comme ~130 ans dans certains documents pédagogiques) sur les SCPI les plus bloquées.
• Délai annoncé autour de 10 à 15 ans sur d’autres véhicules en forte tension.

Prix : vous sortez au prix de retrait, généralement inférieur de 8–12 % au prix de souscription pour les SCPI à capital variable, auquel s’ajoutent les éventuelles baisses de prix de part décidées par la société de gestion.

Inconvénients :

• Délai imprévisible et potentiellement très long.
• Aucune garantie ferme de remboursement si la collecte ne repart pas.
• Perte d’opportunité élevée si l’argent reste bloqué plusieurs années.

Option 2 : Fonds de remboursement / offres de rachat ciblées

Principe : certaines sociétés de gestion mettent en place un fonds de remboursement limité dans le temps et en montant, pour racheter plus rapidement une partie des parts en attente, moyennant une décote supplémentaire par rapport à la valeur de réalisation.

Caractéristiques :

• Délai souvent plus court que le retrait classique (quelques mois après acceptation de l’offre).
• Décote plus importante : prix parfois positionné 10–16 % en dessous de la valeur de réalisation, en plus de la décote habituelle prix de souscription / valeur de retrait.
• Enveloppe limitée : seuls certains porteurs, selon des critères de priorité, peuvent en bénéficier.

Pour qui : investisseurs ayant un besoin de liquidité important et prêts à accepter une perte en capital plus marquée pour sortir plus rapidement.

Option 3 : Vendre en gré à gré sur le marché secondaire (2nd Market)

Principe : au lieu d’attendre un rachat par la SCPI, vous vendez vos parts directement à un autre investisseur via une plateforme de marché secondaire. La vente se fait via un notaire, avec un acte authentique et un transfert sécurisé des fonds.

Délai moyen observé : entre 4 et 8 semaines pour une annonce correctement positionnée en prix, contre plusieurs centaines de jours dans les files de retrait les plus saturées.

Prix :

• Vous fixez vous‑même votre prix, en fonction de votre urgence et de l’intérêt des acheteurs.
• Sur les SCPI en grande difficulté de liquidité, les décotes observées vont souvent de –10 % à –35 % par rapport au dernier prix de souscription.
• À titre indicatif, pour vendre rapidement sur une SCPI très tendue, une décote de l’ordre de –15 % à –25 % par rapport au prix de retrait théorique est fréquemment nécessaire.

Frais :

• Côté vendeur : commission plateforme (en général autour de 6 % TTC, dégressive) + frais de notaire (environ 3 % TTC, eux aussi dégressifs).
• Côté acheteur : commission plateforme (environ 1,8 % TTC), droits d’enregistrement de 5 % (article 726 CGI), frais éventuels facturés par la société de gestion (0 à quelques centaines d’euros).

Avantages :

• Liquidité rapide : capital récupéré en 1–2 mois dans de nombreux cas.
• Sécurité juridique : transaction notariée, cadre identique à une vente immobilière classique.
• Transparence : négociation directe sur le prix avec l’acheteur.

Inconvénients :

• Décote nécessaire pour attirer des acheteurs sur une SCPI fragilisée.
• Frais de transaction (notaire + plateforme + droits d’enregistrement).
• Vente non garantie : il faut qu’un acheteur accepte votre prix.

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Comparatif des solutions de sortie

Pour les acheteurs : opportunité ou piège en 2026 ?

Les fortes décotes sur certaines SCPI bloquées attirent aussi des acheteurs opportunistes, qui espèrent cumuler rendement courant élevé et plus‑value potentielle à long terme. Attention cependant : il s’agit d’un pari, pas d’un placement “tranquille”.

Le pari de la reprise

En achetant des parts décotées, le rendement effectif augmente mécaniquement. Par exemple, si une part achetée 92 € verse 4,40 € de distribution annuelle, le rendement effectif est d’environ 4,8 %, même si le rendement officiel calculé sur l’ancien prix de souscription est plus faible.

Si, à horizon 7–10 ans, le marché visé (bureaux, santé, Grand Paris) se normalise et que la part se revalorise, l’investisseur peut cumuler revenus et plus‑value. Mais rien ne garantit ce scénario, et le capital peut rester bloqué très longtemps.

Les risques à ne pas sous‑estimer

• Dividende non garanti : la distribution peut encore baisser en cas de nouvelle hausse de la vacance ou de renégociations de loyers.
• Liquidité faible : si vous devez vendre dans quelques années, vous pourriez vous retrouver dans la même situation de blocage que les vendeurs actuels.
• Valorisation incertaine : la part peut stagner ou continuer de baisser, notamment si les actifs ont été achetés trop cher avant 2022.

Profil adapté : investisseur averti, fortement diversifié, horizon long terme (10 ans et plus), capable d’assumer une perte en capital et un blocage prolongé de son épargne.

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FAQ : vos questions sur les SCPI bloquées en 2026

Conclusion : sortir d’une SCPI bloquée reste possible en 2026

Les SCPI bloquées restent une réalité début 2026 : les files de retrait se chiffrent toujours en milliards d’euros, et plusieurs SCPI affichent des délais théoriques extrêmes. Face à cette situation, trois solutions existent : attendre le retrait classique, répondre aux offres de rachat/fonds de remboursement quand elles se présentent, ou vendre en gré à gré sur le marché secondaire.

Le bon choix dépend de votre besoin de liquidité, de votre horizon d’investissement et de votre tolérance à la décote et au risque. 2nd Market propose une solution concrète et encadrée pour organiser une sortie en quelques semaines, sous contrôle notarial, avec transparence sur les prix réellement payés par les acheteurs.

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