Investir en SCPI : pourquoi la liquidité n’a rien à voir avec la bourse

Investir en SCPI, c’est profiter de loyers réguliers issus de l’immobilier professionnel : bureaux, commerces, établissements de santé… Mais au moment de revendre ses parts, la réalité diffère : les délais sont longs et la procédure est souvent jugée peu transparente. Cela s’explique par la nature même des SCPI : des actifs immobiliers non cotés, structurellement moins liquides qu’une action en bourse.

Sommaire

• Liquide ou illiquide : comprendre la différence avec la bourse
• Le marché centralisé et ses limites
• Les contraintes réglementaires qui expliquent les délais
• Le gré à gré : toujours possible, mais risqué seul
• Le rôle de 2ndMarket.fr dans la revente SCPI
• Outils pratiques (simulateurs SCPI)
• Glossaire SCPI
• FAQ – Vos questions fréquentes sur la revente de SCPI

Liquide ou illiquide : deux mondes différents

En bourse

Une action se revend en quelques secondes. Le prix varie sans interruption en fonction de l’offre et la demande : il est possible de sortir à tout moment, même lors d’un krach, à condition d’accepter le prix du marché.

En SCPI

Le prix des parts est fixé à partir de la valeur du patrimoine, réévaluée seulement deux fois par an. Cette stabilité rassure l’investisseur à long terme… mais elle limite la souplesse : si de nombreux associés souhaitent sortir simultanément, il n’existe pas toujours assez d’acheteurs. Conséquence : les files d’attente peuvent durer plusieurs mois, voire plusieurs années.

Le marché centralisé et ses limites

Pour revendre ses parts de SCPI, il faut classiquement passer par un circuit officiel organisé par la société de gestion

• Les vendeurs déposent leurs ordres de retrait.
• Les acheteurs déposent leurs intentions d’achat.
• La société de gestion confronte périodiquement ces ordres (souvent chaque mois ou trimestre).

Les contraintes réglementaires qui expliquent les délais

Les délais à la revente ne relèvent pas d’une défaillance ou d’une mauvaise volonté des sociétés de gestion. Ils sont imposés par la réglementation AMF – un socle de protection indispensable pour tous les porteurs de parts :

• Respect chronologique (ordre d’arrivée) : toutes les demandes sont classées par date, sans priorité d’investisseur.
• Compensation obligatoire : une sortie n’est possible que si un acheteur entre, afin d’éviter la liquidation en urgence de biens immobiliers qui fragiliserait le fonds et les revenus.
• Valorisation strictement encadrée : le prix des parts est fondé sur des expertises périodiques, et non sur des fluctuations quotidiennes.
• Mécanismes de gestion de crise : si la pression devient trop forte, la loi autorise plafonnement ou suspension temporaire des retraits. Certaines SCPI ont même instauré des fonds de remboursement spécialisés, souvent avec une décote de 10 à 20 %.

En résumé : ces mécanismes allongent les délais, mais ils évitent aussi la cession précipitée d’actifs à bas prix, et protègent l’intérêt collectif.

Le gré à gré : toujours possible, mais risqué seul

La loi permet aussi la revente de parts de gré à gré, c’est-à-dire en dehors du circuit centralisé : un associé peut vendre directement à un autre investisseur.

• Il faut trouver la contrepartie fiable,
• Sécuriser le paiement et les formalités (agrément, inscription, droits aux impôts),
• Préparer le dossier technique (statut, valeur, date d’entrée, fiscalité).

En solo, le vendeur prend des risques juridiques et financiers, notamment si la transaction n’est pas contrôlée par un professionnel (notaire). Beaucoup d’investisseurs renoncent à cette voie ou préfèrent accepter la file d’attente centralisée plutôt que de courir ces risques.

Le rôle de 2ndMarket.fr dans la revente SCPI

2ndMarket.fr n’est pas un marché centralisé : aucun prix n’est imposé, aucune transaction n’est pilotée par la plateforme, et surtout les fonds ne sont jamais manipulés par 2ndMarket.

• Permettre à chaque investisseur de publier une annonce de vente ou d’acheter via des annonces Wanted.
• Donner une visibilité immédiate sur les prix proposés sur le marché secondaire.
• Faciliter la négociation et la rencontre entre investisseurs, en toute transparence.
• Sécuriser la transaction : la signature et le transfert sont toujours faits devant notaire, qui encaisse, contrôle, puis distribue les fonds après vérification complète.

Simplement : nous rendons le gré à gré visible, accessible et sécurisé, tout en respectant totalement le cadre légal.

Outils pratiques – Simulateurs SCPI

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Glossaire SCPI

FAQ – Vos questions fréquentes sur la revente de SCPI