Marché secondaire des SCPI : définition, fonctionnement et opportunités

Le marché secondaire des SCPI regroupe les transactions de parts entre investisseurs, de gré à gré, en dehors du circuit de retrait classique des sociétés de gestion. Il offre une alternative aux files d’attente qui dépassent parfois 600 jours : les vendeurs peuvent rechercher de la liquidité, les acheteurs des décotes et des rendements améliorés. Les exemples de délais ou de décotes mentionnés ici sont des observations de marché, sans garantie de résultat.

Qu’est-ce que le marché secondaire des SCPI ?

Le marché secondaire désigne l’ensemble des échanges de parts de SCPI entre porteurs de parts (vendeurs) et nouveaux investisseurs (acheteurs). Contrairement au marché primaire, où l’on souscrit des parts neuves auprès de la société de gestion, le marché secondaire repose sur des cessions de gré à gré, à un prix librement négocié.

Différence entre marché primaire et marché secondaire

Critère	Marché primaire	Marché secondaire
Vendeur	Société de gestion SCPI (émission de parts nouvelles)	Associé particulier ou investisseur déjà porteur de parts
Prix	Prix de souscription fixé par la société de gestion	Prix négociable, souvent avec décote ou prime selon l’offre et la demande
Délai	En principe rapide si la SCPI est ouverte à la collecte	De quelques jours à plusieurs semaines (2–6 semaines constatées sur certaines ventes 2nd Market)
Disponibilité	Dépend du statut de la SCPI (ouverte, fermée, collecte limitée)	Dépend des annonces de vendeurs et du nombre de parts mises en vente

Les délais mentionnés sont indicatifs, basés sur des cas observés. Ils ne constituent ni un engagement, ni une garantie de cession dans un délai donné.

Comment se déroule une transaction sur le marché secondaire ?

Sur 2nd Market, le marché secondaire SCPI est organisé comme une place de marché entre particuliers et investisseurs professionnels. Le processus type se déroule en plusieurs étapes.

1. Mise en relation : le vendeur dépose une annonce avec le nom de la SCPI, le nombre de parts, le prix souhaité et les documents requis. Un acheteur intéressé peut formuler une offre via la plateforme.
2. Négociation : prix, quantité, calendrier et modalités sont discutés librement entre les parties, dans la limite du cadre légal (notaire, société de gestion, fiscalité).
3. Avant-contrat : un document préparatoire formalise l’accord (nombre de parts, prix, conditions suspensives éventuelles) et est signé électroniquement.
4. Acte notarié : le notaire vérifie l’identité des parties, la propriété des parts et les clauses statutaires, puis fait signer l’acte de cession.
5. Transfert : la société de gestion met à jour le registre des associés et les fonds sont libérés au vendeur après les contrôles usuels.

Prix sur le marché secondaire : décotes et opportunités

Sur le marché secondaire, le prix n’est pas figé : il se détermine par confrontation entre offres de vendeurs et demandes d’acheteurs. Dans le contexte 2024–2025, les décotes par rapport au prix de souscription sont fréquentes, notamment sur certains segments (bureaux, commerces).

Pourquoi les parts se vendent-elles avec décote ?

Plusieurs facteurs expliquent les décotes observées :

• Urgence du vendeur : succession, divorce, besoin de liquidité pour un nouveau projet.
• Illiquidité des SCPI : files de retrait longues sur les circuits traditionnels.
• Contexte de marché : hausse des taux, réajustements de valeurs immobilières.
• Loi de l’offre et de la demande : plus il y a de vendeurs que d’acheteurs, plus les prix se tendent.

Fourchettes de décote par type de SCPI (ordre de grandeur 2025)

Type de SCPI	Décote observée	Principales raisons
SCPI bureaux zone euro	–15 % à –25 %	Impact télétravail, vacance accrue, ajustements de valeurs d’actifs
SCPI commerces	–20 % à –35 %	Pression sur le retail physique, concurrence e-commerce
SCPI logistique / santé	–10 % à –15 %	Secteurs jugés plus résilients, demande soutenue
SCPI diversifiées	–12 % à –20 %	Portefeuilles mêlant plusieurs classes d’actifs et géographies

Ces fourchettes sont illustratives et basées sur des cas observés. Elles ne sont ni des recommandations, ni des prix cibles. Chaque SCPI a sa propre dynamique (patrimoine, gestion, taux d’occupation, dette).

Marché secondaire SCPI : avantages pour les vendeurs

Pour un associé bloqué en file de retrait ou confronté à un besoin de liquidité, le marché secondaire offre un cadre alternatif. Il ne supprime pas le risque de ne pas trouver d’acheteur, mais il permet d’explorer d’autres options que l’attente passive.

• Prix libre : le vendeur choisit son prix de départ (avec ou sans décote) et peut l’ajuster en fonction des retours du marché.
• Visibilité immédiate : une annonce en ligne permet de mesurer l’intérêt réel (consultations, demandes, offres).
• Accès à un bassin d’acheteurs motivés : investisseurs à la recherche de décotes, de SCPI fermées ou de profils spécifiques.
• Processus encadré par notaire : sécurisation juridique de la cession et transfert officiel des parts.

Accepter une décote peut permettre de réduire un délai d’attente très long, mais cela reste un arbitrage personnel entre prix de cession et rapidité potentielle. 2nd Market ne recommande aucun niveau de décote en particulier.

Marché secondaire SCPI : avantages pour les acheteurs

Côté acheteurs, le marché secondaire est un terrain d’opportunités lorsque l’on sait ce que l’on cherche et que l’on accepte le risque propre aux SCPI (capital et revenus non garantis).

• Décotes potentielles : acheter sous le prix de souscription peut mécaniquement améliorer le rendement brut sur le prix d’achat.
• Accès à des SCPI fermées : certaines SCPI ne sont plus ouvertes à la collecte, mais des parts circulent sur le secondaire.
• Historique existant : bulletins trimestriels, rapports annuels, trajectoire de la SCPI déjà documentés.
• Négociation directe : possibilité de dialoguer avec le vendeur, voire d’ajuster la quantité ou le prix en fonction de votre cible.

Une décote attractive ne suffit pas : il faut aussi regarder la qualité du patrimoine, la gestion, la politique de distribution passée et les risques identifiés. Le marché secondaire ne protège pas d’une baisse future de la valeur de la part ou des revenus.

Frais et fiscalité sur le marché secondaire SCPI

Une transaction de parts de SCPI sur le marché secondaire entraîne plusieurs types de frais et conséquences fiscales. Leur répartition exacte dépend du montage retenu et des intervenants (plateforme, notaire, société de gestion).

Principaux frais de transaction

• Frais de notaire : liés à la rédaction de l’acte et aux formalités de mutation des parts. Ils sont généralement proportionnels au montant cédé, avec un minimum.
• Droits d’enregistrement (5 %) : prévus par l’article 726 du CGI sur les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. En pratique, ils sont le plus souvent à la charge de l’acheteur.
• Éventuelle commission de plateforme : facturée au vendeur, à l’acheteur ou aux deux, selon les conditions générales du service utilisé.
• Frais de dossier société de gestion : certains gestionnaires facturent des frais fixes de traitement de la mutation de parts.

Fiscalité de la plus-value pour le vendeur

Lorsque le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition (corrigé le cas échéant), une plus-value immobilière peut être imposable. Elle relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements pour durée de détention au-delà de 5 ans, puis une exonération totale d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans (règles susceptibles d’évoluer).

La situation de chaque contribuable est spécifique. Il est recommandé de vérifier les règles en vigueur sur BOFiP ou auprès de votre notaire, expert-comptable ou conseiller fiscal.

FAQ : questions fréquentes sur le marché secondaire SCPI

Le marché secondaire SCPI est-il plus risqué que le marché primaire ?

Le risque de base reste celui des SCPI : capital et revenus non garantis. Sur le marché secondaire, le prix varie davantage, à la hausse comme à la baisse, selon l’offre et la demande. Acheter avec une décote ne supprime pas le risque de nouvelle baisse du prix ou de diminution des dividendes.

Les décotes annoncées sur 2nd Market sont-elles garanties ?

Non. Les décotes visibles dans les annonces reflètent le prix demandé par les vendeurs à un moment précis. Elles peuvent évoluer au fil des négociations, et certaines annonces peuvent ne jamais trouver preneur. 2nd Market ne garantit ni la décote, ni le volume de transactions, ni les délais.

Combien de temps faut-il pour vendre sur le marché secondaire ?

Certaines ventes observées se sont conclues en 2–6 semaines, d’autres ont pris beaucoup plus de temps, voire n’ont pas abouti. Tout dépend de la SCPI, du prix demandé, du contexte de marché et des délais notariaux et administratifs. Aucun délai n’est garanti.

Peut-on acheter des SCPI fermées sur le marché secondaire ?

Oui, à condition qu’un vendeur propose des parts de cette SCPI. Le fait qu’une SCPI soit fermée à la collecte primaire n’empêche pas des cessions de gré à gré entre associés. La disponibilité réelle dépend du nombre d’annonces et des quantités mises en vente.

Quels documents sont nécessaires pour une transaction ?

En pratique : pièces d’identité, justificatif de domicile, attestation de propriété récente, et documents spécifiques demandés par le notaire et la société de gestion. La liste exacte dépend du dossier et de la SCPI concernée.