Mis à jour en janvier 2026

SCPI : quelles différences entre marché primaire et secondaire ?

Comprendre la différence entre marché primaire et marché secondaire est indispensable pour un investisseur en SCPI. Ces deux circuits d’échange de parts immobilières ne répondent pas aux mêmes logiques de prix, de délais ou de liquidité. Voici une analyse complète et actualisée fin 2025, dans un contexte de files d’attente de retrait encore élevées et de marché en recomposition.

Définitions et fonctionnement

Sur le marché primaire, les parts sont nouvellement créées et souscrites directement auprès de la société de gestion. Le prix appliqué est le prix de souscription officiel, auquel s’ajoutent généralement des frais d’entrée de l’ordre de 10 à 12 %. La liquidité dépend alors de la capacité du gestionnaire à compenser les souscriptions et les retraits. En période de collecte soutenue, le retrait peut être exécuté rapidement ; lorsque les demandes de rachat dépassent la collecte, les délais s’allongent et des files d’attente de plusieurs trimestres peuvent apparaître.

À l’inverse, le marché secondaire concerne l’échange de parts déjà existantes entre investisseurs. Le prix n’est pas fixé par le gestionnaire mais résulte d’une négociation libre entre vendeur et acheteur, ce qui peut se traduire par une décote ou, plus rarement, par une légère prime par rapport au prix officiel. La transaction est réalisée de gré à gré, le plus souvent via un notaire ou une plateforme spécialisée qui prépare les mandats et fait enregistrer la cession au registre des associés.

Le délai de jouissance

Un élément souvent négligé est le délai de jouissance. Lors d’une souscription au primaire, l’investisseur ne perçoit pas immédiatement de dividendes : il doit attendre une période de carence, souvent comprise entre trois et six mois. Ce mécanisme permet au gestionnaire d’investir les fonds collectés avant de les rendre productifs et réduit l’effet de dilution pour les associés déjà en place.

Par exemple, chez certaines SCPI de rendement internationales, les parts commencent à générer des revenus le 1er jour du sixième mois suivant la souscription : un investisseur qui entre en janvier perçoit donc ses premiers revenus à partir de juillet. Sur le marché secondaire, en revanche, il n’existe en général pas de délai de jouissance : la perception des revenus commence dès l’enregistrement de la cession au registre des associés, à la prochaine date de distribution suivant le transfert.

Tableau comparatif

Blocages récents du marché primaire

À la fin du troisième trimestre 2025, le volume total de parts de SCPI en attente de retrait dépasse 2,3 milliards d’euros, soit près de 3 % de la capitalisation du marché. En pratique, environ une SCPI de rendement sur deux présente désormais une file de retraits, parfois supérieure à 5 % du capital pour les véhicules les plus en difficulté.

Cette situation s’explique par la remontée des taux d’intérêt depuis 2022, les ajustements parfois importants des prix de part en 2023–2025, la polarisation de la collecte sur quelques SCPI récentes jugées plus résilientes et le vieillissement de certains patrimoines historiques. Dans ce contexte, le marché secondaire devient une véritable soupape : il permet à des vendeurs de trouver une sortie malgré les blocages du primaire, au prix d’une décote qui reflète mieux les nouvelles attentes des acheteurs.

Sources

• Données de marché ASPIM / IEIF 2025 sur la collecte, les parts en attente de retrait et la capitalisation globale des SCPI.
• Règlementation AMF encadrant les cessions de parts de SCPI et le fonctionnement des marchés primaire et secondaire.
• Documents d’information clés investisseurs (DICI) et notes d’information des principales SCPI de rendement (mise à jour 2024–2025).
• Communications publiques des sociétés de gestion sur les délais de jouissance et les modalités de retrait / fonds de remboursement.