Mis à jour le 28/09/2025

SCPI : quelles différences entre marché primaire et secondaire ?

Comprendre la différence entre marché primaire et marché secondaire est indispensable pour un investisseur en SCPI. Ces deux circuits d’échange de parts immobilières ne répondent pas aux mêmes logiques de prix, de délais ou de liquidité. Voici une analyse complète et actualisée en 2025.

Définitions et fonctionnement

Sur le marché primaire, les parts sont nouvellement créées et souscrites directement auprès de la société de gestion. Le prix appliqué est le prix de souscription officiel, auquel s’ajoutent généralement des frais d’entrée de l’ordre de 10 à 12 %. La liquidité dépend alors de la capacité du gestionnaire à compenser les souscriptions et les retraits. En cas de forte collecte, le retrait peut être exécuté rapidement ; en cas de blocage, les délais s’allongent fortement [1].

À l’inverse, le marché secondaire concerne l’échange de parts déjà existantes entre investisseurs. Le prix n’est pas fixé par le gestionnaire mais résulte d’une négociation libre entre vendeur et acheteur. Cette liberté peut impliquer une décote par rapport au prix officiel. La transaction est réalisée de gré à gré, via un notaire qui enregistre la cession [2].

Le délai de jouissance

Un élément souvent négligé est le délai de jouissance. Lors d’une souscription au primaire, l’investisseur ne perçoit pas immédiatement de dividendes : il doit attendre une période de carence, souvent comprise entre trois et six mois. Ce mécanisme permet au gestionnaire d’investir les fonds collectés avant de les rendre productifs [3].

Par exemple, chez CORUM Origin, les parts commencent à générer des revenus le 1er jour du sixième mois suivant la souscription. Un investisseur qui entre en janvier perçoit donc ses premiers revenus à partir de juillet. Sur le marché secondaire, en revanche, il n’existe pas de délai de jouissance : la perception des revenus commence dès l’enregistrement de la cession au registre des associés [4].

Tableau comparatif

Comparaison des critères clés
Critère	Marché primaire	Marché secondaire
Prix d’entrée	Prix de souscription officiel + frais	Prix négocié librement, souvent avec décote
Liquidité	Dépend de la collecte et des retraits	Immédiate si un acheteur est présent
Délai de transaction	Environ 3 semaines si liquidité disponible	3 à 8 semaines en moyenne
Délai de jouissance	Carence de 3 à 6 mois (ex. CORUM : 6 mois)	Aucun délai spécifique, jouissance dès transfert
Fiscalité	Régime standard (plus-values, abattements)	Droits d’enregistrement 5 % pour l’acheteur
Sécurité	Encadrement direct par le gestionnaire	Acte notarié obligatoire
Transparence des prix	Prix officiel publié	Négociation privée

Blocages récents du marché primaire

Au 30 juin 2025, environ 50 SCPI présentaient des parts en attente de retrait, soit près de la moitié du marché [1]. Cette situation est liée à plusieurs facteurs : la remontée rapide des taux depuis 2022, des décotes importantes sur le prix de part (jusqu’à –45 % pour certaines SCPI), une collecte concentrée sur quelques fonds phares et le vieillissement de certains patrimoines historiques. Ces blocages expliquent pourquoi de plus en plus d’investisseurs se tournent vers le marché secondaire pour trouver une liquidité.