SCPI bloquées en 2026 : liste des SCPI en difficulté et solutions de sortie

État des lieux : les SCPI bloquées fin 2025 / début 2026

La crise de liquidité amorcée en 2023 ne s'est pas résorbée. Au 31 décembre 2025, le montant total des parts en attente de retrait s'élève à 2 793 M€, soit 3,14 % de la capitalisation du marché SCPI (89,1 Md€). Le mécanisme de retrait classique demeure saturé sur plusieurs SCPI emblématiques.

Les délais « théoriques » cités dans ce guide sont des ordres de grandeur pédagogiques obtenus en divisant le stock de parts en attente par le rythme de traitement observé sur la période.

Les SCPI les plus exposées aux bureaux en Île-de-France ou à des segments spécialisés (santé, Grand Paris) restent en première ligne. En 2025, les SCPI à prépondérance bureaux ont affiché une revalorisation de prix de –4,9 % et les SCPI santé/éducation de –5,5 %.

Épargne Foncière : le plus gros montant en attente

Épargne Foncière (La Française REM) est la SCPI qui affiche le montant le plus élevé de parts en attente en valeur absolue au 31 décembre 2025.

• Parts en attente de retrait : 299 M€, soit 7,21 % de sa capitalisation de 4 144 M€.
• Collecte nette 2025 : –24 M€ (décollecte nette sur l'année).
• Exposition : forte concentration bureaux et commerces, avec des ajustements de valeur d'expertise à la baisse.

Pour de nombreux porteurs, l'espoir d'une sortie à court terme via le retrait classique est réduit, ce qui explique un intérêt croissant pour le marché secondaire. Épargne Foncière figure d'ailleurs parmi les SCPI les plus échangées sur le marché secondaire (25 M€ échangés au T4 2025).

Primopierre : passage en capital fixe depuis janvier 2026

Primopierre (Praemia REIM) reste le cas emblématique de la crise de liquidité SCPI. Depuis l'AGE du 7 janvier 2026, la variabilité du capital a été suspendue : Primopierre fonctionne désormais comme une SCPI à capital fixe. Les retraits classiques via la société de gestion sont bloqués et les anciennes demandes de retrait ne sont plus exécutées. La seule option de sortie est le marché secondaire (carnet d'ordres interne Praemia REIM ou plateformes spécialisées comme 2nd Market).

Contexte historique (fin 2025) :

• Parts en attente au 31/12/2025 : 252 M€, soit 11,56 % de la capitalisation de 2 179 M€.
• Collecte nette 2025 : 0 € (aucune souscription nouvelle compensatoire).
• Baisse du prix de part : de l'ordre de –20 % à –30 % entre 2023 et 2025.
• Délai théorique (avant passage en capital fixe) : estimé à 1 144 ans en T3 2025 (calcul pédagogique : stock de parts en attente / rythme de rachat observé). Ce chiffre illustre l'impasse du mécanisme de retrait classique, qui a conduit au passage en capital fixe.

Pour les porteurs de parts Primopierre, il n'existe plus de file d'attente : la sortie passe désormais exclusivement par une vente sur le marché secondaire, avec une décote négociée entre vendeur et acheteur.

Périal 02 : 222 M€ en attente

Périal 02 (Périal Asset Management) affiche 222 M€ de parts en attente, soit 9,24 % de sa capitalisation de 2 402 M€. Avec une collecte nette de –12 M€ en 2025, la file de retrait ne se résorbe pas.

Primovie : file d'attente massive sur la santé

Primovie (Praemia REIM), orientée santé / éducation, affiche 207 M€ de parts en attente au 31/12/2025, soit 5,28 % de sa capitalisation de 4 210 M€. La collecte nette 2025 est à 0 €.

Le segment santé/éducation a subi une revalorisation de prix de –5,5 % en 2025. Pour un porteur qui souhaite sortir, la solution la plus réaliste n'est pas d'attendre le retrait classique, mais d'envisager une vente en gré à gré avec une décote négociée.

LF Grand Paris Patrimoine : plus de 10 % de la capitalisation en attente

LF Grand Paris Patrimoine (La Française REM) affiche 108 M€ de parts en attente, soit 10,07 % de sa capitalisation de 1 070 M€ — l'un des ratios les plus élevés du marché. La collecte nette 2025 est à 0 €.

Crédit Mutuel Pierre 1 : 85 M€ en attente

Crédit Mutuel Pierre 1 (La Française REM) concentre 85 M€ de parts en attente, soit 10,56 % de sa capitalisation de 801 M€. La SCPI a enregistré une décollecte nette de –16 M€ en 2025. Un fonds de remboursement a été proposé à un prix inférieur au prix de retrait théorique.

Liste complète des SCPI en difficulté financière et parts en baisse

Le tableau ci-dessous recense les SCPI affichant les pourcentages de parts en attente les plus élevés au 31 décembre 2025. Le montant est exprimé en prix de souscription.

Note : Primopierre a suspendu la variabilité de son capital le 7 janvier 2026 (passage en capital fixe) ; les données du tableau reflètent la situation au 31/12/2025, avant cette décision.

Pourquoi ces SCPI restent bloquées en 2026

Survalorisation passée et correction des prix de part

Entre 2015 et 2022, de nombreuses SCPI de bureaux ont acquis des actifs à des prix élevés, portés par des taux très bas. La hausse des taux à partir de 2022 a provoqué une baisse des valeurs d'expertise. En 2025, la revalorisation moyenne des prix de part SCPI est de –3,45 %, avec des baisses marquées sur les bureaux (–4,9 %), la santé/éducation (–5,5 %) et le résidentiel (–8,6 %). Ces ajustements, cumulés depuis 2023, ont déclenché une vague de demandes de retrait.

Baisse du taux d'occupation financier (TOF)

Le TOF s'est dégradé sur plusieurs SCPI très exposées aux bureaux. Un TOF en baisse signifie plus de vacance, des loyers renégociés à la baisse et des dividendes moindres pour les associés. En 2025, 50 % des SCPI (en nombre) ont vu leur dividende baisser par rapport à 2024. Cette baisse des revenus alimente les arbitrages défavorables : plus le dividende baisse, plus les porteurs cherchent à sortir, ce qui allonge encore la file de retrait.

Cercle vicieux médiatique et psychologique

Les annonces de fortes baisses de prix de part et les délais théoriques extrêmes ont eu un effet boule de neige. De nombreux épargnants ont déposé des ordres de vente simultanément. Dans un modèle où les retraits sont financés par la collecte nouvelle, la chute de cette collecte rend le mécanisme de compensation quasi inopérant sur les SCPI les plus fragilisées. À noter cependant que la collecte nette globale SCPI a atteint 4,55 Md€ en 2025 (+29,2 % sur un an), mais cette dynamique est très concentrée sur les SCPI diversifiées et les nouvelles générations.

Concentration géographique et sectorielle

Les SCPI les plus touchées sont souvent très concentrées : bureaux en Île-de-France, patrimoine corrélé au Grand Paris, ou spécialisation extrême (santé, éducation). En cas de retournement sur ce segment, la valeur et la liquidité se dégradent simultanément. À l'inverse, les SCPI diversifiées ont affiché une performance globale de +6,27 % en 2025 et une revalorisation de prix de +0,3 %.

Perte d'opportunité : combien vous coûte l'attente ?

Attendre plusieurs années dans une file de retrait a un coût réel : c'est de l'épargne indisponible, votre argent bloqué qui ne travaille pas ailleurs, soumis à l'inflation.

Exemple : 50 000 € bloqués pendant 2 ans

Sur 3 ans d'attente, la perte d'opportunité grimpe mécaniquement, alors que la trajectoire du prix de part de la SCPI reste incertaine.

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Comment sortir d'une SCPI bloquée en 2026

Si vous détenez des parts d'une SCPI bloquée et souhaitez sortir librement, trois grandes familles de solutions existent : le retrait classique, les dispositifs temporaires (fonds de remboursement, offres ciblées) et la vente de gré à gré sur le marché secondaire.

Option 1 : Attendre le retrait classique (ordre de retrait SCPI)

Principe : vous déposez un ordre de retrait auprès de la société de gestion ; il est exécuté dans l'ordre chronologique, au fur et à mesure des nouvelles souscriptions et des cessions d'actifs. Cette option concerne uniquement les SCPI à capital variable dont le mécanisme de retrait est encore actif.

⚠️ Exception Primopierre : depuis le 7 janvier 2026, Primopierre est en capital fixe. Les demandes de retrait classique ne sont plus exécutées. La sortie ne passe plus que par le marché secondaire (voir Option 3). D'autres SCPI pourraient suivre cette voie si leur file de retrait reste durablement saturée.

Délai sur les SCPI tendues :

• Délai théorique supérieur à 1 000 jours sur certaines SCPI de bureaux.
• Délai théorique de plusieurs dizaines d'années sur les SCPI les plus bloquées (calcul pédagogique : stock / rythme de rachat).
• Délai autour de 10 à 15 ans sur d'autres véhicules en forte tension.

Prix : vous sortez au prix de retrait, généralement inférieur de 8–12 % au prix de souscription, auquel s'ajoutent les éventuelles baisses de prix de part décidées par la société de gestion.

Inconvénients :

• Délai imprévisible et potentiellement très long.
• Aucune garantie ferme de remboursement si la collecte ne repart pas.
• Perte d'opportunité élevée si l'argent reste bloqué plusieurs années.

Option 2 : Fonds de remboursement / offres de rachat ciblées

Principe : certaines sociétés de gestion mettent en place un fonds de remboursement limité dans le temps et en montant, pour racheter plus rapidement une partie des parts en attente, moyennant une décote supplémentaire.

• Délai souvent plus court que le retrait classique (quelques mois après acceptation de l'offre).
• Décote plus importante : prix parfois positionné 10–16 % en dessous de la valeur de réalisation.
• Enveloppe limitée : seuls certains porteurs, selon des critères de priorité, peuvent en bénéficier.

Pour qui : investisseurs ayant un besoin de liquidité important et prêts à accepter une perte en capital plus marquée pour sortir plus rapidement.

Option 3 : Vendre en gré à gré sur le marché secondaire (2nd Market)

Principe : au lieu d'attendre un rachat par la SCPI, vous vendez vos parts directement à un autre investisseur via une plateforme de marché secondaire. La vente se fait via un notaire, avec un acte authentique et un transfert sécurisé des fonds.

Contexte marché : au T4 2025, 262 M€ de parts ont été échangées sur le marché secondaire des SCPI, en hausse de 13,5 % sur un an.

Délai moyen observé : entre 4 et 8 semaines pour une annonce correctement positionnée en prix, contre plusieurs centaines de jours dans les files de retrait.

Prix :

• Vous fixez vous-même votre prix, en fonction de votre urgence et de l'intérêt des acheteurs.
• Sur les SCPI en grande difficulté de liquidité, les décotes observées vont de –10 % à –35 % par rapport au dernier prix de souscription.
• Pour vendre rapidement sur une SCPI très tendue, une décote de –15 % à –25 % par rapport au prix de retrait théorique est fréquemment nécessaire.

Frais :

• Côté vendeur : commission plateforme (en général autour de 6 % TTC, dégressive) + frais de notaire (environ 3 % TTC, dégressifs).
• Côté acheteur : commission plateforme (environ 1,8 % TTC), droits d'enregistrement de 5 % (article 726 CGI), frais éventuels facturés par la société de gestion.

Avantages :

• Liquidité rapide : capital récupéré en 1–2 mois dans de nombreux cas.
• Sécurité juridique : transaction notariée, cadre identique à une vente immobilière classique.
• Transparence : négociation directe sur le prix avec l'acheteur.

Inconvénients :

• Décote nécessaire pour attirer des acheteurs sur une SCPI fragilisée.
• Frais de transaction (notaire + plateforme + droits d'enregistrement).
• Vente non garantie : il faut qu'un acheteur accepte votre prix.

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Comparatif des solutions de sortie

Acheter des parts de SCPI décotées : opportunité ou piège en 2026 ?

Les fortes décotes sur certaines SCPI bloquées attirent des acheteurs opportunistes, qui espèrent cumuler rendement courant élevé et plus-value potentielle à long terme. Attention : il s'agit d'un pari, pas d'un placement "tranquille".

Le pari de la reprise

En achetant des parts décotées, le rendement effectif augmente mécaniquement. Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, mais ce rendement peut être supérieur pour un acheteur qui acquiert des parts avec une décote significative sur le marché secondaire.

Si, à horizon 7–10 ans, le marché visé se normalise et que la part se revalorise, l'investisseur peut cumuler revenus et plus-value. Mais rien ne garantit ce scénario, et le capital peut rester bloqué très longtemps.

Les risques à ne pas sous-estimer

• Dividende non garanti : 50 % des SCPI ont vu leur dividende baisser en 2025 par rapport à 2024. La distribution peut encore reculer en cas de hausse de la vacance ou de renégociations de loyers.
• Liquidité faible : si vous devez vendre dans quelques années, vous pourriez vous retrouver dans la même situation de blocage.
• Valorisation incertaine : 18 % des SCPI ont vu leur prix de part baisser entre le 31/12/2024 et le 01/01/2026. La part peut stagner ou continuer de baisser.

Profil adapté : investisseur averti, fortement diversifié, horizon long terme (10 ans et plus), capable d'assumer une perte en capital et un blocage prolongé.

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FAQ : SCPI bloquées, faillite, retrait et sortie

Conclusion : sortir d'une SCPI bloquée reste possible en 2026

Les SCPI bloquées restent une réalité début 2026 : les files de retrait s'élèvent à près de 2,8 milliards d'euros au 31/12/2025, et une vingtaine de SCPI affichent plus de 5 % de leur capitalisation en parts en attente. Le passage de Primopierre en capital fixe en janvier 2026 montre que la crise peut franchir un nouveau palier, avec une suppression du retrait classique. Pour les SCPI encore à capital variable, trois solutions existent : attendre le retrait classique, répondre aux offres de rachat/fonds de remboursement quand elles se présentent, ou vendre en gré à gré sur le marché secondaire. Pour les SCPI en capital fixe, seul le marché secondaire permet de sortir.

Le bon choix dépend de votre besoin de liquidité, de votre horizon d'investissement et de votre tolérance à la décote. 2nd Market propose une solution concrète et encadrée pour organiser une sortie en quelques semaines, sous contrôle notarial, avec transparence sur les prix.

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À bientôt,
L'équipe 2nd Market