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SCPI à Capital Variable ou Capital Fixe : Quelle Différence en 2025 ?
Capital variable ou fixe : découvrez les différences, avantages et inconvénients de chaque type de SCPI. Impact sur liquidité et revente.
SCPI à capital variable ou capital fixe : quelle différence en 2025 ?
Choisir entre une SCPI à capital variable et une SCPI à capital fixe impacte directement votre stratégie de liquidité. Cette différence structurelle détermine la manière dont vous pourrez revendre vos parts et dans quels délais. En résumé :
- Capital variable : possibilité de retrait auprès de la société de gestion, mais files d’attente pouvant dépasser 600 jours.
- Capital fixe : revente obligatoire sur le marché secondaire, à un prix libre et négociable.
Ce guide explique les deux modèles, leurs avantages, leurs limites et leur impact concret sur la revente de vos parts.
Pour comprendre la revente en pratique, vous pouvez consulter le
guide complet revente SCPI.
1. Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?
Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion peut à tout moment émettre de nouvelles parts ou racheter des parts aux associés qui souhaitent sortir. Le prix de souscription et le prix de retrait sont fixés par la société de gestion, généralement une fois par trimestre.
Fonctionnement pratique
- Vous adressez une demande de retrait à la société de gestion.
- Vos parts sont placées dans une file d’attente, traitée dans l’ordre chronologique.
- En théorie, le délai annoncé est de 2 à 3 mois.
- En 2025, les délais observés sont souvent compris entre plusieurs centaines de jours et plus de 700 jours pour certaines SCPI.
Tableau officiel – SCPI à capital variable (2025)
| Société de gestion / SCPI | Délai de retrait officiel | Parts en attente de retrait | Prix de retrait 2025 |
|---|---|---|---|
| Primopierre (Praemia REIM) | Jusqu’à ~710 jours (sources marché et bulletins 2025) | > 1,7 million de parts en attente (T4 2024) | Prix de retrait officiel bulletin Praemia REIM |
| Corum Origin | Aucun délai officiel publié. Liquidité non garantie, registre d’attente non public. |
Entre 64 287 et 70 727 parts en attente (T1/T3 2025) | 999,21 € par part (depuis avril 2022) |
| Atland Voisin | Environ 480 jours | 68 M€ | Prix de retrait officiel |
| Remake Live | Environ 620 jours | 52 M€ | Prix de retrait officiel |
| PF Grand Paris | Environ 540 jours | 41 M€ | Prix de retrait officiel |
Pour Corum Origin, aucun délai officiel n’est publié par la société de gestion.
Le retrait dépend uniquement des souscriptions entrantes et du fonds de remboursement disponible.
Les bulletins indiquent les parts en attente (ex. : 64 287 au T1 2025, 70 727 au T3 2025) mais jamais de délai moyen.
La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts : liquidité limitée et imprévisible.
Avantages et inconvénients du capital variable
Avantage principal
Vous connaissez le prix de sortie à l’avance : la société de gestion vous rembourse au prix de retrait officiel. Il n’y a pas de négociation individuelle avec un acheteur.
Inconvénient majeur
En période de tension, les files d’attente deviennent massives. Le délai peut dépasser 600 jours, parfois plus, sans garantie de délai fixe.
2. Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?
Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est déterminé à l’avance. La société de gestion ne rachète pas les parts aux associés en direct : toute revente doit se faire sur un marché secondaire, de gré à gré ou via un carnet d’ordres.
Fonctionnement pratique
- Le nombre de parts en circulation est limité et figé.
- Vous ne pouvez pas demander le retrait à la société de gestion.
- Pour sortir, vous devez trouver un acheteur prêt à acheter vos parts à un prix que vous fixez.
- Le prix se forme par négociation, souvent avec une décote par rapport au prix de souscription historique.
Exemples de niveaux observés sur le marché secondaire :
| SCPI | Prix de souscription historique | Prix moyen sur marché secondaire | Décote moyenne observée |
|---|---|---|---|
| Eurovalys | 1 000 € | 750 € | –25 % |
| Foncia Pierre Rendement | 200 € | 145 € | –27 % |
| Pierval Santé | 1 000 € | 720 € | –28 % |
| Immorente | 180 € | 125 € | –31 % |
| Pierre Expansion Santé | 210 € | 140 € | –33 % |
Avantages et inconvénients du capital fixe
Avantage principal
Pas de file d’attente : vous vendez dès qu’un acheteur accepte votre prix. La sortie dépend du dynamisme du marché secondaire.
Inconvénient majeur
Le prix de vente est négociable et souvent inférieur au prix de souscription. Les décotes observées vont fréquemment de –20 % à –35 %.
3. Comparaison détaillée : capital variable vs capital fixe
| Critère | SCPI à capital variable | SCPI à capital fixe |
|---|---|---|
| Retrait auprès de la société de gestion | Oui, via file d’attente | Non, sortie uniquement sur marché secondaire |
| Délai moyen de sortie (2025) | Plusieurs centaines de jours en période de tension | Environ 30–90 jours si prix attractif |
| Prix de sortie | Fixé par la société de gestion (prix de retrait) | Négociable, souvent avec décote |
| Liquidité théorique | Moyenne (fortement dégradée en cas de crise) | Faible à moyenne (dépend de l’offre et de la demande) |
| Décote attendue | 0 % sur retrait officiel | Souvent –20 % à –35 % |
| Flexibilité | Faible (ordre chronologique dans la queue) | Élevée (prix libre, négociation directe) |
| Risque de blocage | Élevé en cas de files saturées | Modéré si marché secondaire actif |
4. Quelle structure choisir selon votre profil ?
Le choix entre capital variable et capital fixe dépend surtout de votre horizon et de votre tolérance à l’illiquidité.
Profil A : investisseur long terme (12 ans et plus)
Vous pouvez accepter une sortie non urgente. Les SCPI à capital fixe ne sont pas problématiques si vous anticipez le temps nécessaire pour trouver un acheteur.
Profil B : besoin potentiel de liquidité à moyen terme (8–10 ans)
Les SCPI à capital variable peuvent sembler plus confortables, mais les délais de retrait peuvent exploser en période de crise. Une stratégie possible : combiner capital variable et capital fixe, en acceptant une éventuelle décote sur une partie du portefeuille.
Profil C : recherche de rendement maximal
Acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire avec une décote (capital fixe ou variable vendue de gré à gré) permet de booster le rendement effectif. Le dividende reste identique, mais le prix d’entrée est plus bas. Voir le guide dédié : Acheter des SCPI avec décote en 2025.
Profil D : aversion forte au risque d’illiquidité
Évitez les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable déjà très engorgées. Surveillez les SCPI dont la file de retrait reste raisonnable et diversifiez vos supports.
5. Impact concret sur la revente de vos parts
Scénario 1 : revente d’une SCPI à capital variable
- Demande de retrait envoyée à la société de gestion.
- Placement dans la file d’attente, avec un délai qui peut atteindre plusieurs centaines de jours selon la SCPI.
- Paiement au prix de retrait officiel, lorsque votre ordre est exécuté.
- Alternative : revente de gré à gré sur le marché secondaire, avec une décote (par exemple –15 % à –25 %) mais un délai souvent plus court.
Scénario 2 : revente d’une SCPI à capital fixe
- Passage obligatoire par le marché secondaire (de gré à gré ou carnet d’ordres).
- Fixation d’un prix libre, puis négociation avec un acheteur.
- Délai moyen observé : 30 à 90 jours si le prix est attractif.
- Décote structurelle fréquente entre –20 % et –35 % par rapport au prix de souscription historique.
Pour les SCPI à capital variable dont la file d’attente est très longue, le marché secondaire peut être plus rapide,
même avec une décote. Vous pouvez simuler l’impact d’un prix de vente décoté avec le
simulateur marché secondaire SCPI.
6. FAQ : liquidité, capital variable et capital fixe
Corum Origin publie-t-elle un délai officiel de retrait ?
Non. Le bulletin trimestriel indique au mieux le nombre de parts en attente (par exemple 64 287 à 70 727 en 2025), mais jamais de délai. Le délai dépend exclusivement des souscriptions entrantes et de la trésorerie disponible.
Le rachat des parts chez Corum Origin est-il garanti ?
Non. Corum Asset Management précise dans ses bulletins : « Le rachat des parts n’est pas garanti. » La liquidité reste limitée et imprévisible selon le marché.
Où vérifier le suivi officiel de Corum Origin ?
Les bulletins trimestriels Corum Origin (T1/T3 2025), le site corum.fr, les statuts et la note d’information AMF font foi pour toute donnée chiffrée.
Puis-je convertir mes parts d’une SCPI à capital variable en capital fixe ?
Non. Le type de capital est défini dans les statuts de la SCPI. Pour passer de l’un à l’autre, vous devez revendre vos parts et réinvestir dans une autre SCPI avec la structure souhaitée.
Quelle structure est la plus courante en France ?
Les SCPI à capital variable représentent la majorité du marché. Les SCPI à capital fixe sont souvent des structures plus anciennes ou positionnées sur des stratégies spécifiques.
Une SCPI peut-elle changer de statut (variable vers fixe ou inversement) ?
C’est théoriquement possible mais très rare. Cela suppose une modification des statuts votée en assemblée générale extraordinaire, avec une majorité qualifiée des associés.
Le capital variable garantit-il une meilleure liquidité ?
Non. En période normale, la liquidité peut être satisfaisante. En période de tension, les files de retrait peuvent devenir très longues. Le capital variable n’est pas une garantie de revente rapide.
Le capital fixe est-il toujours synonyme de grosse décote ?
Pas nécessairement, mais les transactions se font souvent avec une décote de 20 % à 35 % par rapport au prix de souscription. Tout dépend de la popularité de la SCPI, de la demande et de l’urgence du vendeur.
Comment savoir si ma SCPI est bloquée ?
Il faut consulter les bulletins de la SCPI : montants de retraits en attente, mesures éventuelles de plafonnement, niveau de collecte. Vous pouvez aussi comparer ces informations avec les solutions de revente de gré à gré proposées par des plateformes comme 2nd Market.
Où trouver un guide complet sur la revente de parts SCPI ?
Vous pouvez consulter le guide revente SCPI et les autres guides dédiés au marché secondaire, à la décote et à la liquidité dans la rubrique Guides SCPI, viager et démembrement.
7. Passer à l’action : vendre ou acheter via 2nd Market
Que votre SCPI soit à capital variable ou à capital fixe, la problématique est la même : comment retrouver de la liquidité dans un délai raisonnable, en acceptant éventuellement une décote cohérente avec le marché.
- Vendeurs : vous fixez votre prix, la plateforme vous met en relation avec des acheteurs privés.
- Acheteurs : vous accédez à des SCPI parfois fermées à la souscription, avec des décotes de –10 % à –35 %.
Avertissement légal : 2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine (CGP), ni société de gestion. La plateforme ne fournit aucun conseil en investissement. Les parts de SCPI présentent un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La plateforme facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs mais ne garantit pas la vente des parts. Les informations de cette page sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d’achat ou de vente. Avant toute décision, consultez un professionnel.
Actus & Infos
SCPI à prix cassé : Le Figaro Magazine parle de 2nd Market
Dans son édition du 2 mai 2025, Le Figaro Magazine parle de 2nd Market comme la seule solution en ligne pour acheter ou revendre librement des parts de SCPI à prix décoté.
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2nd Market cité dans Le Particulier – Dossier SCPI 2025
Dans son numéro d’octobre 2025, Le Particulier publie son dossier annuel sur les SCPI et cite 2nd Market comme solution de revente sur le marché secondaire.
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