SCPI à capital variable ou capital fixe : quelle différence en 2026 ?

1. Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?

Dans une SCPI à capital variable, la société de gestion peut émettre de nouvelles parts et racheter celles des associés qui souhaitent sortir, dans certaines limites fixées par la réglementation et les statuts. Le prix de souscription et le prix de retrait sont déterminés par la société de gestion, souvent révisés une ou plusieurs fois par an sur la base des expertises immobilières et du cadre applicable.

Fonctionnement pratique

• Vous adressez une demande de retrait à la société de gestion.
• Vos parts sont inscrites dans une file d’attente, traitée dans l’ordre chronologique, sous réserve de contreparties (nouvelles souscriptions, fonds de remboursement).
• En période normale, l’objectif est un traitement en quelques mois, mais ce n’est pas un engagement de délai.
• En période de tension, les montants en attente peuvent fortement augmenter et les retraits rester en file longtemps.

Ordres de grandeur observés (2024–2025)

Les éléments ci-dessous sont des ordres de grandeur issus de publications publiques (bulletins, études de marché, analyses spécialisées). Ils illustrent les tensions de liquidité récentes, sans constituer des données contractuelles.

Avantages et inconvénients du capital variable

2. Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est déterminé à l’avance. En dehors de quelques périodes d’augmentation de capital prévues par les statuts, la société de gestion ne rachète pas directement les parts aux associés : la sortie se fait sur un marché secondaire, via un carnet d’ordres ou de gré à gré.

Fonctionnement pratique

• Le nombre de parts en circulation est limité.
• Vous ne pouvez pas déposer de demande de retrait auprès de la société de gestion.
• Pour sortir, vous devez trouver un acheteur (via un carnet d’ordres ou une plateforme de marché secondaire).
• Le prix se forme par confrontation entre offre et demande, à un prix librement négocié.

En période de marché tendu, des décotes peuvent apparaître sur les échanges de parts, selon la qualité du patrimoine, le niveau de distribution et la profondeur de la demande.

Avantages et inconvénients du capital fixe

3. Comparaison détaillée : capital variable vs capital fixe

4. Quel type de SCPI selon votre profil ?

Le choix ne se résume pas à “variable = bon, fixe = mauvais”, ou l’inverse. Il dépend de votre horizon, de votre besoin de visibilité et de votre tolérance à l’illiquidité.

Profil long terme (10–15 ans et plus)

Si vous pouvez conserver vos parts sur un cycle long, vous pouvez accepter que la liquidité soit imparfaite. Le critère clé devient alors la qualité du patrimoine, des locataires et de la gestion, plus que la structure du capital.

Profil avec besoin de liquidité potentiel à moyen terme

Vous savez qu’un besoin de cash peut surgir d’ici 5–8 ans. Dans ce cas, diversifier entre plusieurs SCPI (et ne pas concentrer tout sur une seule SCPI très engorgée) est souvent plus important que de choisir uniquement “variable” ou “fixe”.

Profil opportuniste / recherche de rendement

Acheter des parts de SCPI avec décote sur le marché secondaire (capital fixe ou parts revendues de gré à gré) peut améliorer le rendement effectif : le dividende est perçu sur un prix d’achat plus bas. Ce positionnement suppose d’accepter un risque plus élevé et une liquidité incertaine.

5. Impact concret sur la revente de vos parts

Scénario : SCPI à capital variable en tension

• Vous déposez une demande de retrait.
• Elle intègre une file d’attente, avec un volume de parts en instance parfois significatif.
• Le délai dépend des souscriptions nouvelles et du mécanisme de remboursement prévu dans la documentation de la SCPI.
• Vous êtes payé au prix de retrait du moment où votre retrait est exécuté (prix qui peut évoluer dans l’intervalle).
• Alternative : revente de gré à gré via un marché secondaire indépendant, avec une décote mais un délai plus lisible.

Scénario : SCPI à capital fixe (marché secondaire obligatoire)

• Vous passez par un carnet d’ordres ou une plateforme de marché secondaire.
• Vous fixez un prix de vente, que vous pouvez ajuster en fonction des offres reçues.
• Le délai dépend de la demande et du niveau de prix : un prix cohérent avec la réalité du marché trouve plus vite preneur.
• La contrepartie est le plus souvent une décote par rapport au prix de souscription historique.

6. FAQ : liquidité, capital variable, capital fixe

7. Passer à l’action via 2nd Market

Que votre SCPI soit à capital variable ou à capital fixe, la question centrale est la même : comment organiser une sortie lisible (en prix et en délai) ou une entrée à bon compte, dans un marché devenu plus exigeant.

• Vendeurs : vous fixez un prix, vous testez la demande et vous pouvez ajuster en fonction des retours.
• Acheteurs : vous accédez à des SCPI parfois difficiles d’accès en primaire, avec des décotes qui reflètent le contexte de marché.