Comète 2026 : Achat à Décote sur le Marché Secondaire | 190–225 € vs 250 €

SCPI internationale gérée par Alderan · Capitalisation 388 M€ au 30/09/2025 · Objectif de distribution 2025 relevé à 7 %.

📊 Comète en chiffres (mise à jour T3 2025)

Métrique	Valeur récente	Évolution / commentaires
Prix de souscription	250 € / part	Stable depuis la création (aucune baisse ni hausse au 30/09/2025).
Valeur de retrait	225 € / part	Soit 90 % du prix de souscription, indiquée dans les documents 2024‑2025.
Capitalisation	388 M€ au 30/09/2025	1 560 498 parts, 12 908 associés, collecte nette record de plus de 100 M€ sur le T3 2025.
Taux de distribution 2024	≈ 10,6–11 % (selon méthode de calcul retenue)	Dividende annuel brut autour de 68,8 € pour une part de référence 237,5–250 €.
Objectif de distribution 2025	7 % brut (objectif, non garanti)	Objectif rehaussé en cours d’année 2025 à la lumière des premiers trimestres.
Dividende T1 2025	6,56 € brut / part	Distribution trimestrielle en avance sur l’objectif annuel de 7 %.
Dividende T3 2025	5,37 € brut / part	Dividende en phase avec une cible annuelle comprise entre 7 % et 8 % (non garantie).
TOF (taux d’occupation financier)	≈ 98 % au T2 2025	Amélioration continue depuis 2024, proche du plein emploi locatif.
TRI 10 ans (objectif)	≈ 6–6,5 %	Indication figurant dans la note d’information, purement prévisionnelle.

Données arrêtées fin 2024 et T1–T3 2025. Performances passées et objectifs non garantis pour l’avenir.

💰 Comète : primaire vs marché secondaire 2nd Market

Souscription directe (marché primaire)

250 € par part

Frais de souscription d’environ 10 % intégrés dans le prix (non investis en immobilier).
Objectif de distribution 2025 porté à 7 % brut, après une première année 2024 à deux chiffres.
Délai de jouissance : 1er jour du 6ᵉ mois suivant la souscription et son règlement.
SCPI internationale à capital variable, avec collecte très dynamique sur 2024‑2025.

Marché secondaire 2nd Market : fourchette 190–225 € (ordre de grandeur indicatif)

Décote possible de l’ordre de –10 à –24 % par rapport au prix de souscription, selon l’offre et la demande.
Rendement effectif mécaniquement supérieur à 7 % si l’achat se fait en dessous de 250 €.
Délai de jouissance optimisé : loyers généralement perçus dès le trimestre suivant le transfert de propriété.
Délai moyen de transaction constaté : 4–6 semaines (négociation + acte notarié), sans garantie.

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Les décotes mentionnées sont indicatives et peuvent varier fortement ; le prix final dépend de chaque négociation.

🔍 Analyse détaillée Comète (profil 2026)

Patrimoine & stratégie

Nature : SCPI de rendement diversifiée à vocation paneuropéenne, lancée en 2023.
Implantation géographique : plusieurs pays européens dont Espagne, Royaume‑Uni, Irlande, Écosse et Europe du Nord/Ouest, avec une montée en puissance progressive.
Typologie d’actifs : bureaux, commerces / retail, hôtellerie / loisir et actifs tertiaires diversifiés.
Pipeline & acquisitions : six acquisitions majeures au seul T3 2025, pour plus de 65 M€ investis, avec un pipeline sécurisé significatif.
Stratégie : positionnement opportuniste sur des actifs à rendement immédiat, baux fermes, locataires solides, avec diversification sectorielle et géographique.

Performance & dividendes

2024 : taux de distribution à deux chiffres, largement au‑dessus de la moyenne des SCPI de rendement.
2025 : objectif de taux de distribution ajusté à 7 % brut, avec un début d’année en avance sur cette cible (dividendes des T1 et T2 élevés).
Dividendes trimestriels : 6,56 € brut au T1 2025, puis 5,37 € brut au T3 2025, reflétant un rythme proche ou supérieur à l’objectif annuel.
TOF : amélioration nette sur 2024‑2025, de ~89 % à près de 98 %, ce qui soutient les distributions.

💼 Fiscalité & points juridiques

Structure de frais

Frais de souscription (intégrés)	≈ 10 % TTC du prix de part.
Frais de gestion	Environ 7–8 % TTC des loyers encaissés.
Frais côté marché secondaire	Frais de notaire + commission plateforme + droits d’enregistrement 5 % pour l’acheteur.
Délai de jouissance primaire	1er jour du 6ᵉ mois suivant la souscription et le règlement.

Fiscalité (résident fiscal français)

Comète est une SCPI internationale : une partie des loyers provient d’actifs situés à l’étranger, ce qui implique l’application des conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays d’implantation.

Revenus fonciers : imposables à l’impôt sur le revenu en France + prélèvements sociaux, avec mécanismes de crédit d’impôt ou d’atténuation pour la part déjà imposée à l’étranger.
Plus‑values sur parts : soumises au régime des plus‑values immobilières des particuliers (abattements selon durée de détention, exonération IR après 22 ans et prélèvements sociaux après 30 ans, barème en vigueur).
IFI : les parts de SCPI entrent en principe dans l’assiette IFI pour les foyers qui y sont assujettis.

Pour mesurer l’impact fiscal sur votre situation, utilisez les simulateurs de 2nd Market : Simuler votre fiscalité SCPI.

📊 Avis, forces et points de vigilance

« Comète combine rendement offensif, collecte très dynamique et déploiement rapide du portefeuille en Europe, avec les risques classiques d’une SCPI jeune et internationale. »

Points forts identifiés

Taux de distribution 2024 à deux chiffres, nettement supérieur à la moyenne des SCPI de rendement.
Capitalisation passée de quelques dizaines de millions à 388 M€ en moins de deux ans, reflet d’un fort intérêt des investisseurs.
Collecte nette importante et pipeline d’acquisitions diversifiées en Europe (bureaux, retail, hôtellerie, etc.).
TOF en nette amélioration, proche de 98 %, ce qui sécurise une partie des flux de loyers.

Points d’attention

Historique limité (lancée en 2023) : pas encore de recul sur un cycle immobilier complet.
Taux de distribution 2024 difficilement reproductible chaque année ; l’objectif 2025 est déjà plus prudent (7 %).
Exposition à plusieurs pays européens : risques de change et complexité fiscale (crédits d’impôt, retenues à la source).
Comme toute SCPI : risque de liquidité (délai de revente non garanti) et de perte en capital, même avec une collecte soutenue.

🛠️ Outils & actions 2nd Market

📊 Simuler le rendement au marché secondaire 💰 Estimer mon prix de vente 🔍 Voir toutes les annonces SCPI 📝 Vendre mes parts Comète

❓ Questions fréquentes Comète (2026)

Différence entre achat de Comète en direct et sur le marché secondaire ?

En direct, vous payez 250 € par part avec 5–6 mois de délai de jouissance et des frais de souscription inclus ; sur le marché secondaire, vous pouvez viser un prix compris autour de 190–225 € selon les annonces, sans délai de jouissance significatif mais avec des frais de notaire et de plateforme et sans garantie de trouver immédiatement un acheteur ou un vendeur au prix souhaité.

Quel est le rendement réel en cas de décote ?

Si l’objectif de distribution est de 7 % sur une base de 250 €, un achat à 210 € porte le rendement effectif à environ 7 % × (250 / 210) ≈ 8,3 % brut. Plus la décote est importante, plus le rendement effectif progresse, mais la décote n’est jamais garantie et reflète aussi un certain niveau de risque perçu.

Combien de temps pour vendre mes parts sur 2nd Market ?

Pour une annonce bien positionnée en prix, le délai observé sur de nombreuses SCPI tourne autour de 4 à 6 semaines (temps de négociation + signature de l’acte notarié). Sur Comète, la rapidité dépendra de la profondeur de la demande et du niveau de décote proposé.

Comète est‑elle adaptée à mon profil ?

Comète vise un investisseur à la recherche de rendement, prêt à accepter une SCPI jeune, internationale et offensive, et disposant d’un horizon de placement long (10 ans et plus). Elle ne convient pas à un épargnant priorisant avant tout la stabilité du revenu et la visibilité historique.

Quels frais et quelle fiscalité dois‑je anticiper ?

Au primaire : frais de souscription intégrés et frais de gestion prélevés sur les loyers. Au secondaire : droits d’enregistrement de 5 % pour l’acheteur, frais de notaire et commission de plateforme. Côté impôts, revenus fonciers et plus‑values immobilières s’appliquent, avec une couche de fiscalité internationale pour les loyers étrangers.

Mentions et conformité

Dernière mise à jour éditoriale : janvier 2026 (données publiques connues au 30/09/2025 et informations 2024 compilées).

2nd Market n’est ni conseiller en gestion de patrimoine ni société de gestion. Les informations de cette page sont fournies à titre informatif uniquement et ne constituent pas une recommandation personnalisée. Les parts de SCPI comportent des risques de perte en capital, de liquidité, de revenu (dividendes non garantis) et, pour la partie internationale, de change et de fiscalité plus complexe. La plateforme met en relation vendeurs et acheteurs, sans garantir la vente ni le prix. Les acquisitions de parts sur le marché secondaire sont soumises à des droits d’enregistrement de 5 % (article 726 CGI), dus par l’acheteur.

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