SCPI à crédit : 3 scénarios comparés chiffre par chiffre

Comptant, crédit au primaire, crédit avec décote sur le marché secondaire. Mêmes parts, même SCPI, même dividende. Ce qui change : votre effort réel, votre rendement sur capital propre, et votre patrimoine en fin de prêt.

Sur l'investissement en SCPI à crédit, tout le monde parle d'effet de levier. Peu montrent les chiffres complets. Encore moins comparent les 3 scénarios réels qui s'offrent à un investisseur en 2026 : acheter comptant, emprunter au prix de souscription, ou emprunter sur le marché secondaire avec une décote.

Cet article pose les trois scénarios côte à côte avec les mêmes hypothèses, les mêmes parts SCPI, et tous les frais intégrés. Pas de projection optimiste, pas de TRI annoncé sans méthode. Des flux mensuels vérifiables.

Les hypothèses communes

Pour que la comparaison ait du sens, les trois scénarios partagent les mêmes paramètres de base. Chaque hypothèse est signalée comme telle.

Scénario A Achat comptant – marché primaire

L'investisseur mobilise 50 000 € de son épargne pour souscrire des parts au prix de 200 €.

Ce que ça donne sur 20 ans

Le capital de 50 000 € est immobilisé dès le jour 1. Pas d'effet de levier. Le rendement correspond strictement au taux de distribution. Si l'investisseur a besoin de cette somme, il devra revendre ses parts — avec un risque de décote et de délai.

Scénario B Crédit 50 000 € – marché primaire

L'investisseur emprunte 50 000 € pour souscrire au même prix de 200 € par part. Crédit amortissable sur 20 ans à 3,50 %.

Ce que ça donne sur 20 ans

Bonus fiscal

Les 19 600 € d'intérêts sont déductibles des revenus fonciers bruts. Pour un contribuable à TMI 30 %, cela représente une économie d'impôt estimée à environ 5 880 € sur la durée du prêt (19 600 × 30 %). L'effort réel net d'impôt passe alors sous les 14 000 €.

Estimation simplifiée. L'impact fiscal réel dépend de votre TMI, de la part de revenus SCPI français (vs étrangers), et de l'évolution du barème. Consultez votre CGP ou fiscaliste.

Scénario C Crédit + décote – marché secondaire

L'investisseur cible les mêmes parts SCPI, mais les achète sur le marché secondaire à 150 € au lieu de 200 € (décote de –25 %). Il emprunte le montant total : prix des parts + frais acheteur.

Pourquoi l'effort est-il si faible ?

Deux mécanismes se cumulent :

• 33 % de parts en plus — 333 parts au lieu de 250, donc 33 % de dividendes en plus (3 330 € vs 2 500 € par an).
• Rendement effectif supérieur — Le dividende de 10 € rapporté au prix d'achat de 150 € donne un rendement de 6,67 % (vs 5,00 % au prix de souscription). La même SCPI, le même dividende, mais un rendement d'entrée plus élevé.

Ce que ça donne sur 20 ans

Les 3 scénarios face à face

Données théoriques basées sur un dividende constant de 10 €/part/an et un taux de crédit de 3,50 %. Le rendement réel dépend de l'évolution des dividendes, de la valeur de part et de la fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Ce que les chiffres montrent (et ce qu'ils ne montrent pas)

Ce qu'ils montrent

• Le crédit transforme un capital de 50 000 € d'épargne immobilisée en un effort de 82 €/mois. Le marché secondaire réduit cet effort à 34 €/mois.
• Le scénario C produit 33 % de dividendes en plus pour un effort 2,4 fois inférieur au scénario B.
• Sur 20 ans, le ratio patrimoine / capital propre est de 1× au comptant, 2,54× à crédit, et 6,12× à crédit + décote.
• La décote augmente le rendement d'entrée de 5,00 % à 6,67 %, ce qui est mécaniquement vrai (même dividende, prix inférieur).

Ce qu'ils ne montrent pas

• Le dividende n'est pas garanti. En 2024, 43 % des SCPI ont réduit leur distribution (source ASPIM). Une baisse de 30 % du dividende ferait passer l'effort du scénario C de 34 € à 117 €/mois.
• La valeur des parts peut baisser. Le rendement global immobilier des SCPI était de –1,1 % en 2024, en tenant compte de la baisse des valeurs de réalisation (source ASPIM, mai 2025). Un patrimoine de 50 000 € nominal peut valoir 40 000 € à la revente.
• Une décote reflète un contexte. Les parts à –25 % le sont pour une raison : file de retrait longue, correction du marché, difficultés locatives. L'opportunité est réelle, mais elle s'accompagne d'une incertitude sur les fondamentaux de la SCPI.
• La fiscalité change tout. Les dividendes sont imposés (IR + 17,2 % PS). L'effort net après impôt est supérieur à l'effort brut affiché. Inversement, la déduction des intérêts réduit la note fiscale.

Impact fiscal : ce qui est déductible, ce qui ne l'est pas

Obtenir le financement en pratique

Financer des SCPI à crédit reste plus difficile que pour un bien immobilier classique. Depuis l'arrêt du Crédit Foncier (ex-acteur dominant), le marché du financement SCPI est fragmenté.

Prêt « maison » vs prêt « sec »

• Prêt avec contreparties — Taux plus bas (~3,1-3,3 %), mais domiciliation des revenus obligatoire et SCPI limitées à celles de la banque. Choix restreint.
• Prêt sec (sans contrepartie) — Taux plus élevé (~3,5-4,0 %), mais aucune obligation commerciale. Accès libre à toutes les SCPI du marché.

Pour le scénario C (achat secondaire), le cadre notarial de 2nd Market (avant-contrat, séquestre, mutation) facilite l'acceptation par les banques qui financent les SCPI. Certains établissements financent le secondaire, d'autres non : vérifiez avant de vous engager.

Test de résistance : que se passe-t-il si les dividendes baissent ?

Le risque principal de l'investissement à crédit est la baisse du dividende. Simulons l'impact d'une baisse de 20 % et de 30 % sur l'effort mensuel de chaque scénario.

Calcul : Effort = Mensualité – (Dividende × coefficient). Scénario B à –30 % : 290 – (208 × 0,70) = 290 – 146 = 144 €. Scénario C à –30 % : 312 – (278 × 0,70) = 312 – 195 = 117 €.

Quel scénario pour quel profil

Avant de vous engager : 10 points à vérifier

1. Votre taux d'endettement reste sous 35 % après intégration de la mensualité SCPI.
2. Vous disposez d'une épargne de sécurité (au minimum 20 % du montant emprunté).
3. Vous pouvez absorber un effort de 150 €/mois si les dividendes baissent de 30 %.
4. Votre horizon est long (10 ans minimum, idéalement la durée du prêt).
5. Le taux d'occupation financier de la SCPI est supérieur à 90 %.
6. Le dividende est stable ou en hausse sur 3 ans. Si en baisse, documentez les raisons.
7. Le ratio d'endettement de la SCPI est raisonnable (< 30 %, moyenne marché : 18,4 % en 2024, source ASPIM).
8. Les revenus sont majoritairement français si vous visez la déduction des intérêts.
9. Vous avez comparé au moins 2 offres bancaires (taux, durée, garanties, liberté de choix SCPI).
10. Si achat secondaire : vous avez lu le dernier bulletin trimestriel et vérifié les fondamentaux (TOF, collecte, file de retrait, valeur de reconstitution).

Simulez votre scénario

Estimez vos frais réels, votre rendement net et l'effort d'épargne selon votre situation.