SCPI à crédit : effet de levier et décote sur le marché secondaire
Investir en SCPI à crédit est une stratégie connue : vous achetez des parts avec un emprunt, les loyers aident à rembourser le crédit, et les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles selon votre régime fiscal.
La nouveauté aujourd’hui vient du marché secondaire. Sur 2nd Market, vous pouvez acheter des parts de SCPI en dessous de leur prix de souscription d’origine. Cette décote améliore mécaniquement votre rendement sur le capital réellement investi.
Pourquoi la décote renforce l’effet de levier du crédit
Quand vous achetez une part 105 € alors que son prix officiel est 164 €, vous payez moins cher le même actif immobilier. Cela crée deux effets immédiats :
1. Rendement facial plus élevé
Exemple simple : une SCPI verse 10 € par an et la part valait 200 €. Le rendement facial annoncé est 5 %.
Si vous achetez cette part 160 € via le marché secondaire, ces mêmes 10 € représentent 6,25 % sur votre prix d’achat. Vous n’avez pas “changé” la SCPI. Vous avez payé moins cher l’euro de revenu futur.
2. Moins de capital à emprunter (ou plus de parts pour le même effort)
Si vous financez l’opération à crédit :
- soit vous empruntez moins, pour la même quantité de parts ;
- soit vous achetez plus de parts pour le même effort d’épargne mensuel.
Dans les deux cas, le ratio loyers encaissés / mensualité devient plus confortable.
Décotes observées
Sur 2nd Market, on voit des décotes entre 15 % et 35 % selon les SCPI mises en vente. Ces situations apparaissent souvent quand un vendeur veut sortir rapidement : succession, besoin de liquidité, arbitrage vers une autre SCPI.
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Crédit + décote : l’intérêt fiscal
Pour un investisseur imposé dans une tranche marginale élevée, l’achat à crédit reste un outil patrimonial. Les intérêts d’emprunt peuvent venir réduire l’assiette imposable des revenus fonciers, selon les cas.
Coupler crédit et décote revient à dire :
- vous achetez moins cher qu’un souscripteur historique ;
- vous financez cet achat par emprunt ;
- vous laissez les loyers couvrir une partie du remboursement.
Cette logique intéresse les investisseurs patrimoniaux, les profils à forte imposition, et les CGP qui cherchent à repositionner leurs clients sans les renvoyer vers la gestion locative directe.
Avant d’agir : testez vos chiffres
Avant de faire une offre, vous pouvez :
Coûts acheteur à intégrer
Dans une acquisition de parts via 2nd Market, l’acheteur prend en compte :
- commission 2nd Market
- avant-contrat notarié
- frais éventuels de la société de gestion
- droits légaux d’enregistrement : 5 % pour tout cession de gré à gré
Ces montants peuvent être intégrés dans vos simulations de rendement pour ne pas “surévaluer” la performance nette.
Le rôle du notaire et la relation avec la banque
Sur 2nd Market, la transaction ne se fait pas “entre deux particuliers dans un coin”. Le transfert passe par un notaire partenaire :
- le prix est validé entre vendeur et acheteur ;
- l’avant-contrat est rédigé ;
- les fonds de l’acheteur sont déposés sur le compte séquestre du notaire ;
- les parts changent officiellement de main.
Ce cadre intéresse aussi l’organisme prêteur : la banque voit un processus formalisé, pas une simple promesse verbale. Pour l’investisseur à crédit, c’est un point rassurant.
Rappel important : Les SCPI restent des placements immobiliers. Les loyers peuvent baisser. La valeur des parts peut baisser. Le rendement passé n’est pas garanti pour l’avenir. 2nd Market n’est ni CGP ni société de gestion et ne fournit pas de conseil personnalisé.
Prochaine étape
Trois actions possibles selon votre cas :
À bientôt,
L’équipe de 2nd Market
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